1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識考試試題一、 填空題（每空0.5分，共50分）1、1畝約等于667 平方米。2、1公頃等于10000 平方米，約等于15 畝。3、現(xiàn)在最常用的付款方式有一次性付款， 按揭貸款，免息分期付款，三種。4、按用途房地產(chǎn)的類型可劃分為居住房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)，旅游房地產(chǎn)， 工業(yè)房地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)五種。5、其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地70 年；工業(yè)用地50年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。6、七通一平：是指水通、電通、道路通、排水通、熱力通、煤氣通、通訊通、及場地平整；7、房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，

2、兩者具有整體性和不可分割 性。包括土地，建筑物及地上附著物，房地產(chǎn)附帶的各種權(quán)利。8、五證：a.國有土地使用證；b 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；c. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；d.建設(shè)工程開工證；e.商品房預(yù)售許可證。9、兩書：商品房質(zhì)量說明書；商品房使用說明書；10、目前新房辦理房產(chǎn)證時所需的費(fèi)用：登記費(fèi)80元，交易費(fèi) 3元/，測繪費(fèi)1.49元/，契稅總房款的1.5%，公共維修基金總房款的2% 。11、按揭貸款的額數(shù)：居住房最高可貸總房款的70%，商業(yè)用房最高可貸60% 。 13、取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，房屋所有人擁有的權(quán)利：使用權(quán)，占有權(quán)，收益權(quán)， 處分權(quán)。14、一個中心是：以客戶為中心；二個能力是：應(yīng)變能力

3、，協(xié)調(diào)能力； 三顆心是：熱心，耐心，信心；四個掌握是：國家的經(jīng)濟(jì)大勢，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，法律法規(guī)，項目自身的情況；五個學(xué)會是：跟蹤，調(diào)查，揣摩， 算賬，掌握 。 15、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)：鋼結(jié)構(gòu)，鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，混合結(jié)構(gòu)， 磚木結(jié)構(gòu)，其他結(jié)構(gòu)。16、房屋價格的形成有三種方法：成本+利潤，市場比較法，和 二者結(jié)合。17、一般來說客戶的來源主要有媒體宣傳，接聽熱線電話，參加發(fā)展會，朋友或老客戶介紹來的客戶，做直銷（ds）等五個方面。18、構(gòu)成房屋價格的直接費(fèi)用包括：土地費(fèi)用，拆遷費(fèi)用，勘查測繪費(fèi)， 設(shè)計費(fèi)，建安成本，景觀配套費(fèi)，市政配套費(fèi)。19、房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：

4、低層住宅為 1-3 層；多層住宅為4-6層；小高層住宅為 7-11層；中高層住宅為12-16層；16層以上為高層住宅，30層以上為超高層住宅；20、別墅可分為聯(lián)排別墅，雙拼別墅，獨(dú)棟別墅三種。21、五證、兩書，一表，中的“一表”是指商品房竣工驗收備案表。二、判斷題（每題1分，共20分，對的打“”錯的打“”） 1、給未成年人購房，登記時要指定一名監(jiān)護(hù)人，并且要到公證處公證。（） 2、外地人到本地購房也需要擔(dān)保人。（） 3、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。（） 4、凈高是下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。（） 5、容積率是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（）6、一

5、級市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場。（）7、三通一平時指水通、電通、路通、道路平整（）8、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.0米以上的，按其水平投影面積計算。（）9、得房率是買房比較重要的一個指標(biāo)，一般來說得房率越高越好。（）10、業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是擁有物業(yè)的 主人。（）11、層高小于或等于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室不 算建筑面積。（ ）12、中國工商銀行規(guī)定，貸款年限最長可以貸30年，貸款人年齡不得超過 60歲。（

6、）13、中國建設(shè)銀行規(guī)定，住房貸款最長可貸30年，商業(yè)用房最多可貸20年。（ ）14、房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市 場。（）15、綠化率又叫綠地率是規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（）16、入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。（）17、消防避難層、為了整棟建筑物使用的配電房作為公用面積可以分?jǐn)?。（?8、基價也叫起步價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。（）19、借款人償還銀行貸款，期限在一年或一年以內(nèi)的實行到期連本加息一并還清。（）20、進(jìn)深指一間房屋兩條橫向軸之間的距離。（）三、問答題（每題3分，共15分）1、什么是按揭貸款

7、？（3分）答：即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，有銀行現(xiàn)行支付房款給開發(fā) 商，以后購房者按月向銀行支付本息的付款方式。2、置業(yè)顧問接待客戶的過程分為哪幾個步驟？（3分）答：1）客戶進(jìn)門每一個看見的人都要主動上前問好，提醒其他置業(yè)顧問的注意 2）置業(yè)顧問應(yīng)立即上前熱情接待 3）幫助客人收拾雨具放置衣帽等 4）通過隨手招呼，區(qū)別客戶真?zhèn)?，了解所來的區(qū)域和接受媒體3、置業(yè)顧問的銷售能力包括哪幾種？（3分）？答：1、創(chuàng)造能力2、判斷及察言觀色能力 3、自我驅(qū)動能力4、人際溝通的能力 5、從業(yè)技術(shù)能力6、說服顧客的能力4、名詞解釋：建筑面積，綠化率，容積率，經(jīng)濟(jì)適用房？（3分）答：建筑面積

8、：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和。 綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。 容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。 經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)各級人民政府批準(zhǔn)立項建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低 收入家庭出售的住房。四、論述題（15分） 如何做一個合格的置業(yè)顧問？房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識考試試題項目名_陽光時代_ 項目經(jīng)理_宛曉飛_ 姓名_郭秀菊_ 分?jǐn)?shù)_ 一、 填空題(20*2=40分) 1、 層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指_下層地板面_或_下表面_到_樓層上表面_ 之間的豎向尺寸。2、 共有建筑

9、面積指各產(chǎn)權(quán)主_共同占有_或_共同使用_的建筑面積。3、 一般公用建筑面積按以下方法計算：_整棟建筑物_的面積扣除整棟建筑物各套（單元）_套內(nèi)面積_之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的_車棚_、_地下室_及_人防工程_等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積4、 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的_1/2_.5、 從房屋層高高度分_1-3_為底層，_4-6_為多層，_7-9_為中高層，_10-30_為高層，_40_為超高層。6、 按基礎(chǔ)的材料及受力特點分為_剛性基礎(chǔ)_、_柔性基礎(chǔ)_兩類。7、 裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為_結(jié)構(gòu)強(qiáng)度_、_溫度_、沉降幾大

