1、,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識篇,目錄,第一章 ：房地產(chǎn)基本概念,區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)三者間的概念差別，并明確三者間的聯(lián)系。 房地產(chǎn) : 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物，及其附帶的各種權(quán)利。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)。 地產(chǎn)： 即指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。,房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念,房產(chǎn)： 是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán) 屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租 出售或作其他用途的房屋。,房地產(chǎn)業(yè)： 是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。,房地產(chǎn)開發(fā)：

2、是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。 在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。同樣消費(fèi)者購買商品房后，對該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。,土地及土地使用年限,土地開發(fā)：是將生地開發(fā)成可供使用的土地。 生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。 熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。 三通一平：是指在土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整。 七通一平：是指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整?土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍

3、內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。 國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。 集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。,土地使用年限 首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有期限的。 不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與

4、國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即： (1)居住用地七十年。 (2)工業(yè)用地五十年。 (3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。 (4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。 (5)綜合用地或者其他用地五十年。,土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計(jì)算(通常在土地出讓合同中有明確約定)。 必須注意的是，購房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購房者的。根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”因此，購房者在簽訂購房

5、合同或取得產(chǎn)權(quán)證時，其實(shí)際土地使用年限會短于國家規(guī)定的土地使用年限。 另外，有些購房者會關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回，其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯誤的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。,房產(chǎn)的分類 住宅建筑物：可細(xì)分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。 生產(chǎn)用房：指社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中所使用的廠房、倉庫、實(shí)驗(yàn)室等 辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟(jì)活動提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。 其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機(jī)構(gòu)用房、

6、宗教用房等等。,房產(chǎn)、房產(chǎn)所有權(quán)、房地產(chǎn)市場,房產(chǎn)所有權(quán)的分類 占有權(quán)：對于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。 使用權(quán)：指按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。 收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。 處分權(quán)：決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。,房地產(chǎn)市場的分類 是由房地產(chǎn)一級市場（俗稱土地市場）、房地產(chǎn)二級市場（俗稱樓盤開發(fā)）、房地產(chǎn)三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場 （1）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的

7、縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。 （2）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。 （3）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場的重新配置。,什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？ 是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。 什么是土地使用權(quán)？ 土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該

8、土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后可以繼續(xù)使用,與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè),開發(fā)商：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。 房屋質(zhì)量是購房者非常關(guān)注的問題，購房者在購房時通常會考察開發(fā)商的實(shí)力與資信，因?yàn)閮?yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有效保證。在考察時，他們通常會關(guān)注開發(fā)商的合法性、資信等級、曾經(jīng)開發(fā)過的項(xiàng)目等等。 對于一個合法的在售項(xiàng)目，其開發(fā)商首先應(yīng)取得相關(guān)證書。 另外，開發(fā)商的資質(zhì)等級也是購房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。,、“五證”與“兩書” 五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；

9、e.商品房預(yù)售許可證； 兩書：a住宅質(zhì)量保證書、b住宅使用說明書；,房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時應(yīng)符合什么條件？ （1） 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書； （2） 取得建筑許可證和開工許可證； （3） 除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計(jì)師驗(yàn)資； （4） 房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； （5） 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。 符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給商品房預(yù)售許可證。,向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費(fèi)有哪些？ 保險費(fèi) 抵押費(fèi) 契稅 登記費(fèi) 印花稅 工本費(fèi) 買賣契稅，按買價征收6%（地方

10、補(bǔ)貼3%） 典契稅率，按典價征收3% 贈與契稅，按現(xiàn)值價格征收6%（地方補(bǔ)貼3%） 房屋買賣合同印花稅為0.03%，交易印花稅為0.05%，房屋租賃印花稅為0.1%。,承建商 即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。這里必須注意，建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開發(fā)商的委托、依照開發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。 承建商的規(guī)模實(shí)力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量的直接保證。目前，國家對施工企業(yè)分為四個等級。其中一級企業(yè)為最高，其實(shí)力強(qiáng)、設(shè)備好、信譽(yù)好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。 此外，國家對建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來評定，一級施工企業(yè)由于其嚴(yán)格的質(zhì)量管理制度和自身實(shí)力，“優(yōu)良”率是很高

11、的。所以，購房者對承建公司進(jìn)行考察最簡單的方法就是考察它的資質(zhì)信譽(yù)、已建知名工程項(xiàng)目的多少以及在建項(xiàng)目的質(zhì)量如何。,監(jiān)理公司 對于任何一個建設(shè)工程來說，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。 工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級分為甲級、乙級和丙級，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若干工程類別。,第二章 ：房屋基礎(chǔ)知識,住宅的類型,商品房 是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、別墅等等，建筑形式分為板樓、塔樓、板塔結(jié)合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房 商品房按銷售

12、對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。 (1)內(nèi)銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍(目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 (2)外銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。,經(jīng)濟(jì)適用房 是指以微利價出售給廣大中低收人家庭的商品房。它是帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對于市場價格而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用

13、性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買的，購買經(jīng)濟(jì)適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號購買。,公 房 公房也稱公有住房、國有住宅，它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。 目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。 所謂“使用權(quán)房”，是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 私 房 也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，它是由個人或

