1、列表一、概述1、項目概述2、報告范圍3、公司概況二、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容1、項目建設(shè)規(guī)模2、項目建設(shè)內(nèi)容三、項目組織和管理機構(gòu)1、項目建設(shè)組織和管理2、管理項目運營組織四、項目市場分析和市場定位1、市場分析2、市場定位五、項目位置和建設(shè)條件1、項目位置2、建設(shè)條件六、上城豫園工程總體規(guī)劃七、項目產(chǎn)品計劃1、總體計劃2、工程設(shè)計3、項目主布局4、智能系統(tǒng)設(shè)計5、項目支持設(shè)施八、保護項目環(huán)境、安全健康、火災(zāi)和節(jié)能1、環(huán)境保護2、安全衛(wèi)生3，火災(zāi)4、節(jié)能Ix。項目投資估算和融資1、投資估算2、資金分配X.財務(wù)和利潤分析1、財務(wù)分析2、利潤分析十一、項目風(fēng)險分析1、項目風(fēng)險分析2、項目風(fēng)險規(guī)避十二、

2、結(jié)論1、項目建設(shè)規(guī)模襄城藝院項目總面積124畝，總建筑面積約15萬平方米。遵循社區(qū)完整功能要求，統(tǒng)一住房、教育、綜合社區(qū)服務(wù)的計劃構(gòu)想，社區(qū)生活設(shè)施是合肥東部地區(qū)新興的中等規(guī)模小區(qū)，具備托兒所、幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)、社區(qū)醫(yī)療中心、郵局、銀行等設(shè)施。2、項目建設(shè)內(nèi)容(1)多層公寓上城藝院多層公寓的總建筑面積約為60000平方米，建筑形式為磚混凝土(或框架)結(jié)構(gòu)，以6層為主的點，頂部坡度為閣樓屋頂，部分設(shè)計為復(fù)式、水下層、錯落層，公寓新穎實用，大量采用外窗、活窗、大陽臺作為景觀陽臺整個地球充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集熱系統(tǒng)。集電綠化結(jié)合景觀和中心綠化、合股庭院綠化景觀，想實現(xiàn)

3、家家看綠色、從窗戶看風(fēng)景的景觀效果。(2)小高層公寓上城豫園小高層公寓的總建筑面積約為70000平方米。(3)商業(yè)面積支持(包括車庫)建筑面積約為15000平方米(4)公共生活設(shè)施總建筑面積約為5000平方米，包括車庫、景觀綠化、區(qū)域醫(yī)療等。(4)財產(chǎn)管理襄城豫園封閉現(xiàn)代物業(yè)管理。電源系統(tǒng)：雙插槽電源、每個獨立卡米、高級安全插槽、通信系統(tǒng)：每個客廳和主臥室都安裝了電話插孔和互聯(lián)網(wǎng)插孔，以及寬帶網(wǎng)絡(luò)。電視系統(tǒng)：每個客廳和里屋都設(shè)有公用閉路電視和衛(wèi)星電視。郵政系統(tǒng)：每個家庭都有信件、報箱和送貨服務(wù)。周邊保護系統(tǒng)：周邊用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界區(qū)分開來，同時地球保安負責(zé)在區(qū)域周圍巡邏；一、上城豫園

4、項目組織管理結(jié)構(gòu)1、項目建設(shè)組織和管理該項目建設(shè)的具體實施由安徽金洲集團合肥住宅公司具體負責(zé)，項目初期投資機會分析、市場調(diào)查、項目開建等由公司開發(fā)部、規(guī)劃中心組織、后期工作由項目公司和規(guī)劃中心共同完成，統(tǒng)籌項目運營的全過程，完成項目后評價。2、管理運營組織上城豫園項目是作為安徽金洲集團的投資開發(fā)的，并根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，采用組織和管理該項目的獨立法人制。二、項目市場分析和市場定位1、項目市場分析(1)整個市場交易活躍，繼續(xù)強勢國家和各級政府的一系列擴大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場，培養(yǎng)新的經(jīng)濟增長點政策，按照措施的指導(dǎo)，對房地產(chǎn)市場實行“好”支持政策，并提供住房金融服務(wù)，房地產(chǎn)成為新的投資熱點