10、類。二、 名詞解釋（5*4=20分）1、 建筑容積率地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值2、 綠化率地塊建筑規(guī)劃用地范圍內(nèi)綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比3、 建筑密度規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比4、 進(jìn)深一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻壁到后墻壁之間的實際長度開間一個獨(dú)立房間從一面墻壁到另一面墻壁之間的距離5、 開間 住宅的寬度。一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的距離。三、 概念理解（3*5=15分）1、 什么是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)？是指承重的主要構(gòu)件；是鋼筋混凝土主要建造的，2、 什么是土地使用權(quán)？在法律允許范圍內(nèi)依法交由其使用的國有土地或集體土地的占有，使用及部分收益或處

11、分的權(quán)利。3、 什么是商品房維修基金？是按建設(shè)部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修管理基金辦法的規(guī)定。新建商品住宅，出售后的商品房共同使用的設(shè)施設(shè)備所使用的維修費(fèi)用四、 簡答題1、 房地產(chǎn)五證一計劃兩書分別指什么？（10分） 答：國有土地使用證；建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證商品房預(yù)售許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程投資計劃商品房質(zhì)量保證書商品房使用說明書 五、 簡述題（15分）1、 請簡單談?wù)?，通過房地產(chǎn)銷售知識的學(xué)習(xí)，你覺得最大的收獲有哪些？以及以后準(zhǔn)備學(xué)習(xí)的方向。最大的收獲是對房地產(chǎn)行業(yè)有了更深刻的了解；讓自己在房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識更專業(yè)。在房地產(chǎn)銷售過程中會遇到很多挫折，都一一得到了解

12、決，在今后的學(xué)習(xí)中了解市場經(jīng)濟(jì)與企業(yè)競爭的基本規(guī)律，熟悉國際經(jīng)濟(jì)與行業(yè)發(fā)展趨勢；具有強(qiáng)烈的創(chuàng)業(yè)意識，不屈不撓力求成功的精神。 房地產(chǎn)專業(yè)知識試題1. 什么是房地產(chǎn)？（5分）答：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)連貫為一體的，具有整體性和不可分割性。2. 什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？（5分）答：指權(quán)利人對 土地 使用權(quán)和土地上 建筑物 及附屬物 ； 的所有權(quán)，以及由上述權(quán)力產(chǎn)生的他項權(quán)，如抵押權(quán)等。3. 房地產(chǎn)登記有何法律權(quán)力？（5分）答：依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)可以一法人對其房地產(chǎn)行使 占有使用 ； 處分和收益的權(quán)能，任何其他人無

13、權(quán)干涉或防礙，否則產(chǎn)權(quán)人可以依法請求法律上的保護(hù)。4. 房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個部門負(fù)責(zé)? (5分)答：房管局5.房地產(chǎn)證有什么作用？ （5分）答：房地產(chǎn)證是房主合法擁有房產(chǎn)的憑證6. 房地產(chǎn)登記的種類有哪些？ （5分）答：房地產(chǎn)登記的種類分為 初始 登記. 轉(zhuǎn)移登記. 抵押登記. 變更登記. 其他登記。7. 土地使用年限是如何確定的？（5分）答：（1）居住用地 70 年； （2）工業(yè) 商業(yè) 教育 科技 文化 衛(wèi)生 體育用地 50 年； （3）旅游 娛樂用地 40 年； （4）綜合用地或其他用地 50年；8. 房屋的建筑面積，公共面積是由什么部門來確定的？答： 房管局測繪大隊 或技術(shù)監(jiān)督局測繪中心

14、9. 房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房時應(yīng)具備的五證是什么?答：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 商品房預(yù)售許可證 建筑工程施工許可證 國有土地使用許可證10. 土地使用權(quán)出讓方式： 拍賣 招標(biāo) 掛牌出讓 ： ： 。11. 購房者簽署房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)具備的條件是什么？（1） 必須交納 購房款 （2） 提供 購房款 收據(jù)（3） 提供 身份證 復(fù)印件12. 選擇銀行按揭的個人許提供的資料a. 夫妻雙方戶口薄及身份證復(fù)印件。外地人員須帶暫住證。私營業(yè)主須帶營業(yè)執(zhí)照副本及前兩個月的稅單。b. 夫妻雙方的 收入 證明c. 首付款 的收據(jù)及復(fù)印件d. 結(jié)婚證書復(fù)印件。（入未婚則需提供 單位提供的未婚證明 。）

15、e. 夫妻雙方私章。f. 合同副本一份。g. 銀行信用卡護(hù)活期儲蓄存折。h. 保險費(fèi)。13. 房地產(chǎn)市場：是由房地產(chǎn) 一 市場（俗稱土地市場），房地產(chǎn) 二 市場（俗稱樓盤開發(fā)），房地產(chǎn) 三 市場（俗稱散盤交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場。14. 三通一平：是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的 通路 通， 通電 通， 通水 通， 平整 場地。15. 七通一平：是指 暖氣 通， 水 通， 排污通，通訊通， 路 通， 電通， 氣通 通，場地平整。16. 請寫出容積率計算公式？答：建筑總面積/建筑用地面積容積率是控制土地建筑的重要指標(biāo)17.什么是層高？答：指的是下層地板面或樓板面到上層地板面或樓板面的

16、艱巨 18.什么是多層，小高層，高層？答：多層：4-6小高層7-11高層：16層以上19. 什么是住宅的使用率？答：套內(nèi)面積/建筑面積20. 什么是建筑密度？答：建筑物地層面積/ 地塊面積 答案1. 房地產(chǎn)是房地產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體指的是土地及土地上的建筑物及其附著物所生相關(guān)權(quán)益。2. 土地 建筑物 附著物3. 占有 使用4. 房地產(chǎn)管理局或房管局5. 房地產(chǎn)證是房主合法擁有房地產(chǎn)的憑證6. 初始7. 70 50 40 50 8. 房管局測繪大隊9. 土地證 用地規(guī)劃許可證 施工許可證 預(yù)售許可證 建筑規(guī)劃許可證10. 招標(biāo) 拍賣 掛牌出讓11. 購樓款 購樓款 身份證12. 收入 首付款 有