14、家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。,集資房 是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 廉租房 在即將出臺的國家房改方案中首次提出了“廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租屋”。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民

15、中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。 安居房 是指實(shí)施國家“安居(或康居)工程”而建設(shè)的住房(屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類)。它是由國家安排的專項(xiàng)貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。,商住住宅 商住住宅是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融人寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。 酒店式公寓 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。它集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和

16、“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。,智能化小區(qū) 所謂智能化住宅小區(qū)，是指通過綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動化的新型住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運(yùn)用計(jì)算機(jī)、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息服務(wù)系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。,住宅的層數(shù)劃分,低層住宅：是指層數(shù)為1至3層的住宅。低層住宅

17、多出現(xiàn)于農(nóng)村，在城市中的商品房由于土地資源的限制，很少有低層住宅的。 多層住宅是指層數(shù)為4至7層的住宅。多層住宅常出現(xiàn)于中小城市，其性能價格比較高，公共空間與氛圍較好，公攤面積少，物業(yè)費(fèi)較低，是廣泛建造的一種住宅類型。同時，多層住宅也存在著公用部分不足、外觀單調(diào)、需要爬樓梯而舒適性較差的缺點(diǎn)。 小高層住宅按照國際通行劃分標(biāo)準(zhǔn)，小高層住宅是指層數(shù)為816層的住宅。小高層住宅介于多層住宅和高層住宅之間，其高度較為適中，深受廣大消費(fèi)者喜歡。 高層住宅：是指層數(shù)在16層以上的住宅。其中，層數(shù)在40層以上的為超高層住宅。對于商品房來說，超高層住宅是比較少見的，它一般多用于辦公等用途。,住宅的完工程度,期

18、 房 從專業(yè)角度來說，期房是指從發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。習(xí)慣上，我們把市場上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。購房者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。 現(xiàn) 房 這里所謂的“現(xiàn)房”，就是指消費(fèi)者在購買時具備即買即可人住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)權(quán)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。,準(zhǔn)現(xiàn)

19、房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 尾 房它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)

20、，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 樓盤的“爛尾”情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)一步步顯現(xiàn)出來。,二手房 二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 存量房 存量房，即二手房的書面稱呼，是相對首次成交的商品房而言。 毛坯房 “毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。按通常的理解，是指未經(jīng)過處理或只經(jīng)過部分裝修處理的房屋，這些房屋大部分不能保證基本入住。要入住這樣的房屋，往往要經(jīng)過對其較大的改造裝修

21、。 精裝修房簡單地說是帶上被子就能去睡的房子，但要說的細(xì)點(diǎn)什么才是“精”卻很難找到一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來衡量。購房人只能參考建設(shè)部印發(fā)的商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則和國家標(biāo)準(zhǔn)住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范，在合同附件三中對“精裝修”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體約定。正是因?yàn)檫@樣的概念模糊，造成了“精裝修房”成為了開發(fā)商和購房者發(fā)生糾紛的導(dǎo)火線，更成為了開發(fā)商大搞貓膩的地方。,第三章 ：房屋建筑常識,1，住宅平面分類,平面,平面,其他分類,復(fù)式,躍層,錯層,2，建筑結(jié)構(gòu)常識,建筑結(jié)構(gòu)的特性,建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)成材料,構(gòu)成材料： 鋼筋、混凝土等?？梢杂梢环N材料構(gòu)成，也可以由兩種或多種材料構(gòu)成。,建筑結(jié)構(gòu)的組成,建筑結(jié)構(gòu)組成： 基

22、礎(chǔ)、柱、梁、板、墻等。,建筑結(jié)構(gòu)的分類,備注： 一般4層以下有磚木結(jié)構(gòu)的房屋，比較少見。 47層一般為磚混 高層多為框架,框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 框架結(jié)構(gòu)住宅適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。同時由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，從而影響室內(nèi)使用。,剪力墻結(jié)構(gòu) 剪力墻其實(shí)就是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。 剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整

23、體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。 剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。相比框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)具有較好的抗震性能，其不足之處在于結(jié)構(gòu)自重大。預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)通常可以做到大空間住宅布局，此時，房問的分隔墻和預(yù)應(yīng)力廚房衛(wèi)生間分隔墻可以采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來分隔空間，此種方式為日后的室內(nèi)裝修改造帶來了較大的方便之處，深受廣大住戶歡迎。,框架一剪力墻結(jié)構(gòu) 框架一剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同時又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承

24、重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕耐火能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，室內(nèi)活動空間也相應(yīng)增加，室內(nèi)空間分隔較自由。目前，高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)，其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。,板 樓 從建筑物本身來說，板樓和塔樓反映的只不過是一個建筑物的長、寬、高之比。從板樓的建筑特征來看，板樓就是東西長、南北短的建筑，也就是說在板樓的平面圖上，長度要明顯大于寬度，其外形為規(guī)則的條狀，就像一個長方形，通常采用一梯兩戶布局，上到樓層后，左右各只一戶。 板樓有低層、多層，最近比較流行的是板式小高層。

