1、精品物業(yè)公司財務管理制度公司財務制度 一、財務會計管理的涵義 財務是指企業(yè)為達到既定目標所進行的籌集資金和運用資金的活動。在物業(yè)管理經營過程中，各類管理服務費、特約代辦服務費、各種兼營性服務的收入和相應的開支等，就構成了物業(yè)管理公司的資金運行。 物業(yè)財務管理就是物業(yè)管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中，包括整個物業(yè)經營出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配。要按照政府有關規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務行為，加強財務管理和經濟核算。物業(yè)財務管理的對象就是物業(yè)經營、管理、服務的資金費用和利潤。為了提高經濟效益，擴大收入來源，使物業(yè)不斷保值增值，許多物業(yè)管理公司實行“一業(yè)為主，多種

2、經營”的方針，公司下屬既有商業(yè)貿易部門，也有工程維修機構，還有出租物業(yè)及其他提供有償服務服務機構。 財務管理的主要內容有：對資金籌集運用的管理，固定資產和經租房產租金的管理，租金收支管理，商品房資金的管理，物業(yè)有償服務管理費的管理，流動資金和專用資金的管理，資金分配的管理，財務收支匯總平衡等等。 財務管理的任務是： (一)籌集、管理資金 這就是要保證物業(yè)經營的需要，加快資金周轉，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。物業(yè)管理公司的主要經濟來源是房租收入、物業(yè)有償服務管理費收入，要大力組織租金收入，加強有償服務管理費的收費工作，做到應收盡受，提高回收率。另外，在資金使用上，對各項支

3、出要妥善安排，嚴格控制，注意節(jié)約，防止浪費。充分發(fā)揮資金的效果。 (二)經濟核算 通過財務活動加強經濟核算，改善經營管理，降低修繕、維修、養(yǎng)護成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經濟效益。 (三)多元經營 積極組織資金，開辟物業(yè)經營市場，“一業(yè)為主，多元經營”，不斷尋求物業(yè)經營的新生長點，不斷拓展物業(yè)經營的新領域，形成新優(yōu)勢。 (四)財務監(jiān)督 實行財務監(jiān)督，維護財經紀律。物業(yè)管理公司的經營、管理、服務，必須依據(jù)國家的方針、政策和財經法規(guī)以及財務計劃，對公司預算開支標準和各項經濟指標進行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果不斷提高，確保資金分配兼顧國家、集體和個人三者的利益。同時，

4、要在分配收益上嚴格遵守國家規(guī)定，及時上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤。 公司財務會計管理制度 財務管理制度是公司內部管理的重要制度，是保證有關財務管理工作規(guī)范化、標準化的一系列具體規(guī)定。 (一)會計核算方法及憑證賬冊制度 (1)公司采用借貸復式計賬法，會計科目和核算方法以企業(yè)單位預算會計為主，結合公司的實際，設置銀行現(xiàn)金日記賬、總分類賬、各項明細分類賬； (2)原始憑證是計賬的依據(jù)，財會人員必須認真審核各種原始憑證，要求一切原始憑證必須手續(xù)完備、合法，內容真實，數(shù)字正確，日期和印章齊全，大、小寫相符等，不得有白條報賬，不得有涂改。一切原始憑證經審核無誤

5、后，才能填制記賬憑證，據(jù)以記賬； (3)財會記賬員應對一切原始憑證記賬負責，賬簿的記載不得挖補、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應使用鋼筆，不準用鉛筆或圓珠筆，發(fā)生錯誤應根據(jù)性質，采用劃線更正或紅線更正。憑證、賬冊應根據(jù)專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。有關會計報表、賬冊、會計憑證保存年限按上級規(guī)定辦理； (4)指定專人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現(xiàn)金收據(jù)、發(fā)貨票據(jù)等，動用時由領用人辦理領用手續(xù)。對誤寫的收據(jù)或作廢的支票，應注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。 (二)貨幣資金管理制度 (1)嚴格按照國家有關現(xiàn)金管理制度的規(guī)定，除抵補現(xiàn)金庫存外，非經銀行同意，不得將業(yè)務收入坐支留用，嚴格

6、分清收支兩條線； (2)做好庫存現(xiàn)金的保管工作，有關證券和現(xiàn)金必須放在銀箱內，確保安全。對指定使用備用金的人員必須進行定期檢查、核對，做好備用金的管理，庫存現(xiàn)金不得超過銀行規(guī)定的限額。 建立健全現(xiàn)金賬目，做到日清月結，錢賬相符，杜絕白條抵庫或賬外現(xiàn)金，禁止私立“小金庫”； 對超過現(xiàn)金收付限額以上的收付款項，必須通過銀行結算。 (三)費用現(xiàn)金報銷制度 為了加強現(xiàn)金報銷管理，嚴格執(zhí)行財政紀律，對各項現(xiàn)金報銷擬定以下制度： (1)差旅費報銷制度(具體內容略，下同)； (2)加班費報銷制度： (3)醫(yī)藥費報銷制度； (4)客飯招待費報銷制度。 (四)往來賬目清理制度 做好結賬收付款的工作是保證管理正常

7、運轉的重要環(huán)節(jié)。財務人員要及時結賬收款，摧收應收賬款。過月未收的賬款，要上門催收。對月終尚未清理的債權債務，應查明原因，列出清冊。財會人員不能解決的事項應及時上報領導。 (五)會計報表制度 會計報表是經營收支執(zhí)行情況的重要組成部分，其書寫報告是領導和上級主管部門了解管理部經濟狀況和領導工作的重要信息資料，也是編制下半年收支計劃的重要依據(jù)。所以，要保證報表的數(shù)據(jù)準確，內容完整，報送及時，手續(xù)完備。對年度結算報表，應附有分析收支計劃執(zhí)行情況的說明。 (六)固定資產管理制度 1.固定資產的涵義 固定資產是指使用期限較長，單位價值較高，在使用過程中保持原有實物形態(tài)的資產，是管理部門進行有償服務所必須的

