1、,金果灣項目跑盤分享,2011年2月27日,跑盤項目： 香山美墅 全球候鳥度假地 雅居樂白鷺湖,2,全球候鳥度假地,香山美墅,雅居樂白鷺湖,本項目,區(qū)域內(nèi)競爭樓盤選擇標準： 1、上萬平米規(guī)模 2、資源型遠郊盤 3、面向深圳及珠三角中高端度假投資型客戶,區(qū)域內(nèi)競爭項目分布,3,香山美墅位于惠陽區(qū)永湖鎮(zhèn)惠澳大道淡水河大橋旁,項目經(jīng)濟指標： 占地面積：300000平方米 建筑面積：236100平方米 總套數(shù)：共1800戶,當期51戶 覆蓋率：15.6% 容積率：1.22 綠化率：49 停車位：地下84個、地上60個 投資商：創(chuàng)成發(fā)展 開發(fā)商：興華實業(yè) 全程營銷：深圳市華彥地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 廣告商：深

2、圳思與行 物業(yè)管理費：3.00元 按揭銀行:上海浦東發(fā)展銀行 工程進度:一期封頂(2011-01-27) 產(chǎn)權(quán)年限:70年,項目一：香山美墅基本情況,4,香山美墅首期推售產(chǎn)品,首期共推出51套獨棟別墅，,首期別墅,獅子山,淡水河,5,香山美墅形象定位及賣點,核心賣點：一種生活 八重肌理,NO.1肌理一：原生山水福地獨一無二的山水資源,NO.2肌理二：人性化規(guī)劃純度棟別墅群落,NO.3肌理三：新古典主義建筑廊橋院墅，全程首創(chuàng),NO.4肌理四：歐洲風情園林，2千米私家登山道,NO.5肌理五：生態(tài)有機農(nóng)場，健康生活潮流,形象定位：惠陽首座高爾夫山水別墅/有機度假 推廣語：尋找真正的別墅生活 廊橋院墅

3、 地脈天成,NO.6肌理六：高爾夫運動會所,NO.7肌理七：百年人文教育2000幼兒園規(guī)劃,NO.8肌理八：尊崇物業(yè)服務,6,建筑及園林規(guī)劃情況,規(guī)劃特點及評價： 建筑外立面為歐洲新古典主義風格，但整體品質(zhì)感不高； 目前園林規(guī)劃還在動工修建，項目主要依托北面獅子山（開發(fā)商斥資300萬打造香山公園）以及三面環(huán)繞的淡水河等自然資源； 項目南面有占地100畝的有機農(nóng)田，項目東面為高爾夫練習場。,7,戶型概況：以A2戶型為例,優(yōu)點： 半地下采光庭院，地下室采光充足，并設(shè)有雙車位 引入內(nèi)天井，增加了室內(nèi)外空間的互通性也可建電梯 前庭、后庭、獨特內(nèi)庭園，三大庭園設(shè)計 180度觀景飄窗，屋頂設(shè)有陽光房,不足

4、： 空間利用率不高,8,兩點一線營銷展示,1、入口處有迎賓崗，引導車輛?？浚?2、營銷中心外園林、小品設(shè)施等已完善，營銷中心內(nèi)設(shè)有影音室，功能分區(qū)明顯； 3、看樓路線無樣板房導視。,9,兩點一線營銷展示樣板房,1、樣板房裝修風格不一致,10,當期銷售政策及主要話術(shù),折扣：暫時無折扣信息，有開盤折扣 促銷優(yōu)惠：開盤20萬抵40萬 價格：預計銷售均價：14800元/平 業(yè)主權(quán)益： 1、業(yè)主可分得一塊1分有機地（約67） 2、高爾夫練習場擊球權(quán) 營銷節(jié)點：原預計于2011年1月1日開盤銷售，現(xiàn)仍處于認籌 階段，認籌金額為20萬，預計3月中旬開盤。,11,全球候鳥度假地位于惠東縣大嶺鎮(zhèn)惠州高爾夫球場內(nèi)

5、,項目經(jīng)濟指標： 占地面積：331036平方米 建筑面積：244492平方米 開工時間：2009-12-01 竣工時間：2011-12-01 綠 化 率：89.80% 容 積 率：0.327 開發(fā)商：惠州怡海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商：惠州市光耀實業(yè)投資有限公司 物業(yè)管理公司：深中原物業(yè)顧問有限公司 物業(yè)顧問公司：廣州白天鵝酒店物業(yè)管理公司 代理商：景博行，中原 建筑設(shè)計單位：日本大成建設(shè)株式會社 按揭銀行：中國建設(shè)銀行,中國農(nóng)業(yè)銀行,招商銀行,東亞銀行 工程進度：封頂(2011-01-13)(2011-02-21) 產(chǎn)權(quán)年限：70年 戶 數(shù)：總戶數(shù)169戶 當期戶數(shù)89戶 物管費：7.0元,

