1、a，1，房地產(chǎn)開發(fā)成本構成和管理，a，2，第一部分房地產(chǎn)開發(fā)成本構成第二部分房地產(chǎn)開發(fā)成本管理第三部分建筑設計常識和訣竅第四部分前期談判實戰(zhàn)經(jīng)驗談，講義提綱，第一部分房地產(chǎn)開發(fā)成本構成，a，4，房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由以下9個方面構成：房地產(chǎn)開發(fā)成本構成，土地成本， 營業(yè)稅建設成本、行政事業(yè)費用、企業(yè)管理費用、財務費用、營銷學費用、勘察設計監(jiān)理、配套設施、a、5，產(chǎn)品競爭主要有差異化、低成本競爭兩種形式。 商社很難大差異化，房地產(chǎn)很容易愛沙尼亞克朗，沒有知識資產(chǎn)權的保護，還是要降低成本。 在不降低質(zhì)量的前提下，成本越低，市場競爭力越強，利潤越高。 a、6、地價可用容積率換算成大廈地價(即每建筑平方

2、米土地成本)。 簡單公式為： 1、土地成本，如地價100萬畝，容積率3.0畝，樓價500元/； 地價6.0萬/畝，容積率3.0，大樓地價300元。 大廈地價=地價(單位：人民幣/畝) 666.67容積率，大廈地價=地價(單位：萬元/畝) 1.5容積率，容積率經(jīng)驗系數(shù)，多層容積率約1.5左右(最多超過2個要不得，超過2個，但質(zhì)量相對較差)小高層容積率約2.0-2.5高層容積率8、容積率與土地的形狀和大小有著密切的關系，相同的建筑形態(tài)、區(qū)劃越大容積率越高的區(qū)劃形狀和容積率的關系是，相同大小的區(qū)劃南北長，東西越短，總結了容積率越小的東西越長，南北越短，容積率越大。 在a、9、定徑套全(含煤、采暖、熱

3、水)等級中較高的住宅，板磚多層： 700元/小高層(10-17層):950元/(不含自動電梯)，自動電梯以1.6萬臺為基數(shù)，每層加5000元。 建筑物面積擴大的自動電梯約增加4.5元/左右，1.8層以上(包括1.8層)需要兩臺自動電梯，成本約增加6.0元/左右。 控制良好，小高分包括自動電梯建設成本在內(nèi)為10001050元/左右。 鐵元素肌的含量是上層建設成本的重要指標。 國標是68/，現(xiàn)在我國的項目是45-50/，但是最好的項目是80/。 1/的成本約為5元(包括工時費)暖氣費約為3.0元/，高檔住宅、低檔住宅的成本大致相同，即4050元/。 建設成本包括煤炭、暖氣、電、給排水、道路、景觀等

4、，成本約為120-150元/分。 廣闊地區(qū)的開發(fā)可以把單位成本降低到4元/(建筑面積)。合計一般為2.0元/、3、配套設施、4、勘察、設計圖(設計圖)監(jiān)理等，a、1.1、5，營銷學費用營銷學代理費主要有營銷學代理和廣告兩個費用，約為3%左右。 6、財務費用的財務費用一般約為180元/。 經(jīng)驗方程：財務費用=總成本50%年貸款利率2 7，企業(yè)管理費用根據(jù)公司和開發(fā)項目工程的規(guī)模有很大差異，一般來說15-20元/，a、1.2、8，行政事業(yè)的費用宣傳行情在160元/左右。 /人防工程的費用：自營人防工程時，成本為多層1200元/層，上層1800元/(按人防面積)。 沒有自我建設，就要繳納人防的場外建