8、物質條件。為保證固定資產的安全完整，提高使用效率，應管好用好這些資產，提高服務效益和經濟效益。 2.固定資產的范圍和分類 (1)凡單價在200元以上的一般設備，單價在500元以上的專用設備，其耐用時間在一年以上的，均列為固定資產； (2)不滿上述金額的設備而耐用時間在一年以上的大批量同類財產，也列為固定資產； (3)固定資產分為房屋及建筑物，專用設備，家具設備，電器設備，一般設備等大類。 3.固定資產的賬務處理 (1)固定資產實行分級管理，物資管理部門應建立分類明細賬和固定資產登記卡，使用部門應掌握本部門的物品情況，建立物品使用登記卡； (2)購入、自制和饋贈的固定資產，一律開具驗收單，并填寫

9、登記卡，標明編號； (3)固定資產領用時應填寫領用單，并由使用人在登記卡上簽名，表明其設備由其保管使用；調離崗位時應將物品繳回，并注銷賬卡； (4)固定資產的報廢、報損，應由部門填寫報廢、報損單，經財產管理部門審核后，按批準權限逐級審批，方可核銷； (5)固定資金調撥，應嚴格按規(guī)定辦理。調撥時，先由部門填寫調撥申請單，經雙方部門領導和上級主管部門簽章后有效，使用部門不得自行處理。 4.固定資產的管理職能 (1)固定資產管理員應負責管理部全部財產的管理，辦理固定資產的購置、驗收、領發(fā)、建卡、報廢、報損的處理及賬務核算工作，做到賬、卡、物相符，每年末進行一次清點、核賬，并及時調整賬目； (2)為保

10、證固定資產賬、卡、物的準確性，管理部門和使用部門要相互配合，定期進行盤點，盈、虧要填表，通過財務部門調整賬、卡。 公司財務管理的機構及職責 (一)財務部門機構的設置 物業(yè)管理公司的財務會計與其他行業(yè)的機構設置也大致相同，只是工作內容和方法有物業(yè)管理行業(yè)的特點。根據(jù)物業(yè)管理公司的具體情況、資質等級及規(guī)模大小、人員可以靈活配備。財會部門一般可設置下列人員：財務會計部經理、主管會計、出納、電腦員、統(tǒng)計員、收費員。 (二)財會人員的崗位職責 1.財會部經理 (1)向企業(yè)領導人負責，組織公司的財會管理工作，當好企業(yè)負責人的經營管理參謀； (2)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，寫出財務會計分析報表，

11、送企業(yè)法人審閱； (3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項費用的及時收繳，保證企業(yè)資金的正常運轉； (4)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費； (5)合理有效地經營管理好企業(yè)的金融資產，為企業(yè)創(chuàng)造利潤； (6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點、依據(jù)財會管理有關法規(guī)、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序； (7)組織擬定物業(yè)管理各項費用標準的預算方案，送企業(yè)領導、業(yè)主委員會和相關主管部門審核、修定； (8)研究熟悉和實施相關的工商、財會及稅務、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經濟手段保護公司的合法權益。 2.主管會計 (1)向部門經理負責，具體組織好本部門的日常管理工作； (2)每日做好各種會計憑證和賬務

12、處理工作； (3)每月、每季按時做好各種會計報表，定期向業(yè)主委員會公布管理收繳及使用情況； (4)負責檢查、審核各經營管理部門及下屬機構的收支賬目，向企業(yè)領導及時匯報工作情況； (5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產賬目，做到賬賬相符，賬實相符； (6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點和需要，分類計賬；完成企業(yè)領導交辦的財會工作。 3.出納 (1)遵守公司員工守則和財務管理制度； (2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價證券、銀行支票等； (3)及時追收企業(yè)各種應收款項，保護企業(yè)和業(yè)主利益不受損失； (4)編制有關現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作； (5)及時辦理各項轉賬、現(xiàn)金支

13、票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬。 4.統(tǒng)計員(電腦員) (1)及時統(tǒng)計、存儲各種費用收付資料，供主管會計參考； (2)維護好電腦設備，保管好所有資料，對變動資料數(shù)據(jù)應及時修改并存儲； (3)及時輸入打印收費通知單，保證費用的按時收繳。 5.收費員 (1)負責物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳； (2)對繳費情況隨時進行統(tǒng)計，及時追討欠繳費用； (3)承接與物業(yè)管理相關的經營服務收費，為業(yè)主辦理各項公用事業(yè)費的繳付； (4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務； (5)完成企業(yè)和部門領導交辦的其他任務。物業(yè)公司財務管理制度能幫助

14、到您，愿你閱讀愉快！感謝您對范文中國的支持，特別感謝本文作者第一章 總 則1、加強財務管理和經濟核算，規(guī)范公司的理財行為，根據(jù)會計法、企業(yè)財務通則、外商投資企業(yè)會計制度，并結合本公司的實際情況，特制定本制度。2、 本制度適用于武漢麥可貝斯生物科技有限公司3、公司財務管理的主要職能是預測、決策、計劃和控制。財務管理的基本任務是：做好各項財務收支預算、控制、核算、分析和考核工作，如實反映公司的財務狀況和經營成果，有效地利用企業(yè)資產，努力提高經濟效益。4、公司實行財務預算管理制度，每年元月25日前編制本年度的財務預算，年度財務預算經董事會批準后執(zhí)行，公司的所有財務收支應嚴格執(zhí)行年度財務預算，對超預算

