1、世貿廣場住宅定價建議報告,前言 本報告著眼2010年房地產市場宏觀走勢，結合寧波大市商品住房價格格局與區(qū)域市場競爭項目走勢，旨在對本案第一批房源的預售價格進行相關建議，以供貴方參考。,宏觀環(huán)境,近期政策解讀,宏觀經濟解讀,2010年寧波拆遷量,節(jié)后市場出現(xiàn)回暖跡象，成交量增長迅速； 1、2月份作為市場淡季受政策影響開始顯現(xiàn)，再加上春節(jié)長假影響，市場觀望氣氛嚴重成交量出現(xiàn)短暫低迷；節(jié)后第一周，市場回暖明顯成交量出現(xiàn)大幅增長，逐漸恢復正常水平；,拆遷預期使成交量持續(xù)放大，市場回暖趨勢明顯 1、2月份作為市場淡季，受政策、春節(jié)長假影響，市場成交量出現(xiàn)短暫低迷； 節(jié)后市場逐周回暖，成交量呈現(xiàn)大幅上揚趨

2、勢；,2009年底寧波市四區(qū)在售住宅項目剩余存量約33.6萬平方米，2010年此列住宅項目的后續(xù)推盤體量約有267.5萬平方米；2010年寧波市四區(qū)合計供應量將達到301.5萬平方米。,后市供應量,從歷年供應量來看，301.5萬方的預計市場供應量較以往有所減少，實際供應量更可能由于市場短期的不確定性，而低于這個數(shù)字；由于價格高筑，未來住宅市場以高端項目為主，供需不平衡現(xiàn)象將更為明顯。,住宅市場分析,2010年預計新開樓盤,09年，住宅高價地比例上升，高端市場壓力巨大,樓面價在5000元/平米以上的土地，就達到了134萬平方米,一般高端住宅比例占總量的20-30%左右，而根據(jù)09年土地成交的情況

3、來看，此比例已達到50%以上。,在地價迅速攀升的市場背景下，高端住宅比例大幅上升。,宏觀政策旨在促進市場穩(wěn)定發(fā)展，控制部分城市房價虛高勢頭； 外貿經濟持續(xù)回暖，整體經濟形勢看好； 市區(qū)大量拆遷，帶來新的市場需求； 應對新的預售政策，營銷策略需快速調整； 未來供應量以高端項目為主，供需不平衡,宏觀環(huán)境總結：,預計2010年下半年，在政策走向與市場供應的雙重壓力影響下，寧波高端住宅市場競爭激烈，而中低端項目市場空缺較大，對于市場我們應保持謹慎樂觀的態(tài)度。,微觀市場,鎮(zhèn)海 板塊,海曙區(qū)均價 15000-20000,江東區(qū)均價 18570,江北老城均價 22200,江北新區(qū)均價 9500-15000,

4、高新區(qū)均價 18000-25000,鄞州區(qū)均價 18349,東錢湖區(qū)均價 20200,聯(lián)豐板塊 14000-18000,泛城西板塊 10000-13000,鎮(zhèn)海板塊均價 7500-12000,市場價格格局,鎮(zhèn)海片區(qū)是寧波各板塊中最典型的一個“價格低谷”區(qū)，但受地域因素影響，其市場成交以本地客源為主。,自09年1月份到2010年的2月份，鎮(zhèn)海市場出現(xiàn)了“M”型銷售走勢。由于近期市場不穩(wěn)定，在價格不斷上升的同時，區(qū)域銷售數(shù)據(jù)在10月份達到峰值后迅速回落，后市不容樂觀。,鎮(zhèn)海區(qū)住宅市場,住宅價格回落明顯,從鎮(zhèn)海區(qū)09年成交的土地樓面價來看，未來1-2年區(qū)域銷售項目的起價在9000元/平米以上，高端項

5、目頻出，使區(qū)域價格躍上新價值平臺，隨之也帶來了巨大的競爭壓力。,鎮(zhèn)海區(qū)土地市場,土地價格躍上新平臺,2009年 鎮(zhèn)海區(qū)開盤項目明細,從09年開盤項目的均價看，區(qū)域價格維持在8000元/平米左右；而近三個月內，由于寧波城區(qū)高漲的市場行情，高價地成交頻出；區(qū)域價格已在9000-11000元/平米的區(qū)間，但銷售放緩跡象明顯。,2010年1-2月 鎮(zhèn)海區(qū)商品住房成交明細,從成交價格格局上看，海尚廣場由于銷售已經進入末期房源不足，成交均價在10355元/平方米，而百隆小駱花園僅售不到9000元/平米；臨近本案的保億風景九園成交均價為11007元/平米左右，但近期成交均包含了裝修1500元/平米的標準，因