5、和消費者熱點。2001年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為18.67億元，比上年增長30.11%，住宅建設(shè)面積322.545萬平方，比上年增長31.84%，住宅新建開工面積174.6500平方，比上年增長69.14%，住宅竣工面積114.922平方，比上年增長222001年銷售額為83.15萬平方米，銷售額為13.94億韓元，同比增長1.19%，1.11%。房子的空置面積減少了26.78%。2002年第三季度合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為27.38億元，建筑面積為478.09萬平方米，同比增長1.19%，1.11%。2002年房地產(chǎn)市場經(jīng)濟不景氣，市場活躍，價格持續(xù)上漲，居民個人住房購買已經(jīng)成為消費者主體

6、，住房抵押貸款數(shù)量增加，金融部門支持增加，這是其特點。2003年前5個月全市住宅建筑面積為526萬平方米，其中去年磚面積為362萬平方米。全市房地產(chǎn)開發(fā)項目中，158個項目銷售，152.5萬平方米(5月建設(shè)中面積28.9%)，其中住宅用地136個，122.5萬平方米(建設(shè)中住宅面積的29.8%)。其他項目有22個，銷售面積30萬平方米，存入10.4億韓元。2003年5月獲得“銷售許可證”的銷售住宅面積為130萬平方米，同期銷售住宅103.5萬平方米，占銷售能力總量的79.6%。據(jù)調(diào)查，過去5個月，現(xiàn)實銷售率達72.2%，銷售率達79.6%，空房也大大消化，我市房地產(chǎn)市場消化力、市民住房消費、投

7、資需求、能力不斷提高。另一方面，各地區(qū)的位置、價格范圍內(nèi)的建設(shè)中住宅基本上沒有出現(xiàn)“制冷劑”現(xiàn)象，大多數(shù)開發(fā)商目前對銷售商品房詞典(銷售)比較滿意，對市場前景樂觀。天使院第二階段、木蓮院銷售等每平方米1500韓元左右的大唐大學(xué)花園、系花園、系花園等書堂2500韓元，道湖科技園區(qū)的翡翠花園基本上由工程和銷售組成，位于南松江的“中央花園”項目尚未開盤，由于選址環(huán)境上的好處，已有400多戶預(yù)訂。總的來說，我市房地產(chǎn)市場仍處于良性運行狀態(tài)，發(fā)展健康。(2)購房主體發(fā)生變化國家停止實物住房分配后，從“集團購買”向“私營安老院時代”轉(zhuǎn)變的2002年私營安老院購買已經(jīng)占了94%，成為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展的最積

8、極、最積極的因素。(3)消費者需求多樣化消費者在收入水平、文化水平、家庭特性等方面存在差異，因此在購買住宅時，可以對位置、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計、公寓、面積、支持、財產(chǎn)管理等進行多種選擇。(4)開發(fā)商參差不齊，未來幾年將成為行業(yè)整合期2003年，合肥市住宅開發(fā)公司達到400多家，擁有一、二級資格證的企業(yè)將有幾家渡邊杏，大部分企業(yè)沒有品牌，資本力量小，風(fēng)險防范能力差。今后，將是房地產(chǎn)業(yè)重新改組的綜合時期，房地產(chǎn)業(yè)要以強大的力量在市場競爭中占優(yōu)勢，弱小企業(yè)將退出。(5)暢銷產(chǎn)品分析在房地產(chǎn)調(diào)查過程中，概括起來，我們會發(fā)現(xiàn)以下幾種產(chǎn)品比較暢銷：第一，性價比高?；▓@國際性、羅馬鄭源、天使院、木蘭院、等，價格一

9、般為每平方米1400元，符合人們一般居住要求的適當規(guī)模，住宅區(qū)具備一般生活必需品，受到廣大消費者的歡迎。第二：中級。原一日大學(xué)鄭源、張俊雄城市化院等消費集團在中高收入水平上的位置、小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計等各方面的標準都很高，銷售點也很突出，操作得法也能吸引很多消費者。2、項目市場定位對類似項目(主要以木蘭院為研究對象)和市場需求進行了深入分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，新區(qū)及東部地區(qū)附近由于市場集群內(nèi)眾多商家、年輕白領(lǐng)、肥東縣移民和地緣政治住宅所有，存在著較大的市場容量，消費需求越來越突出。商城藝院今后定位為復(fù)合的中文共同體，適應(yīng)大部分消費者要求，價格每平米1500韓元左右，是合肥郊區(qū)的現(xiàn)代住宅事業(yè)，受合肥東部地