15、的支出，須經總經理特批。5、公司實行一支筆的財務簽批制度，公司及其所屬部門的第一負責人為公司和部門的財務簽批人，第一負責制人因故不能簽批時，可委托其它人代簽。第二章 財務機構和會計人員1、根據(jù)公司營運的需要，公司設立財務部。公司財務部經理對財務管理全面負責，并組織實施財務部的主要職能，執(zhí)行和落實公司各項財務管理制度。2、公司財務部設立物管及財務管理與會計核算相關崗位。物管下設物管主任、固定資產管理、存貨稽查、倉庫保管、統(tǒng)計等崗位，全面負責集團的物資管理。公司財務部還應設立帳務管理、資金管理、計劃管理、財務稽核、出納等崗位，全面負責公司財務管理與核算工作。3、公司的財務負責人實行委派制，由集團委

16、派。對委派的財務負責人其考核工作、工資晉升、獎勵與處罰、工作調動等由集團財務部管理。4、 財務人員應參與并擬定公司的財務預算生產經營計劃、投資計劃、考核和分析財務預算的執(zhí)行情況。5、 財務人員要認真履行職責，正確核算，如實反映和嚴格監(jiān)督各項經濟業(yè)務，維護財經紀律。6、 財務人員調動工作或因故離職時，要辦好交接手續(xù)，未辦理交接手續(xù)，不得離職。第三章 財務核算的一般原則1、 會計核算必須遵守國家的相關法律、法規(guī)和公司章程的有關規(guī)定。2、 公司會計年度自每年一月一日起至十二月三十一日止。3、 根據(jù)國家會計制度的要求，在不影響會計核算、對外統(tǒng)一會計報表及指針匯總前提下，正確設置和使用會計科目。4、 公

17、司的會計記帳方法采用借貸記帳法。5、公司以人民幣為記帳本位幣，發(fā)生涉及外幣的業(yè)務，按當月一日外匯市場匯率的中間價折合本位幣記帳，期末將貨幣性外幣帳戶的余額按期末外匯市場匯率中間價調整折合人民幣金額，調整后折合人民幣余額按期末帳面余額之差作為匯兌損益，并按規(guī)定記入財務費用、在建工程等科目。6、 公司依照會計準則和會計制度所確定的各種會計處理方法必須前后一致，具有可比性。7、公司采用權責發(fā)生制原則，凡應屬于本期收入和費用，不論其款項是否收到或支付，均可作為本期收入和費用處理，反之，即使其款項已在本期收到或付出，也不應作為本期收入和費用處理。8、各種會計記錄必須及時進行處理，不得拖延積壓，會計處理必

18、須清晰、簡明、易懂，對于復雜的經濟業(yè)務應用規(guī)范文字加以表述，便于理解、檢查和利用。第四章 財務預算管理1、財務預算管理基本原則：建立健全公司財務預算管理制度，做好財務預算管理基礎工作，認真編制財務預算，分析預算與實際的差異，保證公司經濟活動按計劃進行2、財務預算管理的基本任務：做好財務預算、分析、檢查工作，根據(jù)財務預算依法籌建、使用資金，有效利用公司各項資產，努力提高經濟效益。3、 財務預算的編制（1）財務預算是以貨幣等形式展示未來某一特定期間內企業(yè)全部經營流動的各項目標及其資源配置的定量說明。即在預測與決策的基礎上，按照規(guī)定的目標和內容以計劃的形式具體地、系統(tǒng)地反映企業(yè)未來的銷售、生產、成本

19、、現(xiàn)金流入與流出，便于有效地組織與協(xié)調企業(yè)的全部生產經營活動，完成企業(yè)的既定目標。（2） 財務預算內容：A、銷售預算。銷售預算是編制利潤預算的基礎。根據(jù)企業(yè)經營目標，遵循以銷定產的原則，通過量本利分析，確定最佳銷售量和銷售價格。B、生產預算。以銷售預算為基礎，結合公司的生產能力，預計生產量和存貨需求量，編制生產計劃表或工程進度計劃表。C、成本預算。為規(guī)劃利潤和成本，控制企業(yè)的現(xiàn)金流量，依據(jù)生產量預算直接材料、直接人工、制造費用編制生產成本預算表。D、費用預算。銷售產品及管理企業(yè)過程中所發(fā)生的經營費用，應編制銷售費用預算表、管理費用預算表、研發(fā)費用預算表、財務費用預算表、折舊預算表和稅金預算表E

20、、現(xiàn)金預算。列示預算期內的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況，以保持現(xiàn)金收支平衡，并合理地調配現(xiàn)金資源，應編制現(xiàn)金預算表，固定資產購置計劃表、其它收入預算表、其它支出預算表、現(xiàn)金預算表和融資計劃表。F、利潤預算。利潤預算是以貨幣形式綜合反映預算期內企業(yè)經營活動成果的利潤計劃性。G、資產負債預算，為反映企業(yè)預算期內期末財務狀況的全貌，編制資產負債預算表H、財務狀況預算。根據(jù)各種形式的收入和費用的預測，綜合預算企業(yè)未來經營實現(xiàn)狀況并檢驗預算期內經營預算結果，編制財務比率分析表，適時向決策者提供有效的控制經營活動的信息分析資料。4、 財務預算編制方法：采用滾動預算法，以一個會計年度為一個預算期，按季、月度編制預

21、算計劃。5、 財務預算編制程序：（1） 公司財務部編制單位的財務預算，形成財務預算初稿。（2）將財務預算初稿報公司總經理審核，經公司董事會批準后執(zhí)行。6、 編撰財務預算時間：各單位年度預算應于每年元月25日前完畢。第五章 資金管理1、公司的資金來源包括所有者權益和負債兩大類。公司籌措資金的方式可以是貨幣資金，也可以是實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權等形式，但后者原則上不超過注冊資金的20%2、 建立資本金保全制度，保障所有者權益。3、貨幣資金實行集中與分級管理相結合的制度，公司在銀行開設的所有帳戶須經集團財務部和公司總經理批準。預留印鑒必須加蓋公司財務章、公司法人代表私章，未經批準各部門