5、設費。 費用標準為上位層： 5B級人防，單位成本=2000元/層數(shù)層： 6級人防，單位成本=1500元/層數(shù)，但實際現(xiàn)狀是上位層為20-30元/9，營業(yè)稅大修基金所得稅=11.7%。 成本約為150250元/。 第二部分當房地產(chǎn)開發(fā)成本管理、a、1.4、售價一定時，研發(fā)成本管理能力就是決定企業(yè)效益水平的一定意義，成本管理能力是企業(yè)綜合實力的體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)最重要的成本特羅爾是土地成本和建設成本的成本特羅爾。發(fā)展成本管理的重要性、a、1.5、1、土地成本管理可在哪些土地上購買？ 地塊的形狀及其周邊環(huán)境決定著容積率，容積率直接影響大樓的地價。/美倫鳳凰城占地3.0畝，建筑面積6萬中泰新城占地3.0畝

6、，建筑面積1.0萬畝，所以買土地時要綜合考慮蓋多少棟房子，將來的小區(qū)環(huán)境也很好。a、1.6、2、建安成本的管理，建安成本的管理應按“過五關”、第五關現(xiàn)場管理、第一關規(guī)劃設計、第四關材料設備采購、第三關工程投標、第二關工程成本與決算、a、1.7、前期規(guī)劃進行產(chǎn)品定位，確定房屋等級與規(guī)模。 雖然在先說構造決定了制造成本，但是現(xiàn)在我們認為提案決定了制造成本，構造設計會影響制造成本。 在實際施工過程中可以適當修改，但不太可能修改。 否則，檢查時設計院不會蓋章。 平面形狀簡單，結構方正，對稱規(guī)則可以降低成本，裝飾性的可以免除。 建議在網(wǎng)上查看“極其簡單的主義”“少的話多”“l(fā)ess is more”。

7、第一，規(guī)劃設計，a、1.8、層高也并不是越高越好。 注意“高粗比”。 抗震要求墻全部通過，50CM以下作為通墻。 板磚外墻的開口率超過40%則為要不得。 從剛性的觀點來看，高層建筑一般是三角形、圓形、正方形，承重墻“外出是要不得。 如果墻壁不通，就要增加鐵元素肌的含量。 磚造的錯誤超過5.0是要不得。 方正的設計可能被認為是呆板的，但設計和營銷學不符點，按照規(guī)定，建構柱必須在墻的犄角旮旯。 豐富的立面圖很漂亮，但不值錢嗎？ 插上線就好還是需要為此增加成本？ a、1.9，這在實際操作過程中有很多經(jīng)驗，部分決算審查一半。第二關：根據(jù)工程成本和決算、a、2.0、有關規(guī)定，七樓以上一種收取37%，七樓

8、以下四種收取21.6%。 建筑市場競爭也非常激烈，在實際的操作過程中，某開發(fā)商在七層以上的建設工程競標4種情況下下跌了5%。第三關：工程招標、a、2.1，在這方面很難把握，可以規(guī)定“商品比三家”，這也很難特羅爾。 在招標過程中找三家以上，可以先選兩家報價低的，然后再報價。第四關：材料設備采購、a、2.2、現(xiàn)場管理更難。 例如，圖紙上沒有的東西必須“簽名”。 這個過程也很難直接特羅爾。第五關：現(xiàn)場管理，第三部分建筑設計常識與技術訣竅，a，2.4，建筑設計幾個門檻： 6層以下，不設置自動電梯6層以上，不設置自動電梯的1.1層以下，只能設置一臺自動電梯，樓梯與樓梯之間從1.2層連通，必須設置兩臺電梯

9、。 其中1臺在消防自動電梯的1.9層以上，必須設置2臺樓梯和剪刀樓梯。 a、2.5、自動電梯的成本：以1.8層為例，自動電梯的成本約為2.5萬，每增加一層自動電梯的成本約為5000元2.8米的層高的起源：房間的層高必須在面寬以下。 丸南朝梁地板=40，窗戶高1.5米，窗邊高0.9米，共計2.8米。 外壁面積的推算：外壁面積一般約為建筑物面積的三分之一(成為外壁瓷磚面積推算的依據(jù))。 玻璃幕墻的成本約為300元以上，普通鋁窗的成本約為180元/建筑物之間的東西間距：多層為8米以上，小高層和高層為1.3米以上。 節(jié)能住宅與普通住房的不同：外墻外保溫處理(節(jié)能比普通高/，墻面面積)北方開窗要不得窗盡