10、區(qū)近兩年房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響，中高檔住宅目前進入了穩(wěn)定的增長期，價格隨著市場經(jīng)濟的整體發(fā)展，整體呈上升趨勢。這個項目位于20端口河附近的2環(huán)路東側(cè)。該項目將大大提高居住區(qū)的環(huán)境、公寓布局設(shè)計、居住適用性等各方面的現(xiàn)代居住水平。20端口河流正在調(diào)整，以營造40000坪的綠地和廣場。根據(jù)此項目的市場定位，我們確定了此項目的銷售對象，如下所示：(1)年輕的“準租者”:主要是指企業(yè)事業(yè)單位年輕員工的這個消費群體，知識水平高，工作時間短，工資收入在1，500元/月，但沒有多少儲蓄，對住房的強烈需求，對價格的關(guān)注。(2)投資客戶：追求房地產(chǎn)的升值，深入研究項目的升值潛力。(3)外來商：本項目位于合肥東部，

11、由安徽大市場、長江批發(fā)市場等大型市場、摩托車、汽車大市場等大型物流中心集結(jié)而成，市場群內(nèi)有很多增肥的外地商人，經(jīng)濟實力強，還有購房愿望。(4)在雅溫得工業(yè)區(qū)工作人員：未來幾年內(nèi)，雅溫得工業(yè)區(qū)將有數(shù)十家企業(yè)入住，未來的住房需求將是巨大的。(5)部分肥東居民：肥東居民多年來形成了作為地方自治團體的優(yōu)越感和自豪的心理，近年來，移動合肥的趨勢在增加。這個項目將是這樣的消費者搬到合肥的最好跳板。三、項目位置和建設(shè)條件1、項目位置該項目是東2環(huán)路、南20端口河、近124英畝的場地。20端口河流調(diào)整了河道，建設(shè)了40000平米的綠地廣場，大大提高了小區(qū)的生活水平。目前地塊場地平整完成，前期項目基礎(chǔ)設(shè)施投入減

12、少，開發(fā)周期縮短，地塊的土地征用完成。2、建設(shè)條件合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)是安徽省政府1995年4月批準設(shè)立的地方開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積為10平方公里，集中開發(fā)6平方公里，享有縣市經(jīng)濟管理權(quán)。試卷站是前合肥市新站建設(shè)區(qū)，1992年11月與國家重點工程合肥鐵路樞紐新客站開工一起誕生，1996年2月國家建設(shè)部批準將合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)列為全國第一個城市綜合開發(fā)示范區(qū)。經(jīng)過8年的刻苦努力，現(xiàn)代交通、貿(mào)易、金融、旅游、信息服務(wù)融為一體的美麗環(huán)境和設(shè)施齊全的新城市出現(xiàn)了。開發(fā)區(qū)管理委員會按照精密、高效的原則，設(shè)置必要的業(yè)務(wù)部門和土地、城市建設(shè)、工商業(yè)、國稅、地方稅、財政、公安、房地產(chǎn)、建設(shè)管理、供水、供電等職

13、能機構(gòu)，特別是負責(zé)工業(yè)區(qū)的各項管理工作，高效、快速地為投資者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。開發(fā)區(qū)制定和實施一套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策，依法保護投資者的合法權(quán)益。3、水文地質(zhì)條件在這個項目區(qū)域內(nèi)，地勢高，比較平坦，大部分平坦，以后土方工作量小，20端口河寬30米以下。主要天氣數(shù)據(jù)包括：年最大降雨量：1541.9毫米年平均降雨量3360 1067.2毫米冬季平均風(fēng)速和主要方向25米/秒(東北風(fēng))夏季平均風(fēng)速和主要方向25米/秒(南風(fēng))最大凍土深度0.6米最大雪厚度為0.46米四、整體項目規(guī)劃和營銷計劃1、項目范圍規(guī)劃(1)包裝計劃包裝規(guī)劃中，從項目的特點、市場定位開始，通過完整的銷售資料和廣告印刷制作，建立在同一類型市場