22、一律不準在銀行開設帳戶。4、 公司對外投資支出，凡屬于預算計劃內的投資項目，須由總經理審批，預算計劃外的投資項目支出由總經理審核，董事長簽批。5、公司財務預算計劃內的各部門的費用支出，其數(shù)額超過一定標準的應通過簽呈流轉程序報總經理審批，預算外的費用支出均需通過簽呈流轉程序報總經理審批。6、公司財務部應加強對資金管理，每月對公司的資金使用情況進行一次全面檢查，對不合理占用及閑置資金，經報總經理批準后統(tǒng)一調度。7、公司實現(xiàn)的銷售收入及其它收入一律進公司的預算帳戶，根據(jù)生產經營資金的需要量，定期從預算內帳戶轉入往來帳戶，所有資金支付均過往來帳戶進行。8、 公司財務部應加強對公司的資產負債比例的管理，

23、保持適度的債務規(guī)模和合理的資本結構，減少公司的經營風險。第六章 貨幣資金和往來結算管理1、 貨幣資金為：（1） 庫存現(xiàn)金：庫存的人民幣和外幣，（2） 銀行存款：存放在銀行和其它金融機構的人民幣和外幣，（3） 其它貨幣資金：外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證存款和在途貨幣資金等。2、 公司現(xiàn)金收付，實行合理分工，帳款分開，互相監(jiān)督。3、 公司每周核對庫存現(xiàn)金與現(xiàn)金帳余額是否相符，現(xiàn)金的日記帳與現(xiàn)金總帳每月核對，保證出納記帳與會計記帳一致性。4、 建立銀行存款日記帳制度，做到日清月結。銀行存款日記帳必須每月與銀行對帳單進行核對，并編制銀行存款余額調節(jié)表進行調整。5、 公司采取適當措施預防

24、下列外匯風險：（1） 換算風險；（2）交易風險；（3）經營風險； 在國際外匯市場動蕩時期，可考慮用套期保值方式，以避免損失。6、公司的往來款項包括：應收帳款、應收內部單位款、預付帳款、其它應收款、應付內部單位款、應付帳款、其它應付款、應工資、應付福利費、應交稅金等。7、公司嚴格控制應收帳款的數(shù)額和收回時間，對長期不能收回的，指定專人，查明原因，積極催收；確實無法收回的按規(guī)定程序批準后，列作壞帳塤失處理。8、 公司按照下列要求對應收帳款進行管理：（1） 認真作好應收帳款的日常核算工作；（2） 每月進行往來清算和應收帳款的帳齡分析，將應收帳款回收情況的明細報告隨月度相關會計報表提交集團財務部：（3

25、） 加強對應收帳款的催收，并將應收帳款的催收作為經營業(yè)績考核的指針之一；（4）加強對欠款單位的償債能力、信用狀況的調查判斷，根據(jù)調查和判斷的結果確定各單位的信用等級及賒帳限額，并報總經理批準后執(zhí)行；（5） 建立健全壞帳損失的確認、審批手續(xù)。（6） 公司應收帳款有下列情況之一的，即確認為壞帳損失的發(fā)生。A、 因債務人破產或者死亡，在以其破產財產清償后，仍然不能收回；B、 因債務人逾期未履行償債義務，已超過三年，仍然無法收回。（7）公司財務部應依照上述方法對壞帳進行嚴格調查確認，調查人根據(jù)調查結果寫出分析處理意見，經集團財務部經理批準，報集團公司總經理批準后執(zhí)行。（8） 壞帳損失的處理方法為備抵法

26、。公司年未以應收帳款余額3%計提壞帳準備金。9、 墊付員工的各種款項，應按規(guī)定及時在職工的工資內扣回。10、 公司建立應收票據(jù)的登記保管工作，加強對應收票據(jù)的回收及管理。第七章 存貨管理1、 公司的存貨管理由集團公司物管中心負責，對存貨的采購、入庫、出庫及日常管理要制定相關制度。2、 存貨的購入必須執(zhí)行預算計劃，經審批后組織采購。3、 存貨入帳計價（1） 購入的存貨按照進貨原價加上運雜費、保險費、途中合理損耗和入庫前的加工整理費用等計價：（2） 自制的存貨按照制造過程中的各項實際支出計價：（3） 委托外單位加工的存貨按照實際耗用的原材料或半成品加保險費和加工費用等計價；（4） 投資者投入的存貨

27、按照評估確認或者合同、協(xié)議約定的價值計價；（5） 盤盈的存貨按照同類存貨的實際成本計價；（6） 接受捐贈的存貨按照發(fā)票帳單所列金額加負擔的運輸費、保險費、繳納的稅金等計價。無發(fā)票帳單的，按照同類存貨的市價計價。4、 存貨發(fā)出計價：采用加權平均5、由物管中心設立專職倉庫員，加強對實物的管理。倉管員必須根據(jù)采購員或業(yè)務員提供的發(fā)票帳單，材質證明書認真清點，核對數(shù)量（重量），填寫入庫單，三方（倉管員、采購員、主管）簽字辦理入庫手續(xù)。6、存貨發(fā)出必須填寫出庫單，填明用途、數(shù)量、名稱、規(guī)格，經審核批準，經辦人、主管、倉管員簽字手續(xù)齊全方能發(fā)貨，對于有消耗定額的材料發(fā)出，必須按定額發(fā)放。7、 公司建立嚴格