6、項目二：全球候鳥度假地基本情況,12,項目整體規(guī)劃及一期產(chǎn)品簡介,一期總規(guī)圖,項目總體規(guī)劃圖,一期產(chǎn)品套數(shù)配比,項目一共分八期開發(fā)，總占地面積為33萬平米，現(xiàn)出售為一期，一期推出總套數(shù)為169套，其中主力戶型為A戶型，占五成以上。,13,建筑及園林規(guī)劃情況,規(guī)劃特點及評價： 全國首創(chuàng)的平層別墅產(chǎn)品，0.3的低容積率，并且每種戶型贈送超大私家花園，保證了奢華的舒適度； 產(chǎn)品外部景觀資源的利用較好，充分利用了一線的原生態(tài)湖景、高爾夫球場等資源； 建筑以及裝修風格具有東南亞特色，通過交房標準精裝樣板房內(nèi)配套及精心設(shè)計，打造出了一定的品質(zhì)感； 為保護高爾夫場地，每戶沒有私有的停車場，停車場在會所旁距離

7、別墅較遠，只能通過電瓶車進入到居住區(qū)，但同時也會造成雛形的不便。,主要亮點： 項目以原有的高爾夫配套為基礎(chǔ)，放大候鳥棲息地的生態(tài)價值，打造生態(tài)奢華的生活模式； 項目擁有有山頂會晤中心、馬術(shù)俱樂部（喂馬+馴馬+交流）、原生濕地、玖間廚、Zspa（石療+水療+芳療）、集市、竹海、十九洞盛宴、國家森林公園等優(yōu)質(zhì)的資源配套，為享受奢華休閑度假的生活提供了強有力的支撐。,14,戶型概況及評價：空間寬敞、舒適度高，功能分區(qū)明顯,優(yōu)點： 戶型設(shè)計方正，動靜分區(qū)明顯 帶泳池、按摩池，多個淋浴間 使用率較高，各房間空間寬敞，贈送超大花園，居住舒適度高 臨近一線湖景，充分利用獨特的自然資源 不足： 空間過于開放，

8、私密性相對較差，干濕不分明,A戶型： 2室2廳2衛(wèi)1廚99.0,B戶型： 3室2廳2衛(wèi)1廚146.0,15,全球候鳥度假地形象定位及賣點,核心賣點：,形象定位：南中國160萬果嶺上的極致奢華 推廣語：全球候鳥度假地，高爾夫里的平房,資源價值：優(yōu)質(zhì)的原生態(tài)資源環(huán)境，南中國候鳥棲息地； 區(qū)位價值：東部沿海第一站，可迅速連通巽寮灣、大小梅沙、龍門溫泉等度假勝地 服務價值：獨創(chuàng)19洞盛宴服務平臺 產(chǎn)品價值：全國首創(chuàng)平層別墅，珍稀高爾夫別墅 配套價值：成熟高爾夫球場、后期山頂馬場、山頂會晤中心、白天鵝五星酒店、馬場、玖間廚、Zspa、集市、竹海、國家森林公園等,16,外圍導視系統(tǒng)不完善,在出大嶺收費站后

9、沒有導視牌指示行車方向，其外圍導視無路旗，主要依靠導視牌、戶外噴繪等作為導視。,戶外噴繪,主入口導視,主通道導視,17,兩點一線營銷展示分析營銷中心包裝及展示具有特色,營銷中心入口處整齊擺設(shè)小盆綠植，具有中國傳統(tǒng)特色的小池，門口噴繪介紹項目價值點,一樓為會所：高爾夫用品商店，高檔餐廳。二樓為營銷中心：無沙盤，觸摸屏介紹項目,18,兩點一線營銷展示分析看房線路無導視，但能體驗獨有的自然資源,乘坐電瓶車穿過高爾夫球場，司機身著職業(yè)的物管服裝，沿途可以近距離看到高爾夫場地。進入別墅區(qū)的小道兩旁擺設(shè)小盆綠植。,19,兩點一線營銷展示分析樣板房內(nèi)的功能分區(qū),步入式花園大門，帶有水池,開放式的客廳和餐廳,

