1、天津廣播電視大09（秋）法學(xué)本科調(diào)查報(bào)告 住宅小區(qū)停車位問題調(diào)查報(bào)告 姓名 曹羽 年級(jí) 09秋法本 專業(yè) 法 律 層次 本 科 分校 漢 沽 分 校 指導(dǎo)教師 周世偉1、 前言部分 住宅小區(qū)的停車位問題，是目前我國(guó)物業(yè)管理中最具爭(zhēng)議的問題之一，“車位之爭(zhēng)”在房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失和不甚明確，導(dǎo)致了各地法院的判決也是五花八門。隨著住房商品化的進(jìn)一步深入和有車一族的不斷涌現(xiàn),“車位之爭(zhēng)”，必將導(dǎo)致更大范圍的矛盾對(duì)立， 住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)歸屬是各種紛爭(zhēng)和矛盾的核心所在。住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀

2、態(tài)，嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，妨礙著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康地發(fā)展，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來諸多的難題。所以建立完善的法律制度對(duì)此問題加以明確規(guī)定是當(dāng)務(wù)之急也是必要的。本文試圖結(jié)合我國(guó)目前的學(xué)說和借鑒國(guó)外一些理論和實(shí)踐，根據(jù)小區(qū)停車位的不同形式，對(duì)其所有權(quán)歸屬問題進(jìn)行分析探討。調(diào)查人：曹羽調(diào)查時(shí)間：2011.7.1-2011.7.31調(diào)查地點(diǎn)：漢沽各小區(qū)調(diào)查方法：采訪二、事實(shí)部分 小區(qū)停車位的所有權(quán),從時(shí)間上可以分為兩類:第一類所有權(quán)為停車位的初始所有權(quán),這類所有權(quán)為開發(fā)商所有；第二類為后繼所有權(quán),指在開發(fā)商將全部房屋出售給業(yè)主后,停車位的所有權(quán)問題。這是兩類不同性質(zhì)的所有權(quán),不能相互混淆。在

3、現(xiàn)實(shí)生活中,就第一類所有權(quán)并無爭(zhēng)議,有爭(zhēng)議的為第二類所有權(quán)的歸屬，所以后者是本文分析的重點(diǎn)。 三、分析部分 在分析小區(qū)停車位（庫(kù)）歸屬之前，我們有必要首先引入建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指“根據(jù)使用功能，將一棟建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專有部分和由多個(gè)所有人共同使用的共有部分時(shí)，每一所有人所享有的對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)其共有部分的共有權(quán)的結(jié)合?！保▍⒁娡趵髦撐餀?quán)法中的車庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問題）建筑物所有權(quán)是由專有權(quán)和共有權(quán)兩方面構(gòu)成的，其權(quán)利的客體也包括兩個(gè)方面，即專有部分和共有部分（王譯鑒著：民法物一權(quán)（第一冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第195頁(yè)

4、）。專有部分主要是指根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)和功能而分割出來的具有獨(dú)立建筑構(gòu)造和獨(dú)立使用功能的部分。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設(shè)施等不具獨(dú)立使用功能的建筑部分。物權(quán)法第76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明的，除建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”其中雖然規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)，其中關(guān)于物業(yè)管理用房、會(huì)所、車庫(kù)、綠地的所有權(quán)歸屬問題，規(guī)定“有約定的依照約定，沒有約定的，除了開發(fā)商能夠證明其享有所有權(quán)的以外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有”。特別是目前爭(zhēng)議較多的小區(qū)車位車庫(kù)所有權(quán)歸