28、的存貨清查制度，對存貨進行定期和不定期清查盤點。8、 在清查盤點中，發(fā)現(xiàn)盤盈盤虧時，應查明原因，經公司領導及有關職能部門批準后分別處理。9、要加強對低值易耗品的管理，并設立專用低值易耗品備查薄，低值易耗品可采用一次攤銷法。存貨的具體管理內容參見存貨管理規(guī)定。第八章 固定資產管理1、公司物管是固定資產的管理部門，對固定資產的管理要制定相關的制度。2、固定資產是指使用期限在一年以上，單位價值在2000元以上的資產。包括房屋、建筑物、機器設備，運輸設備，主要辦公工具及其它設備等。3、固定資產計價按實際成本計價：(1) 購入的按照買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝成本和繳納的稅金等計價。(2)

29、 自行建造的按照建造過程中實際發(fā)生的全部支出計價；(3) 投資者投入的按照評估確認或者合同、協(xié)議約定的價值計價；(4)在原固定資產基礎上進行改擴建的，按照固定資產原價，加上改擴建發(fā)生的支出，減去改擴建過程中發(fā)生的固定資產變價收入后的余額計價；4、固定資產實行分級歸口管理，實行誰使用誰管理的原則，把固定資產的管理工作落實到部門、個人。各部門對所管理的固定資產必須指定專人負責，加強維護保養(yǎng)，定期檢查。5、固定資產的折舊。公司固定資產折舊采用平均年限法（直線法）計提，固定資產殘值率為5%。6、固定資產購置（1）對于購入不需要安裝的固定資產，要建立嚴格的入庫及領用保管制度，由物管中心、使用保管部門、購

30、置部門會同驗收，物管中心根據(jù)領用單開設固定資產卡片，并由保管使用部門簽章后，分別保存管理。（2）對于建設安裝的在建工程，在全部工程完工后，財務人員應按工程的實際支出作為入帳價值，按財務制度的要求將在建工程轉入固定資產。7、固定資產的盤點。（1）公司對固定資產進行定期和不定期清查。年終清查由物管中心、使用部門和財務部門實地盤點。不定期清查，根據(jù)實際情況組織進行。（2）盤盈、盤虧的固定資產應查明原因，報批后按規(guī)定進行帳務處理。盤盈的固定資產應按其估計凈值計入營業(yè)收入；盤虧的固定資產按照原價扣除累計折舊，過失人及保險集團公司賠款后的差額計入營業(yè)外支出。8、公司對固定資產的購入、出售、清理、報廢的內部

31、轉移都要辦理會計手續(xù)，加強固定資產的管理。固定資產的管理詳細內容參見固定資產管理規(guī)定。第九章 無形資產及其它資產的管理1、無形資產階級計價原則：（1） 自行開發(fā)的無形資產，按開發(fā)過程中實際發(fā)生的支出數(shù)計價；（2） 對于購入的無形資產，按實際支付的價款計價；（3） 外單位投資轉入的無形資產，按評估確認或合同協(xié)議約定的金額計價；（4） 接受捐贈的無形資產按所附單據(jù)或參照市價計價。（5） 商譽的計價應當經評估機構確認，除公司合并外，商譽不得作價入帳。2、無形資產按下列規(guī)定進行攤銷；（1） 專有技術按15年平均攤銷；（2） 土地使用權按30年-50年平均攤銷；（3） 其它按10年平均攤銷。3、公司接收

32、、購入、轉讓或自行開發(fā)無形資產須經公司總經理批準后方可辦理。4、其它資產按下列規(guī)定進行攤銷（1） 租賃費按6年平均攤銷；（2） 裝修費按5年平均攤銷；（3） 開辦費按5年平均攤銷。第十章 成本費用管理1、公司將一切經營性開支按其性質正確劃分為資本性支出和成本費用支出。成本費用必須按照權責發(fā)生制原則進行核算，嚴格劃分成本費用的受益期限。公司按期核算所耗費的實際成本費用，不得以計劃、定額、估計成本費用代替實際成本費用。2、 成本費用的計價方法，必須前后一致，一經確定，不得任意改變。3、 管理費用實行預算定額進行管理。公司的相關管理費用在預算內公司掌握使用，超過預算的相關費用須經集團公司總經理批準后

33、方可使用。4、集團管理中心發(fā)生的管理費用按一定比例分攤至公司，公司應按年初制定的分攤比例嚴格分攤，不得有拒絕分攤的情況發(fā)生。有關費用的報銷參見報銷管理規(guī)定。物業(yè)管理公司財務管理制度1. 基本任務 管理處財務管理的基本任務是: 物業(yè)管理處的財務管理為獨立運作及核算，與物業(yè)管理 公司分開?；I集和管理物業(yè)管理處的資金和資產，組織 日常財產運作和會計核算，協(xié)調財務開支，真實地、系 統(tǒng)地、全面地反映公司的經營狀況，監(jiān)督各項財務計劃 的執(zhí)行情況。 1 會計制度 1.1管理處的業(yè)務范圍，所屬國內行業(yè)，執(zhí)行其所屬行業(yè)之會計制度。 1.2執(zhí)行公司統(tǒng)一規(guī)定的會計制度。 2 會計年度 2.1為了符合國內會計法要求，

34、管理處需按國內規(guī)定的會計年度，即自公歷1月1日起至12月31日止，編制一套符合國內要求的會計報告。 3 記帳本位幣 管理處記帳以人民幣為單位。 4 收入和費用的確認 管理處正確劃分資本性支出和權益性支出，對各項收入和費用的確認采用權責發(fā)生制原則。 2. 公司內部財務管理的基本工作 2.1財務匯報流程 1. 財務匯報流程 1.1 管理處財務每月定期向項目中心物管部報告。 1.2 物管部財務每月定期向項目中心財務部報告。 2. 財務匯報格式 2.1 為統(tǒng)一口徑、便于匯總，管理處統(tǒng)一使用公司總部規(guī)定的財務報告格式。 3. 財務報告分類 3.1月報、季報和年報 4. 財務報告組成及內容 4.1 財務報

