1、房產(chǎn)知識100問1、 什么是房地產(chǎn)一級市場？答：房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是國家壟斷的市場。2、什么是房地產(chǎn)二級市場？答：二級市場是房地產(chǎn)開發(fā)市場，其經(jīng)營主體為各房地產(chǎn)開發(fā)公司，其經(jīng)營內(nèi)容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，對土地進行初級開發(fā)和再次開發(fā)。然后將開發(fā)出來的房地產(chǎn)出售給用地、用房單位或個人。3、 什么是房地產(chǎn)三級市場？答：房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的

2、市場，也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。4、 什么是房地產(chǎn)權(quán)利人？答：房地產(chǎn)權(quán)利人，是指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)以及不可售公房使用權(quán)的自然人、法人和其他組織。5、 什么是商品房？答：狹義是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。6、 什么是使用權(quán)房？答：房屋只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，俗稱使用權(quán)房。7、什么是空置商品房？答：商品房屋竣工驗收并達到可交付使用的條件。經(jīng)初始登記后在一定時期內(nèi)，尚未出售或出租的房屋，稱作空置商品房。這一“一定時期內(nèi)”的時間界限，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市投資建造的并符合出售條件，自竣工驗收之日起已超過一年，尚未出售或出租的新建住

3、宅。8、公用建筑面積的分攤原則是什么？答：（1）房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。（2）房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋公用建筑面積分攤系數(shù)進行分攤。（3）商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分攤?cè)惫媒ㄖ娣e（此次分攤的最小單位為層），然后再分攤各自公用建筑面積。（4）商品房按“套”或“單元”出售。9、房地產(chǎn)權(quán)證有哪幾種形式？答：房地產(chǎn)權(quán)證有綠色權(quán)證、黃色權(quán)證和紅色權(quán)證三種（黃色權(quán)證視作綠色權(quán)證）。10、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括哪些方式？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法的方式

4、將其所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：（1） 買賣；（2） 交換；（3） 贈與；（4） 以房地產(chǎn)抵債；（5） 以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（6） 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（7） 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。11、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同什么時候生效？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：（1） 轉(zhuǎn)讓當事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的條件成立之日起生效；（2） 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進行合同公證或者轉(zhuǎn)讓當事人約定進行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，購房人持

5、非中國護照購房所簽的商品房轉(zhuǎn)讓合同必須進行轉(zhuǎn)讓合同公證。12、商品房預(yù)售應(yīng)按照什么程序進行？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可按照以下程序進行商品房預(yù)售：（1） 訂立認購合同、預(yù)售合同，收取首期房款；（2） 預(yù)售合同的登記備案，辦理按揭貸款手續(xù)；（3） 預(yù)售款的收?。唬?） 辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。13、轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房，應(yīng)當按什么程序進行？答：預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的，應(yīng)當按照下列程序進行：（1） 訂立預(yù)售合同之權(quán)益轉(zhuǎn)讓書；（2） 預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的變更登記備案；（3） 辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。14、購房后為什么要辦理產(chǎn)權(quán)登記？答：根據(jù)中華人民共和國城市房

6、地產(chǎn)管理法和上海市房地產(chǎn)登記條例規(guī)定，上海市實行房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記發(fā)證制度，依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利（包括房屋所有權(quán)及所產(chǎn)生的抵押、設(shè)典、租賃等其他權(quán)利）受法律保護。根據(jù)上海市房地產(chǎn)登記條例規(guī)定，商品房預(yù)售合同及其變更合同應(yīng)當?shù)怯泜浒?，未進行登記備案的，不得對抗第三人。所以購房者購房（包括預(yù)購）后應(yīng)立即辦理登記或者登記備案手續(xù)，以免開發(fā)商或原業(yè)主賣給第三人而造成不必要的法律糾紛。15、購房后如何辦理產(chǎn)權(quán)登記？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人應(yīng)當在轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件生效后，向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提出過戶申請，并提交下列文件：（1） 房地產(chǎn)權(quán)證書；（2） 轉(zhuǎn)讓當事人的身份證明；（3） 轉(zhuǎn)讓合同

