1、資產(chǎn)評(píng)估課程講義,主講人：黃曉祥,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義 第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象 第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型 第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè) 第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的原則 第六節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序,第一章 總論,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義,第一章 總論,資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)化、市場化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是市場經(jīng)濟(jì)條件下客觀存在的經(jīng)濟(jì)范疇，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、資產(chǎn)流動(dòng)等方面發(fā)揮了重要作用。,（一）資產(chǎn)評(píng)估的概念 資產(chǎn)評(píng)估：是指通過對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義,第一章 總論,（二）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn) 1、現(xiàn)實(shí)性； 2、市場性； 3、預(yù)測(cè)性； 4、公正性； 5、咨詢性。,第一節(jié)

2、資產(chǎn)評(píng)估的含義,第一章 總論,（三）資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別 （1）發(fā)生的前提條件不同； （2）目的不同； （3）執(zhí)行操作者不同。,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的含義,第一章 總論,（一）資產(chǎn)的含義 資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)既可以是單個(gè)資產(chǎn)也可以是資產(chǎn)的整體，甚至是整個(gè)企業(yè)，由于評(píng)估和計(jì)價(jià)的目的不同，對(duì)資產(chǎn)的質(zhì)和量的界定都有很大的差異。 對(duì)于作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面理解： 1、資產(chǎn)是一種權(quán)利； 2、資產(chǎn)是一種獲利能力； 3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配。,第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象,第一章 總論,（二）資產(chǎn)的分類 1、按存在形態(tài)分為：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。 2、按是否具有綜合獲利能力分為：單項(xiàng)資產(chǎn)和整體

3、資產(chǎn)。 3、按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分為：可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。 4、按資產(chǎn)的流動(dòng)性分為：短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)。,第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象,第一章 總論,（一）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的：是指被評(píng)估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。包括：,第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 2、企業(yè)兼并。 3、企業(yè)出售。 4、企業(yè)聯(lián)營。 5、股份經(jīng)營。 6、中外合資、合作。 7、企業(yè)清算。 8、抵押。 9、擔(dān)保。 10、企業(yè)租賃。 11、債務(wù)重組。,現(xiàn)時(shí)的產(chǎn)權(quán)變動(dòng) （發(fā)生時(shí)必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估）,潛在的產(chǎn)權(quán)變動(dòng) （發(fā)生時(shí)自行決定評(píng)估與否）,第一章 總論,（二）資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型 1、價(jià)值類型是指評(píng)估價(jià)值的含義，是評(píng)估價(jià)值質(zhì)的

4、規(guī)定。其作用表現(xiàn)在： （1）價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素； （2）價(jià)值類型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇； （3）明確評(píng)估價(jià)值類型，可以更清楚的表達(dá)評(píng)估結(jié)果，可以避免報(bào)告使用者誤用評(píng)估結(jié)果。,第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,第一章 總論,2、價(jià)值類型的類別（根據(jù)國際評(píng)估準(zhǔn)則劃分） （1）市場價(jià)值 （2）非市場價(jià)值 在用價(jià)值； 投資價(jià)值； 持續(xù)經(jīng)營價(jià)值； 清算價(jià)格； 保險(xiǎn)價(jià)值； 課稅價(jià)值。,第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,第一章 總論,3、價(jià)值類型的決定因素。主要包括： （1）評(píng)估的特定目的（經(jīng)濟(jì)行為）； （2）市場條件； （3）資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。,第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,第一章 總論,1、繼

5、續(xù)使用假設(shè) 2、公開市場假設(shè) 3、清算（清償）假設(shè),第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè),第一章 總論,第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的原則,資產(chǎn)評(píng)估原則：是資產(chǎn)評(píng)估人員進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。 （一）資產(chǎn)評(píng)估的工作原則 1、獨(dú)立性原則。 2、客觀性原則。 3、科學(xué)性原則。 4、專業(yè)性原則。,第一章 總論,第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的原則,（二）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則 1、貢獻(xiàn)原則。 2、替代原則。 3、預(yù)期原則。,第一章 總論,第六節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序,（一）資產(chǎn)評(píng)估程序的定義 資產(chǎn)評(píng)估程序：是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。 （二）資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性,第一章 總論,（三）資

6、產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容 1、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng) 2、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書 3、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃 4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查 5、收集資產(chǎn)評(píng)估資料 6、評(píng)定估算 7、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 8、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔 （四）履行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求,第六節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的程序,第一章 總論,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,第一節(jié) 市場法 第二節(jié) 成本法 第三節(jié) 收益法 第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇,第一節(jié) 市場法,（一）市場法：也稱市場價(jià)格比較法，是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出的類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。 （二）市場法應(yīng)用的前提條件：

7、1、要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。 2、參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的。,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,（三）運(yùn)用市場法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn) 1、明確評(píng)估對(duì)象。 2、進(jìn)行公開市場調(diào)查、收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。 3、分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。 4、把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較。 5、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。,第一節(jié) 市場法,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,第二節(jié) 成本法,（一）成本法：是指在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。 1、重置成本 2、復(fù)原重置成本 3、更新重置成本

8、 4、實(shí)體性貶值 5、功能性貶值 6、經(jīng)濟(jì)性貶值 7、成新率,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,第二節(jié) 成本法,（二）成本法運(yùn)用的程序 1、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行： （1）確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本。 （2）確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限。 （3）估算評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值。 （4）計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,第二節(jié) 成本法,2、成本法計(jì)算的基本公式,被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值,重置成本,實(shí)體性貶值,功能性貶值,經(jīng)濟(jì)性貶值,被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值,重置成本,成新率,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,第二節(jié) 成本法,3、重置成本的估算可采用下列方法 （1）重置核算法 （2）物價(jià)指數(shù)法