5、屬問題，物權(quán)法規(guī)定，“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出租，出售或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，則歸業(yè)主共有”。 物權(quán)法雖以做出相關(guān)規(guī)定，但是此類問題在現(xiàn)實(shí)生活中還是比較復(fù)雜，是建筑物區(qū)分所有權(quán)歸屬規(guī)則在實(shí)務(wù)適用中的難點(diǎn)。從我國(guó)目前的現(xiàn)有小區(qū)情況大體來看，其停車位的形式主要有三種：第一種形式:在小區(qū)內(nèi)建造的專門的停車設(shè)施,其相互間由墻壁隔開,四周范圍明確,具有獨(dú)立的入口,己成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物。其權(quán)屬可以登記,業(yè)主只有購(gòu)買或者承租該停車位后,方可擁有所有權(quán)或者使用權(quán);如果沒有特別約定,其所有權(quán)歸修建停車設(shè)施的開發(fā)商

6、所有。對(duì)這類停車位,我們稱其為庫(kù),開發(fā)商對(duì)這類停車位的銷售,通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進(jìn)行,即將特定車位與特定住宅單元相聯(lián)系,一體出售給業(yè)主或者開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨(dú)立的買賣標(biāo)的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于:捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進(jìn)行銷售,而在分別銷售中則車位作為獨(dú)立的標(biāo)的物來出售。二者的相同之處在于,這種類型的停車位,是由支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)的小區(qū)的業(yè)主所有。第二種形式:是在小區(qū)的空地上由小區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。這類停車位開發(fā)商并不進(jìn)行專門的銷售,多采取分?jǐn)備N售的辦法。因開發(fā)商對(duì)其投入極其有限,且已將其計(jì)入公攤面積進(jìn)行銷售,故在開發(fā)商將房屋售出

7、后,因小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)已歸全體業(yè)主所有,故其土地使用權(quán)上的停車位歸全體業(yè)主享有。在現(xiàn)實(shí)生活中,一般是由停車者向物業(yè)公司交納使用費(fèi),而物業(yè)公司將該使用費(fèi)作為物業(yè)管理費(fèi)的一部分,為全體業(yè)主的利益而使用。第三種形式:在小區(qū)的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對(duì)于這種情形,開發(fā)商采取的銷售方式有三種情形:分?jǐn)備N售、捆綁銷售或者分別銷售方式。分?jǐn)備N售是指開發(fā)商在不能對(duì)每一單元提供一個(gè)位的情況下,將車位銷售給全體業(yè)主,每一業(yè)主按其住宅專有部分的建筑面積分?jǐn)傑囄坏馁?gòu)買費(fèi)用。在現(xiàn)實(shí)生活中有兩種判斷分?jǐn)偟姆椒?一種是合同注明方法,即在房屋買賣合同中注明小區(qū)車庫(kù)屬于公攤范圍為分?jǐn)備N售,否則為分別銷售;另

8、一種是成本計(jì)算方法,即小區(qū)車庫(kù)成本計(jì)算到房屋價(jià)格中為分?jǐn)備N售,只有明確表明房屋價(jià)格中不包括小區(qū)車庫(kù)成本作為分別銷售。在分?jǐn)備N售的方式中,多以業(yè)主是否分?jǐn)偭私ㄖ某杀具M(jìn)行判斷,如果由全體業(yè)主分?jǐn)偭舜隧?xiàng)費(fèi)用,則停車位歸全體業(yè)主共同共有,否則歸開發(fā)商所有。 相對(duì)而言,捆綁銷售或者分別銷售方式,其所有權(quán)的歸屬比較明確。在現(xiàn)實(shí)生活中,因?yàn)槲覀兒茈y查明開發(fā)商是否將建筑成本分?jǐn)備N售,而且在我國(guó)現(xiàn)階段小區(qū)的停車位不能滿足小區(qū)所有業(yè)主需求的情況下,有些開發(fā)商將這種類型的停車位銷售給業(yè)主以外的人,從而引發(fā)糾紛?，F(xiàn)行的北京市商品房預(yù)售合同和物業(yè)服務(wù)合同(示范文本) 中對(duì)此問題有相應(yīng)條款說明。文件規(guī)定雙方對(duì)停車費(fèi)用要