10、帶有陽光花園的書房，貼近自然,別具風情的主臥,洗手間,20,兩點一線營銷展示分析樣板房內(nèi)設(shè)特色配套,私家納涼亭,按摩池,無邊際游泳池,樣板房內(nèi)設(shè)有的私享配套，為真正滿足了休閑度假型客戶的需求,觀景臺,21,兩點一線營銷展示分析小結(jié),該項目在兩點一線的細節(jié)展示上做足功夫： 營銷中心多功能性：一層為會所，二層為售樓處。 看樓路線：沿途穿過高爾夫球場，近距離體驗項目資源。 服務標準：兩點一線的過程中，從業(yè)務員開始接待，到穿著制服的司機，再到樣板房內(nèi)的物業(yè)管家，整體上形成了具有較高的服務接待標準。 樣板房裝修：樣板房為交樓標準樣板房，標準為1萬元/平，每間樣板房都具有各自的風格。但現(xiàn)場沒有具體裝修品牌

11、展示。 樣板房特色配套：能夠滿足休閑度型假客戶的需求。 資源景觀的充分利用：樣板房選址合理，面朝生態(tài)湖，背臨高爾夫球場。真正將樣板房與周邊自然資源融合，讓客戶切身感受到自己將來居住時的舒適和安逸。,22,當期銷售政策及主要話術(shù),折扣：（對外正常折扣）一性性98折，按揭無折扣，但可議價 促銷優(yōu)惠： 價格：275萬/套起價，折后均價約為27000元/平，含10000元/平米豪華裝修及帶家私，帶獨立私家大泳池。 算價例子：A109號房（二房二廳） 建筑面積：99.00平米 標準單價：28283元/平 折后單價：277172元/平 標準總價：280萬元 折后總價：2744000元 剩余貨量： 第一批8

12、0套單位已全部售罄，其中A戶型走量較快，二批推出89套單位已于12月11日開盤，現(xiàn)在售一期二批，還剩余40多套。 銷售話術(shù)： 業(yè)務員主要通過交通區(qū)域圖介紹了珠三角區(qū)域各城市到達項目的交通路線，強調(diào)項目所處區(qū)域的旅游度假資源，包括其周邊巽寮、九龍峰等的6大旅游度假區(qū)。 其客戶來源有80%以上為深圳客戶。買99平米的送3年高爾夫會籍，145-155平米送5年會籍，199平米完全終身免費打高爾夫。,23,營銷渠道分析：獨特形象定位+強勢線上推廣+資源放大整合+渠道,高調(diào)推廣、單一渠道重點重復利用： 去年11月開始在南都、特報上幾乎每周持續(xù)投放全版、跨版，配合戶外等，以全球候鳥度假地為推廣語快速的引爆

13、市場 以深圳三級地鋪聯(lián)動為主要渠道，全面鋪開,價值點推廣的極致化及專題化： 20000只候鳥的草地全球候鳥基地 持正規(guī)球牌的高爾夫球場惠州唯一的資質(zhì)球場 平層別墅全國首創(chuàng)，“前所未見的建筑” 分別用全版、跨版的形式重點介紹某一個資源、配套、產(chǎn)品特色，形成主題化。,24,項目經(jīng)濟指標： 物業(yè)類別：別墅、住宅、公寓、酒店 占地面積：10666666平方米 建筑面積：2011938平方米 項目地址：惠城區(qū)汝湖鎮(zhèn)雅居樂大道1號 總套數(shù):共11820戶 容積率：1.30 綠化率：40 停車位：跟戶樓按1:2的比例，自帶停車位不出售 開發(fā)商：雅居樂地產(chǎn)控股有限公司 物業(yè)管理公司:雅居樂物業(yè)管理公司 按揭銀

14、行：中國工商銀行 代理商：自售 廣告商：深圳厚天下廣告 物業(yè)管理：雅居樂物業(yè)管理公司 物業(yè)管理附加信息：洋房1.8元/平，別墅3.5元/平 建筑商：所有承建商均為獲得國家一級魯班獎的建設(shè)施工單位 建筑設(shè)計：美國WATG設(shè)計事務所 園林設(shè)計：新加坡貝爾高林,項目三：雅居樂白鷺湖基本情況,25,項目三：雅居樂白鷺湖基本情況,13.3,分期規(guī)模,主力戶型,時間軸,2007.8,2007.11,2008.9,第一期,第二 期,第三期,第四期,2008.11,12.3,10.5,13.4,萬M2,君湖會別墅/挪威森林一期,淺水灣ABC區(qū),君湖會洋房,挪威森林二期,153-288的聯(lián)排/獨棟,120-28