9、（3）功能價(jià)值法 （4）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,第二節(jié) 成本法,（三）實(shí)體性貶值的估算 1、觀察法也稱成新率法。,資產(chǎn)的實(shí)體性貶值重置成本（1實(shí)體性成新率）,2、公式計(jì)算法。,資產(chǎn)的實(shí)體性貶值,重置成本預(yù)計(jì)殘值,總使用年限,實(shí)際已使用年限,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,（四）功能性貶值的估算 1、功能性貶值的計(jì)算步驟 （1）比較計(jì)算每年的超額運(yùn)營成本； （2）確定凈超額運(yùn)營成本； （3）估算資產(chǎn)尚可使用年限； （4）折現(xiàn)。 2、計(jì)算公式,第二節(jié) 成本法,被評(píng)估資產(chǎn) 功能性貶值額,（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本 折現(xiàn)系數(shù)）,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,（五）成新率的估算 1、

10、觀察法。 2、使用年限法。 3、修復(fù)費(fèi)用法。,第二節(jié) 成本法,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,第三節(jié) 收益法,（一）收益法：是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。 1、資產(chǎn)未來收益期有限的情況,評(píng)估值Ri /（1+r）,i,i=1,n,2、資產(chǎn)未來收益無限期的情況 （1）未來收益年金化的情景 （2）未來收益不等額的情景 （二）收益法的程序及優(yōu)缺點(diǎn),第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,1、資產(chǎn)評(píng)估方法之間的關(guān)系： 資產(chǎn)評(píng)估方法之間既有區(qū)別又相互聯(lián)系，研究資產(chǎn)評(píng)估方法的特點(diǎn)，對(duì)于選擇資產(chǎn)評(píng)估方法具

11、有重要意義。 （1）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系 （2）市場法與成本法的區(qū)別,2、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 （1）必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。 （2）必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。 （3）還要受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。,第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,第三章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估,第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn) 第二節(jié) 機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定 第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法 第四節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場法,第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn),（一）機(jī)器設(shè)備及其分類 1、機(jī)器設(shè)備的主要特點(diǎn) 2、機(jī)器設(shè)備的分類 對(duì)機(jī)器設(shè)備按不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行恰當(dāng)?shù)姆诸?，?duì)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法，考慮哪些因素，以及如何提供評(píng)估報(bào)告和附

12、表都有重要意義。 （1）按國家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類； （2）按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定分類； （3）按機(jī)器設(shè)備的組合程度分類； （4）按機(jī)器設(shè)備的來源分類。,第三章 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估,第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn),第三章 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估,（二）機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn) （三）機(jī)器設(shè)備評(píng)估的程序 1、明確評(píng)估目的； 2、清查機(jī)器設(shè)備，明確評(píng)估對(duì)象； 3、對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要的鑒定，確定其適用性、可用度以及主要技術(shù)參數(shù)； 4、研究確定評(píng)估方法，搜集和處理有關(guān)信息資料； 5、評(píng)定估算、撰寫評(píng)估報(bào)告。,第二節(jié) 機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定,第三章 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估,（一）機(jī)器設(shè)備的核查 1、逐項(xiàng)清查 2、抽樣核查 （二）機(jī)器設(shè)備的

13、鑒定 按工作階段可分為“統(tǒng)計(jì)性鑒定”和“判斷性鑒定”，其中統(tǒng)計(jì)性鑒定又分為“宏觀鑒定”和“微觀鑒定”。,第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法,第三章 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估,機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法是通過估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測(cè)機(jī)器設(shè)備評(píng)估值的方法。 公式為：,機(jī)器設(shè)備評(píng)估值,重置成本,實(shí)體性貶值,功能性貶值,經(jīng)濟(jì)性貶值,第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法,第三章 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估,（一）機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成 重置成本包括構(gòu)建全新資產(chǎn)所需合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。 1、對(duì)于單臺(tái)機(jī)器設(shè)備，不需安裝的，重置成本僅包括購置成本、運(yùn)雜費(fèi)； 2、需要安裝的，則還要包括安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、資金成本和稅金； 3、

14、對(duì)于原地繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備，還包括一些間接費(fèi)用； 4、對(duì)于進(jìn)口設(shè)備，還應(yīng)包括進(jìn)口從屬費(fèi)用，如海外運(yùn)費(fèi)、海外保險(xiǎn)費(fèi)、進(jìn)口關(guān)稅、公司代理手續(xù)費(fèi)、商檢費(fèi)等。,第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法,第三章 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估,（二）機(jī)器設(shè)備重置成本的估算 1、重置核算法，即分別估算機(jī)器設(shè)備各構(gòu)成項(xiàng)目的成本，然后求和得到重置成本的方法。 對(duì)于外購設(shè)備： （1）外購單臺(tái)不需安裝的國內(nèi)設(shè)備 重置成本全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場交易價(jià)格運(yùn)雜費(fèi) （2）外購單臺(tái)需安裝的國內(nèi)設(shè)備 重置成本全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場交易價(jià)格運(yùn)雜費(fèi)安裝調(diào)試費(fèi),（3）外購單臺(tái)不需要安裝進(jìn)口設(shè)備 重置成本（FOB價(jià)格途中保險(xiǎn)費(fèi)國外運(yùn)雜費(fèi)）基準(zhǔn)日外匯匯率 進(jìn)

15、口關(guān)稅增值稅銀行及其他手續(xù)費(fèi)國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi) 其中： FOB價(jià)格為離岸價(jià)，指裝運(yùn)港船上交貨價(jià)格； CIF為到岸價(jià)，指離岸價(jià)加上途中保險(xiǎn)費(fèi)和國外運(yùn)雜費(fèi)。 （4）外購單臺(tái)需要安裝設(shè)備 重置成本單臺(tái)未安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本安裝調(diào)試費(fèi)人員培訓(xùn)費(fèi)其他,第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法,第三章 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估,（5）外購成套需要安裝設(shè)備 重置成本單臺(tái)未安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本單臺(tái)未安裝國產(chǎn)設(shè)備重置成本 總和工器具重置成本安裝工程費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)軟件重置 成本設(shè)計(jì)費(fèi)貸款利息 （6）車輛重置成本 國內(nèi)購置車輛重置成本車輛價(jià)格購置附加稅證照費(fèi)及其他費(fèi)用 進(jìn)口車輛重置成本車輛價(jià)格（CIF）進(jìn)口關(guān)稅消費(fèi)稅增值稅證照 費(fèi)及其他費(fèi)用 其中