9、事先進(jìn)行約定,購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)便具有了決定是否購(gòu)買或租用車位,并就停車位的價(jià)格與開發(fā)商、物業(yè)公司在合同中約定。車庫(kù)、車位利益的糾紛關(guān)鍵是明晰車位、車庫(kù)所有權(quán)問題。所有權(quán)確定了,使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)都隨之解決。由于建國(guó)后我國(guó)廢除了國(guó)民黨統(tǒng)治期間的“偽法統(tǒng)”,一并廢除了民國(guó)時(shí)期的“六法全書”和“民法典”,我國(guó)至今又還未頒布自己的民法典,加之中國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)忽視對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù),公民的私有財(cái)產(chǎn)的確定和權(quán)利邊界經(jīng)常處于不確定狀態(tài),不利于對(duì)財(cái)產(chǎn)的保護(hù)和利用。目前對(duì)于住宅小區(qū)停車位(庫(kù))的所有權(quán)歸屬認(rèn)識(shí)有幾種通說：（一）合同約定此種觀點(diǎn)認(rèn)為,對(duì)車庫(kù)的歸屬應(yīng)當(dāng)通過約定來確定。這種觀點(diǎn)的本質(zhì)意義是合同

10、雙方當(dāng)事人是以平等的身份以公平合理的方式自行協(xié)商車庫(kù)的歸屬。物權(quán)法規(guī)定:“建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售，出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，歸全體業(yè)主共有”。從物權(quán)法的規(guī)定上來看，現(xiàn)在我們國(guó)家對(duì)于車位車庫(kù)所有權(quán)的歸屬也是遵從于此通說來認(rèn)定的。但是在當(dāng)前賣方市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)商極有可能仗著自己的強(qiáng)勢(shì)地位制定霸王條款，并且他們?cè)诤贤兄鲃?dòng)要求同業(yè)主進(jìn)行協(xié)商的可能性也微乎其微。這樣將對(duì)廣大業(yè)主極為不利且這也不符合本觀點(diǎn)的本意。只有隨著商品房市場(chǎng)的發(fā)展逐漸變?yōu)橘I方市場(chǎng)的時(shí)候，此種觀點(diǎn)才有可能實(shí)現(xiàn)。 （二）成本分?jǐn)?此種觀點(diǎn)認(rèn)為

11、，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將車庫(kù)的建造成本分?jǐn)偟綐I(yè)主購(gòu)房款中,車庫(kù)所有權(quán)即為業(yè)主共有,否則歸開發(fā)商所有。目前房地產(chǎn)價(jià)格是由需求決定的,而不是由成本決定的,開發(fā)商是否將車庫(kù)的建造成本分?jǐn)偟阶≌N售價(jià)格中去,也只有開發(fā)商清楚,業(yè)主幾乎不可能去核定開發(fā)商的開發(fā)成本,也沒有權(quán)力去核清開發(fā)商成本。因?yàn)槌杀臼菍儆谄髽I(yè)的核心商業(yè)秘密,因此據(jù)此來確定車庫(kù)的所有權(quán)也是非常困難的。 （三）國(guó)家所有 此種觀點(diǎn)認(rèn)為,地下車庫(kù)屬于地下人防工程,根據(jù)人民防空法的有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)推定為國(guó)家所有（參見 王利明著論物權(quán)法中車庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問題）。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空辦公室1998年頒布的關(guān)于加強(qiáng)居住小區(qū)內(nèi)人防工程使用管理