17、工作單位出具的未婚證明13. 一級 二級 三級14. 路通 水桶 電通 場地15. 水 路 暖 氣16. 建筑面積/土地面積17. 從樓地面到上層的樓地面稱為層高18. 7層以下含7層的住宅或其他建筑 8到18層 19層以上19. 套內(nèi)面積/建筑面積20. 土地面積房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)第一章 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動。把握三個核心概念：傭金、居間和代理。居間是媒介服務(wù)，代理是以委托人的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)服務(wù)的行為。傭金是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成委托事項，由委托人向其付的報酬。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)分類，1、按經(jīng)紀(jì)活動的方式分，房地產(chǎn)代理和房地產(chǎn)居

18、間。2、按經(jīng)紀(jì)活動所涉及的標(biāo)的房地產(chǎn)類型分：a、據(jù)標(biāo)的房地產(chǎn)用途類型分住宅、商業(yè)、工業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，b、據(jù)標(biāo)的房地產(chǎn)物質(zhì)狀態(tài)類型分土地經(jīng)紀(jì)和房屋經(jīng)紀(jì)，c、據(jù)標(biāo)的房地產(chǎn)所處市場類型分土地市場、新建商品房市場和二手房市場。3、據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動所促成的房地產(chǎn)交易類型分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)抵押經(jīng)紀(jì)。4、據(jù)房地產(chǎn)居間所促成的房地產(chǎn)交易類型，可將居間分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間、房地產(chǎn)租賃居間、房地產(chǎn)抵押居間。三、概念之間的區(qū)別：在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是中間人，經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間的法律關(guān)系比較復(fù)雜，法律允許經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向交易的相對兩方同時提供服務(wù)，并向雙方收取傭金，交易方的中介成

19、本就比委托代理方式小，在我國市場上，以房地產(chǎn)居間為主。我國法律規(guī)定經(jīng)紀(jì)人只能為一方提供代理服務(wù)，代理的法律關(guān)系簡單明了，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)代理是最基本甚至唯一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類型。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特點：1、服務(wù)性（服務(wù)具有三個本質(zhì)的特點：非實物性、生產(chǎn)和消費(fèi)的同時性、不可儲存性，作為一種經(jīng)濟(jì)活動，服務(wù)既有使用價值、又有價值、也具有商品的性質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，即廣義的服務(wù)業(yè)，與房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)業(yè)相比，決策咨詢、營銷策劃、租售代理、價格評估、物業(yè)管理更具有服務(wù)業(yè)的性質(zhì)。狹義的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)是城市房地產(chǎn)管理法中的房地產(chǎn)中介，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)估價業(yè)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)。廣義的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)包括為房

20、地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動提供信息咨詢服務(wù)和事務(wù)代理服務(wù)的各類服務(wù)，如經(jīng)紀(jì)、估價、咨詢、研究、培訓(xùn)、軟件和網(wǎng)絡(luò)等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)作為一種服務(wù)性行業(yè)，具有生產(chǎn)與消費(fèi)的同時性，使得房地產(chǎn)不能向開發(fā)業(yè)在下一環(huán)節(jié)去修正上一環(huán)節(jié)的質(zhì)量缺陷，就要求（1）經(jīng)紀(jì)人在每一個操作環(huán)節(jié)都必須體現(xiàn)較高的服務(wù)質(zhì)量。（2）經(jīng)紀(jì)人具備較高的人際溝通能力。（3）服務(wù)業(yè)的不可儲存性要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部管理及整個行業(yè)管理提出了較高的要求。）2、專業(yè)性（房地產(chǎn)是一種極為特殊的商品。首先它以土地為物質(zhì)構(gòu)成要素，造成了其空間的固定性，還使得它成為一種不完全的勞動產(chǎn)品，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要把握交易中最敏感、最關(guān)鍵的因素價格，其次，房地產(chǎn)作為價值量很大的單項

21、商品，常常需要信貸的支持，第三要求經(jīng)紀(jì)人要把握交易作為經(jīng)濟(jì)行為的一般規(guī)律，還要把握其所涉及的社會、情感因素，第四須熟悉與房地產(chǎn)交易相關(guān)的法律、法規(guī)，預(yù)測未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。）3、地域性五、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作用：1、傳播經(jīng)濟(jì)信息2、加速商品流通3、優(yōu)化資源配置（資源的合理配置，主要是指人力、物力、財力在各種不同的使用方向之間的合理分配，在經(jīng)紀(jì)活動中，由于經(jīng)紀(jì)人與客房之間“無連續(xù)性關(guān)系”的重要特征，經(jīng)紀(jì)人依據(jù)公認(rèn)的競價原則為買主尋找賣主。）4、規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場。六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展：元代已有從事經(jīng)紀(jì)活動的人，當(dāng)時從事房屋買賣說合的中介被稱為“房牙”，鴉片戰(zhàn)爭之后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動隨之產(chǎn)生，稱

22、為“二房東”。目前上海持證的經(jīng)紀(jì)人有2萬余名，目前我國經(jīng)紀(jì)業(yè)仍存在著從業(yè)人員素質(zhì)不高、企業(yè)經(jīng)營不夠規(guī)范、法律法規(guī)不健全的情況。七、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)特性（注意：與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特點區(qū)別開來）1、中介性（經(jīng)紀(jì)人不擁有房地產(chǎn)商品的所有權(quán)，是交易的中介人，而非當(dāng)事人，中介性是經(jīng)紀(jì)業(yè)具有的基本特點，是經(jīng)紀(jì)業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的特殊表現(xiàn)，中介服務(wù)是其根本職守，其經(jīng)濟(jì)活動中必須以不取代交易當(dāng)事人的任何一方為原則。）2、信用性（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的信用性，具有社會信用的特征，信用性對經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)企業(yè)來說，不只是企業(yè)品質(zhì)的問題，而是事業(yè)本質(zhì)的要求，信用性是至關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人社會責(zé)任、事業(yè)生命和發(fā)展基礎(chǔ)的重要因素）3、專業(yè)

