1、一、經(jīng)典模型,1,學(xué)習(xí)交流PPT,前言,國內(nèi)外目前僅存在關(guān)于商業(yè)項(xiàng)目商圈界定和人流量判斷的模型，而且只適用于零售商業(yè)，而不適用于專業(yè)市場等其他商業(yè)類型。本文從零售商業(yè)項(xiàng)目入手，找到解決體量判斷的思路，為下一步探索其他商業(yè)類型項(xiàng)目的體量判斷打下基礎(chǔ)。,2,學(xué)習(xí)交流PPT,商業(yè)體量判斷整體思路,商圈的確定,人流量的測定,人均消費(fèi)額,參照平均營業(yè)水平,商業(yè)體量的初步判斷,3,學(xué)習(xí)交流PPT,一、商圈的概念,商圈是商業(yè)吸引顧客的空間范圍， 也就是消費(fèi)者到商業(yè)場所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或者空間距離。,確定商圈需要從以下幾個(gè)方面考慮: 第一、商圈是一個(gè)群體，層次是多元化的。 第二、消費(fèi)群體。 第三、位置。

2、 第四、目的。如何體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值？ 第五、城市規(guī)劃。,商圈必需的要素：第一、消費(fèi)人群。 第二、有效經(jīng)營者。 第三、有效的商業(yè)管理。 第四、商業(yè)發(fā)展前景。 第五、商業(yè)形象。 第六、商圈功能。,A. 什么是商圈,4,學(xué)習(xí)交流PPT,以商業(yè)設(shè)施為中心，以一定的距離或步行或車程為半徑劃分出不同大小的同心圓作為商圈。 這種確定商圈的方式更為適合小型商業(yè)項(xiàng)目，如社區(qū)型的零售店，或周邊地區(qū)的商業(yè)發(fā)展水平處于較為均質(zhì)的狀態(tài)下。,核心商業(yè)圈,次級(jí)商業(yè)圈,邊緣商業(yè)圈,B. 方法一,一、商圈的概念,5,學(xué)習(xí)交流PPT,按照萬有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型為代表的數(shù)學(xué)模型，以及由其衍生的各類模型，如康帕斯模型、阿

3、普波姆模型、伽薩模型、埃爾伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其應(yīng)用性和適用性更為廣泛。,B. 方法二,本文以此種方法開展探討,一、商圈的概念,6,學(xué)習(xí)交流PPT,二、商圈的確定,模型使用前提,7,學(xué)習(xí)交流PPT,二、商圈的確定,A. 萬有引力模型商圈分析模型的基礎(chǔ),物理學(xué)中的萬有引力模型為基礎(chǔ)來測定商圈范圍，即兩個(gè)物體之間的引力與兩個(gè)物體的質(zhì)量成正比，與兩個(gè)物體之間的距離的平方成反比，利用此原理來界定商圈范圍：,M1和M2分別是兩個(gè)物體的質(zhì)量； D為兩個(gè)物體之間的距離； K為萬有引為常數(shù)。,8,學(xué)習(xí)交流PPT,B. 商圈測定模型雷利模型,具有商業(yè)中心地機(jī)能的兩個(gè)城市，對(duì)位于其中間的某一個(gè)城市

4、或城鎮(zhèn)的零售交易的吸引力 與兩城市的人口成正比，與兩城市與之間地城市或城鎮(zhèn)的距離成反比。用公式表達(dá)如下：,Ba：A城市從之間地C城市吸引來的零售銷售額；,Bb：B城市從之間地C城市吸引來的零售銷售額；,Pa：A城市人口數(shù)量；,Pb：A城市人口數(shù)量；,Da：A城市與中間地C城市之間的距離；,Db：B城市與中間地C城市之間的距離。,人口修正系數(shù)N=1；距離修正系數(shù)n1.52.5，一般取2。,二、商圈的確定,9,學(xué)習(xí)交流PPT,B. 商圈測定模型雷利模型,雷利零售引力定律的假設(shè)前提 (1)兩城市主要道路交通易達(dá)性一樣。 (2)兩城市之零售店經(jīng)營績效無多大差異。 (3)兩城市人口分布相似。,雷利零售引