6、此，實際均價在9000元/平米左右。,鎮(zhèn)海年初成交情況,考慮項目的地段、配套及裝修的因素，實際價格應較為保守。,銷售價格較為平穩(wěn)，銷售量自11月初后下降明顯，北岸公館開盤后成交量短暫出現(xiàn)回升，后期下降明顯；,風景九園近期成交走勢,競爭樓盤成交情況,銷售價格呈平滑曲線下探，但幅度很小，銷售量自11月初后逐步下降。,海尚廣場近期成交走勢,競爭樓盤成交情況,12月27日北岸公館 （1號樓）開盤發(fā)售作為保億風景九園二期最后一批150套精裝修房源。 開盤房源：150套 戶型面積： 69-120平方米（主力戶型68.64、95.34、120.29） 價格情況：11000元/平方米（其中裝修1500元/平米

7、） 實際白胚價格：9500元/平米 銷售情況：截止3月7日，已備案銷售95套，備案銷售率63%。,1號樓后期銷售速率較為緩慢,競爭樓盤動態(tài),保億.風景九園二期,將于3月底推出三期首批房源，17-22#共計900多套房源； 開盤房源：900多套 戶型面積： 84-136平方米（主力戶型84、87、90、 136 ） 價格情況：高層均價9000-10000元/平米、多層均價11000元/平米 近期動態(tài)：3月10日起，3期“兩萬變四萬”認籌活動開始。,最新市場動態(tài),目前正在蓄客階段,競爭樓盤動態(tài),保億.風景九園三期,1月31日首推5幢高層精裝房源，共計447套，面積為89、158平方米； 均價：15

8、000元/平方米（包括裝修1500元/平米） 小面積（89m）：均價13000-14000元/平米 大面積（158m）:均價 15000-17000元/平米 銷售信息：開盤后2周，實際去化率不足20%；低樓層的90平方米戶型；由于總價低，去化速度較快。,最新市場動態(tài),目前銷售速率較為緩慢,競爭樓盤動態(tài),合生國際城 -高層住宅,08-09年住宅性質土地成交未開發(fā)體量約有71萬方，其中項目所在板塊潛在供應量約11.3萬方，加之已探明住宅體量，未來二年內供應量約31萬方，市場競爭壓力較大。,最新市場動態(tài),未來市場潛在供應量大,未來預計供應量,宏觀環(huán)境有短期變化的可能性 節(jié)后市場出現(xiàn)回暖跡象，成交量恢

9、復到正常水平 消費者在房價高筑后，觀望情緒濃厚 未來市場供應量逐步加大，后市不容樂觀,微觀市場總結：,基于以上市場情況，建議本案第一批房源以平穩(wěn)的價格策略進入市場，以求快速去化。,產品定價策略,由于保億.風景九園為本案直接競爭項目，另一方面，其前期又推出北岸公館高層項目，其產品定價策略具有參考意義。,保億.風景九園（1號樓） D戶型 建筑面積：120平米 戶型：三房二廳二衛(wèi) 均價：11500元/平米 裝修：1500元/平米 實際白胚價：10000元/平米 位置：邊套,北岸公館定價策略分析,邊套大戶型-實際去化情況,南邊套（01戶型）去化速度最快，已備案銷售18套，已基本售完。,北邊套去化速度最

10、慢，僅備案銷售5套（708室），北朝向抗性還是較大。,銷售差距較大,保億.風景九園 F戶型 建筑面積：95平米 戶型：二房二廳一衛(wèi) 均價：11000元/平米 裝修：1500元/平米 實際白胚價：9500元/平米 位置：中邊套,北岸公館定價策略分析,中邊套戶型-實際去化情況,中間邊套（04、05戶型）去化速度一般，共備案銷售26套, 04室備案13套、05室備案13套，差距不大。,保億.風景九園 E戶型 建筑面積：69平米 戶型：二房一廳一衛(wèi) 均價：10858元/平米 裝修：1500元/平米 實際白胚價：9358元/平米 位置：中間套,北岸公館定價策略分析,北邊中間套（02.03）去化速度一般，

11、已備案銷售25套。,中間套戶型-實際去化情況,南邊中間套（06.07室）去化速度一般，已備案銷售24套。,銷售差距小,風景九園三期價格預期,三期多層房源均價11000元/平方米,三期高層房源均價9000-10000元/平方米,全明設計，主臥朝南；雙陽臺設計，客廳附送飄窗；,E：2房2廳1衛(wèi) 87M2,空間方正緊湊，通透性差；主臥帶景觀陽臺，客廳帶飄窗；餐廳獨立；,F：2房2廳1衛(wèi) 84M2,主臥朝南，配以景觀陽臺；全明設計，廚房臨近入戶門；餐廳布局影響交通動線；,G：2房2廳1衛(wèi) 84M2,南北通透，全明設計；客廳配景觀陽臺；多處飄窗設計增加附加值；,J1：3房2廳2衛(wèi) 136M2,全明設計，