7、或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件；（4） 其他有關(guān)的文件。16、購房人在購房時，應(yīng)當被告知哪些相關(guān)情況？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當如實向受讓人告知房地產(chǎn)的質(zhì)量和其他有關(guān)情況，如抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人如違反上述規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。17、購房投資主要考慮哪些因素？答：購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題：（1） 物業(yè)所在的地段是否具有投資價值；（2） 有否重大政策導(dǎo)向（如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā)）；（3） 有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項目（如地鐵、機場）；（4） 是否由可信度高的發(fā)展商營造；（5） 同比地段房價相對較

8、低，或房價的上升空間較大；（6） 出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）；（7） 特別的生活配套設(shè)施（如名牌學(xué)校、醫(yī)療機構(gòu)、著名大商店等）；（8） 超前的設(shè)計規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型和使用功能等）；（9） 漂亮（或標志性）的建筑外觀；（10） 良好（出色）的物業(yè)管理；（11） 合理的房型面積和總價（便于出租或轉(zhuǎn)手）；（12） 新穎的建材設(shè)備和新科技含量等。18、多層、高層住宅各有什么優(yōu)缺點？答：一般來說，四至八層稱多層住宅，八層（不含八層）以上的住宅稱高層住宅。多層住宅的優(yōu)點主要是得房率較高；建造費用、物業(yè)管理費和修護費用相對較低；由于多層住宅一般為條狀建筑，房型總體來說較好，每戶

9、主要房間基本上都朝南；目前多層商品住宅較多采用一梯兩戶，透風(fēng)性較好。缺點主要是使用壽命比高層住宅低，抗震性能不如高層，結(jié)構(gòu)單一缺少變化；居民（尤其是年老居民）有爬樓梯之苦。高層住宅的優(yōu)點主要是結(jié)構(gòu)牢固，抗震性較好，使用壽命較長；由于上海地區(qū)規(guī)定高層住宅必須安裝電梯，所以進出較為方便；高層住宅中較高層面視野較好，空氣較好，可免裝防蚊紗窗，如朝向和空氣穿透性較好的戶室，夏天冷氣空調(diào)使用的頻率較低。缺點主要是得房率相對較低；物業(yè)管理費和維護費用較高；如是點狀高層住宅，總體房型不如多層，部分戶室朝向欠佳，私密性較差。19、如何收集各類房源信息？答：房源信息一般可通過下列各種渠道獲得：（1） 各種傳播媒

10、體；（2） 各種房展會；（3） 各交易中心和交易市場；（4） 可以通過已購房的親友或從事房地產(chǎn)專業(yè)工作的親友了解房源信息；（5） 購房者如選購特定的區(qū)域，也可以親自到該區(qū)域，相關(guān)售樓處一般都會以醒目的標識表明售樓處位置。20、購買現(xiàn)房好還是購買期房好？答：購買現(xiàn)房具有較強的安全性和直觀性。購房者在購房前可以對所購房屋進行實地考察，對房屋的質(zhì)量、裝修、位置、室內(nèi)格局等各個方面進行詳細的了解，可將實地調(diào)查的結(jié)果與房地產(chǎn)廣告、售樓書上的介紹進行對照比較。不必為房屋是否會延期交付、質(zhì)量有無保證等問題擔心，可避免購買期房可能帶來的風(fēng)險，具有較大的安全性。與期房相比，現(xiàn)房的價格要高一些，付款壓力也較大。如

11、果發(fā)展商設(shè)計沒有前瞻性的話，房型、樓層、朝向往往已所剩無幾。購買期房就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。購買期房最大的好處是價格較低，在同等條件下，期房的價格一般要比現(xiàn)房便宜。購買期房，挑選的余地較大。但購買期房與購買現(xiàn)房相比較，購房者承擔的風(fēng)險相對較大一些，如期房能否按時建成，建筑質(zhì)量能否保證，小區(qū)生活配套是否齊全，開發(fā)商所作出的各種承諾能否兌現(xiàn)等都是未知數(shù)。購房者選擇購房時機不當，還可能會遇到房地產(chǎn)市場趨淡，價格下降所帶來的損失。21、無住宅交付使用許可證的住宅將受什么限制？答：無住宅交付使用許可證的住宅，表示該住宅沒有達到規(guī)定的交付使用要求，不能交付居民使用。22、什么是住宅使用說

