1、Part1 石家莊寫字樓分析,首先認(rèn)識一個問題。我們究竟面臨著一個什么樣的市場？我們的位置應(yīng)該在哪里？,Part2 項目客群分析, 根據(jù)石家莊市統(tǒng)計年鑒顯示：至14年石家莊的第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到42.1%。在第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中，金融業(yè)的增長速度進一步加快。數(shù)據(jù)顯示：10年至14年間金融行業(yè)的增長率達(dá)到了30%。 目前石家莊寫字樓市場上的租戶中，房地產(chǎn)企業(yè)和商貿(mào)的企業(yè)占總比重的42%，而科技類企業(yè)僅有約5%的份額。 商貿(mào)和物流行業(yè)成為寫字樓市場的主力，主要源于石家莊歷年來的城市發(fā)展定位：在石家莊十一五規(guī)劃中，現(xiàn)代物流、國際貿(mào)易、商貿(mào)流通依然是石家莊未來幾年中將要重點發(fā)展的行業(yè)。未來供應(yīng)的寫字樓的主力客戶

2、依然將是商貿(mào)物流企業(yè)。 應(yīng)該注意到市場出現(xiàn)的新信號以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和金融業(yè)為代表的第三方勢力正在迅速崛起，并開始越來越多的進入石家莊寫字樓市場，整體項目中金融類客戶所占比重超過了50%。,基于城市經(jīng)濟特征洞察本項目客群,第三產(chǎn)業(yè)的高速增長，為石家莊的寫字樓市場提供了巨大的市場需求。,對本項目客群的圈定, 和市場上絕大部分寫字樓的使用者一樣，我們未來的客戶也將會主要分布在外貿(mào)、物流類等相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的行業(yè)內(nèi)。 現(xiàn)代服務(wù)及金融業(yè)的迅速崛起與發(fā)展也將是本項目鎖定的行業(yè)之一。 對辦公面積有較大需求的企業(yè)總部。 如果將面積進行100-200平方米的分割，對于成長型中小企業(yè)將有一定吸引力。 由于本項目地處鄞州商務(wù)

3、區(qū)，直接輻射周邊縣市，因此，欲在市區(qū)設(shè)立企業(yè)展示窗口的鄉(xiāng)鎮(zhèn)實業(yè)企業(yè)也將是客源之一。 市場投資客。,目標(biāo)客群定位,本項目的客群應(yīng)定位基于地緣型企業(yè)的基礎(chǔ)上，將范圍圈定相較廣泛，以尋找更多可能性客群（對未來CBD、公園生態(tài)、產(chǎn)品定位的認(rèn)知）。,目標(biāo)客群描述,目標(biāo)客群需求分析, 形象展示的需求：外立面的美觀、大堂的氣派、樓宇的現(xiàn)代感等。, 產(chǎn)品層面的需求：面積合適、設(shè)施完善、采光性好、通風(fēng)性佳等；, 外部溝通的需求：交通便利、區(qū)域發(fā)展前景；, 產(chǎn)品硬件的需求：電梯的數(shù)量匹配、有智能化辦公區(qū)間等；, 商業(yè)配套的要求：銀行、餐飲、休閑娛樂、商業(yè)設(shè)施等；, 成長需求：寫字樓的影響力能促進公司的成長； 形象

4、需求：寫字樓的形象能滿足企業(yè)的形象塑造； 資源需求：進入的寫字樓或者區(qū)域能為企業(yè)帶來更多的有效信息和有利資源； 財富需求：區(qū)域的成熟帶來物業(yè)的升值、企業(yè)創(chuàng)造更多財富。 健康需求：健康辦公正越來越被受到重視。,對于本案推廣來說，如何滿足目標(biāo)客群的核心需求將是本案立足市場的關(guān)鍵點。,目標(biāo)客群的核心需求分析,需求價值點,？,經(jīng)過對客群的定位思考，我們發(fā)現(xiàn)目標(biāo)客群的核心需求關(guān)系著我們的項目定位與生存，同時也發(fā)現(xiàn)客群的核心需求價值點為：未來/財富/建筑/自然。,Part3 項目產(chǎn)品分析,項目機會,項目劣勢,項目威脅,項目優(yōu)勢,地塊發(fā)展規(guī)劃前景良好； 地處石家莊新中心區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便利； 處于大型