15、3的3-5房,120-189的3-4房,150-360/89-200,物業(yè)類型,高層豪宅、townhouse、house、獨棟別墅,首期配置：湖景區(qū)碼頭區(qū)沙灘區(qū)會所,TOWNHOUSE 4townhouse 獨棟,15000,12000,25000,14000-18000,6750,3200,14000-16000,價格走勢,20000-28000,12000-15000,總規(guī)模約201.2萬，首期啟動12.3萬，1-4期開發(fā)規(guī)?；窘?，首期配置較為充分。受市場影響（07年10月之前）開發(fā)量較大，后續(xù)規(guī)模逐漸遞增，銷售速度加快。07年10月份以后，宏觀調(diào)控后08年主要以高層洋房與townho

16、use為主。,A.開發(fā)過程簡析,26,時間軸,2009.4,2009.6,2009.8,第五期,第六 期,第七期,第八期,2009.11,15.9,分期規(guī)模,4.5,萬M2,迪斯卡沃國際公寓,峰會 別墅,白鷺島,3.2,鷺湖會,2009.9,溪谷別墅,83-208的1-4房,234的純獨棟,174-416的聯(lián)排/雙拼/獨棟,8.7,7.3,物業(yè)類型,國際公寓、高層洋房、townhouse、雙拼、純獨棟,730-1500,160-180的4-5房,主力戶型,價格走勢,8900起,3800起 毛坯，4200 精裝，6100,800萬-2500萬/套,5800,16000-18000,隨著前期社區(qū)環(huán)

17、境的成功營造，09年3月后市場回暖，項目多線產(chǎn)品分類開發(fā)，加快了開銷售節(jié)奏，分期開發(fā)的規(guī)模與節(jié)奏以市場可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律進行開發(fā)，項目價值逐步提升，有效保證項目的可持續(xù)發(fā)展。,27,雅居樂白鷺湖現(xiàn)銷售產(chǎn)品,雅居樂白鷺湖貝悅灣洋房5棟加推，戶型為99-133平米左右的三房四房單位，折后4400元/平米起，均價5000元/平米。 迪斯卡沃II精裝度假公寓85-212平米一至四房在售，于2010年11月20日內(nèi)部認購開始，迪斯卡沃II總建面積：55409.79平米，總共20層，347套，現(xiàn)還余100套左右。均價8000元/平米，精裝修標準約為2000元/平。預計2011年12月8日

18、裝標交樓。 峰會余6套雙拼別墅，建筑面積為290平米，總價579萬；建筑面積為378平米，總價960-1009萬元。,至今,28,建筑及園林規(guī)劃情況,根據(jù)自然環(huán)境和建設(shè)內(nèi)容的差異，將白鷺湖休閑游覽度假區(qū)分為三大功能區(qū)，分別為：生態(tài)游覽區(qū)、中央都會區(qū)、高尚居住區(qū)。 規(guī)劃特點及評價： 外部景觀資源的利用較好，利用了湖景、山景資源，產(chǎn)品的景觀度好，無遮擋； 建筑類型多樣，包括別墅產(chǎn)品、酒店公寓以及洋房，既適合旅游度假又適合自住。,29,戶型分析,優(yōu)點： 戶型設(shè)計方正 三陽臺設(shè)計，采光通風良好 干濕分區(qū)合理 不足： 二梯十戶,30,雅居樂白鷺湖形象定位及賣點,核心賣點：,NO.1資源優(yōu)勢：4000畝白

19、鷺生態(tài)湖,NO.2規(guī)模優(yōu)勢：16000畝大城規(guī)模,NO.3配套優(yōu)勢：10萬喜來登酒店，400米湖濱商業(yè)街，18洞高爾夫公園等配套,NO.4景觀優(yōu)勢：園林景觀由頂級建園林設(shè)計團隊美國WATG設(shè)計,NO.5產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品類型多樣，別墅、住宅、公寓、酒店，投資、度假、自住兼得,形象定位：珠三角首席原生態(tài)國際社區(qū) 推廣語：（迪斯卡沃）在享受中發(fā)現(xiàn)價值,31,當期銷售政策及主要話術(shù),折扣：（對外正常折扣）一性性9折，按揭* 促銷優(yōu)惠：無 價格：銷售均價8000元/平 算價例子：峰會1-02號別墅 建筑面積：290平米 標準單價：19965.5元/平 折后單價：17969元/平 標準總價：579萬元 折后總價：521.1萬元 按揭銀行：中國工商銀行,32,項目主要營銷理念： 強勢線上推廣：項目密集的報廣投放，以惠州日報為主，配合重要節(jié)點的深