12、明書？答：住宅使用說明書是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。住宅使用說明書應(yīng)當載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。根據(jù)規(guī)定，住宅使用說明書應(yīng)作為住宅（每套）轉(zhuǎn)讓合同的附件。23、新建住宅使用說明書包含哪些內(nèi)容？答：新建住宅使用說明書應(yīng)當對住宅的建筑結(jié)構(gòu)、類型和各設(shè)施容量、布置情況等性能、標準作出說明，并提出使用注意事項。一般應(yīng)包含以下內(nèi)容：（1） 開發(fā)建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位的名稱；（2） 建筑結(jié)構(gòu)類型，承重墻體平

13、面布置說明；（3） 自來水、雨污水、強弱電、燃氣、熱力、通訊等設(shè)施容量、配置、管線走向的說明。（4） 有關(guān)設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；（5） 門、窗類型，使用注意事項；（6） 配電負荷說明；（7） 裝飾、裝修注意事項；（8） 其他需說明的問題；（9） 住宅公用面積使用規(guī)定說明；（10） 住宅外立面使用、底層天井使用、封陽臺的說明；（11） 小區(qū)公用設(shè)施使用、維護說明。24、什么是住宅質(zhì)量保證書？答：住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔保修責任。自1998年8月1日起，凡不向用戶提供新建住宅質(zhì)量保證書的，不

14、得進行銷售、配售及分配。25、什么是房屋租賃？答：房屋租賃，是指出租人將房屋交付給承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行為。在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃是最主要的形式，與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不同的是，房屋租賃并不發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，只是房屋的所有權(quán)人在一定期限內(nèi)將房屋的使用收益權(quán)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)有償讓渡于承租人。26、房屋租賃應(yīng)當遵循哪些原則？答：房屋租賃是一種財產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)移的民事活動，應(yīng)當遵循平等、自愿、公平和誠實信用的民事法律原則。房屋租賃當事人應(yīng)當遵守國家有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律、法規(guī)規(guī)定。房屋租賃應(yīng)當依法納稅。27、房屋出租必須具備哪些條件？答：房屋出租人必須是房屋所有人

15、。共有房屋的出租，應(yīng)具有其他共有人同意出租的證明或委托書。28、什么是個人住房抵押貸款？答：個人住房抵押貸款是指銀行要求借款人以房地產(chǎn)商品為抵押物作為保證的借款。29、個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款有什么不同？答：個人住房公積金貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利。個人住房商業(yè)性貸款，是我國公民因購買有產(chǎn)權(quán)的住房而向銀行申請的貸款。30、個人住房貸款有哪幾種還款方式可供選擇？答：個人住房貸款一般有兩種還款方式，一種是“等額本息還款法”；另一種是“等額本金還款法”。31、個人住房公積金貸款需提供哪些材料和證明？答：申請個人住房公積金貸款需提供下列材料和證明：（1） 申請人和配偶及符

16、合條件參與計算額度的直系血親的身份證（并隨帶身份證復(fù)印件）；（2） 申請人和配偶及符合條件參與計算額度的直系血親的戶口簿（并隨帶戶口簿復(fù)印件）；（3） 開發(fā)商的上海市商品房預(yù)售許可證（期房）或上海市房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）復(fù)印件；（4） 上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同（期房）或上海市內(nèi)銷商品房出售合同（現(xiàn)房）原件；（5） 房價20%或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件。32、什么叫組合貸款？ 答：如果職工購房申請住房公積金貸款額度不能滿足需要，同時又不到所購房價80%，可以再申請個人住房商業(yè)性貸款，兩項貸款總額不超過所購房價的80%，這叫組合貸款。33、居住建筑的間距應(yīng)符合哪些規(guī)定？答：根據(jù)日照、通風(fēng)的要求和本市