35、告組成按公司總部統(tǒng)一規(guī)定編報，其主要報告有： 4.1.1 資產負債表； 4.1.2 損益表； 4.1.3 現(xiàn)金流量表; 4.1.4 其他報表（包括但不限于固定資產，應收賬，應付賬，收入明細賬等）。 4.2財務報告中管理處核算或反映的內容按公司總部統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。 5. 財務報告提交與審批時間 5.1季報應于每月5日以前、年報應于年度終了10日內，報公司總部物業(yè)經理審批。 5.2公司總部物業(yè)經理應在收到管理處財務報告次日起3日內審完，并將財務報告 返還各管理處。 6. 對外公布資料：按廣州市物業(yè)管理辦法每季公布收支表給業(yè)戶查看。 2.2預算及審批預算流程 1.預算制度 1.1管理處的一切財務收支活

36、動都要按財務預算執(zhí)行，受財務預算的制約； 1.2管理處的財務預算由年度財務預算、季度財務預算組成； 1.3管理處的財務預算要樹立全局觀念，搞好綜合平衡，做到統(tǒng)籌兼顧； 1.4財務預算需經地區(qū)總監(jiān)審批后才能執(zhí)行； 1.5預算編制禁止巧立名目，弄虛作假。 2.預算編制根據(jù) 2.1 管理處業(yè)務范圍及工作方式； 2.2 管理處所在地區(qū)生活及工資水平； 2.3由管理處付薪的員工人數(shù)； 2.4 管理處擁有或控制的固定資產的構成及數(shù)量、價值等； 2.5租賃的房屋、設施等的數(shù)量及價格； 2.6 其他 3.預算編制、審批及撥款流程 3.1前季度第二個月月末各管理處部門向財務提供預算所需數(shù)據(jù)，然后財務部按總部統(tǒng)一

37、規(guī)定之預算格式編制。 3.2 管理處在前季度第三個月第一個星期，將預算報物業(yè)經理審批。 3.3物業(yè)經理收到各管理處預算，在10日內審批完成。 3.4 審批完畢后，交地區(qū)總監(jiān)最后審批，審批于5日內完成。 3.5 審批后的財務預算，及時回復各管理處并通知公司總部（項目中心）財務部。 3.6公司總部財務部根據(jù)審批后的管理處預算的撥款金額、撥款時間等，及時為各管理處撥款。 4.預算與實際對比 4.1 各管理處的財務報告，要有反映預算數(shù)與實際完成數(shù)對比資料； 4.2 實際完成數(shù)大于預算5%以上時，要有文字說明； 4.3 實際完成數(shù)小于預算10%以上時，要有文字說明； 2.3審批管理 1. 營運開支審批

38、1.1 范圍:非業(yè)主,住客按金/基金等的物業(yè)管理處營運開支,一般多于RMB500。 1.2 申請程序 1.3 未經批準和有效報銷前的支出當個人借款處理 1.4 審批權 1.4.1物業(yè)管理處主管可簽批支付每單不多于RMB500。 1.4.2物業(yè)管理公司物業(yè)經理可簽批支付每單RMB3000或以下。 1.4.3物業(yè)管理公司財務總監(jiān)（即項目中心財務總監(jiān)）加簽每單RMB3,000至 RMB30,000。 1.4.4物業(yè)管理公司總經理（即項目中心地區(qū)總監(jiān)）加簽每單RMB 以上。 1.4.5有效合同或預算。 1.5 復核 2. 備用現(xiàn)金開支審批 2.1最高存放金額:RMB5,000；申請現(xiàn)金補充備用現(xiàn)金金額

39、:RMB500；存款應付約一星期需要。 2.2備用現(xiàn)金適用范圍：難以用支票形式支付的小額支出，一般不多于RMB200。 2.3申請程序。 2.4未經批準和有效報銷前的支出當個人借款處理。 2.5審批權 2.5.1物業(yè)管理處主管可簽批支付每單不多于RMB300 2.5.2物業(yè)管理公司物業(yè)經理可簽批支付每單RMB300以上 3. 合同方面 3.1 如已有合同之約束，及既定協(xié)議之金額，則由物業(yè)經理簽批后便完成審批。 3.2 未有合同,則按如下情況 3.2.1 對外簽約(備預算) 3.2.1.1 預算金額 30,000元或以上 審批: 總經理 3.2.1.2 預算金額 3,000-30,000元或以下

40、 審批: 財務總監(jiān) 3.2.1.3 預算金額 3,000元以下 審批: 物業(yè)經理 3. 貨幣資金及往來帳項管理 3.1現(xiàn)金管理 1.現(xiàn)金處理 1.1管理處的現(xiàn)金管理由現(xiàn)金出納和會計負責，現(xiàn)金出納，應每天登記當天的現(xiàn)金收支記錄及整理有關憑證資料，管理處負責人可以隨時監(jiān)督檢查。 1.2管理處辦公室應儲存適量現(xiàn)金，現(xiàn)暫定500元，足夠3-5天內的日常零星開支。 現(xiàn)金存量在規(guī)定的限額內。當現(xiàn)金余額到達現(xiàn)金存量下限時,由出納通知會計， 并準備支票由物業(yè)經理簽署后提取現(xiàn)金。 1.3現(xiàn)金出納根據(jù)管理處開支情況，提出現(xiàn)金存量上下限報總部物業(yè)經理批準。 1.4辦公室應把現(xiàn)金儲存于保險箱內。 1.5保險箱密碼與保