25、目前市場上流行的板樓主要有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。,塔 樓 “塔樓”是現(xiàn)今商品房市場上采用得最多的一種建筑形態(tài)，它以電梯、樓梯為布局核心，通常為一梯六到八戶，上到樓層之后，向四面走即進(jìn)入各家戶內(nèi)。從塔樓的平面圖來看，塔樓的平面長度和寬度大致相同。這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層。,如何判別承重墻,框架結(jié)構(gòu) 主要是靠板-次梁-主梁-柱-基礎(chǔ)-地基，這樣的方式傳遞荷載，墻不承重。 磚混結(jié)構(gòu) 墻體是承受荷載的。,3，基本知識常識,樓層描述 多層建筑（7層以下含6層，房屋所在層3層，簡寫3/6） 小

26、高層建筑（811層，配電梯） 高層建筑（11層以上） 超高層建筑（100米以上）,朝向知識,朝向 以主臥室窗戶所對應(yīng)的方向?yàn)闇?zhǔn),朝向與通透,衛(wèi)生間能直接采光、通風(fēng)即可（西向除外）廚房一般來說不選北向?yàn)橐朔乐褂捎诔虿缓猛饷骘L(fēng)壓太大，引起油煙的倒灌,一般以朝南為最佳，其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。,以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判標(biāo)準(zhǔn)。臥室以南向?yàn)榧?，不要靠外墻。臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。,面積知識,公攤面積,分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括： 大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前庭、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷凍機(jī)房

27、、配電室、煤氣調(diào)壓室、空調(diào)房、電梯工休息室、警衛(wèi)室、衛(wèi)星接收等。,不記入的公攤面積： 倉庫、車庫、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房.,第四章 房屋建筑基本概念,土地交易出讓年限,70年,居住用地,50年,教科文衛(wèi)體育用地（商?。?50年,工業(yè)用地,商業(yè)、旅游、娛樂,40年,基礎(chǔ),容積率:項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值, 反映土地利用程度、使用強(qiáng)度 及其經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);容積率 = 建筑總面積用地面積 別墅：1; 低層住宅：1-2; 高層住宅：3; 普通住宅與非普通住宅的區(qū)別（容積率低于1.0為非普通住宅）,朝向知識,基礎(chǔ)知識,住宅的開間 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋

28、內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。 住宅的進(jìn)深 住宅的長度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。,住宅的層高和凈高 住宅的高度可以用“米”或“層”來計(jì)算，每一層的高度稱為層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面(或下表面)到相鄰上層樓板上表面(或下表面)之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)(GBll0087)中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：26米、27米、28米、3O米。目前一般商品房的層高都在28米30米居多。 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之

29、間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高一樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。,住宅性質(zhì),裝修分類,基本生活設(shè)施,第五章商品房銷售基本知識與法律常識,商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 商品房預(yù)售條件 (1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。 (2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 (3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。,商品房預(yù)售許可證 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可

30、，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。 預(yù)售合同 商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。,權(quán)屬登記 預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。 由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書

31、的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓 2005年4月30日，為了抑制房價，國家七部委聯(lián)合出臺了關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見。該意見明確指出，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。也就是說，以前常見的“炒樓花”行為被全面禁止了。,商品房現(xiàn)售條件 (1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。 (2)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。 (3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 (4)已通過竣工驗(yàn)收。 (5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。 (6)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其

32、他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。 (7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。,內(nèi)部認(rèn)購房是房地產(chǎn)開發(fā)商在未獲得商品房預(yù)售許可證等有關(guān)證件之前，在小范圍內(nèi)以“內(nèi)部認(rèn)購”方式銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購可以為開發(fā)商盡快回籠資金，并且由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價格較低，通常會吸引眾多購房人士。,產(chǎn)權(quán)知識,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公

33、建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。,如何辦理產(chǎn)權(quán) 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等先到房屋交易部門交納相關(guān)稅費(fèi)后，辦理過戶手續(xù)。也可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。,產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。,辦理貸款時：律師費(fèi)、保險費(fèi)、公證費(fèi) 申辦個人購房貸款，購房人通常

34、要支付律師費(fèi)、公證費(fèi)、保險費(fèi)等因提供按揭的銀行不同，在收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)上，也存在一定的差異。 l 其中，律師費(fèi)不是必要的項(xiàng)目，如果沒有請律師，當(dāng)然就不用交納律師費(fèi)，但公證費(fèi)和保險費(fèi)則是必須的。 l 一般情況下，公證費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為貸款額的千分之一，保險費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房價總額費(fèi)用系數(shù)貸款年限。不過不同的地方、不同的單位，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都是不一樣的，尤其是在競爭激烈的市場環(huán)境中，很多單位都會給予一定的優(yōu)惠。,辦理產(chǎn)權(quán)證時：契稅、登記費(fèi) 在辦理產(chǎn)權(quán)證時，購房者需要交納契稅、登記費(fèi)等。契稅是指房且權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人(即：征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專稅種。 根據(jù)我國契稅暫行條例的規(guī)定，契稅稅率為35，具體適用稅率，由省、