17、建設(shè)用地的實際情況，居住建筑的間距應(yīng)符合下列規(guī)定：1、 朝向為南北向的指正南北向和南偏東（西）45度以內(nèi)（含45度），下同，其間距在市區(qū)不小于南側(cè)建筑高度的1.0倍，在浦東新區(qū)、市級工業(yè)區(qū)和郊縣城鎮(zhèn)（含寶山、閔行、嘉定區(qū)城鎮(zhèn)，下同）不小于1.2倍。2、 朝向為東西向的指正東西向和東（西）偏南45度以內(nèi)（不含45度），下同，其間距在市區(qū)不小于較高建筑高度的0.9倍，在浦東新區(qū)、市級工業(yè)區(qū)和郊縣城鎮(zhèn)不小于1.0倍。34、什么是建筑容積率（容積率）？答：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。35、什么是建筑密度？答：指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。36、什

18、么是低層建筑？答：指高度小于、等于10米的建筑，低層居住建筑為一層至三層。37、什么是多層建筑？答：指高度大于10米，小于、等于24米的建筑，多層居住建筑為四層至八層。38、什么是高層建筑？答：指高度大于24米的建筑，高層居住建筑為八層以上（不含八層）。39、什么是公寓式辦公建筑？答：指單元式小空間劃分，每個單元平均建筑面積大于、等于150平方米，有獨立衛(wèi)生設(shè)備的辦公建筑。每個單元平均建筑面積小于150平方米的，按居住建筑處理。40、什么是一般辦公建筑？答：指非單元式小空間劃分，按層設(shè)置衛(wèi)生設(shè)備的辦公建筑。41、什么是商業(yè)建筑？答：指綜合百貨商店、商場，經(jīng)營各類商品的專業(yè)零售和批發(fā)商店，以及飲

19、食等服務(wù)業(yè)的建筑。42、什么是商住綜合樓？答：指商業(yè)和居住混合的建筑。43、什么是商業(yè)綜合樓？答：指商業(yè)和辦公混合的建筑。44、什么叫裙房？答：指與高層建筑緊密連接，組成一個整體的多、低層建筑。裙房的最大高度不超過24米，超過24米的，按高層建筑處理。45、如何計算建筑面積？答：按國家有關(guān)建筑面積的計算規(guī)則計算。對高度在2.2米以下（含2.2米）的設(shè)備層，可不計建筑面積；對設(shè)備層兼作避難層的，其高度可適當放寬，由城市規(guī)劃管理部門核定。46、如何計算建筑容積率？答：（1）在計算容積率時，地下室的建筑面積不計；屋頂層建筑面積不超過標準層建筑面積1/8的不計；用作開放空間的建筑面積不計；半地下室在室

20、外地面以上部分的高度不超過1米的不計。（2）半地下室的室外地面以上部分的高度超過1米的，按下式計算建筑面積：AKA式中，A表示折算的建筑面積，K表示半地下室地面以上的高度與其層高之比，A表示半地下室建筑面積。（3）商辦綜合樓的容積率控制指標，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成，其建筑密度控制指標可按商業(yè)建筑的指標執(zhí)行。（4）商住綜合樓的容積率控制指標，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成，其建筑密度控制指標按建筑密度和建筑容積率控制指標表的規(guī)定執(zhí)行。高層商住綜合樓商業(yè)用房的建筑面積應(yīng)至少占總建筑面積的10%，不足10%的，其容積率和建筑密度的控制指標按高層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行；多層商住綜合樓商業(yè)用房應(yīng)

21、至少占兩層以上（含兩層），僅設(shè)底層商店的，其容積率和建筑密度控制指標按多層居住建筑的規(guī)定執(zhí)行。47、什么是住宅日照時間規(guī)定？答：高層住宅的小套、中套應(yīng)有一個居住空間，大套應(yīng)有兩個居住空間能獲得冬至日連續(xù)滿窗有效日照不少于1小時。48、對住宅設(shè)計中的層高控制有哪些規(guī)定？答：多、高層住宅層高為2.80米，不宜高于3.20米，高于3.20米的，應(yīng)報市規(guī)劃局審核。49、對高層建筑的面寬控制有哪些規(guī)定？答：建筑高度大于24米，小于、等于54米的高層建筑，其最大連續(xù)展開面寬不大于80米。建筑高度大于54米的高層建筑，其最大連續(xù)展開面寬不大于65米。50、房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移和風(fēng)險責任轉(zhuǎn)移的日期有什么規(guī)定？答：房