16、：進(jìn)口關(guān)稅車輛價(jià)格（CIF）進(jìn)口稅率 消費(fèi)稅車輛價(jià)格（CIF）進(jìn)口關(guān)稅（1消費(fèi)稅率）消費(fèi)稅率 進(jìn)口增值稅車輛價(jià)格（CIF）進(jìn)口關(guān)稅消費(fèi)稅增值稅率,第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法,第三章 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估,第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法,第三章 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估, 進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用的確定方法 （1）國外運(yùn)費(fèi) （2）國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi) （3）關(guān)稅 （4）消費(fèi)稅 （5）增值稅 （6）銀行財(cái)務(wù)費(fèi) （7）外貿(mào)手續(xù)費(fèi) （8）海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi) （9）車輛購置附加費(fèi),2、物價(jià)指數(shù)法，即在被評(píng)估機(jī)器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。其計(jì)算公式為：,第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法,第三章 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估,設(shè)備重

17、置成本,設(shè)備歷史成本,評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù),設(shè)備構(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù),物價(jià)指數(shù)可分為： （1）定基物價(jià)指數(shù) （2）環(huán)比物價(jià)指數(shù) 對(duì)于購置年代較長、型號(hào)陳舊（或已淘汰型號(hào)）的設(shè)備，不宜采用物價(jià)指數(shù)法估算重置成本，因?yàn)橛绊戇@些設(shè)備成本大小的原因不僅僅是物價(jià)變動(dòng)因素。,3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格的比例關(guān)系來確定重置成本的方法。公式為：,被評(píng)估設(shè)備的重置成本,（ ）,參照物設(shè)備的重置成本,被評(píng)估設(shè)備的產(chǎn)量,參照物設(shè)備的產(chǎn)量,x,規(guī)模效益發(fā)使用的范圍比較小，僅適用于某些特定的加工設(shè)備，并且適用的前提是：設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格存在一定的比例關(guān)系。,第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法,第三章

18、 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估,（三）機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算 1、使用年限法。使用年限的長短可以用來反映其實(shí)體性貶值的程度。公式為：,成新率,設(shè)備尚可使用年限,設(shè)備已使用年限設(shè)備尚可使用年限,100%,設(shè)備總使用年限,設(shè)備總使用年限設(shè)備已使用年限,100%,第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法,第三章 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估,2、觀測(cè)分析法，是評(píng)估人員根據(jù)對(duì)設(shè)備的現(xiàn)場技術(shù)檢測(cè)和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時(shí)間、實(shí)際技術(shù)狀況、負(fù)荷程度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測(cè)設(shè)備的成新率。 估測(cè)設(shè)備成新率用主要觀察分析九個(gè)指標(biāo)。 3、修復(fù)費(fèi)用法，前提是設(shè)備的實(shí)體性損耗是可補(bǔ)償?shù)?，那么用于修?fù)實(shí)體性損耗的費(fèi)用就是設(shè)備的實(shí)體性貶值。

19、 對(duì)于大多數(shù)情況，設(shè)備的可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗是并存的，應(yīng)靈活運(yùn)用各種方法估算它們的貶值。,第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法,第三章 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估,（四）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算 1、因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算。公式為：,1,（ ）,實(shí)際使用生產(chǎn)能力,額定生產(chǎn)能力,x,經(jīng)濟(jì)性貶值率 , ,100%,2、因收益減少造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算。公式為：,經(jīng)濟(jì)性貶值 設(shè)備年收益損失額（1所得稅稅率） （P/A，r ， n）,3、因環(huán)境保護(hù)限制而造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算,第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法,第三章 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估,第四節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估的市場法,第三章 機(jī)器設(shè)備的評(píng)估,機(jī)器設(shè)備的比

20、較因素包括：個(gè)別因素、地域因素、交易因素、和時(shí)間因素四大類。,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn) 第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置 第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法 第五節(jié) 建筑物評(píng)估的特點(diǎn) 第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法,第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（一）房地產(chǎn)的概念 1、概念 2、存在形態(tài) 單純的土地 單純的建筑物 土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn) 3、房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。,第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（二）房地產(chǎn)的特征 1、位置固定性 2、耐用性 3、影響因素多樣性 4、投資大量性 5、保值增值趨勢(shì),第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述,

21、第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（三）房地產(chǎn)的評(píng)估程序 1、明確評(píng)估基本事項(xiàng) 2、擬定評(píng)估工作方案 3、實(shí)地勘察搜集資料 4、選用評(píng)估方法評(píng)定估算 5、確定評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估說明和報(bào)告,第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn),第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（一）土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì) （二）土地資產(chǎn)的分類及其特性 1、土地資產(chǎn)的分類 （1）按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途分 （2）按經(jīng)濟(jì)地理位置分 （3）按所有權(quán)歸屬分 （4）按利用程度分 （5）按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢(shì)分,第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn),第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（二）土地資產(chǎn)的分類及其特性 2、土地資產(chǎn)的特性 （1）自然特性 土地空間位置的固定性 土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性 土地的不可替

22、代性 土地面積的有限性 （2）經(jīng)濟(jì)特性 用途多樣性 經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性 可壟斷性,第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn),第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（三）土地資源價(jià)格體系 1、土地資產(chǎn)價(jià)格類型 （1）基準(zhǔn)地價(jià) （2）標(biāo)定地價(jià) （3）土地使用權(quán)出讓底價(jià) （4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格 （5）出租價(jià)格,第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn),第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（三）土地資源價(jià)格體系 2、土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn) （1）土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定； （2）土地價(jià)格主要由土地的需求決定； （3）土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性； （4）土地價(jià)格的上漲性。,第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn),第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（四）影響地產(chǎn)價(jià)格的