23、性（經(jīng)紀(jì)人必須依托其系統(tǒng)的專業(yè)知識，在交易各個環(huán)節(jié)都嚴(yán)格把好安全關(guān)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是以專業(yè)性為功能基礎(chǔ)的服務(wù)行業(yè)）八、發(fā)展經(jīng)紀(jì)業(yè)的意義：1、有助于房地產(chǎn)市場的活躍和興旺2、有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展3、有助于住房制度改革繼續(xù)的深化4、有利于促進(jìn)人民居住生活水平的提高5、適應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)沆領(lǐng)域建立市場經(jīng)濟(jì)體制的要求。九、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的管理模式：兩種，一是由政府主管部門實施的行政管理；二是由行業(yè)協(xié)會實施的自律性管理。管理手段包括法律手段、行政手段、經(jīng)濟(jì)手段和輿論手段。目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理已開始逐步走向由政府主管部門和行業(yè)協(xié)會共同管理，以法律手段為主伴隨行政手段和經(jīng)濟(jì)手段等的綜合管理模式。行政手段

24、管理由各級建設(shè)行政主管部門管理，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作。經(jīng)紀(jì)業(yè)實施管理的基本依據(jù)：國家政府部門發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章。十、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理內(nèi)容：1、注冊登記和備案（經(jīng)紀(jì)人所持有的資格證書必須注冊登記，方可執(zhí)業(yè)，未經(jīng)注冊登記的持證從業(yè)人員不得從事經(jīng)紀(jì)活動。經(jīng)紀(jì)人變動工作，應(yīng)持經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出具的調(diào)動、調(diào)離、解聘等證明、本人的注冊證及其它相關(guān)證明，向原注冊部門辦理變更注冊登記或注銷。經(jīng)紀(jì)人有下列情況之一的，由原注冊機(jī)構(gòu)注銷注冊：1、不具有完全民事行為能力2、受刑事處罰3、脫離經(jīng)紀(jì)工作崗位連續(xù)2年（含2年）以上4、同時在2個及2個以上經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行活動5、嚴(yán)

25、重違反職業(yè)道德和行業(yè)管理規(guī)定。）2、執(zhí)法檢查（經(jīng)紀(jì)業(yè)的違法行為（不正當(dāng)競爭除外）的檢查和處理，由房地產(chǎn)行政主管理部門查處，不正當(dāng)競爭違法活動，由工商行政管理部門查處，不合法不規(guī)范行為由其所在地各級房地產(chǎn)管理部門按分級管理的職責(zé)進(jìn)行。）3、收費(fèi)管理（主要是從是否符合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和是否明碼標(biāo)價兩個方面管理，禁止經(jīng)紀(jì)人和機(jī)構(gòu)獲取傭金以外的收益。）4、信用管理（2002年8月房地產(chǎn)信用檔案的建立范圍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理等專業(yè)人員。信用檔案內(nèi)容包括基本情況、業(yè)績及良好行為、不良行為等。全國房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分級建

26、設(shè)、分步實施、信息共享”的原則，建設(shè)部組織建立全國資質(zhì)一級房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案(簡稱“一級房地產(chǎn)信用檔案”)十一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的自律性組織，是社團(tuán)法人，不是行政機(jī)構(gòu)，主要遵循按需設(shè)立的原則，全國和地方及地方之間的經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會并不是上下級隸屬關(guān)系，待業(yè)協(xié)會的章程對參加協(xié)會的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人具有強(qiáng)制約束力，協(xié)會主要職責(zé)組織經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)、對經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行監(jiān)督檢查、調(diào)解經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的糾紛等，制定自律性的行業(yè)規(guī)則是經(jīng)紀(jì)業(yè)協(xié)會實施行業(yè)管理的重要手段。行業(yè)規(guī)則是公約，不是國家法律法規(guī)和規(guī)章條例，行業(yè)規(guī)則屬于公約的范疇，但它不同于一般的鄉(xiāng)規(guī)民約，行業(yè)規(guī)則的產(chǎn)生履行了一定的程序

27、，具有廣泛的群眾性和民主性，集中體現(xiàn)了業(yè)內(nèi)人員的共同意志，行業(yè)規(guī)則具有約束力，對經(jīng)紀(jì)人提出職業(yè)道德的要求是行業(yè)規(guī)則一個顯著的特點（具體內(nèi)容自己看書p15）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的法律規(guī)范分為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合管理類、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)管理類、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理類三大類）第二章一、經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的種類：經(jīng)紀(jì)人員在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中直接從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)人員，必須是依法取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書并經(jīng)有關(guān)主管部門注冊生效的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，未取得職業(yè)資格證的人員，一律不得執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。取得證書的人員只能在其取得證書種類規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)執(zhí)行業(yè)務(wù)，不得超越。經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格分為執(zhí)業(yè)資格和協(xié)理資格兩種。（兩種資格三種證書

28、）中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書、上海市執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證書和中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格證書。1、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格（全國）：是依法取得職業(yè)資格有關(guān)主管部門注冊登記后以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義獨(dú)立執(zhí)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，可自行開業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)從業(yè)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)授權(quán)，獨(dú)立開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，并承擔(dān)責(zé)任的自然人，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位工作，指導(dǎo)經(jīng)紀(jì)協(xié)理進(jìn)行業(yè)務(wù)，訂立經(jīng)紀(jì)合同等重要業(yè)務(wù)文書并獲得合理傭金，可在全國范圍內(nèi)注冊執(zhí)業(yè)。2、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格：協(xié)助經(jīng)紀(jì)人從事非獨(dú)立性經(jīng)紀(jì)工作的自然人，幾個只取得協(xié)理資格的人員在沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)下聯(lián)合進(jìn)行活動也是屬于超越執(zhí)業(yè)范圍的違規(guī)行為。協(xié)

29、理資格的有效執(zhí)業(yè)區(qū)域比房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要小，協(xié)理資格只能在允許注冊的地區(qū)內(nèi)從業(yè)。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件，取得協(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本條件。3、 上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格：在上海區(qū)域內(nèi)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)授權(quán)，以機(jī)構(gòu)名義獨(dú)立執(zhí)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，并承擔(dān)責(zé)任的自然人。二、經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試：1、 經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試。已取得房地產(chǎn)協(xié)理資格并具備以下條件之一者可申請：（1） 大專學(xué)歷，工作滿六年，從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)滿三年（2） 本科學(xué)歷，工作滿四年，從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)滿兩年（3） 雙學(xué)士學(xué)位，工作滿三年，從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)滿兩年（4） 碩士學(xué)位，工作滿兩年，