22、地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期，以房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓當事人過戶申請的日期為準；但房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)審核后作出不予過戶決定的，以轉(zhuǎn)讓當事人再次提出過戶申請的受理日期為準。51、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，應(yīng)承擔什么責任？答？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多個轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱為“一屋多售”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當按照購房人辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔賠償責任。52、選購住房時，如何確定需購住房的功能和面積大??？答：一般來說，選購住房的目的有兩種，一是購房用于自住，二是購房用于投資。購房用于自住一般也有兩種情況，一

23、種是購房后準備長期居住，即所謂“一步到位”；另一種是購房用于過渡性居住，即所謂分步到位，逐步改善。購房后準備長期居住的，購房時應(yīng)有前瞻性，在購房能力許可的情況下，適當超前，如三口之家宜購買三室戶（或以上）戶型，其中至少應(yīng)有一間工作室，面積大小直接關(guān)系到房屋的總價，一定要視經(jīng)濟能力而定。購房用于過渡性居住，一般對功能、面積的考慮，只要未來35年內(nèi)夠住用即可，除此之外，還應(yīng)考慮未來幾年較容易轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)或較易出租。53、如何選擇貸款方式和確定貸款總額？答：目前我國住房貸款還款方式有兩種，一種是“等額本金還款法”，另一種是“等額本息還款法”?！暗阮~本息還款法”還款本息總額略高于“等額本金還款法”，但較適

24、合近期能承受，而預(yù)期收入較穩(wěn)定或有所增加的居民；“等額本金還款法”前期償還金額較大，以后逐年減少，較適合現(xiàn)在收入較高，預(yù)期收入可能減少的居民。54、房屋使用人能否參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會？答：業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應(yīng)按幢邀請或者按業(yè)主人數(shù)的一定比例邀請非業(yè)主的房屋使用人列席會議。列席會議的成員沒有表決權(quán)。55、物業(yè)管理服務(wù)收費包括哪些項目？答：物業(yè)管理服務(wù)收費包括下列項目：（1） 管理費，用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；（2） 房屋設(shè)備運行費，用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運行服務(wù)所需的費用；（3）

25、 保潔費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費用；（4） 保安費，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費用；（5） 維修費，用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費用。上述第（1）、（2）、（3）、（4）項費用按月分項計算，第（5）項費用按實際維修項目計算。56、什么叫房地產(chǎn)開發(fā)？答：房地產(chǎn)開發(fā)是通過土地、建筑材料、市政設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面的資源的組合使用而為人類提供居住空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。57、什么是住宅配套設(shè)施？答：住宅配套設(shè)施，指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設(shè)施。住宅配套設(shè)施是由多系統(tǒng)組成的，按其服務(wù)層次，

26、應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1） 住宅基本生活單元的配套設(shè)施。人口規(guī)模為3千人左右的住宅群，其配套設(shè)施應(yīng)有居民服務(wù)站、小商店、文化室、兒童游樂場等；（2） 住宅小區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在1萬人左右的住宅群，其配套設(shè)施包括托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、儲蓄所、郵電所、運動場、糧店、煤店、百貨店、副食品店、菜店、飲食店、理發(fā)店、小修理門市部、綜合商店、自行車棚、廢物回收站、居委會、變電所、公共廁所、垃圾站等；（3） 住宅區(qū)的配套設(shè)施。人口規(guī)模在4至5萬人左右，其配套設(shè)施包括醫(yī)院、門診部、銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科技文化館、青少年之家、運動場、多種與生活有關(guān)的商店、街道辦事處、派出所、商業(yè)管理機構(gòu)、房屋