12、的補(bǔ)充通知第2條指出:“人防國(guó)有資產(chǎn)是國(guó)防資產(chǎn)的組成部分,未開發(fā)使用的不交納物業(yè)管理費(fèi)。開發(fā)使用的人防工程,由使用人交納物業(yè)管理費(fèi)。使用人須承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi),并在人防工程使用協(xié)議和物業(yè)管理委托合同中注明?！彪S著城市商品房的發(fā)展,我國(guó)的人防工程建設(shè)發(fā)展迅速,人防工程投資建設(shè)主體已由國(guó)家作為單一投資建設(shè)主體發(fā)展成為多元的投資建設(shè)主體。這種情況下,仍然認(rèn)為地下人防工事歸屬于國(guó)家所有顯然是不妥當(dāng)?shù)?，理由有三。第?人民防空法并沒有明確規(guī)定所有的地下人防工事都屬于國(guó)家所有。人民防空法第5條規(guī)定:“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)單位組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人,通過多種途徑投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程

13、平時(shí)由投資者使用管理,收益歸投資者所有?！贝颂幹皇且?guī)定了由投資者使用管理,收益歸投資者所有,并沒有界定人防工事的所有權(quán)歸屬問題。相反,在沒有界定所有權(quán)歸屬的情況下,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為投資者就是所有者,而不能反過來認(rèn)為在沒有明確規(guī)定歸屬的情況下就可以認(rèn)為屬于國(guó)家所有。第二,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,界定所有權(quán)最基本的原則仍然是投資者享有所有權(quán)。對(duì)于商品房小區(qū)的地下人防工事,國(guó)家并沒有作出任何投資,因此就不存在在法律上主張所有權(quán)的基礎(chǔ)。第三,如果地下人防工事屬于國(guó)家所有,政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)管理和維護(hù)的義務(wù)。但是事實(shí)上,對(duì)小區(qū)地下人防工事的管理費(fèi)用并非由國(guó)家承擔(dān),大量的是由開發(fā)商或者業(yè)主承擔(dān)。而由開發(fā)商或者業(yè)主承擔(dān)管理費(fèi)用

14、而不享有所有權(quán),這也是說不通的。 （四）登記 此種觀點(diǎn)認(rèn)為：車位（庫(kù)）房的所有權(quán)證登記是誰，即歸誰所有。依據(jù)物權(quán)法的公示公信原理對(duì)于已登記的車位（庫(kù)）肯定歸登記產(chǎn)權(quán)人所有。但是我國(guó)目前的情況是：沒有進(jìn)行房地所有權(quán)屬登記或者壓根就不能進(jìn)行登記的車庫(kù)在我國(guó)的住宅小區(qū)里比比皆是，顯然以此來確定車（位）庫(kù)的所有權(quán)歸屬也是很難辦到和不現(xiàn)實(shí)的。 對(duì)于公共小區(qū)來說,停車位的所有權(quán)歸屬直接關(guān)系到業(yè)主和全體小區(qū)居民的切身利益。因此,各國(guó)或地區(qū)的立法中,對(duì)此問題均有所規(guī)定,我國(guó)物權(quán)法的立法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行吸收和借鑒。 (一)日本 在日本,區(qū)分所有建筑物附設(shè)之停車場(chǎng)被分成兩類:一為屋外停車場(chǎng),通常是在建筑物基地劃出明顯的界

15、線而形成;另一為屋內(nèi)停車場(chǎng),指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)設(shè)置的停車場(chǎng),一般設(shè)在區(qū)分所有建筑物的地下或一二層,但也有設(shè)在屋頂平臺(tái)上的。對(duì)屋外停車場(chǎng)日本的司法實(shí)踐及立法均將其視為共用部分,并可得為特定區(qū)分所有權(quán)人或區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人設(shè)定利用權(quán),且該專用權(quán)應(yīng)予以公示。但是，對(duì)屋內(nèi)停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對(duì)地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴(yán)重。日本學(xué)界存有爭(zhēng)議,法院判例也不大相同。日本最高法院于昭和56 年6 月18日的判決中表明支持專有部分見解的立場(chǎng),從而使其在日本的司法實(shí)踐中占據(jù)了絕對(duì)的主流地位。而日本學(xué)界認(rèn)為，由于建筑物一層或地下