5、城市公園旁，外部景觀資源良好； 項目建筑外型突出，富于創(chuàng)新行及后現(xiàn)代性； 項目內(nèi)部地塊平整，且沿城市干道線。,SWOT 矩陣分析,地塊周邊推出相關(guān)項目，先期開發(fā)未能領(lǐng)先競爭對手； 作為南部CBD，政策導(dǎo)向明顯，且已形成一定的城市建設(shè)； 當(dāng)?shù)孛駹I企業(yè)高度發(fā)達(dá)，具有良好的寫字樓消費能力； 附近有工業(yè)園區(qū)，具有良好的產(chǎn)業(yè)支撐，易形成購買客群； 城市建設(shè)進程加快，配套進一步完善，逐漸消除距離抗性；,對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，提高首付、按揭貸款利率，在一定程度上增加了消費人群購房后期財務(wù)成本； 人民幣面臨進一步升值壓力，對當(dāng)?shù)赝赓Q(mào)行業(yè)等影響深遠(yuǎn)，抑制了部分需求； 東部新城與石家莊中心區(qū)相近的發(fā)展空間定位，將使

6、前者分流部分客戶群； 周邊相近性質(zhì)用地繁多，潛在競爭明顯； 國家政策調(diào)控的不確定性； 石家莊寫字樓市場供大于求。,項目SWOT分析,項目所處位置大量寫字樓開發(fā)，區(qū)域初步成熟； 目前周邊相關(guān)配套不完善，缺乏完善公共交通系統(tǒng)； 項目地塊較小，容積率很高，空間組織相對簡單。,景觀：駐守25.6公頃世紀(jì)公園和高爾夫球場版圖，風(fēng)光之致,交通：黃金臨界，地段血統(tǒng)論，與中央CBD、萬達(dá)商圈咫尺距離,建筑：后現(xiàn)代建筑，獲得商務(wù)靈感，有現(xiàn)代有了更多可能,區(qū)位：鼎立石家莊CBD，扼守華北商務(wù)南門戶財富高地,項目USP提煉,核心價值提煉,一個問題：在深入分析市場、競爭、客群與產(chǎn)品之后，對接產(chǎn)品USP與客群核心需求點

7、，能否形成本項目的一塊突圍跳板？,Part4 項目定位,項目USP提煉,NO1：反觀產(chǎn)品USP，景觀、交通、建筑、區(qū)位極為突出，這是核心優(yōu)勢；但是，縱觀市場，無論硬件、軟件上，我們都不能與市中心CBD的產(chǎn)品進行對抗。因此，必須依托USP，挖掘產(chǎn)品亮點，加以高位包裝。 NO2：從推廣層面上講，必然要求將產(chǎn)品與南部CBD、客群核心需求價值點建立第一關(guān)聯(lián)，以形成能沖擊市場的鮮明形象定位，并于市場及客群的心智中形成形象認(rèn)知！,START,南部CBD與本案的關(guān)系,從項目發(fā)展看，可以說如果說石家莊未來五年的發(fā)展看裕華區(qū)，那么裕華區(qū)未來五年的發(fā)展就在南部商務(wù)區(qū)。南部商務(wù)區(qū)的品牌產(chǎn)業(yè)及其后進駐的企業(yè)將會產(chǎn)生強

8、大的集群效應(yīng)，同時南部商務(wù)區(qū)巨大的政策優(yōu)惠都將體現(xiàn)在本項目中，同時，萬達(dá)商圈的輻射效應(yīng)的逐步內(nèi)增顯，對本案的主要消費群體的發(fā)展需求無疑具有巨大的推動力。,世紀(jì)公園與本案的關(guān)系,世紀(jì)公園作為南部CBD區(qū)的最大綠地，與項目緊連，在倡導(dǎo)綠色辦公時尚的今天，無疑構(gòu)成項目最大賣點的一部分，且石家莊市場中推量的生態(tài)型辦公理念的寫字樓正越來越被消費者多青睞，又為本項目提供了機遇。但是，應(yīng)當(dāng)看到，依靠世紀(jì)公園支撐的周邊眾多未來寫字樓項目也將構(gòu)成本項目的競爭威脅。,項目產(chǎn)品力與本案的關(guān)系,結(jié)合客群對辦公面積的需求性，細(xì)分市場，采取定制式的營銷手段，分割出適合客群的辦公空間，同時，加強項目硬件及軟件服務(wù)上的提升，