27、管養(yǎng)段等；（4） 市政公用設(shè)施。指在全市范圍內(nèi)住宅配套的設(shè)施，包括城市公用事業(yè)和城市公用設(shè)施。前者指城市自來水、煤氣、供熱、公共交通；后者指市政工程設(shè)施、園林綠化設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施等。58、什么叫契稅？答：契稅是在房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時向政府交納的稅金，是國家財政的一項稅收。59、什么是商品房成本？答：指在商品房生產(chǎn)過程中實際消耗的生產(chǎn)資料價值和勞動者為自己勞動所創(chuàng)造的價值，以及商品房用地的征拆遷補償費。60、什么叫伸縮縫？答：伸縮縫是指為防止建筑物構(gòu)件由于氣候溫度變化（熱漲、冷縮），使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫或破壞而沿房屋長度方向的適當部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫。伸縮縫是將基礎(chǔ)以上的建筑構(gòu)件如墻體、樓板、屋頂（木

28、屋頂除外）等分成兩個獨立部分，使建筑物沿長方向可做水平伸縮?？p寬一般在200400mm。61、什么叫防水層？答：為了防止雨水進入屋面，地下水進入墻體、地下室及地下構(gòu)筑物，室內(nèi)用水滲入樓面及墻面等而設(shè)的材料層。防水層按部位不同分為屋面防水層、樓面防水層及地下室防水層等，按使用材料不同分為油氈防水層、塑料防水層、橡膠防水層、豆石混凝土防水層、防水砂漿防水層、鋼板防水層、涂料防水層等。62、什么叫違約金？答：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。這是違約方承擔違約責任的法定方式之一，是目前普遍采用的方法。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)

29、懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。違約金的設(shè)置，主要是為了用經(jīng)濟制裁的手段督促合同雙方嚴格信守合同條款和履行合同義務(wù)。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理企業(yè)不履行合同行為表現(xiàn)較為明顯，用戶反映也比較強烈；業(yè)主委員會在某些方面未履行合同則較少直接表現(xiàn)在用戶的面前。如某些費用未能及時付給物業(yè)管理企業(yè)，短時間內(nèi)未給管理帶來明顯的損失，但肯定會使物業(yè)管理企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈而直接影響物業(yè)管理整體工作。用違約金制裁業(yè)主委員會，可能會起防止這類事情發(fā)生的作用。63、什么叫契約？答：契約即合同，指當事人雙方（或數(shù)方）為了確定各自的權(quán)利和義務(wù)而訂立的共同遵守的協(xié)議。契約

30、是雙方的法律行為，其成立須雙方意思表示一致。在先的意思表現(xiàn)為要約，在后的意思表現(xiàn)為承諾?？捎脮?、口頭或其他形式訂立。如買賣、委托、承包、租賃、保管、借貸等契約（合同）一般只要雙方就主要條款（標的、價金、期限以及雙方約定必須遵守的其他條款）達成協(xié)議即可成立。合法成立的契約有法律約束力，任何一方無合法原因不履行或不完全履行契約義務(wù)時，對方有權(quán)要求履行或解除契約；并有權(quán)就不履行或延遲履行所造成的損失請求賠償。64、什么叫賠償金？答：賠償金是違約方的違約行為給對方造成損害事實時，單純處罰違約金仍不足以補償其經(jīng)濟損失，則應(yīng)由違約方支付給對方一定數(shù)額的損失補償費。這是承擔違約責任的法定方式。但這種方式讓

31、違約方承擔責任，必須具備3個條件：（1） 當事人有違約行為；（2） 當事人的違約行為給對方造成損害事實；（3） 當事人的違約行為與對方的損害事實之間有因果關(guān)系。如有些衛(wèi)生服務(wù)未能達到標準和某些用戶生病，兩者之間未必有因果關(guān)系，不能據(jù)此處罰賠償金。但如因衛(wèi)生服務(wù)太差而造成蚊蠅孽生，環(huán)境惡劣，致使用戶生病，經(jīng)鑒定確實有因果關(guān)系時，應(yīng)當處罰賠償金。65、什么是住宅用地？答：住宅用地是指住宅建筑及其配套設(shè)施所占用的土地，如住宅區(qū)、居民點、庭院綠化用地等。66、高層住宅設(shè)置消防登高面，應(yīng)符合哪些規(guī)定？答：高層住宅設(shè)置消防登高面，應(yīng)符合下列規(guī)定：（1） 塔式住宅的消防登高面不應(yīng)小于住宅的1/4周邊長度；（