16、部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認(rèn)定為專有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當(dāng)通過共用部分的專有使用權(quán)來進(jìn)行處理。 （二）德國(guó)德國(guó)1973 年7 月30 日修正的住宅所有權(quán)法第3 條第2 項(xiàng)規(guī)定,“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場(chǎng),視為有獨(dú)立性之房間?！币嗉吹厣稀⒌叵轮＼噲?chǎng)皆可設(shè)“專有所有權(quán)”，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。（參見陳華彬著：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研容，法律出版社1995年版，第169頁(yè)。） 因此在德國(guó)車庫(kù)作為一種獨(dú)立的物,其所有權(quán)可由開發(fā)商自由出售給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主,而不是作為從物,直接歸全體業(yè)主所有。其優(yōu)點(diǎn)在于保護(hù)了開發(fā)商和小區(qū)居民中不需要車庫(kù)的業(yè)主的利益,其可以

17、不用支付該車庫(kù)的分?jǐn)傎M(fèi)用。應(yīng)明確的是,即使小區(qū)內(nèi)的停車位屬于全體業(yè)主共同共有,對(duì)停車位享有專用使用權(quán)的業(yè)主也可以在小區(qū)內(nèi)的業(yè)主之間自由轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。 （三）法國(guó) 在法國(guó),新公寓的建造者負(fù)有一項(xiàng)法定的義務(wù):在建筑物基地內(nèi),按一戶一空間的標(biāo)準(zhǔn)為住戶設(shè)計(jì)停車場(chǎng)。學(xué)界及司法實(shí)踐認(rèn)為,區(qū)分所有建筑物之居住區(qū)域與停車區(qū)域?yàn)榉謩e的不動(dòng)產(chǎn),即停車位必須另行購(gòu)買;并且該區(qū)分所有建筑物之居住者以外的人,亦可購(gòu)買基地內(nèi)之停車位。 （四）美國(guó) 美國(guó)法律對(duì)小區(qū)內(nèi)車庫(kù)的制度設(shè)計(jì),遵循兩個(gè)最基本的原則,一是不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何人擁有小區(qū)內(nèi)車庫(kù)的所有權(quán)，二是不允許小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)做為獨(dú)立的專有專有部分進(jìn)行單獨(dú)買賣?？梢钥闯?

18、美國(guó)法律的規(guī)則設(shè)計(jì)與德國(guó)法、法國(guó)法不同。第一,美國(guó)法明確不允許小區(qū)業(yè)主以外的人擁有小區(qū)內(nèi)車庫(kù)的所有權(quán),避免了小區(qū)業(yè)主以外的其他人壟斷小區(qū)內(nèi)車庫(kù)的所有權(quán)向業(yè)主收取高額壟斷資金。第二,不允許小區(qū)內(nèi)車庫(kù)單獨(dú)買賣,有效的避免了車庫(kù)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓到業(yè)主以外的他人手里。當(dāng)然美國(guó)也有作為獨(dú)立專有部分可以單獨(dú)買賣或者出租、抵押的車庫(kù),但那是指在住宅小區(qū)的范圍以外另外建造、開發(fā)并經(jīng)營(yíng),本身就具有區(qū)分所有性質(zhì)的專門車庫(kù)。 （一）住宅小區(qū)地面停車位地面停車位是指經(jīng)政府發(fā)出的建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)同意, 在住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施, 一般以劃線分割方式標(biāo)明。（陳華彬著：現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究，法律出版社19

19、95年版，第104頁(yè)。）房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后, 房屋單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記, 房屋單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi), 因此, 該種停車位的使用權(quán)顯然屬于全體建筑物區(qū)分所有人, 即業(yè)主。在這里全體業(yè)主擁有停車位的使用權(quán)而不是所有權(quán)是基于以下考慮: 所有權(quán)的客體必須符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn), 而地面停車位只是通過劃線分割而成, 不具備建筑物所要求的遮蔽性, 所以只能被視為土地使用權(quán)的客體。對(duì)停車位的使用性質(zhì)我們可以認(rèn)定為對(duì)共用部分的專有使用, 它是指依據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同