30、從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)滿一年（5） 博士學(xué)位，從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)滿一年。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實施。建設(shè)部負(fù)責(zé)編制房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格考試大綱，編寫考試教材和組織公開命題，組織或授權(quán)考前培訓(xùn)，人事部負(fù)責(zé)審定執(zhí)業(yè)資格考試科目、考試大綱和考試命題，組織實施考務(wù)工作。2、 經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試：具有高中以上學(xué)歷，實行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。3、 上海市執(zhí)業(yè)資格考試：考試大綱由主管行政管理部門審定，公共科目考試由上海市執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會組織實施，房地產(chǎn)專業(yè)科目考試由上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會組織實施。該證書在上海范圍內(nèi)有效?？荚嚄l件：

31、本市常住人口，外省持本市居住證，并在本市從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的人員，大專以上學(xué)歷（含大專），三年內(nèi)無犯罪行為。上海市房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人資格考試實行全市統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度。三、經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊：1、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格注冊（全國）：經(jīng)考試取得全國證，申請執(zhí)業(yè)，執(zhí)業(yè)資格只在規(guī)定的期限內(nèi)有效，屆滿前應(yīng)申請再注冊，申請注冊必須明確執(zhí)業(yè)所在的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，一個經(jīng)紀(jì)人只能在一個經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，不得同時在兩個以上機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。經(jīng)紀(jì)人所在地是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事經(jīng)紀(jì)活動地，即經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)所在的機(jī)構(gòu)所在地，而非經(jīng)紀(jì)人住所地、經(jīng)常居住地和考試地。申請注冊的人員必須同時具備以下條件：1、取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格

32、證書2、無犯罪記錄3、身體健康4、經(jīng)所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)考核合格。（注意：和年齡無關(guān)），執(zhí)業(yè)資格注冊有效期一般為三年，有效期屆滿前三個月，持證者應(yīng)到原注冊機(jī)構(gòu)辦理再次注冊手續(xù)。2、 上海市執(zhí)業(yè)資格注冊條件：1、取得執(zhí)業(yè)資格考試合格證明2、在本市有固定住所3、無下列規(guī)定的情形（即有下列情形不予注冊）：a、無民事行業(yè)能力或限制行為能力b、刑事處罰執(zhí)行完畢未滿三年的，但過失犯罪除外，c、吊銷經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證未滿三年的。申請人應(yīng)通過經(jīng)紀(jì)組織向市工商局提交文件，收到申請之日起十五個工作日內(nèi)作出答復(fù)。經(jīng)紀(jì)人發(fā)生變化的，應(yīng)在變化之日起三十日內(nèi)通過經(jīng)紀(jì)組織向市工商局申請變更，上海執(zhí)業(yè)證書每兩年審驗一次。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的

33、權(quán)利和義務(wù)：經(jīng)紀(jì)人應(yīng)以誠實信用作為自己執(zhí)業(yè)的基本原則，誠實信用是發(fā)展事業(yè)的根本基礎(chǔ)。主要權(quán)利義務(wù)（重點）：1、要求委托人提供與交易有關(guān)的資料2、拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令3、保護(hù)自己的勞動成果和知識產(chǎn)權(quán)4、接受職業(yè)繼續(xù)教育和培訓(xùn)5、為委托人保守商業(yè)秘密，保障委托人的權(quán)益。五、上海經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利義務(wù)：1、有權(quán)在其執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)合同上簽字2、依法享有其承攬經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的執(zhí)行權(quán)3、為當(dāng)事人保持商業(yè)秘密。執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人不得有下列行為：提供不實信息，與他人惡意串通，收取傭金以外的報酬（看房費(fèi)），利用委托人的商業(yè)秘密謀取不當(dāng)利益。執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的合法權(quán)益受到侵害的，可向市工商局申訴，也可向市執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會投訴。六、房地

34、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德：1、 內(nèi)涵：經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德是經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為規(guī)范的總和。l 思想觀念主要內(nèi)容涉及三個方面：職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和職業(yè)理念。（職業(yè)良心涉及對執(zhí)業(yè)活動“守法”“誠信”“守信”等執(zhí)業(yè)原則）。l 行為習(xí)慣是最能顯化職業(yè)道德狀況的層面。包括儀表、言談、舉止等方面的修養(yǎng)。2、 作用和意義：l 從行業(yè)的角度：經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德是通過廣大從業(yè)人員的長期實踐摸索，總結(jié)提煉，身體力行并經(jīng)集體約定而形成的。l 對從業(yè)人員個體而言：職業(yè)道德是通過一定的教育訓(xùn)練，行業(yè)氛圍的熏陶、社會輿論的引導(dǎo)而形成的。l 職業(yè)道德與法律法規(guī)的區(qū)別：法規(guī)和行為規(guī)范均屬于外在的規(guī)定，主要通

35、過法律手段，行政手段及行業(yè)管理手段來約束經(jīng)紀(jì)人員。而職業(yè)道德則是指內(nèi)化于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員思想意識和心理行為習(xí)慣的一種修養(yǎng)，主要通過良心和輿論來約束人員。3、 基本要求：守法經(jīng)營；以誠為本（不成交不收費(fèi)，傭金是唯一收入，誠是真誠和坦誠）；恪守信用（信用是金，經(jīng)紀(jì)人員要區(qū)分合理要求和不合理要求，不輕易承諾，客觀的向客戶進(jìn)行解釋）；盡職守責(zé)（嚴(yán)守秘密保護(hù)客戶利益，經(jīng)紀(jì)人員對自已從業(yè)的機(jī)構(gòu)承擔(dān)著一定責(zé)任）；公平競爭，團(tuán)結(jié)合作（合作是經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)提高市場競爭力的重要手段）七、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)修養(yǎng)：1、 知識結(jié)構(gòu)：核心是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本理論和實務(wù)知識，外層是相關(guān)專業(yè)知識，最外層是文化修養(yǎng)。2、 心理素

36、質(zhì)：（1）自知、自信（自知即對從事的行業(yè)有充分而正確的認(rèn)識；自信來源于自知，是在自知基礎(chǔ)上形成的職業(yè)榮譽(yù)感、成就感和執(zhí)業(yè)活動中的自信力；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作是一項造福于民的工作）。（2）樂觀開朗。（3）堅韌奮進(jìn)（應(yīng)視挫折為正常，一帆風(fēng)順的交易為偶然，否則盼著簡單、順利、高額的交易而不得）3、 禮儀修養(yǎng)：以榮耀保持清潔衛(wèi)生，第二聲鈴聲響后立即接聽，您好，這是*公司，避免打斷對方的講話，謝謝，歡迎再來電話，對方掛斷電話后，自己再掛斷電話，以示尊重客戶。接待客戶時，應(yīng)在客戶的側(cè)邊就座，應(yīng)坐在椅面外側(cè)二分之一部位，上身略向前傾，應(yīng)注重與客戶的目光交流，不要目光四處游移，也不能瞳孔聚焦，死死盯住對方。八、房地

