1、房地產(chǎn)基本業(yè)態(tài)劃分,易居中國天津公司“新員工上崗”培訓(xùn)課程 2011.10,(一) 居住用地【70年】； (二) 工業(yè)用地【50年】； (三) 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地【50年】； (四) 商業(yè)、旅游、娛樂用地【40年】； (五) 綜合或者其他用地【50年】。,1. 不同類型土地使用劃分,(一) 居住用地 住宅； (二) 工業(yè)用地 工業(yè)、交通、倉儲用房 ； (三) 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 教育、醫(yī)療衛(wèi)生、科研、文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房； (四) 商業(yè)、旅游、娛樂用地 商業(yè)、金融、信息、辦公用房； (五) 綜合或者其他用地 住宅、商業(yè)、金融、信息、辦公用房。,2.

2、不同類型土地對應(yīng)房屋性質(zhì),低層住宅為1-3層 多層住宅為4-6層 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-16層 16層以上為高層住宅,3. 住宅,1、低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。,特點： 一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人 以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。,但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。,3. 住宅,（1）低層住宅【獨棟別墅、House, Villa】,3. 住宅,單樓獨棟的別墅即是獨棟別墅，這種別墅上有獨立空間，下有私家

3、花園領(lǐng)地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 其主要特點表現(xiàn)為私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)，一般有很好的環(huán)境配套。,（2）低層住宅【雙拼別墅】,3. 住宅,它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。特征： 1）與聯(lián)排、獨棟對比而言，除了有天、有地、有獨立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。 2）是低層小樓加上私家花園，這種相對獨立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強戶外空間的交

4、流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了Townhouse兵營式排列的呆板面孔。 3）雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會差，重要的是采光和觀景。,（3）低層住宅【聯(lián)排別墅，Townhouse】,3. 住宅,又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設(shè)有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米以上。 特征： 1）比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。 2）價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階

5、層度身定造。 3）戶型設(shè)計豐富而前衛(wèi)，有特色。,在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。,2、多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 7層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與

6、高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋 的主要原因。,（1）多層住宅【花園洋房，Garden House 】,3. 住宅,6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠郊區(qū)一帶，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。 特征： 花園洋房介于別墅和普通公寓之間，它具有部分別墅（獨棟和聯(lián)排別墅）的優(yōu)點，又不可能完全脫離城市的繁華和便利，因此從某種程度上看，其在地理區(qū)位上也位于別墅區(qū)和主城區(qū)之間。廣義花園洋房所定位的客群仍然是中產(chǎn)階級，而且有一定文化品位。,（3）多層住宅【普通多層】,3. 住宅,普通

7、多層一般為4-6層，條狀建筑，定位低于花園洋房。 特征： 一般來說，多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價不高，且得房率較高。,3、小高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結(jié)構(gòu)強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，,3. 住宅,4、高層：超過一定高度和層數(shù)的多層建筑。 1972年國際高層建筑會議將高層建筑分為4類： 第一類為916層（最高50米）

8、第二類為1725 層（最高75米) 第三類為26 40層（最高100米） 第四類為40層以上(高于100米） 超高層：30層以上的建筑稱為超高層。,3. 住宅,高層住宅和多層住宅的優(yōu)缺點：,一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價不高，得房率較高。 高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價較高，為降低樓板地價只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅固，但成本也高。高層配有電梯，人們進出較為便利。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。,3. 住宅,（1）高層住宅【板式高層】,3

9、. 住宅,1）南北通透，便于采光通風(fēng)。板式住宅多是正南北方向，進深在15米左右，南北通透，便于采光與通風(fēng)，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于板樓的面寬充裕，因而戶型設(shè)計更容易出精品。 2）板樓均好性強。眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因為整棟板樓中各套戶型的優(yōu)劣差距很小，均有若干套朝北的戶型難于處理。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。 3）管理成本不高。通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，多層板式住宅可以不設(shè)電梯，不設(shè)變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內(nèi)的日常維護費用當(dāng)然要比塔樓便宜得多。 4）住戶使用率很高。板樓戶型的使用率通常高達90%以上，而塔樓戶型的使用