5、力定律的使用時(shí)機(jī) 商圈分析須配合常識(shí)綜合研判,有時(shí)須結(jié)合多項(xiàng)技術(shù) 合用，研判才較準(zhǔn)確。利用雷利定律研判商圈雖較粗略，但在資料不足時(shí)仍可適用。,雷利零售引力定律的局限： 以城市的人口或商業(yè)總面積作為某城市的商業(yè)實(shí)力標(biāo)志，而城市的商業(yè)吸引力是由許多的因素綜合作用所決定的： (1)只考慮距離，未考慮其他交通狀況(如不同交通工具、交通障礙等)，若以顧客前往商店所花費(fèi)的交通時(shí)間來衡量會(huì)更適合。 (2)顧客的“認(rèn)知距離”會(huì)受購物經(jīng)驗(yàn)的影響，如品牌、服務(wù)態(tài)度、設(shè)施等，通常會(huì)使顧客愿意走更遠(yuǎn)的路。 (3)因消費(fèi)水準(zhǔn)的不同，人口數(shù)有時(shí)并不具代表性，改以銷售額來判斷更能反映其吸引力。,二、商圈的確定,10,學(xué)習(xí)交

6、流PPT,B. 商圈測定模型ABC模型,模型主要針對(duì)雷利模型中存在的問題進(jìn)行了修正。,假設(shè)兩座城市 O 1 、O 2 ，各自的零售商業(yè)總額為R 1 、R 2 ，兩城市之間的距離為d， 兩城市所提供商品的平均商品價(jià)值為w。 由萬有引力原理可知：對(duì)兩個(gè)城市之間任一點(diǎn) O， 該點(diǎn)到O 1 和O 2 的距離分別為d 1 和d 2 ，則兩城O 1 和O 2 對(duì)位于O點(diǎn)的消費(fèi)者的吸引 為F 1 和F 2 分別為：,W、K為常數(shù),二、商圈的確定,11,學(xué)習(xí)交流PPT,B. 商圈測定模型ABC模型,根據(jù)以上兩個(gè)公式可以求出商圈分界線。 所謂商圈分界線是指兩個(gè)城市 O 1 和O 2 對(duì)該分界線上任何一點(diǎn)的吸引力

7、相同。 用數(shù)學(xué)公式表現(xiàn)為：,二、商圈的確定,F1=F2,12,學(xué)習(xí)交流PPT,B. 商圈測定模型ABC模型,二、商圈的確定,在 ABC中以城市的商業(yè)發(fā)展水平來測量某城市對(duì)消費(fèi)者的吸引力，而城市年度實(shí)際零售經(jīng)營總額是衡量一個(gè)城市零售商業(yè)發(fā)展水平的重要指標(biāo)，同時(shí)這個(gè)指標(biāo)也包涵了該城市人口影響。因此，選用城市年度零售經(jīng)營總額能更加準(zhǔn)確地衡量一個(gè)城市的商業(yè)吸引力，特別是零售商業(yè)的吸引力。,13,學(xué)習(xí)交流PPT,B. ABC模型測定商圈示范PASADENA,二、商圈的確定,項(xiàng)目所在位置,F1=F2 商圈引力臨界點(diǎn),東莞主要商圈,石龍,虎門,厚街,常平,塘廈,中堂,石排,14,學(xué)習(xí)交流PPT,美國學(xué)者 H