23、因素 1、一般因素 2、區(qū)域因素 3、個(gè)別因素,第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn),第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（五）土地使用權(quán)評(píng)估的原則 1、替代原則 2、最有效使用原則 3、變動(dòng)原則 4、供需原則 5、貢獻(xiàn)原則,第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（一）土地權(quán)屬的類型 1、土地所有權(quán) 2、劃撥土地使用權(quán) 3、出讓土地使用權(quán) 土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為： （1）居住用地70年； （2）工業(yè)用地50年； （3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； （4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； （5）綜合或者其他用地50年。 4、集體土地所有權(quán),第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（二）

24、土地權(quán)屬的處置 1、制度規(guī)定 2、處置方式 （1）出讓方式； （2）直接投資入股方式； （3）租賃方式。,第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（一）市場法 1、概念及其適用條件 （1）概念 （2）公式 （3）適用條件,第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（一）市場法 2、應(yīng)用的步驟與過程 （1）廣泛搜集交易資料，確定比較案例； （2）進(jìn)行交易情況的修正； （3）進(jìn)行交易時(shí)間的修正； （4）進(jìn)行區(qū)域因素的修正； （5）進(jìn)行個(gè)別因素的修正； 土地使用年限修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) （6）確定待估土地評(píng)估值。,第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（一）市場法

25、3、市場法案例 4、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 （1）概念 （2）公式 （3）注意的問題,第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（二）收益法 1、應(yīng)用形式 （1）概念 （2）基本公式 2、土地收益額及其估算 （1）土地收益 實(shí)際收益、客觀收益 有形收益、無形收益 （2）求取土地純收益的程序,第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（二）收益法 3、土地還原利率及其估算 （1）利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似土地純收益、價(jià)格等資料，反推算出還原利率。 （2）通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值得方法求取還原利率。 （3）各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。 4、土地收益年限及其測(cè)

26、算,第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（三）成本法 1、概念及其適用范圍 （1）概念 （2）公式 評(píng)估值（土地價(jià)格）土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息 利潤土地增值收益 （3）適用：新開發(fā)土地的評(píng)估,第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（三）成本法 2、評(píng)估的步驟 （1）估算土地取得費(fèi)。 （2）估算土地開發(fā)費(fèi)。 （3）估算稅費(fèi)。 （4）估算利息。 （5）估算利潤。 （6）估算土地增值收益。 （7）估算土地使用權(quán)評(píng)估值。 3、成本法案例,第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（四）假設(shè)開發(fā)法 1、概念及其適用條件 （1）概念 （2）公式 地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專

27、業(yè)費(fèi)用-利息-利潤-稅費(fèi)-租售費(fèi)用 （3）適用條件：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境保證,第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（四）假設(shè)開發(fā)法 2、步驟 （1）調(diào)查待評(píng)估土地的基本情況； （2）選擇最佳開發(fā)方式； （3）估計(jì)建設(shè)期； （4）預(yù)測(cè)土地開發(fā)價(jià)值（樓價(jià)）； （5）估測(cè)開發(fā)建設(shè)總成本（建筑費(fèi)）； （6）租售費(fèi)用、稅金的估測(cè)； （7）計(jì)算地價(jià)。 3、案例,第五節(jié) 建筑物評(píng)估的特點(diǎn),第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（一）建筑物及其分類 1、按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類 （1）鋼結(jié)構(gòu) （2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) （3）混合結(jié)構(gòu)（磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)） （4）其他結(jié)構(gòu) 2、按建筑物使用功能分類 （1）工業(yè)用建筑物 （2）民用建

28、筑 民用住宅 公共建筑 營業(yè)用建筑 行政事業(yè)用建筑,第五節(jié) 建筑物評(píng)估的特點(diǎn),第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（二）建筑物評(píng)估的特征 1、建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn) 2、建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約 3、建筑物功能、用途及評(píng)估方法 （1）生產(chǎn)用建筑物：按單項(xiàng)生產(chǎn)要素用成本法評(píng)估； （2）商業(yè)用房或商品住宅：用收益法或市場法評(píng)估。 （三）建筑物評(píng)估時(shí)需要考慮的因素,第五節(jié) 建筑物評(píng)估的特點(diǎn),第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（四）建筑物評(píng)估的原則 1、替代原則 2、最有效使用原則 3、供需原則 4、房地合一原則,第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（一）成本法 （1）概念 （2）公式 建筑物評(píng)估值建筑物重

29、置成本實(shí)體性貶值功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 （3）適用： 不改變用途持續(xù)使用的建筑物單獨(dú)評(píng)估其價(jià)值。 （4）涉及到四個(gè)基本要素 即：建筑物重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值,第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（一）成本法 1、建筑物成本構(gòu)成 （1）建筑安裝工程費(fèi) 建筑工程費(fèi)；建安工程費(fèi)； （2）前期費(fèi)用 （3）其他費(fèi)用 （4）間接費(fèi)用 （5）合理利潤 （6）資金成本 （7）稅金,第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（一）成本法 2、建筑物重置成本的估算方法 （1）預(yù)決算調(diào)整法 調(diào)整的內(nèi)容和要點(diǎn)； 適用前提和范圍； （2）重編預(yù)算法 概念 公式 重置成本與歷史成本差異

30、的原因,第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（一）成本法 （3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法 概念 適用 公式：計(jì)算綜合價(jià)格指數(shù)時(shí) A.對(duì)于定基價(jià)格指數(shù)，公式為：,綜合價(jià)格指數(shù),評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù),建筑物購建時(shí)價(jià)格指數(shù),100%,B.對(duì)于環(huán)比價(jià)格指數(shù)，公式為：,綜合價(jià)格指數(shù)(1+a1)( 1+a2)( 1+an) 100%,第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（一）成本法 （3）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法 價(jià)格指數(shù)調(diào)整法計(jì)算公式 待估建筑物重置成本待估建筑物賬面原值綜合價(jià)格指數(shù),第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（一）成本法 3、建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算 （1）使用年限法 概念；