41、險箱鎖匙由二人分別持有管理，未得物業(yè)經理批準不得移交第三者。 1.6出納與會計每周末及月末下班前進行現(xiàn)金盤點；由出納填寫現(xiàn)金盤點登記表兩人共同簽字。月末盤點，會計核對現(xiàn)金帳無誤后，再由會計及出納共同簽署確 認帳物相符。管理處負責人可以隨時進行監(jiān)督盤點。出納每日必須登記現(xiàn)金日 記帳， 保證賬目與現(xiàn)金數(shù)額相符，并每月與會計對帳。 2. 現(xiàn)金提款 2.1 管理處每月的用款由項目的專用帳戶開支。 2.2 管理處現(xiàn)金儲存量在規(guī)定限額內（現(xiàn)暫定在不超過5，000元。每當現(xiàn)金余額到達現(xiàn)金存量下限（500元）時，出納要通知會計，并準備轉帳支票預約簽署。 財務部要每月咨詢管理處主管，建議財務部主管修訂現(xiàn)金存量上

42、下限。 2.3 每次提款由出納負責安排，管理處派員與出納一同提款。 3.2按金管理 1.退還裝修押金及裝修工作證押金程序 1.1 裝修后3個月內，管理處對已裝修單位驗收合格后，填寫裝修按金發(fā)還申請表，并附上文件憑證. 1.2 管理處經理簽名同意后可予以退還裝修押金及工作證押金。 1.3 財務核實發(fā)還申請表后才發(fā)放款項。 3.3支出報銷流程 1. 支出簡化流程 1.1各部門需指定一人與財務部對口辦理有關支出報銷管理工作。（其他人員支 出報銷亦統(tǒng)一由部門與財務部對口） 1.2 部門任何支出，先向財務部索取付款申請表，填好后連同有關單據(jù)合格、 發(fā)票等并作背書，經部門負責人核實簽字。 1.3 管理處經

43、理簽批后，再交財務部核對。會計核對后，將付款申請書及有關 單據(jù)交財務部出納。 1.4出納登記現(xiàn)金日記帳，將簽署后的付款申請書與發(fā)票、原始憑證等交會計。 1.5財務部會計入帳，制作憑證。 1.6若要開支票，會計負責準確支票并安排蓋章。 1.7遇到物業(yè)經理審批權限以外，需要總部審批的支出，由物業(yè)經理與有關高層 預約時間審批。 2.支出報銷時限 2.1由管理處負責人確定每周的某段時間天為報銷日期，非特殊情況，其他時間不審 批報銷。 2.2管理處人員有因工預借款項，應在完成業(yè)務返回管理處后3日內報銷結帳，對有 特殊情況的其清帳日期亦不得超過30天。出差前領款亦不可以早于出差前3天領款。3.現(xiàn)金預支 3

44、.1管理處貨品購買，盡可能地使用非現(xiàn)金結算方式 。 3.2預借現(xiàn)金必須填寫借支單，經管理處主管簽字后，向出納領款，副本留在出納處，正本予會計入帳，但出納及會計要在副本上簽署確認。預借現(xiàn)金必須在借出日起3日以內歸還/清帳。清賬前，借款人需個人承擔借款責任；每次借款不得越過人民幣3000元，若部門總借款共3次而未清賬時，共3000元便不可再預借款項。 3.3員工使用現(xiàn)金應取得原始憑證/合格方案并背書，填付款申請表，本人簽字后，交管理處經理批準簽字，會計審核，向出納領款。有預借現(xiàn)金者，應同時還清所借現(xiàn)金。 3.4若有特殊情況不能取得原始憑證/合格方案，用款人應以書面形式說明原因，并得到部門主管核實批

45、準，財務部審核，作為自制憑證入帳。 注：凡采購辦公用品及各種設備、物料，要經行政部辦理入倉出倉手續(xù)，并簽字核實。 3.4 帳戶管理 1.戶口分類 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理處 戶口類別 負責人 用 途 戶口類別 負責人 用 途 1、基本戶口 財務總監(jiān) 作收支費用 1、小額戶口 物業(yè)經理 支付日常支出 （儲備額不超過10,000元） （3000元以下） 2、大額戶口 財務總監(jiān) 處理日常收款及轉帳至小額戶 3、按金戶口 財務總監(jiān) 收取裝修按金、管理費按金 4、基金戶口 財務總監(jiān) 收取資產儲備金 注：每個管理處均開設以上類別戶口 2.戶口運作 1.小額戶 1.1 支付RMB3,000或以下物業(yè)管理處營運

46、開支。 1.2小額戶運作類似備用金運作模式,資金不足時以實報實銷的形式大額戶轉入。 1.3小額戶不收管理費和其他物業(yè)管理處的收入。 1.4戶口簽名人除管理物業(yè)管理公司的地區(qū)總監(jiān)與財務總監(jiān)外，物業(yè)管理公司主管（KK LEUNG）可單獨執(zhí)行。 2.大額戶 2.1 主要支付RMB3,000以上的物業(yè)管理處營運收入。 2.2大額戶運作類似公司的基本戶運作模式，資金不足時以實報實銷形式大額戶調入。 2.3大額戶收管理費和其他物業(yè)管理處的營運開支。 2.4資金不足由所屬物業(yè)管理公司免息借入補足，一些非一般支出經特定審批程序或會由基金戶撥入應付。 2.5戶口簽名人參考廣州項目中心下屬公司銀行戶運作模式，物業(yè)