8、uff D提出商業(yè)項(xiàng)目的吸引力是由兩個(gè)因素決定的距離和商業(yè)規(guī)模。 其在確定商業(yè)中心的吸引力時(shí)做了以下假設(shè)： 假設(shè)一個(gè)商場 j對(duì)消費(fèi)者的吸引力與這個(gè)商場的面積呈正比(j=1,2,n)，與消費(fèi)者從地點(diǎn)i到該商場的阻力呈成反比。利用哈夫模型設(shè)定地點(diǎn)i的消費(fèi)者選擇商場j的概率P ij， P ij 公式如下所示：,商場的吸引力用該商場的面積 S j 表示，面積越大表示業(yè)態(tài)和組合越豐富，吸引力指數(shù)越大， 阻力用從i到j(luò)所需時(shí)間T ij 表示。,表示所需要的時(shí)間對(duì)消費(fèi)者選擇商店影響的參變量；,表示商店規(guī)模對(duì)消費(fèi)者選擇影響的參變量。,A. 哈夫模型,二、人流量測定（顧客光顧頻率）,一般 2； 1,15,學(xué)習(xí)交

9、流PPT,A. 哈夫模型,哈夫模型使用要點(diǎn)：(1)推估各鄰近區(qū)域來店顧客人數(shù)，計(jì)算整體營業(yè)潛力。(2)改變產(chǎn)品組合則sj也會(huì)改變，故可先決定產(chǎn)品業(yè)態(tài)與組合。(3)畫出商圈大小。(4)畫出商圈的三個(gè)層次。(5)假設(shè)某商圈四周有四家競爭零售店，則可計(jì)算出各家商店吸引顧客的機(jī)率進(jìn)而可推估出商店?duì)I業(yè)額。,哈夫模型主要存在以下三個(gè)問題： 1)、以商業(yè)項(xiàng)目的面積表示其吸引力或魅力值，而實(shí)際上商業(yè)設(shè)施的建筑形態(tài)、業(yè)態(tài)的組合、市場定位、經(jīng)營策略方式、宣傳廣告等都會(huì)與商業(yè)設(shè)施的吸引力具有直接關(guān)系； 2）、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目面積的修正值 。為了避免產(chǎn)生第一類的錯(cuò)誤，引入的修正參數(shù) 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目以面積代表吸引力的做法進(jìn)行了修

10、正，一般情況下取值為1時(shí)，即陷入第一類的錯(cuò)誤中，其取值為經(jīng)驗(yàn)值； 3）、消費(fèi)者選擇商店的參數(shù) 。取值原則為按照消費(fèi)者的消費(fèi)心理進(jìn)行界定，但是不同地區(qū)的消費(fèi)文化以及各地商業(yè)發(fā)達(dá)的不平衡性等使得不同地區(qū)的消費(fèi)行為會(huì)產(chǎn)生很大的差異，統(tǒng)一的數(shù)據(jù)難以反映各地的實(shí)際情況。,二、人流量測定（顧客光顧頻率）,16,學(xué)習(xí)交流PPT,B. ABC模型,二、人流量測定（顧客光顧頻率）,針對(duì)以上模型存在的問題， ABC 模型進(jìn)行了修正，提出了更為合理的解決方案。,商圈研究的研究方法：,研究的整體思路更為適合于大型商業(yè)設(shè)施的商圈范圍確定過程，如為社區(qū)型商業(yè)設(shè)施則研究的范圍 相應(yīng)的縮小，如從商業(yè)設(shè)施所在城市區(qū)域作為切入點(diǎn)

11、開始研究，了解該區(qū)域的整體商圈范圍， 然后縮小到所在地段周邊的情況進(jìn)行研究。,17,學(xué)習(xí)交流PPT,B. ABC模型,二、人流量測定（顧客光顧頻率）,運(yùn)算模塊,假設(shè)商場 j對(duì)消費(fèi)者的吸引力與這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的營業(yè)額呈正比(j=1,2,X)，與消費(fèi)者從地點(diǎn)i到該商場的阻力呈成反比。 利用ABC模型設(shè)定地點(diǎn)i的消費(fèi)者選擇商場j的概率P ij , P ij 公式如下所示：,計(jì)算出 P ij 即地點(diǎn)i的消費(fèi)者愿意到商場j的概率，可以進(jìn)一步得到地點(diǎn)i到商場j消費(fèi)者的預(yù)測值。 然后根據(jù)商圈的一般確定原則來界定核心商圈（5065客源）、次級(jí)商圈（1525客源）及邊緣商圈。,Y j ：表示j商場的年?duì)I業(yè)額，營業(yè)額