20、約定, 由某一個(gè)或數(shù)個(gè)區(qū)分所有人對(duì)某些共用部分享有排他的、獨(dú)占性使用權(quán)。（王利明著：物權(quán)法論，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版，第39頁(yè)）。該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際, 我們認(rèn)為, 應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會(huì)交納使用費(fèi)或租金, 同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。因此, 無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位, 而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議, 對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定( 比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開支) 后, 才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地面停車位。否則, 將構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。（二）住宅小

21、區(qū)地下停車位住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及對(duì)土地需求的日益膨脹, 現(xiàn)代建筑物不得不更多地向空間發(fā)展, 包括地表上空和地下空間。正是對(duì)地下空間的充分利用, 才導(dǎo)致了地下停車位的出現(xiàn)。而我國(guó)對(duì)于地下停車位的法律規(guī)定仍是空白, 要確認(rèn)地下停車位的權(quán)利歸屬, 首先要對(duì)地下停車位的權(quán)利結(jié)構(gòu)有清楚的認(rèn)識(shí)。傳統(tǒng)物權(quán)理論認(rèn)為只要具備構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性, 即可以成為所有權(quán)的客體。地下停車場(chǎng)四至明確, 與其上的房間有墻壁相隔, 已成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物, 可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。然而, 結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐來看, 如果一概地賦予地下停車位以單

22、獨(dú)所有權(quán)( 即相當(dāng)于專有部分的所有權(quán)) , 亦即賦予房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)地下停車位享有完全的所有權(quán)的話, 會(huì)導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果出現(xiàn)。其原因便在于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的,即該停車位并沒有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。根據(jù)我國(guó)“房地不分離”的原則, 沒有地的存在, 怎么可能有房的存在呢?在轉(zhuǎn)移登記時(shí), 其不能取得房地產(chǎn)權(quán)證, 其法律權(quán)利依附于計(jì)算容積率的房屋建筑物（王利明著：物權(quán)法論（王利明著：物權(quán)法論，中國(guó)政法大學(xué)出版社1997年版，第400頁(yè)。）。另外, 由于該種停車位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上, 不擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商是無法對(duì)其取得產(chǎn)權(quán)的。也因此,

23、實(shí)踐當(dāng)中, 開發(fā)商在售房合同中約定的“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”的條款應(yīng)當(dāng)屬于無效條款。該種地下停車位的權(quán)益應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有, 開發(fā)商或物業(yè)公司是無權(quán)擅自處分的。當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后, 開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托, 將停車位予以出租, 所得租金收入歸全體業(yè)主所有, 用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開支。同時(shí), 停車位使用人必須向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。當(dāng)然, 對(duì)于將地下停車位的建筑面積也計(jì)算建筑容積率的特殊情況, 我們應(yīng)區(qū)別對(duì)待。這些按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下停車位, 和地上建筑物一樣要計(jì)入整個(gè)的建筑面積。因此, 該種停車位可擁有獨(dú)立的所有權(quán)。此種地下

24、停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過買賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無須繳納車位使用費(fèi), 但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費(fèi)或車輛看管費(fèi)。（三）樓房首層架空停車位 樓房首層架空停車位, 是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下, 首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計(jì)算建筑容積率的, 不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額, 其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物( 面積) , 也是住宅房屋單元的從物。所以關(guān)于樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬與地下停車位的情形是一樣的, 此處不再贅述。 （四）樓房屋頂平臺(tái)停車位樓房屋頂平臺(tái)停車位, 是指在小區(qū)商品房樓頂平臺(tái)上設(shè)置的停車位。雖然樓房