32、2） 單元式、通廊式住宅的消防登高面不應(yīng)小于住宅的一個長邊長度；（3） 消防登高面應(yīng)靠近住宅的公共樓梯或陽臺、窗；（4） 消防登高面一側(cè)的裙房，其建筑高度不應(yīng)大于5m，且進深不應(yīng)大于4m；（5） 消防登高面不宜設(shè)計大面積的玻璃幕墻。67、哪些類型的居住區(qū)內(nèi)宜設(shè)有消防車道？答：低層、多層、中高層住宅的居住區(qū)內(nèi)宜設(shè)有消防車道，其轉(zhuǎn)變半徑不應(yīng)小于6 m。68、什么樣的住宅必須設(shè)置電梯？答：住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16 m的住宅必須設(shè)置電梯。69、住宅內(nèi)電梯設(shè)置的標準是什么？答：十二層及以上高層住宅的每單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中一臺電梯的轎廂長邊尺寸不應(yīng)小于1.6 m。70、套內(nèi)建筑

33、面積由哪幾部分組成？答：套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：（1） 套（單元）內(nèi)的使用面積；（2） 套內(nèi)墻體面積；（3） 陽臺建筑面積（應(yīng)算一半）。71、建筑面積由哪幾部分組成？答：公用建筑面積由以下兩部分組成：（1） 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的地上部分公共用房和管理用房建筑面積；（2） 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。72、如何計算公用建筑面積？答：凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。公用建筑面積按以下

34、方法計算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。73、如何分攤計算公用建筑面積？答：各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應(yīng)合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)X套內(nèi)建筑面積。74、什么叫建筑施工圖？答：建筑施工圖，簡稱“建施”。它一般由設(shè)計部門的建筑專業(yè)人員進行設(shè)計繪圖。建筑施工圖主要反映一個工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置情況以及建筑構(gòu)造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內(nèi)外裝飾做法的依據(jù)

35、，同時也是結(jié)構(gòu)施工圖和設(shè)備施工圖的依據(jù)。建筑施工圖包括建筑設(shè)計說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說明等等。75、什么是土地價格構(gòu)成？答：土地價格構(gòu)成指城市土地價格由各要素組成。土地價格的構(gòu)成要素主要是土地租金的構(gòu)成要素。現(xiàn)階段我國城市土地價格的構(gòu)成應(yīng)包括絕對地租、級差地租、土地投資補償和土地投資利息4個要素。76、什么是用地許可證？答：用地許可證指經(jīng)城市規(guī)劃主管部門審批并頒發(fā)的、允許建設(shè)單位或個人使用城市國有土地或征用集體土地的證件。1984年1月5日國務(wù)院頒發(fā)的城市規(guī)劃條例把用地許可證分為建設(shè)用地許可證和臨時用

36、地許可證兩種，并分別把領(lǐng)取這兩種用地許可證的程序作了具體的規(guī)定。1989年12月26日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議通過的中華人民共和國城市規(guī)劃法于1990年4月1日起施行，國務(wù)院發(fā)布的城市規(guī)劃條例同時廢止。城市規(guī)劃法不再提建設(shè)用地許可證和臨時用地許可證，而提建設(shè)用地規(guī)劃許可證。并作了如下規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級

37、以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地?！薄芭R時建設(shè)和臨時用地的具體規(guī)劃管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！?7、什么叫三通一平？答：三通一平是通路、通電、通水和場地平整的簡稱。這是開發(fā)土地所進行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施。78、什么是開發(fā)商？答：房地產(chǎn)開發(fā)商是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主體的企業(yè)，它們通過實施開發(fā)過程而獲取利潤。根據(jù)各企業(yè)的資本的多少，國家又把開發(fā)企業(yè)劃為不同的等級資質(zhì)而進行管理。79、什么叫聯(lián)合代理？答：對于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目或物業(yè)，開發(fā)商經(jīng)常委托聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的物業(yè)代理公司共同承擔項目的物業(yè)代理工作，物業(yè)代理公司之間有分工，也有合作，通過聯(lián)