14、上與眾不同的項目形象。同時，利用項目建設(shè)單位已經(jīng)獲得的良好聲譽，創(chuàng)造品牌效應(yīng)，促進項目銷售。此外，好的計劃還可以提前安排項目發(fā)布，有助于項目后半部分的銷售。合肥房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在逐漸認識到包裝規(guī)劃的重要性，并集中于此，就能獲得超額收益。(2)項目色調(diào)整個項目的顏色要和諧統(tǒng)一，注重長期的視覺效果，在路邊設(shè)置寬敞的綠藻帶，周圍用圍墻與外界隔離，同時種植樹木隔音和噪音防護，保持小區(qū)的綠地率。(3)廣告牌廣告制作必須明確、醒目的指導(dǎo)方針，充分展示小區(qū)的整體規(guī)劃(以圖案為主)，強調(diào)項目建設(shè)單位的名字，將該項目作為軟宣傳。廣告牌的放置位置有助于從小區(qū)現(xiàn)場和通往小區(qū)的路兩邊經(jīng)過的人的印象。二是同時區(qū)內(nèi)主要道路

15、和交叉口的懸而未決的位置，引起了古瀨車站內(nèi)人潮的注意。此外，您可以在每個廣告牌的突出位置設(shè)置項目徽標或路徑，以清楚地表明此項目的位置。(4)銷售場地從相城豫園項目的規(guī)模來看，需要設(shè)置兩個銷售處。也就是說，市內(nèi)要設(shè)置一個銷售站，項目現(xiàn)場要設(shè)置一個銷售站。其造型是寬敞、明亮、簡潔、清新的主調(diào)，都是落地的大玻璃門墻，銷售處要布置項目模型，讓消費者直觀感受。(5)樣品室該項目位于中間價格，因此項目樣板房設(shè)置為簡單、溫暖、舒適、優(yōu)雅，引起買方的購買欲望。相反，讓消費者摸摸會給人真實的感覺。2、項目功能計劃(1)活動中心和其他該項目是一個整體規(guī)模的住宅項目，致力于為消費者提供舒適環(huán)保的住宅環(huán)境，因此，在區(qū)

16、域內(nèi)設(shè)置活動中心和其他相關(guān)中心，提供社區(qū)生活的所有便利。同時，隨著品位的提高，活動中心設(shè)計活躍，努力成為居住區(qū)景觀的一部分，注重多種協(xié)調(diào)和整體建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)。(2)綠化設(shè)計花園風(fēng)格：古瀨車站內(nèi)設(shè)置了由多種立體形狀構(gòu)成的特征性花園，非常適合感想，以古瀨車站為中心的花壇可以適合各樓前后的綠化風(fēng)格，美觀、時尚、自然融合，有機統(tǒng)一。堤防綠化：緊挨著20端口河的20端口河即將實施河道整理，新建大規(guī)模景觀廣場。這個項目可以在鄰近河岸上建設(shè)綠色地帶、花壇，注意花藝的造型和修飾，使景觀形成層次。在堤壩上放置鐵鑄的休閑座椅，形成休閑，娛樂場所。(3)增加多種房地產(chǎn)服務(wù)合肥東部地區(qū)的房地產(chǎn)管理目前對合肥物業(yè)管理的

17、特點還處于初期階段。該項目應(yīng)在房地產(chǎn)服務(wù)中體現(xiàn)清潔、洗衣服務(wù)、郵政服務(wù)、社區(qū)教育等住宅區(qū)的優(yōu)點，最大限度地提高業(yè)主的便利，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)使業(yè)主的生活平靜下來。同時，以提高事業(yè)的服務(wù)等級和質(zhì)量，滿足業(yè)主的生活要求為根本。3、項目銷售策略(1)付款方法設(shè)定彈性多重付款方式，以適應(yīng)所有層次的消費者需求。大體上分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行抵押付款”等。一方面讓消費者上車。相反，消費者的購買壓力會減輕。(2)累積折扣優(yōu)惠這是為了讓消費者自己成為這個累計打折計劃的受益者。無論是以朱茵名義還是介紹第三方購買項目單位，都可以享受累計折扣優(yōu)惠。其宗旨是通過這種關(guān)系吸引更多的消費者進行網(wǎng)絡(luò)營銷，創(chuàng)造連接利益，并對