31、公式：,建筑物實(shí)體性貶值率,建筑物實(shí)際已使用年限,建筑物實(shí)際已使用年限尚可使用年限,100%,建筑物成新率,建筑物尚可使用年限,建筑物實(shí)際已使用年限尚可使用年限,100%,（2）打分法 概念；公式。,第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（一）成本法 4、建筑物功能性貶值的估算 建筑物功能性貶值：是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。 5、建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的估算 （1）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值：是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。 （2）公式： 經(jīng)濟(jì)性貶值建筑物年收益凈損失額正常資產(chǎn)收益率,或 經(jīng)濟(jì)

32、性貶值Ri /（1+r）,i,i=1,n,6、成本法案例,第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（二）市場法 1、市場法的原理及其適用范圍 （1）概念 （2）適用：有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)； 房地產(chǎn)出售、購置、投資覺得等經(jīng)濟(jì)行為。 （3）市場法評(píng)估應(yīng)具備的條件 2、市場法應(yīng)用 （1）交易實(shí)例比較法（直接法） （2）基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)照法（間接法）,第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（二）市場法 3、應(yīng)用市場法的程序 （1）資料收集 （2）選擇作比較的交易實(shí)例 （3）交易行為的補(bǔ)正 （4）交易日期的修正 （5）區(qū)域因素的修正 （6）個(gè)別因素的修正 4、市場法公式 5、市場法案例分析

33、,第六節(jié) 建筑物評(píng)估的方法,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,（三）殘余估價(jià)法 1、概念 2、適用：其他方法難以準(zhǔn)確判斷土地或建筑物價(jià)格的情況 3、公式：,B,aLr1,r2d,a2,r2d,4、案例,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,第一節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn) 第二節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法 第三節(jié) 專利權(quán)的評(píng)估 第四節(jié) 專有技術(shù)的評(píng)估 第五節(jié) 商標(biāo)權(quán)的評(píng)估 第六節(jié) 計(jì)算機(jī)軟件的評(píng)估 第七節(jié) 商譽(yù)的評(píng)估,第一節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,一、無形資產(chǎn)及其分類 1、無形資產(chǎn)：是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營能長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。 2、特點(diǎn)： 無形資產(chǎn)具有非流動(dòng)性，并且有

34、效期較長； 無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實(shí)體，但未來收益較大； 無形資產(chǎn)單獨(dú)不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。,第一節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,一、無形資產(chǎn)及其分類 3、分類 （1）按企業(yè)取得的渠道分 （2）按有無法律保護(hù)分 （3）按可辨識(shí)程度分 4、無形資產(chǎn)包括的內(nèi)容,企業(yè)自創(chuàng)的無形資產(chǎn) 外購的無形資產(chǎn),法定無形資產(chǎn) 收益性無形資產(chǎn),可確指無形資產(chǎn) 不可確指無形資產(chǎn),第一節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,二、影響無形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素 1、無形資產(chǎn)的成本； 2、機(jī)會(huì)成本； 3、效益因素； 4、使用期限； 5、技術(shù)成熟程度； 6、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素； 7、國外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨

35、勢(shì)、更新?lián)Q代情況和速度； 8、市場供需狀況； 9、同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價(jià)格水平。,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,一、無形資產(chǎn)評(píng)估的程序 1、明確評(píng)估目的 2、鑒定無形資產(chǎn) 3、確定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料 4、整理和報(bào)告，做出評(píng)估結(jié)論,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,二、無形資產(chǎn)評(píng)估的收益法 （一）無形資產(chǎn)功能的特性 1、附著性 2、共益性 3、積累性 4、替代性,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,二、無形資產(chǎn)評(píng)估的收益法 （二）收益法的應(yīng)用 1、收益法的公式,（1）無形資產(chǎn)評(píng)估值,（2）無形資產(chǎn)評(píng)估值最低收費(fèi)額,i=1,n

36、,K R （1T）,（1r）i,i=1,n,K R （1T）,（1r）i,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,2、最低收費(fèi)額的概念及決定因素 概念 決定因素 公式：,重置成本 機(jī)會(huì)成本,無形資產(chǎn) 最低收費(fèi)額,重置成本凈值,轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本,其中：,轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?購買方運(yùn)用無形資產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力,運(yùn)用無形資產(chǎn)的總設(shè)計(jì)能力,無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本,無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益,無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費(fèi)用,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,二、無形資產(chǎn)評(píng)估的收益法 （三）無形資產(chǎn)收益額的確定 1、公式 2、利潤分成率的確定方法 （1）邊際分析法 概

37、念 步驟 公式 （2）約當(dāng)投資分成法 方法 公式,無形資產(chǎn)收益額,銷售收入（利潤）,銷售收入 （利潤）分成率,（1所得稅率）,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,二、無形資產(chǎn)評(píng)估的收益法 （四）折現(xiàn)率的確定 折現(xiàn)率無風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率通貨膨脹率 （五）無形資產(chǎn)收益期限的確定 1、無形資產(chǎn)價(jià)值降低的三種情況； 2、無形資產(chǎn)有效期限確定的方法；,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,三、無形資產(chǎn)評(píng)估的成本法 （一）無形資產(chǎn)的成本特性 1、不完整性； 2、弱對(duì)應(yīng)性； 3、虛擬性； （二）成本法的應(yīng)用 1、成本法的公式：,無形資產(chǎn)評(píng)估值 無形資產(chǎn)重置成本 成新率,

38、第二節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,2、無形資產(chǎn)重置成本的估算 （1）自創(chuàng)無形資產(chǎn) 財(cái)務(wù)核算法 公式： 市場調(diào)整法 公式：,無形資產(chǎn)重置成本,物質(zhì)資料 實(shí)際耗費(fèi)量,現(xiàn)行價(jià)格,實(shí)耗工時(shí),現(xiàn)行費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),無形資產(chǎn)重置成本 無形資產(chǎn)市價(jià) 成本市價(jià)系數(shù),第二節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,2、無形資產(chǎn)重置成本的估算 （2）外購無形資產(chǎn) 市價(jià)類比法 物價(jià)指數(shù)法 公式： 案例,無形資產(chǎn)重置成本,無形資產(chǎn)賬面成本,評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù),購置時(shí)物價(jià)指數(shù),第二節(jié) 無形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,3、無形資產(chǎn)成新率的估算 專家鑒定法 剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法 公式：,成新