10、率通常僅為75-80%，因為塔樓內(nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機房等都將作為公共面積攤到每個業(yè)主的頭上。同樣是購買建筑面積100平方米的住房，板樓戶型的使用面積往往高出塔樓住戶約10平方米。,（1）高層住宅【板式高層】,3. 住宅,1）成本高，房價高 。板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適很強，但房價會高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，主流產(chǎn)品仍舊是塔樓，為數(shù)不多的板樓非工薪階層能消費得起。 2）戶型格局不宜改造，板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓，戶內(nèi)多數(shù)墻體起重作用，不可以變化，這一點不如塔樓的可改造性強。,（2）高層住宅【塔式高層】,3. 住宅,1）節(jié)約土地資源，房價較低。由于塔樓社區(qū)的建

11、筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價，讓更多的人安居。 2）空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造 。塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。 3）結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好 。高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強度比板樓高，抗震性與安全性很好。,（2）高層住宅【塔式高層】,3. 住宅,1）均好性差，居住密度高。塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達12戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。而且，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。 2）使用率不高，存

12、在灰色空間。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱“灰色空間”。,（3）高層住宅【蝶式高層】,3. 住宅,蝶式住宅準確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優(yōu)點很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點，讓我們拿寶星圓舉例說明。一、很好地解決了通風(fēng)和采光的問題。人們喜歡板樓無非是它具有良好的通風(fēng)和日照，寶星園的蝶型建筑使朝東、朝西的房間向外伸展，不僅真正做到了戶戶朝陽，而且處于翅膀位置的四戶還可以享受到爽快的通風(fēng)效果。二、較高的使用率。寶星園為兩梯六戶的設(shè)計，有效壓縮了電梯間的面積，保證了每戶較高的使用率，避

13、免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。三、戶型方正。蝶式建筑有一個通病房間的邊角多，而寶星園就對此做了良好的改善，把邊角盡量設(shè)計在電梯間從而保證了戶型的方正。,酒店,4. 商業(yè),現(xiàn)代所謂的酒店，應(yīng)具備下列基本條件： 、 它是一座設(shè)備完善的眾所周知且經(jīng)政府核準的建筑。 、 它必須提供旅客的住宿與餐飲。 、 他要由為旅客以及顧客提供娛樂的設(shè)施。 、 還要提供住宿、餐飲、娛樂上的理想服務(wù)。 、 它是營利的，要求取得合理的利潤。,酒店,4. 商業(yè),（一）根據(jù)酒店的經(jīng)營性質(zhì)分 、商業(yè)（務(wù)）性酒店 、度假性酒店 、長住性酒店（公寓） 、汽車酒店 、機場酒店 、旅游酒店 、會議性酒店 （二）根據(jù)飯店客房數(shù)量和規(guī)模劃分

14、 、大型飯店 客房六百間以上 、小型飯店 客房三百間以下 、中型飯店 客房三百六百間 （三）根據(jù)酒店地理位置劃分 、公路性 、機場 、城市中心 、風(fēng)景區(qū),酒店式公寓,4. 商業(yè),酒店式公寓分為“產(chǎn)權(quán)式公寓酒店”和“酒店式公寓”。 產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的實質(zhì)是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店標準來配置，且納入酒店行業(yè)管理范疇，它所銷售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)在于購買者目的并非自住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送一定期限的免費入住權(quán)。 酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“

15、投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。,購物中心,4. 商業(yè),國際購物中心協(xié)會的解釋為：購物中心是指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪作為一個整體來計劃、開發(fā)和經(jīng)營，并且擁有一定規(guī)模的停車場。 根據(jù)購物中心的建筑、設(shè)施和形態(tài)的不同，國際購物中心協(xié)會又將購物中心細分為摩爾(Mall，停車場與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如區(qū)域型、超區(qū)域型購物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場，店鋪間通常沒有專門的步道連接，如鄰里型、社區(qū)型等)。,商業(yè)街,4. 商業(yè),商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的

16、商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。 商業(yè)街以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街商鋪與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系，其經(jīng)營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況以及人氣，運營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經(jīng)營者都面臨損失。,寫字樓,4. 商業(yè),寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱。 寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟活動管理?！睆倪@個意義上講，寫字樓是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務(wù)活動的建筑物，其使用者包括營利性的經(jīng)濟實體和非營利性的管理機構(gòu)，是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。,5A寫字樓,4. 商業(yè),“5A”是指 OA（辦公智能化）、 BA（樓宇自動化）、 CA（通訊傳輸智能化）、 FA（消防智能化）、 SA（安保智能化）。,城市綜合體 HOPSCA,5. 綜合,HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文