12、通透性好；兩間朝南，客廳配景觀陽臺，多處采用飄窗設計；,J2：3房2廳2衛(wèi) 135M2,本案產品分析,主力戶型1號樓,空間方正緊湊，分區(qū)合理；南北通風，0.9米進深飄窗、9平方米大陽臺，附加值較高；,戶型方正南北通透，短進深，三房朝南；3.5米大開間主臥室；,南北通透，短進深；主臥、次臥轉角陽臺，附加值高，挑空樓板可增加使用面積,1a：3房2廳2衛(wèi) 134M2,1b：2房2廳1衛(wèi) 89M2,1d：2房2廳1衛(wèi) 89M2,主力戶型2號樓,2a：3房2廳2衛(wèi) 139M2,2b：2房2廳1衛(wèi) 84M2,全明設計，戶型南北通透；1.2米進深陽臺，9平方米大陽臺附加值高；,戶型方正，短進深，三間朝南，獨

13、立儲藏室，朝南大陽臺，采光條件優(yōu)越；,2c：2房2廳1衛(wèi) 89M2,全明設計，短進深；主臥附帶大飄窗，9平方米挑空樓板增加附加值；,傳化綠都住宅,項目對比分析,保億風景九園,本案在項目配套、規(guī)模、景觀資源、周邊環(huán)境等各方面系數(shù)，與銀億海尚廣場、保億.風景九園相比還有一定差距。,滿分為80分,系數(shù)定價模式參考,建議定價：139平米 邊套 均價9300元/平米,建議定價：84平米 中間套 均價8500元/平米,建議定價：89平米 邊套（挑空樓盤，附加值高） 均價9500元/平米,建議定價：134平米 邊套 均價9300元/平米,建議定價：89平米 中間套 均價8500元/平米,建議定價：89平米

14、邊套（挑空樓板，附加值高） 均價9500元/平米,建議定價：89平米（挑空樓板，附加值高） 中間套 均價9000元/平米,根據(jù)產品自身綜合分析比較、并結合實際市場情況，我們建議將產品均價設定為9000元/平米,本案直接競爭對手風景九園三期將于3月底開盤，合生國際城高層二批房源預計將于下半年續(xù)推。,本案 遭遇競爭項目,2月,2010年1月,競爭項目,風景九園三期,本案銷售階段,3月,4月,5月,6月,8月,7月,9月,10月,11月,12月,空檔期,合生國際城二批房源,建議開盤時間 -,2010年4月中旬開盤,充分感知市場溫度，建議在市場預熱后的4月中旬推盤 在2011年市場反轉周期到來之前盡可

15、能快速走量。 風景九園三期（預計3月底），本案爭取以價格上的優(yōu)勢，分流風景九園客戶；另外，避開與合生國際城二批房源的競爭（預計7-8月份）。,公寓與寫字樓市場小結,寧波公寓市場供需分析（07-09年）,憑借09年樓市成交回升的熱銷勢頭，公寓市場在09年共成交5724套，整年的成交量已經超越07、08年兩年的銷售套數(shù)，是歷年同期成交新高。,在住宅價格高漲、供應量急劇下降的市場背景下，公寓類產品的價格也開始水漲船高，由年初的7000元/平米左右穩(wěn)步上升到14188元/平米。,09年 寧波公寓市場價格分析,住宅項目的供應不足，導致更多消費者向公寓類產品分流，使以往投資為主的公寓產品，自住客戶的比例也

16、逐漸增加，銷售價格逐步提高。,五、一周開盤信息（1.18-1.24）,1月23日 新城名苑首批房源開盤 開盤時間：1月23日 開盤房源：首推220套面積在50-80的精裝公寓，16、17、18、24、25、26層為單層產品，33、34、35為復式產品； 價格信息：3.2米平層均價為14000元/，5.4米挑高復式均價為21000元/； 開盤優(yōu)惠：開盤3天內可優(yōu)惠總價的3%，一次性付款可再享受2%的優(yōu)惠。 裝修標準：2500元/平方米 去化情況：單層產品去化較快，開盤當天，本次開盤房源去化率在50%左右。,新城名苑開盤信息,09年12月25日內部預定： 來電平均每天20組左右，初訪的客戶平均每天5-10組左右； 09年12月25日內部預定，共推出200套房源，主要分布在16、17、18層，目前剩有朝北10套左右，復式剩余3套左右。 付款方式：內部一次性93折，南北差價500/M2，東西首與中間套差價500-1000元/M2，樓層差較?。?內部預定