39、率,100%,剩余使用年限,已使用年限剩余使用年限,第三節(jié) 專利權(quán)的評(píng)估,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,一、專利權(quán)的特點(diǎn)及評(píng)估目的 1、專利權(quán)：是國家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對(duì)其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的獨(dú)占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。 2、專利權(quán)的特點(diǎn)： 獨(dú)占性，即 排他性； 地域性； 時(shí)間性； 可轉(zhuǎn)讓性。 3、專利權(quán)評(píng)估的目的,全權(quán)轉(zhuǎn)讓（所有權(quán)轉(zhuǎn)讓） 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（通過技術(shù)許可貿(mào)易形式）,專利權(quán)轉(zhuǎn)讓形式,第三節(jié) 專利權(quán)的評(píng)估,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,二、專利權(quán)評(píng)估程序 1、證明和鑒定專利權(quán)的存在； 2、確定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料； 3、完成評(píng)估報(bào)告，并加以詳盡說明。,第三節(jié) 專利權(quán)的評(píng)估,第五章 無形

40、資產(chǎn)評(píng)估,三、專利權(quán)的評(píng)估方法 （一）收益法 1、直接測(cè)算專利技術(shù)超額收益 收入增長型 費(fèi)用節(jié)約型 2、采用利潤分成率測(cè)算專利技術(shù)超額收益,（價(jià)格上升） R(P2-P1)Q(1-T) （銷量增加） R(Q2-Q1)(P-C)(1-T),（成本費(fèi)用降低） R(C1-C2)Q(1-T),第三節(jié) 專利權(quán)的評(píng)估,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,三、專利權(quán)的評(píng)估方法 （二）成本法 1、研制成本 2、交易成本,（1）直接成本 （2）間接成本,第四節(jié) 專有技術(shù)的評(píng)估,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,一、專有技術(shù)的特點(diǎn) 1、專有技術(shù)：又稱非專利技術(shù)、技術(shù)秘密，是指未經(jīng)公開、未申請(qǐng)專利的知識(shí)和技巧。（是一種自然的權(quán)利，是收益性的無

41、形資產(chǎn)） 2、特點(diǎn)： 實(shí)用性； 新穎性； 價(jià)值性； 保密性。,第四節(jié) 專有技術(shù)的評(píng)估,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,二、影響專有技術(shù)評(píng)估值的因素 1、專有技術(shù)的使用期限； 2、專有技術(shù)的預(yù)期獲利能力； 3、專有技術(shù)的市場情況； 4、專有技術(shù)的開發(fā)成本。 三、專有技術(shù)的評(píng)估方法 1、成本法 2、收益法,第五節(jié) 商標(biāo)權(quán)的評(píng)估,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,一、商標(biāo)評(píng)估對(duì)象的確認(rèn) 1、商標(biāo)：是商品的標(biāo)記，是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營者為了把自己的商品與他人的同類商品區(qū)別開來，在商品上使用的一種特殊標(biāo)記。 2、商標(biāo)權(quán)：是商標(biāo)注冊(cè)后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障。包括： （1）排他專用權(quán)（獨(dú)占權(quán)）； （2）轉(zhuǎn)讓權(quán)；

42、（3）許可使用權(quán)； （4）繼承權(quán)。,第五節(jié) 商標(biāo)權(quán)的評(píng)估,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,二、商標(biāo)權(quán)評(píng)估的程序 1、明確評(píng)估目的； 2、向委托方收集有關(guān)資料； 3、市場調(diào)研和分析； 4、確定評(píng)估方法，搜集確定有關(guān)指標(biāo)； 5、計(jì)算、分析，得出結(jié)論，完成評(píng)估報(bào)告。,第五節(jié) 商標(biāo)權(quán)的評(píng)估,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,三、商標(biāo)權(quán)評(píng)估方法 1、商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估（收益法） 2、商標(biāo)權(quán)許可價(jià)值評(píng)估（商標(biāo)使用權(quán)評(píng)估） 四、商標(biāo)權(quán)評(píng)估案例分析,第六節(jié) 計(jì)算機(jī)軟件的評(píng)估,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,一、計(jì)算機(jī)軟件的特點(diǎn) 1、特點(diǎn)： 2、分類： （1）按軟件功能分 （2）按軟件規(guī)模分 （3）按軟件的總體復(fù)雜程度分 （4）按軟件的可靠性分

43、, 獨(dú)創(chuàng)性（原始性） 無形性 復(fù)制性 復(fù)雜性, 系統(tǒng)軟件 支撐軟件 應(yīng)用軟件,第六節(jié) 計(jì)算機(jī)軟件的評(píng)估,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,二、計(jì)算機(jī)軟件價(jià)值評(píng)估的特殊性 三、機(jī)關(guān)及軟件價(jià)值評(píng)估的方法 1、自行開發(fā)自用的成本法 2、購進(jìn)的購進(jìn)價(jià)估價(jià)法 3、銷售的收益法 （一）收益法評(píng)估計(jì)算機(jī)軟件的步驟 （二）計(jì)算機(jī)軟件價(jià)值評(píng)估舉例,第七節(jié) 商譽(yù)的評(píng)估,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,一、商譽(yù)及其特點(diǎn) 1、商譽(yù)：是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。（是指企業(yè)所有無形資產(chǎn)扣除各單項(xiàng)可確指無形資產(chǎn)以后的剩余部分） 2、特性： （1）商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。 （2）

44、商譽(yù)是多項(xiàng)因素形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素不能以任何方法單獨(dú)計(jì)價(jià)。 （3）商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。 （4）商譽(yù)是企業(yè)長期積累起來的一項(xiàng)價(jià)值。,第七節(jié) 商譽(yù)的評(píng)估,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,二、商譽(yù)評(píng)估的方法 （一）割差法 1、割差法：是根據(jù)企業(yè)整體評(píng)估價(jià)值與各單項(xiàng)資產(chǎn)三評(píng)估值之和進(jìn)行比較確定商譽(yù)評(píng)估價(jià)值的方法。 2、公式：,商譽(yù)的評(píng)估值,企業(yè)整體 資產(chǎn)評(píng)估值,企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和（含可確指無形資產(chǎn)）,第七節(jié) 商譽(yù)的評(píng)估,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,二、商譽(yù)評(píng)估的方法 （二）超額收益法 1、超額收益資本化價(jià)格法 概念 公式：