9、以此核心的產(chǎn)品力作為項目定位的最大支撐點。,關(guān)聯(lián)性定位思考,通過產(chǎn)品關(guān)聯(lián)價值點的演繹分析，我們試圖對本項目做出初步的形象定位,CBD商圈后現(xiàn)代公園純生態(tài)寫字樓,產(chǎn)品市場形象定位,建筑支點,形象定位,區(qū)位支點,運營支點,空間支點,交通支點,配套支點,品牌支點,生態(tài)支點,金字塔式支撐理論,形象定位支撐點,在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，沒有人會懷疑CBD的引擎動力與創(chuàng)造價值。東南部CBD依托產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、萬達(dá)商圈及政策導(dǎo)向，正在成為石家莊的未來發(fā)展方向之一，對于區(qū)域經(jīng)濟尤其是CBD商圈，所起的輻射作用正在變的越來越明顯。做生意大家眼光各不同，但是對于CBD，竟然不約而同。,區(qū)位支點,鼎立東南CBD，石家莊商務(wù)財富引擎

10、,形象定位支撐點,競爭力的提升，除了自身良好的運營管理，更需要整合各種社會資源為我所用，最大限度集約運營成本。本項目在推廣中應(yīng)提出與國際接軌的商務(wù)服務(wù)，打出CBD區(qū)低成本商服的口號，全面解決中小型企業(yè)發(fā)展成本的制約桎梏，并將所提供的商務(wù)服務(wù)與周邊豐富的商業(yè)資源加以亮化，最大限度為進駐企業(yè)提升企業(yè)竟?fàn)幜?，同時，也為本項目賦予了更多話語權(quán)。,運營支點,CBD區(qū)低成本商務(wù)運營成本,形象定位支撐點,以項目樓層面積的分割作契入點。追求高效、簡約、實用、和諧、高自由度的辦公空間。高自由度辦公空間。 愛因斯坦說：使每一件事情盡可能的簡單。如果愛因斯坦是個建筑師，那是建筑本身必如公式一般嚴(yán)謹(jǐn)，設(shè)計是一系列正確

11、邏輯的必然結(jié)果。只有適合的才是最好的。本項目以單層1000平方米、戶型自由分割，追求商務(wù)空間的自由、多變，開啟后現(xiàn)代的創(chuàng)富空間模式，更以CBD區(qū)低入住門檻，突破中央CBD一貫高高在上的壁壘。,空間支點,東南CBD區(qū)突破壁壘的全新創(chuàng)富商務(wù)空間,形象定位支撐點,鼎立東南CBD，駐守世紀(jì)公園。地處槐安東路與建華南大街交叉口，龐大的交通網(wǎng)絡(luò)將周邊黃金區(qū)域完全串聯(lián)，立體化的交通網(wǎng)絡(luò)為企業(yè)晉級提供了有利保障，強勢聚集都市商務(wù)快感的全面優(yōu)勢，便捷完善的交通網(wǎng)絡(luò)全面提升企業(yè)發(fā)展的運營時效。 跨界，地脈價值血統(tǒng)論。扼守石家莊商務(wù)東南門戶，占據(jù)財富高地。從內(nèi)到外，加速運籌便捷商業(yè)價值。,交通支點,黃金臨界，地脈血統(tǒng)論，立體交通樞紐貫穿全城,形象定位支撐點,項目完善的商業(yè)配套建設(shè)，東南部商務(wù)區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景，以及萬達(dá)商圈的對接。 未來CBD區(qū)，享受更多政府政策支持，商業(yè)、行政、居住、文化、信息等這些都將是它的核心，商業(yè)價值紛至沓來，正如阿基米德說：給我一個支點，我就可以撬動地球。,配套支點,東南CBD的完善商