37、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能：1、 收集信息的技能：（掌握真實、準(zhǔn)確和系統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)信息，并進(jìn)行鑒別、分類、整理、儲存和快速檢索的能力）2、 市場分析的技能：（數(shù)學(xué)處理分析、比較分析、因果分析，定性的判斷，定量的判斷，市場分析是經(jīng)紀(jì)人掌握的基本職業(yè)技能。）3、 人際溝通的技能：（了解對方心理活動和基本想法的技能，適當(dāng)運(yùn)用向?qū)Ψ絺鬟_(dá)自我意思方式的技能，把握向?qū)Ψ絺鬟_(dá)關(guān)鍵思想的時機(jī)的技能）4、 供求搭配的技能5、 把握成交時機(jī)的技能：（交易達(dá)成是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程中關(guān)鍵的一環(huán)，能準(zhǔn)確判斷客戶猶豫的真正原因和成交的條件是否成熟）九、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人員管理：1、 經(jīng)紀(jì)人員與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的關(guān)系：（1）執(zhí)業(yè)關(guān)系（獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，是

38、指掛靠經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，自己開拓市場的經(jīng)紀(jì)人，無底薪，也沒業(yè)績指標(biāo)）（2）法律責(zé)任關(guān)系(經(jīng)紀(jì)人由于故意或過失給委托人造成的損失，由機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任，再向經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行追償，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并承擔(dān)法律責(zé)任有利于保護(hù)委托人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)三方的合法利益，也利于促使經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對其所屬執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)督和管理。)（3）經(jīng)濟(jì)關(guān)系2、 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理人員的主要內(nèi)容：1、訓(xùn)練2、評估3、報酬（固定薪金，不具獎勵性是其最大的缺點；傭金制，沒有保障底薪；混合制，兼取前兩種方式）第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一、經(jīng)紀(jì)公司類型（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：是指符合執(zhí)業(yè)條件，設(shè)立從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的公司、合伙機(jī)構(gòu)、個人獨(dú)資機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)

39、。）分為：1、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：指在中國境內(nèi)設(shè)立經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的有限責(zé)任公司和股份有限公司。有限責(zé)任公司以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。股份有限公司是以其全部資本分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，出資者可以是自然人也可以是法人，出資可以是國有資產(chǎn)，也可以是國外投資，出資形式可以是貨幣也可以是實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資，但要對貨幣以外的出資方式進(jìn)行評估作價，核實資產(chǎn)。2、 合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：合伙人訂立合伙協(xié)議，共同出資、合伙經(jīng)營、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險，對合伙機(jī)構(gòu)債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任

40、從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的營利性組織。合伙人原則上以個人財產(chǎn)對合伙機(jī)構(gòu)承擔(dān)無限連帶責(zé)任，如合伙人以家庭財產(chǎn)或夫妻共同財產(chǎn)出資并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，應(yīng)以家庭財產(chǎn)或夫妻共同財產(chǎn)對合伙機(jī)構(gòu)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。3、 個人獨(dú)資經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：由一個自然人投資，財產(chǎn)為投資人個人所有，投資人以其個人財產(chǎn)對機(jī)構(gòu)債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任從事經(jīng)紀(jì)活動的經(jīng)營實體。4、 分支機(jī)構(gòu)：能獨(dú)立開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但不具有法人資格。當(dāng)分支機(jī)構(gòu)全部財產(chǎn)不足以對外清償?shù)狡趥鶆?wù)時，由設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)對其債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。股份有限公司和有限責(zé)任公司以其全部財產(chǎn)承擔(dān)有限責(zé)任，合伙機(jī)構(gòu)和個人獨(dú)資機(jī)構(gòu)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。二、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條

41、件：1、有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)，注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”字樣。2、有固定的經(jīng)營場所。3、有符合規(guī)定的注冊資本 4 人員數(shù)量達(dá)到規(guī)定要求。三、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的程序（程序不能顛倒）：1、對人員條件進(jìn)行前置審查 2、向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請辦理工商登記。3、在領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)到房地產(chǎn)行政管理部門或其委托的機(jī)構(gòu)備案。（人員審查工商登記備案）四、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)：1、權(quán)利：（1） 享有工商核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營權(quán)利（經(jīng)營權(quán)）（2） 向房產(chǎn)管理部門提出實施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議（建議權(quán)）。等等2、義務(wù)：（見書p43），記憶方法：依法（依法經(jīng)營、納稅），執(zhí)行（履行合同、保守（商業(yè)）秘

42、密、按規(guī)定收費(fèi)），接受（接受監(jiān)督檢查）。五、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注銷：1 注銷時尚未完成的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)與委托當(dāng)事人協(xié)商處理，可以轉(zhuǎn)由他人代為完成。2 機(jī)構(gòu)歇業(yè)或終止經(jīng)營活動應(yīng)在向工商行政管理部門辦理注銷登記后的規(guī)定期限內(nèi)向原辦理登記備案手續(xù)的房地產(chǎn)管理部門辦理注銷手續(xù)。六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式的概念和類型：經(jīng)營模式是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承接及開展業(yè)務(wù)的渠道及其外在表現(xiàn)形式，分為：無店鋪模式和有店鋪模式。（商品房銷售代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)開展似乎表現(xiàn)為有店鋪售樓處，但售樓處實際上并不是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的店鋪，是這類機(jī)構(gòu)的固定辦公場所。）1、 無店鋪模式：個人獨(dú)資機(jī)構(gòu)往往沒有固定場所，但其中少量機(jī)構(gòu)面對大型機(jī)構(gòu)客戶