45、2、超額收益折現(xiàn)法 概念 公式：,商譽(yù)的價(jià)值,企業(yè)預(yù)期年收益額,行業(yè)平均收益率,該企業(yè)的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和,適用資本化率,商譽(yù)的價(jià)值,i=1,n,Si,（1r）i,第七節(jié) 商譽(yù)的評(píng)估,第五章 無形資產(chǎn)評(píng)估,三、商譽(yù)評(píng)估需要委托者提供的資料 四、商譽(yù)評(píng)估需要注意的幾個(gè)問題,第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第一節(jié) 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn) 第二節(jié) 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估 第三節(jié) 債券類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第一節(jié) 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,一、流動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點(diǎn) 1、流動(dòng)資產(chǎn)：是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)。 2、內(nèi)容： （1）現(xiàn)金 （2）各項(xiàng)存款 （3）應(yīng)收賬款

46、（4）預(yù)付款 （5）存貨 （6）短期投資 （7）其他,貨幣類流動(dòng)資產(chǎn),債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn),實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn),其他流動(dòng)資產(chǎn),第一節(jié) 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,一、流動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點(diǎn) 3、流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)： 周轉(zhuǎn)速度快； 變現(xiàn)能力強(qiáng)； 形態(tài)多樣化。,第一節(jié) 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,二、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn) 1、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)評(píng)估。 2、必須選準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間。 3、既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。 4、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。（特定情況下，可采用歷史成本作為評(píng)估值）,第一節(jié) 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,三、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估

47、的程序 1、確定評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍； 2、對(duì)有實(shí)物形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)和技術(shù)鑒定； 3、對(duì)企業(yè)的債權(quán)、票據(jù)、分期收款發(fā)出商品等基本情況進(jìn)行分析； 4、合理選擇評(píng)估方法； 5、評(píng)定估算流動(dòng)資產(chǎn)，產(chǎn)生評(píng)估結(jié)論。,第二節(jié) 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,一、材料評(píng)估 （一）材料評(píng)估的內(nèi)容與步驟 1、庫存材料：包括各種主要材料、輔助材料、燃料、修理用備件、包裝物、低值易耗品等。 2、庫存材料的特點(diǎn)： 品種多，金額大，而且性質(zhì)各異，計(jì)量單位、計(jì)價(jià)和購進(jìn)時(shí)間、自然損耗各不相同。,第二節(jié) 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,（一）材料評(píng)估的內(nèi)容與步驟 3、評(píng)估的步驟 （1）核實(shí)賬、表與

48、實(shí)物數(shù)量是否相符，并查明有無霉?fàn)€、變質(zhì)、毀損的材料，有無超儲(chǔ)呆滯的材料等。 （2）根據(jù)不同評(píng)估目的和待評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)，選擇適應(yīng)的評(píng)估價(jià)值類型和方法。（評(píng)估方法多采用成本法、市場法） （3）運(yùn)用企業(yè)庫存管理的ABC分類管理法，按照一定的目的和要求，對(duì)材料排隊(duì)，分清重點(diǎn)，著重對(duì)重點(diǎn)材料進(jìn)行評(píng)估。,第二節(jié) 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,（二）材料評(píng)估的方法 1、近期購進(jìn)庫存材料：可采用歷史成本法，也可采用市場法。 2、購進(jìn)批次間隔時(shí)間長、價(jià)格變化大的庫存材料：以市場價(jià)格作為其評(píng)估值。 3、購置時(shí)間早，市場已脫銷，沒有準(zhǔn)確市場現(xiàn)價(jià)的庫存材料： 尋找替代品的價(jià)格變動(dòng)資料來修正材料價(jià)格； 通過

49、市場同類商品的平均物價(jià)指數(shù)進(jìn)行評(píng)估。 4、超儲(chǔ)積壓物資： 對(duì)其數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行核實(shí)和鑒定； 對(duì)失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢的，應(yīng)通過分析計(jì)算，扣除相應(yīng)貶值額后，確定評(píng)估值。,第二節(jié) 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,（三）低值易耗品的評(píng)估 1、低值易耗品：是指單項(xiàng)價(jià)值在規(guī)定限額以下或使用年限不滿一年，但能多次使用而基本保持其實(shí)物形態(tài)的勞動(dòng)資料。 2、分類 （1）按用途分類： （2）按使用情況分類： 在庫低值易耗品（評(píng)估方法同庫存材料） 在用低值易耗品（成本法）,第二節(jié) 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,（三）低值易耗品的評(píng)估 3、在用低值易耗品評(píng)估 公式：,（1） 在用低值易耗品評(píng)估值 全新成本價(jià)值 成新率

50、,（2） 全新成本價(jià)值,原賬面價(jià)值 物價(jià)變動(dòng)指數(shù),原賬面價(jià)值（價(jià)格變動(dòng)不大）,現(xiàn)行市場價(jià)格,（3） 成新率,1,低值易耗品實(shí)際已使用月數(shù),低值易耗品可使用月數(shù),100%,第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,二、在產(chǎn)品評(píng)估 在產(chǎn)品包括： 制作過程中的在制品； 已加工完成入庫但不能單獨(dú)對(duì)外銷售的半成品。,第二節(jié) 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,（一）成本法 概念； 適用。 1、按價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整原成本 評(píng)估的過程； 計(jì)算公式。 2、按社會(huì)平均工藝定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算評(píng)估值 所需資料； 計(jì)算公式。 3、按在制品的完工程度計(jì)算評(píng)估值 （二）市場法 概念； 適用； 公式。,第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第二節(jié) 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第六章