38、合代理合約，規(guī)定各代理公司的職責范圍和傭金分配方式。80、什么是獨家代理？答：對一些功能較為單一的房地產(chǎn)開發(fā)項目或物業(yè)，或者對于綜合性物業(yè)中的某一特定用途的部分，開發(fā)商常委托某一家擁有銷售此類物業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)代理公司負責其物業(yè)銷售工作，稱為獨家代理。81、什么叫建筑承包商？答：房地產(chǎn)公司往往把自己建設(shè)的各類商品房發(fā)包給建筑承包商，建筑承包商在商品房建設(shè)過程中，對房屋的質(zhì)量起著十分重要的作用，也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)。82、什么叫產(chǎn)籍圖表？答：產(chǎn)籍圖表是指辦理產(chǎn)權(quán)登記時，發(fā)給產(chǎn)權(quán)人的所有證內(nèi)粘附的”房屋平面圖“及房屋各類的表格。這是經(jīng)過測繪部門測量繪圖、 查丈填表而成的。留有圖底表冊，作

39、為產(chǎn)籍資料，與產(chǎn)籍卡配套，成為較完整的產(chǎn)籍簿冊。圖表是分戶地形圖、房屋平面圖和房屋情況登記表的總稱。83、什么叫他項權(quán)利登記？答：他項權(quán)利登記主要指房產(chǎn)典當與抵押權(quán)的登記。分為三種：一是雙方訂立契約后的權(quán)利設(shè)定登記；二是權(quán)利內(nèi)容變更時權(quán)利變更登記（包括存續(xù)期的變更和因拆除改建的權(quán)利增減）；三是權(quán)利消除時的注銷登記（包括存續(xù)期滿和權(quán)利拋棄）。84、房地產(chǎn)抵押的種類有哪些？答：房地產(chǎn)抵押可按房地產(chǎn)的現(xiàn)狀主要分為：（1） 土地使用權(quán)抵押；（2） 建設(shè)工程抵押；（3） 預(yù)購商品房期權(quán)抵押；（4） 現(xiàn)房抵押。85、什么是商品房銷售？答：商品房銷售，是指商品房權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)通過買賣轉(zhuǎn)移給他人的

40、行為。權(quán)利人是指擁有房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)的單位和個人。這里所說的商品房是指既有一定范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，也有該范圍內(nèi)建造的房屋，即指已有房屋建設(shè)的房地產(chǎn)。86、房地產(chǎn)登記主要有哪些類型？答：房地產(chǎn)登記的主要類型有：（1） 初始登記；（2） 房地產(chǎn)變更登記；（3） 房地產(chǎn)抵押登記；（4） 房地產(chǎn)文件登記備案；87、房地產(chǎn)登記的申請時限？答：新建非商品房屋和新建商品房屋的，應(yīng)當自房屋竣工交付使用之日起三十日內(nèi)申請房屋所有權(quán)初始登記。88、房地產(chǎn)費的主要類型有哪些？答：房地產(chǎn)費的主要類型包括交易手續(xù)費、登記費、測繪費用及公證服務(wù)費等幾類。89、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當載明哪些主要內(nèi)容？答：房地產(chǎn)買賣合同

41、應(yīng)當載明下列內(nèi)容：（1） 轉(zhuǎn)讓當事人的姓名或者名稱、住所；（2） 房地產(chǎn)的坐落地點、面積、四至范圍；（3） 土地所有權(quán)性質(zhì)；（4） 土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；（5） 房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；（6） 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；（7） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限；（8） 房地產(chǎn)交付日期；（9） 違約責任；（10） 爭議的解決方式；（11） 轉(zhuǎn)讓當事約定的其他事項。90、為什么要對商品房預(yù)售進行審核？答：為規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，防止投機行為，保護消費者合法權(quán)益，由政府出面對商品房預(yù)售的條件進行審核。符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證。91、購房自用主要考慮哪些因素？答：人們購房自用的往往需要考慮以下問題：（1） 相當?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量；（2） 合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要；（3） 合理地理位置。符合工作、生活的需要；（4） 周邊是否有完善的生活配套設(shè)施；（5） 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活；（6） 相對能夠承受的房價；（