43、，如房地產(chǎn)開發(fā)商，從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等居間業(yè)務(wù)。2、 有店鋪模式：該類機(jī)構(gòu)一般是面向零散的房地產(chǎn)業(yè)主及消費(fèi)者，從事二手房買賣居間，房屋租賃居間，代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。根據(jù)店鋪數(shù)量的多少分為單店鋪模式、多店鋪模式和連鎖店模式。連鎖店這一模式包括直營連鎖經(jīng)營模式和特許加盟經(jīng)營模式兩種。3、 網(wǎng)上聯(lián)盟經(jīng)營模式：隨著計算機(jī)發(fā)展行業(yè)內(nèi)還出現(xiàn)了新的一種經(jīng)營模式叫網(wǎng)上聯(lián)盟經(jīng)營模式。參與網(wǎng)上聯(lián)盟的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還保有其有形的店鋪。4、 直營連鎖經(jīng)營模式：由同一公司所有，統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營管理，具有統(tǒng)一的企業(yè)識別系統(tǒng)。以規(guī)?；?jīng)營降低運(yùn)營成本，連鎖經(jīng)營有效的客服了零售企業(yè)由于店址固定、顧客分散造成的單店規(guī)模小、經(jīng)營成本高等缺點

44、，使企業(yè)可通過統(tǒng)一的信息管理、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化管理和統(tǒng)一做廣告宣傳形成規(guī)模效益。5、 特許加盟連鎖經(jīng)營模式：（21世紀(jì)不動產(chǎn)就是采取特許經(jīng)營模式。）該模式有四個共同特點：1、法人對商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、獨(dú)特概念、專利、經(jīng)營訣竅等擁有所有權(quán) 2、權(quán)利所有者授權(quán)其他人使用上述權(quán)利 3、 授權(quán)合同中包含一些調(diào)整和控制條款、以指導(dǎo)受許人的經(jīng)營活動 4、 受許人需要支付使用費(fèi)和其它費(fèi)用。特許經(jīng)營有利于企業(yè)的快速發(fā)展、成長和擴(kuò)張，還能降低經(jīng)營費(fèi)用，集中精力提高企業(yè)管理水平。七、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)最新經(jīng)營模式是mls經(jīng)營模式。參加系統(tǒng)的每一位成員均采用獨(dú)家銷售的方式和客戶簽訂委托合同，目前我國國內(nèi)已出現(xiàn)一種類似mls的經(jīng)營模

45、式獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人加租售網(wǎng)。獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的收入采取無底薪+高傭金提成。行業(yè)內(nèi)還出現(xiàn)了一種與傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有較大區(qū)別的“手拉手交易模式”即二手房交易中買賣雙方直接確定買賣意向后辦理房地產(chǎn)買賣合同的簽訂。八、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)選擇經(jīng)營模式時主要考慮三個方面：組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模以及規(guī)?；?jīng)營的方式，以何種模式經(jīng)營除考慮可能的邊際成本（保本點）還要考慮以下因素：1、是否有充足的客戶信息和房源信息 2、是否有充足的人力資源 3、整體服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水準(zhǔn)是否會下降。特許經(jīng)營目前為越來越得企業(yè)所接受，可實現(xiàn)低成本高速擴(kuò)張以搶占更多的市場份額，每一家加盟連鎖店都是獨(dú)立擁有的。九、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的組織結(jié)構(gòu)形式：1、直線、參謀制（

46、參謀和助手不能直接對下級發(fā)號施令，又保證了管理者的統(tǒng)一指揮，避免了多頭領(lǐng)導(dǎo)，缺點是高度集權(quán)難免決策遲緩，對環(huán)境變化的適應(yīng)能力差，職能機(jī)構(gòu)和人員的溝通協(xié)調(diào)差，各自的觀點有局限性，不利于培養(yǎng)高層管理者的后備人才）2、分布制（規(guī)模很大業(yè)務(wù)繁多采用此形式，優(yōu)點是分布有較大的經(jīng)營自主權(quán)，集中精力抓全局性、長遠(yuǎn)性的戰(zhàn)略決策，有利于加強(qiáng)管理，實現(xiàn)管理的有效性和高效率，有利于培養(yǎng)高層管理者的后備人才，缺點部門重疊，費(fèi)用開支大、橫向聯(lián)系和協(xié)調(diào)較難）3、矩陣制（有利于加強(qiáng)橫向機(jī)構(gòu)內(nèi)部各職能人員之間的聯(lián)系和信息溝通，構(gòu)成完成橫向機(jī)構(gòu)的任務(wù)）4、網(wǎng)絡(luò)制（這種形式給予組織以高度的靈活性和適應(yīng)性，特別適合科技進(jìn)步快、消費(fèi)

47、時尚變化快的外部環(huán)境）十、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置：1、業(yè)務(wù)部門（根據(jù)業(yè)務(wù)類型的不同進(jìn)行設(shè)置，可劃分為置換業(yè)務(wù)部、租賃部、銷售部，在連鎖店（辦事處）必須有一名以上獲得職業(yè)資格的經(jīng)紀(jì)人）2、業(yè)務(wù)支持部門（1、交易管理部，與客戶簽訂的合同進(jìn)行管理 2、評估部 3、網(wǎng)絡(luò)信息部 4、延展部，負(fù)責(zé)市場調(diào)查分析、原業(yè)務(wù)調(diào)整方案的制定，新業(yè)務(wù)品種的研究工作，5、辦證部）3.、客戶服務(wù)部門4、其它部門（行政、人事、財務(wù)等）十一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)的崗位設(shè)置：“因事設(shè)崗、因崗設(shè)人”是企業(yè)內(nèi)部崗位設(shè)置的基本原則，工作豐富化是企業(yè)崗位設(shè)置時不容忽視的一條原則。1、銷售部崗位（主動配合公司做好針對所在銷售個案的調(diào)研工作）

48、2、市場研究部門（針對房地產(chǎn)市場情況，包括供需情況、交易情況、政策法規(guī)等進(jìn)行研究）十二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的辦公系統(tǒng)，系統(tǒng)應(yīng)促進(jìn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)運(yùn)作效率為目標(biāo)，同時考慮安全性和持續(xù)性，選址首先考慮交通便利度，辦公室布置首先要考慮空間的需求量。十三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的客戶關(guān)系管理，它是以管理理念為指導(dǎo)，以信息技術(shù)為支撐，以客戶為中心，實施有效的客戶關(guān)系管理。l 客戶服務(wù)支持管理一般包括客戶賬號管理、服務(wù)合約管理、服務(wù)請求管理、聯(lián)系活動管理以及客戶普查等功能?？蛻舴治鱿到y(tǒng)一般包括客戶分類分析、市場活動影響分析、客戶聯(lián)系時機(jī)優(yōu)化分析、以及交叉銷售與增量銷售分析。l 經(jīng)紀(jì)企業(yè)客戶關(guān)系的核心內(nèi)容：1、留住客戶（提供個