51、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第二節(jié) 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,三、產(chǎn)成品及庫存商品的評(píng)估 （一）成本法 1、評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間較接近，成本升降變化不大時(shí)：,產(chǎn)成品評(píng)估值 產(chǎn)成品數(shù)量 單位產(chǎn)成品賬面成本,2、評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間相距較遠(yuǎn)，成本費(fèi)用變化較大時(shí)：,（1）,（2）,產(chǎn)成品評(píng)估值,產(chǎn)成品 實(shí)際數(shù)量,合理材料工藝定額,材料單位現(xiàn)行價(jià)格,合理工時(shí)定額,單位小時(shí)合理工時(shí)工資、費(fèi)用,產(chǎn)成品評(píng)估值,產(chǎn)成品 實(shí)際成本,材料成本比例,材料綜合調(diào)整系數(shù),工資、費(fèi)用成本比例,工資、費(fèi)用綜合調(diào)整系數(shù),第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第二節(jié) 實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,三、產(chǎn)成品及庫存商品的評(píng)估 （二）市場法 1、市場法：是指按不含

52、價(jià)外稅的可接受市場價(jià)格，扣除相關(guān)費(fèi)用后計(jì)算被評(píng)估產(chǎn)成品評(píng)估值的方法。 2、應(yīng)用時(shí)考慮四項(xiàng)因素。,第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,一、應(yīng)收賬款及預(yù)付款的評(píng)估 1、概念 2、對(duì)應(yīng)收賬款的評(píng)估程序 （1）確定應(yīng)收賬款賬面價(jià)值； （2）確認(rèn)已確定的壞賬損失； （3）確定預(yù)計(jì)壞賬損失。 3、公式：,應(yīng)收賬款評(píng)估值,應(yīng)收賬款賬面價(jià)值,已確認(rèn) 壞賬損失,預(yù)計(jì) 壞賬損失,第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,一、應(yīng)收賬款及預(yù)付款的評(píng)估 4、對(duì)預(yù)計(jì)壞賬損失定量分析的方法： （1）壞賬估計(jì)法 公式： （2）賬齡分析法 即按應(yīng)收賬款拖欠時(shí)間的長短，分析判斷可收回的金額和

53、壞賬。,壞賬比例,評(píng)估前若干年發(fā)生的壞賬數(shù)額,評(píng)估前若干年應(yīng)收賬款余額,100%,第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,二、應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估 1、有關(guān)概念 票據(jù)； 票據(jù)轉(zhuǎn)讓； 票據(jù)貼現(xiàn)。 2、評(píng)估的方法 （1）按本金加利息確定 公式：應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值本金（1利息率時(shí)間） （2）按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計(jì)算（單利） 公式： 應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值票據(jù)到期價(jià)值貼現(xiàn)息 貼現(xiàn)息票據(jù)到期價(jià)值貼現(xiàn)率貼現(xiàn)期,第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,三、待攤費(fèi)用、預(yù)付費(fèi)用和短期投資的評(píng)估 1、待攤費(fèi)用的評(píng)估 原則上應(yīng)按其形成的具體資產(chǎn)價(jià)值來確定。 2、預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估 主要依據(jù)其未來可產(chǎn)生效

54、益的時(shí)間。 3、短期投資的評(píng)估 （1）對(duì)公開掛牌交易的有價(jià)證券：按評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)計(jì)算確定； （2）對(duì)不能公開交易的有價(jià)證券：按其本金家持有期利息計(jì)算確定。,第六章 流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,四、現(xiàn)金和各項(xiàng)存款的評(píng)估 1、通過清查盤點(diǎn)及與銀行對(duì)賬，核實(shí)現(xiàn)金和各項(xiàng)存款的實(shí)有數(shù)額； 2、以核實(shí)后的實(shí)有額作為評(píng)估值。,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估,第一節(jié) 長期投資評(píng)估及其特點(diǎn) 第二節(jié) 有價(jià)證券投資的評(píng)估 第三節(jié) 股權(quán)投資的評(píng)估 第四節(jié) 其他資產(chǎn)的評(píng)估,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估,第一節(jié) 長期投資評(píng)估及其特點(diǎn),1、長期投資：是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括：股票投資、

55、債券投資和其他投資。 2、分類 3、長期投資評(píng)估的特點(diǎn)： 長期投資評(píng)估是對(duì)資本的評(píng)估。 長期投資評(píng)估是對(duì)被投資企業(yè)的償債能力和獲利能力的評(píng)估。,（1）實(shí)物資產(chǎn)的長期投資 （2）無形資產(chǎn)的長期投資 （3）證券資產(chǎn)的長期投資,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估,第一節(jié) 長期投資評(píng)估及其特點(diǎn),4、長期投資評(píng)估的程序 明確長期投資項(xiàng)目的有關(guān)詳細(xì)內(nèi)容。 判斷長期投資投出和收回金額計(jì)算的正確性和合理性，判斷被投資企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的準(zhǔn)確性。 根據(jù)長期投資的特點(diǎn)選擇合適的評(píng)估方法。 評(píng)定測(cè)算長期投資，得出評(píng)估結(jié)論。,第二節(jié) 有價(jià)證券投資的評(píng)估,一、債權(quán)投資的評(píng)估 1、債券定義 2、分類： 3、特點(diǎn)： 收益穩(wěn)定性； 投資風(fēng)險(xiǎn)小。 4、上市債券的評(píng)估 以評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)作為評(píng)估值。,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估, 政府債券 公司債券 金融債券,第二節(jié) 有價(jià)證券投資的評(píng)估,5、非上市債券的評(píng)估（收益法） （1）分期付息、到期還本的債券評(píng)估 公式： （2）到期一次還本付息的債券評(píng)估 公式：,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估,P,i=1,n,Ei,（1r）i,Po,（1r）n,P,F,（1r）n, 單利時(shí)，F(xiàn)Po（1mr） 復(fù)利時(shí)，F(xiàn)Po（1r）m,第二節(jié) 有價(jià)證券投資的評(píng)估,二、股票投資的評(píng)估 1、股票定義 2、分類 3、價(jià)格 （內(nèi)在