12、越大表示業(yè)態(tài)組合越豐富，商品定位能吸引一定消費(fèi)受眾； T ij ：表示阻力，以消費(fèi)者從地點(diǎn)i到j(luò)商場所需時(shí)間表示； ：對(duì)不同車程時(shí)間進(jìn)行修正的系數(shù)， 根據(jù)地區(qū) i的消費(fèi)者實(shí)際以怎樣的概率選擇j商業(yè)項(xiàng)目的抽樣調(diào)查結(jié)果，用回歸分析方法得到其經(jīng)驗(yàn)值來確定。,18,學(xué)習(xí)交流PPT,前面模型計(jì)算： 將每個(gè)可帶來顧客區(qū)域光顧的機(jī)率乘以該區(qū)域的人口的積相加，便是顧客總量。,C. 人流量計(jì)算,二、人流量測定（顧客光顧頻率）,19,學(xué)習(xí)交流PPT,三、商業(yè)體量量測定,根據(jù)商圈人流、人均零售額、商業(yè)營業(yè)水平測算出商業(yè)體量 商業(yè)設(shè)施的體量主要受兩方面因素影響：人流量及人均消費(fèi)額。測算商業(yè)設(shè)施最大容量，結(jié)合市場調(diào)查測

13、算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的調(diào)查。,商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模,=,最高零售收入總額,參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額,需要指出的是，測算出的該商業(yè)規(guī)模是項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的最大可開發(fā)商業(yè)體量， 因此，當(dāng)我們要得到某一具體項(xiàng)目的最大可開發(fā)體量時(shí)，還需要減去區(qū)內(nèi)已經(jīng) 開發(fā)或準(zhǔn)備開發(fā)的商業(yè)體量。,該項(xiàng)目可能的最高零售收入總額,=,該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量,項(xiàng)目所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額,20,學(xué)習(xí)交流PPT,二、經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ?21,學(xué)習(xí)交流PPT,前言,模型的運(yùn)用需要收集大量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和進(jìn)行較大規(guī)模的市場調(diào)查，對(duì)調(diào)查執(zhí)行和數(shù)據(jù)處理都有較高要求，一般只為專業(yè)人員所使用。當(dāng)然，在

14、一般條件下，也有一些相對(duì)比較簡單可行的方法可供借鑒，以下模型對(duì)某一地區(qū)的商業(yè)發(fā)展總體量給出判斷思路，具體項(xiàng)目結(jié)合競爭情況，在這一體量中進(jìn)行選擇。,22,學(xué)習(xí)交流PPT,一、區(qū)域人均商業(yè)面積測算法,先通過普查獲得項(xiàng)目所在片區(qū)上一級(jí)商業(yè)圈層內(nèi)限額以內(nèi)在營業(yè)商業(yè)物業(yè)總營業(yè)面積，然后除以該圈層內(nèi)常住人口數(shù)，得出區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積。,23,學(xué)習(xí)交流PPT,二、賣場面積占有率法,根據(jù)商業(yè)調(diào)查的特定方法（如超市的提袋率調(diào)查），獲取相關(guān)目標(biāo)商業(yè)體的月度商業(yè)營業(yè)收入，然后計(jì)算出其每平米商業(yè)的市場營業(yè)額。,根據(jù)各地區(qū)范圍內(nèi)各行業(yè)一般性營業(yè)額水平，在保證在營商業(yè)和即將進(jìn)駐商業(yè)都保持合理利潤的前提下（平均利潤率），判斷片區(qū)內(nèi)是否能新增目標(biāo)商業(yè)體量和新增規(guī)模。,24,學(xué)習(xí)交流PPT,三、“生活資料”的商業(yè)需求法,第一步：到項(xiàng)目所在城市政府方面的網(wǎng)站。一般