47、管理公司主管（KKLEUNG）可單獨簽RMB3000可以下的支票。 3.按金戶 3.1 專門收支物業(yè)管理處客戶的各類按金。 3.2 戶口簽名人參考廣州項口管理中心下屬公司銀行戶運作模式,物業(yè)管理公司主管(KK LEUNG)要單獨簽RMB3000或以下的支票。 4.基金戶 4.1 專門收支物業(yè)管理處客戶的各類基金。 4.2 一些非一般支出經特定審批程序或會由基金戶調撥至大額戶應付。 4.3 戶口簽名人參考廣州項目中心下屬公司銀行戶運作模式,物業(yè)管理公司主管 (KK LEUNG)可單獨簽RMB3000或以下的支票。 4. 固定資產的管理 4.1 計價方法 1. 資產計價采用歷史成本原則。 2.凡單

48、位價值2，000元以上，使用期限在一年以上的，并在使用中保持原來物質形態(tài)的資產，列為固定資產。 3.設備或物品要作報廢,填寫物品報廢申請表 4.2折舊 1.折舊按照建時的成本價及預期可使用年限，以直線法每月計算，不預計殘值和清理費用。 2.購建的固定資產,從次月開始計提折舊；處理的固定資產從次月開始不計折舊。 資產 預計可使用年限 汽車 10年 電腦及其輔件 3年 家具 5年 辦公室儀器 5年 裝修 3年 其他 報總部批準后執(zhí)行 5.費用的管理 5.1報銷手續(xù) 1.用款申請 1.1購買大宗物品（1,000元以上）需做三份報價分析填報報價分析表；在有預算情況下1,000元以下由管理處經理審批：1

49、,000元至3,000元由總部物業(yè)經理審批；3000元以上由總經理或授權物業(yè)經理審批。 2.報銷手續(xù) 2.1持原始憑證（購物發(fā)票）填寫付款申請表，經手人按審批單要求填寫后交管理處有關領導簽名。 2.2報銷審批單由管理處經理或有關領導簽名后，現(xiàn)金開支的結清余款，有備用金的補足備用金。1000元以下之零星開支費用，由管理處經理審批予以報銷。 3.備用金 3.1各部門主管因公需零星購物的可申請備用金，備用金限額管理處經理1,000元，各部門主管300元。 3.2申請備用金需填寫借支單由總部物業(yè)經理簽名同意，再到財務部領取，作為本部門購物使用。 4.車費報銷手續(xù) 4.1管理處派員外出辦事，根據(jù)取回的合

50、理憑證填寫付款申請表（車票）貼在后面，經手人簽名、交由有關領導審批簽名后結清余款。 5.2工資發(fā)放 1.工資發(fā)放 1.1財務部于每月2日前將工資發(fā)放資料報總部物業(yè)經理審批。 1.2物業(yè)經理應在每月2日前審批完畢，并將工資發(fā)放資料返回管理處財務部。 1.3管理處于每月8日根據(jù)審批后的工資資料發(fā)放工資。 1.4財務部負責準備支票及匯款單。 1.5人事部負責考勤及核實出席時間 5.3應酬費用 1.應酬費用 1.1所有應酬費用（包括送禮）必須由財務部另冊詳盡列同被接待單位的資料、日期、人數(shù)、地點。 1.2與管理處有關的對外單位發(fā)生的應酬費用，管理處人員內部的文娛活動費用，應在預算中另列。 1.3應酬費

51、用只為管理處部份有業(yè)務上需要的員工而設。各部門員工的應酬費必須事先經公司主管經理同意。 1.4管理處每月應酬費用不得超出預算上限，及每次應酬費用不得超出RMB500元。若管理處主管認為當月需較多應酬或某次應酬將超出標準時，應預先請示物業(yè)經理批準后,方能為之。 6.營業(yè)收入的管理 6.1 管理費收取指引 涉及部門：管理處管業(yè)部、財務部 1.繳交管理費方法 1.1繳交現(xiàn)金 1.2銀行劃帳 2.出管理費單之安排（包括日期、部門跟進） 3.追收程序 3.1正常發(fā)通知書致業(yè)戶 3.2欠費追收特別函件 3.3再跟進追收律師信 4.每段時間報告 4.1每周管理費收取明細 4.2每二周管理費收取明細 4.3每

52、月管理費收取明細 5.表格 5.1管理費事宜(表格一) 5.2再次催款通知(表格二) 5.3最后催繳通知(表格三) 5.4管理費收取明細（適用每周，每二周，每月） 表格一 花園 編號： 致： 居 座 單元業(yè)主 先生/女士： 有關：管理費事宜 您好！根據(jù)本處記錄，貴單元 月份之管理費仍未付清，唯恐 閣下公務繁忙，一時遺忘，現(xiàn)特函通知。管理費等必須于每月七日內繳付。懇請 閣下盡快前來管理處繳交。若 閣下已繳付上術款項，請不須理會本通知書。 如 閣下有疑問，可到管理處或致電管理處查詢，電話： 。 專此奉達，敬祝商安！ 物業(yè)管理處 年 月 日 表格二 花園 編號： 致： 居 座 單元業(yè)主 先生/女士：

53、 再次催款通知 您好！本處于上次致 閣下的專函中提及 月份之管理費共人民幣 元，至今仍未付清。截至本函日期為止，貴單位之總欠款額為人民幣 元。本處唯恐 閣下公務繁忙，一時遺忘，現(xiàn)特函通知。懇請 閣下盡快前來管理繳納。 凡超過7日未付款的，將按月息1.5%的滯納金有為采取有關程序追討。為避免不必要的附加費用之損失，本處懇請 閣下早日繳清上述欠款。 請鼎力支持為盼！ 專此奉達，敬祝商安！ 物業(yè)管理處謹啟 年 月 日 花園 編號： 致： 居 座 單元業(yè)主 先生/女士： 最后催繳通知 您好！本處已兩次致函于 閣下請付清 月份之管理費共人民幣 元、水費共人民幣 元，至今仍未清付。截至本函日期為止，貴單位之總欠款額為人民幣