10、可能采用塑料雙層中空玻璃。 節(jié)能住宅的成本比、第四部分前期談判實戰(zhàn)經(jīng)驗談、a、2.8、商務談判是所有工作的重要一環(huán)，成功的談判是辦好業(yè)務的前提。 如果談判者能夠靈活地掌握談判原則和實用技術，在談判的場合就能積極地發(fā)揮“兵不流血”“不戰(zhàn)而屈人之兵”的作用，最終得到預期結果的打底子。、商務談判有技巧，必須在a、2.9、1、談判前做好準備，首次向開發(fā)者分發(fā)“三把刀”。 第一刀：入地，第二刀：削去靈魂，第三刀：實地看土地和周邊的特征。 目的確定樓宇地轄區(qū)的特點、等級，熟悉各項有關資料，以最快速度形成項目工程整體輪廓，勾勒出項目工程的靈魂，勘察當?shù)刂饕獦怯睿瑢ふ沂袌鎏刭|(zhì)與本項目工程類似樓宇可供參考的項目

11、工程規(guī)劃等級、售價，2， 初步確定談判原則和技術，總結個人經(jīng)驗，前期談判有如此實用的“八招”，第一招比心，第二招求優(yōu)勢，第三招招招模擬演習，第四招下劃線清楚，第五招認識對方，第六招有耐心，第七招是隨機應變第一手比心談判最討厭自各兒的觀點，要求是無度的，從對方的角度出發(fā)，比心，合作的最后達成必定并存的第二招是優(yōu)勢對對方的立場、觀點有初步的認識，然后在這次談判事項中自各兒占有的優(yōu)勢、劣勢和對方的優(yōu)勢、劣勢另一方面，我方的劣勢，當然要注意迎接敵人，不要被對方攻擊。 a、3.2、第三次模擬演習將提前模擬各種可能的情況，以避免在實際遭遇時慌張統(tǒng)治戰(zhàn)局的困難。 在理解了顯性、隱性的基礎上，設想各種可能發(fā)生

12、的狀況，必須制定行動計劃。 小談判座位的配置要詳細模擬。 第四招標下劃線界清通常在談判時，雙方都具有攻擊性，磨刀霍霍，躍躍欲試。 雙方只是在想“能得到多少錢”，總是無視“付多少錢”，無視在談判過程中自各兒讓步，大家都很高興。 所以，在談判之前，一定要弄清自各兒的底線：可以讓什么？ 你要多少錢？ 什么時候讓？ 先行清楚，心中有效。 否則，如果對方是強迫性的，自各兒是無能為力的，被對方侵略，談判的意圖就會喪失。 例如，普通的契約點鏈鋸，a、3.3、第五是了解對方孫子兵法的“知己，百戰(zhàn)不殆”，這是眾所周知的。 在談判之前，了解對方的談判責任者的喜好，投入其良好的表兄弟，就能盡快得到對方的好感。 幫助談判成立。 比如，楊總是領導洽談的汝州項目工程，而對方有留學經(jīng)驗的彭總是領導洽談的東方今典項目工程等，每次都要盡可能多地了解對方的資料。 第六個圈套在有耐性的古語中有“病急看醫(yī)生”這個詞。 所以談判時要經(jīng)常背誦“不要急躁”，尤其是劍拔弩張，激烈爆炸的時候，更要執(zhí)行。 因為談判常常有耐久戰(zhàn)，據(jù)當年李鵬當選說是中泰二期。a、3.4、第七項招募隨機應變到戰(zhàn)場情況，時時刻刻變化，必須隨機應變在談判桌上。 雖說是諸葛孔明神機的妙算，但人類的計算不及天算，總是腳丫子不到想法，有失去計算的地方。 談判的時候，對方的突然地神業(yè)出現(xiàn)，超出我方的假定情況，我方人員必須應