25、屋頂平臺(tái)停車位在我國(guó)目前還未普及, 但隨著停車位的日益緊張, 有關(guān)這種停車位的糾紛也會(huì)日益增多。對(duì)于屋頂平臺(tái)的歸屬問題, 也是頗有爭(zhēng)議。有人認(rèn)為, 屋頂平臺(tái)應(yīng)當(dāng)歸建筑物的全體區(qū)分所有人共有; 也有人認(rèn)為, 其應(yīng)屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍, 因?yàn)轫敇遣糠值母綄傥镉勺罡咭粚拥膮^(qū)分所有人所有。我們知道, 對(duì)屋頂平臺(tái)的利用更多的是用它的空間, 而這個(gè)空間顯然不僅僅屬于頂層的區(qū)分所有人, 而應(yīng)當(dāng)歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有。所以, 在該空間上設(shè)置停車位的權(quán)利也應(yīng)當(dāng)屬于建筑物的全體區(qū)分所有人, 開發(fā)商和物業(yè)公司都無權(quán)擅自在屋頂平臺(tái)設(shè)置停車位, 而應(yīng)與該樓的業(yè)主進(jìn)行協(xié)商并征得同意之后才可以。對(duì)于本次物權(quán)法立

26、法內(nèi)涵的分析及一些個(gè)人建議：我們學(xué)過法律的人都知道民事法律規(guī)范的核心任務(wù)為協(xié)調(diào)利益關(guān)系,立法者總是根據(jù)利益關(guān)系的不同類型,設(shè)置相應(yīng)的法律規(guī)范。民法所協(xié)調(diào)的利益關(guān)系主要包括以下三種類型:民事主體與民事主體之間的利益關(guān)系,民事主體的利益與國(guó)家利益之間的關(guān)系（民事主體在本文中僅代表單個(gè)人或單個(gè)組織，并不代表國(guó)家）,民事主體的利益和社會(huì)公共利益之間的關(guān)系（ 王軼著 對(duì)中國(guó)民法學(xué)學(xué)術(shù)路向的初步思考過分側(cè)重制度性研究的缺陷及其克服J . 法制與社會(huì)發(fā)展,2006） 。對(duì)于民事主體和民事主體之間的利益關(guān)系,在通常情況下,會(huì)采用任意性規(guī)范、倡導(dǎo)性規(guī)范或混合性規(guī)范進(jìn)行調(diào)整;對(duì)于民事主體的利益和國(guó)家利益、社會(huì)公共

27、利益之間的關(guān)系則通過強(qiáng)行性規(guī)范去調(diào)整。首先應(yīng)明確停車位權(quán)屬之爭(zhēng)所屬利益的性質(zhì),即其調(diào)整的利益為民事主體與民事主體之間的利益,還是民事主體與國(guó)家、社會(huì)公共的利益。如果其為民事主體之間利益的爭(zhēng)議,則應(yīng)該運(yùn)用任意性、倡導(dǎo)性或混合性的規(guī)范去調(diào)整;如果其為民事主體與國(guó)家、社會(huì)公共利益之間的關(guān)系,則應(yīng)該運(yùn)用強(qiáng)制性規(guī)范進(jìn)行調(diào)整。不能籠統(tǒng)地把停車位權(quán)屬之爭(zhēng)稱為民事主體之間的利益或者稱其為民事主體與國(guó)家、社會(huì)公共利益之間的關(guān)系,因?yàn)橥＼囄坏那樾蜗喈?dāng)復(fù)雜,如果停車位可以進(jìn)行登記,則登記后的業(yè)主利益和開發(fā)商的利益都僅代表他們個(gè)人或組織，所以開發(fā)商與已購(gòu)買該停車位的業(yè)主之間為民事主體之間的關(guān)系,他們之間采取協(xié)商的形式解決利益沖突,即法律不采取強(qiáng)行法規(guī)范二者之間的關(guān)系。但就目前我國(guó)住宅