49、性化服務(wù)、正確處理投訴、建立長久的合作關(guān)系、與客戶積極溝通）2、爭取更多的客戶（鼓勵客戶推薦，給新客戶提供附加服務(wù)，如有獎銷售、限時優(yōu)惠、吸收新客戶加入客戶會享受各種會員服務(wù)）客戶關(guān)系管理由客戶聯(lián)絡(luò)中心、客戶資料數(shù)據(jù)庫、客戶分析子系統(tǒng)、抉擇支持子系統(tǒng)等組成，其中客戶資料數(shù)據(jù)庫是客戶關(guān)系管理的核心，它是實現(xiàn)以客戶為核心管理的重要體現(xiàn)。十四、經(jīng)紀(jì)企業(yè)的品牌管理，優(yōu)質(zhì)品牌已成為企業(yè)一種主要的經(jīng)紀(jì)資源。品牌的作用主要表現(xiàn)為是企業(yè)與消費(fèi)者之間的一份無形契約，是對消費(fèi)者的一種保證。品牌戰(zhàn)略內(nèi)容包括：品牌愿景、品牌定位和品牌結(jié)構(gòu)?！坝袃r值”、“獨(dú)特”是品牌定位的兩個重要原則，此外還有三個原則“可信”、“穩(wěn)定

50、”、和“量力而行”。品牌結(jié)構(gòu)通常由三個層次構(gòu)成，第一層次：企業(yè)品牌，第二層次：事業(yè)品牌，第三層次：產(chǎn)品品牌。品牌的維持遵循以下原則：1、運(yùn)用“全方位品牌管理”發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，2、利用創(chuàng)新使品牌煥發(fā)生機(jī) 3、密切于消費(fèi)者的關(guān)系。品牌就等于客戶，擁有客戶才以為著擁有品牌，滿足客戶需求和維系客戶關(guān)系的能力是衡量企業(yè)品牌競爭力的一項重要指標(biāo)。十五、經(jīng)紀(jì)企業(yè)的資金管理，利潤是企業(yè)經(jīng)營活動所取得的凈收益，是企業(yè)的經(jīng)營成果，是反映企業(yè)的經(jīng)營效益和管理水平的重要指標(biāo)。第四章 房地產(chǎn)交易一、房地產(chǎn)交易類型：房地產(chǎn)交易是一種特定法律行為，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。1、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買

51、賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。它主要有房地產(chǎn)買賣、交換、贈與、與房地產(chǎn)抵債、以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件與他人成立法人使得房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、因企業(yè)兼并或者合并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移等六種方式。a、 房地產(chǎn)買賣：是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最基本的形式。目前房地產(chǎn)買賣主要有商品房預(yù)售、商品房銷售、二手房買賣、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓、房屋在建工程轉(zhuǎn)讓等類型。按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。b、 房地產(chǎn)交換：包括公房與公房的交換、公房與私房的交換。c、 房地產(chǎn)贈與：贈與必須公證后有效d、 以房地產(chǎn)抵債。e、 以房地產(chǎn)

52、作價投資入股。f、 企業(yè)兼并、合并的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移。2、 房屋租賃：是房屋流通的一種特殊形式，它是通過房屋出租逐步實現(xiàn)房屋價值，從而使出租人得到收益回報的一種房地產(chǎn)交易形式。房屋租賃同房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)交易行為中最常見的兩種形式。房屋租賃主要有房屋出租和房屋轉(zhuǎn)租兩種。房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人在租賃期間將承租的房屋部分或全部再出租的行為。3、 房地產(chǎn)抵押：不轉(zhuǎn)移占有的方式提供債權(quán)擔(dān)保。主要分為：a、 土地使用權(quán)抵押 （土地使用權(quán)抵押是指以有償出讓方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。在中國，土地所有權(quán)不能抵押，以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押）b、 建設(shè)工程抵押（建設(shè)期

53、間將在建的房屋及土地使用權(quán)全部或部分設(shè)定抵押，已經(jīng)預(yù)售的部分不能抵押） c、 預(yù)購商品房期權(quán)抵押（抵押必符合以下條件：抵押所擔(dān)保的主債權(quán)僅限于購買該商品房的貸款；不得設(shè)定最高額抵押；并符合國家關(guān)于商品房預(yù)售管理的規(guī)定） d、 現(xiàn)房抵押（獲得所有權(quán)的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，連房帶地）二、房地產(chǎn)買賣的基本流程：1、 商品房（一手房）銷售的一般流程（順序不能顛倒）：（1） 購房人尋找中意樓盤 （2） 查詢該樓盤的基本情況 （3） 訂立商品房買賣合同并網(wǎng)上備案（4） 交易過戶登記。2、 商品房預(yù)售條件：（上海市從2001年10月1日起執(zhí)行）七層及以下完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八

54、層及以上應(yīng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）。3、 辦理預(yù)售登記備案的資料：申請書、購房人身份證明、委托書及代理人身份證明、預(yù)售合同。4、 商品房網(wǎng)上備案：目標(biāo)是透明信息、規(guī)范交易、方便登記、社會監(jiān)督。預(yù)售許可證生效當(dāng)日，開通樓盤網(wǎng)上銷售功能，實現(xiàn)預(yù)售許可證發(fā)放與網(wǎng)上備案同步。5、 二手房買賣基本流程：一般要經(jīng)過九個環(huán)節(jié)。網(wǎng)上備案并簽署合同：“手拉手交易的”通過房地產(chǎn)交易中心簽訂交易合同并進(jìn)行備案登記。登記過戶：房地產(chǎn)是不動產(chǎn)其交易行為生效必須通過權(quán)屬轉(zhuǎn)移、過戶、登記來實現(xiàn)。五、房屋出租的基本流程：1、 尋找合適的承租人或出租房源（對出租人而言出租的房屋必須是其所有的房地產(chǎn)，以房地產(chǎn)權(quán)證為憑，已抵押的房屋出租應(yīng)得到抵押權(quán)人的同意，共有房屋出租應(yīng)得到共有人的同意，售后共房必須經(jīng)過購房時同住成年人的同意）2、 網(wǎng)上備案，簽訂房屋租賃合同（簽訂房屋租賃合同時應(yīng)參照示范文本（非示范合同），私有非居住房屋出租必須辦理公證