1、1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，合肥分公司營業(yè)部3、2，作為一名專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司的成員，應(yīng)該有必要梳理一下一些基礎(chǔ)而簡單的房地產(chǎn)知識！即使你已經(jīng)熟悉了以下內(nèi)容的70%或80%。3，輪廓，1。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程2。房地產(chǎn)開發(fā)過程及各個階段的需求分析。常見房地產(chǎn)術(shù)語。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程5。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型。分析房地產(chǎn)開發(fā)過程和開發(fā)商的作用，分析房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的需求。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)需求分析1。投資決策和可行性研究，需求：市場研究。形成可行性研究報告1)內(nèi)部：從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和效益方面闡明項目的可行性2)項目啟動需要可行性研究報告3)銀行貸款需要可行性研究報告8。需求：確定總體發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品定位并

2、形成設(shè)計任務(wù)書1)市場研究：區(qū)域市場趨勢、競爭項目、類比項目、消費者群體、政策和地塊2)發(fā)達(dá)地區(qū)的土地收購。學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗3)產(chǎn)品定位：做什么樣的產(chǎn)品(檔次、風(fēng)格、戶型比例、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、配套、園林)；4)總體發(fā)展思路：發(fā)展時機(jī)、開放策略、營銷主題、廣告策略；房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的需求分析。早期規(guī)劃；9.要求：通過設(shè)計將早期計劃或老板的想法形成實施計劃。1)概念性規(guī)劃設(shè)計：確定總體規(guī)劃理念和總體規(guī)劃布局。2)規(guī)劃、景觀、建筑及公寓布局設(shè)計：實施方案。3)施工圖設(shè)計：指導(dǎo)施工的實施方案。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的需求分析。3.規(guī)劃和設(shè)計。10.要求：采購管理、施工管理1)采購：硬采購(建筑材料、建筑配件等)

3、2)施工管理：進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、安全管理3)成本控制：采購和施工過程中的成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的需求分析4。施工階段，11。需求1)制定整體推廣計劃(營銷主題、開業(yè)計劃、廣告策略、廣告策略等)。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的需求分析。營銷推廣，12。需求1)銷售培訓(xùn)(房地產(chǎn)知識、銷售辭令、禮儀、策略)2)銷售管理(人事管理、客戶管理、績效管理、材料管理)3)銷售規(guī)劃(銷售過程中的銷售執(zhí)行策略規(guī)劃：價格、促銷)4)客戶服務(wù)：按揭處理、房屋交付等。首先，你知道世界上哪座建筑是在歷時14年的嚴(yán)重工期延誤和成本超支的情況下完工的，成本從700萬美元增加到1.2億美元，比預(yù)算高出17倍？悉尼歌劇院，14樓。作

4、為專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司的一員，你知道香港哪個辦事處是“不求最好，只求最貴”的嗎？香港上海匯豐銀行有限公司的總部聲稱是停在港口海岸地面上的一艘“宇宙飛船”。15.你知道為什么香港的中國銀行大廈被稱為“高高聳立”嗎？你知道在中國哪棟建筑看起來舒適，卻很難建造嗎？“美麗而難建”的17、18號樓，你知道國家大劇院的建筑理念是什么嗎？“一滴水”曾是周總理未實現(xiàn)的夙愿。它位于人民大會堂的西側(cè)，是世界上獨一無二的宏偉建筑。不幸的是，它是由法國人設(shè)計的。19，20。如果以上內(nèi)容過于復(fù)雜和深奧，讓我們來看看一些簡單和基本的內(nèi)容。21，房地產(chǎn)一級市場，二級市場，三級市場概念，房地產(chǎn)一級市場：又稱土地一級市場，是土地使

5、用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城市國有土地或農(nóng)村集體土地作為國有土地征用，然后再轉(zhuǎn)讓給使用者的市場。轉(zhuǎn)讓的土地可以是未開墾的土地，也可以是已開發(fā)的實現(xiàn)“七通一平”的耕地。房地產(chǎn)一級市場是國家壟斷的市場。房地產(chǎn)二級市場：土地使用者在開發(fā)建設(shè)后出售和出租新建房地產(chǎn)的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域所形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將到達(dá)可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通市場進(jìn)行交易；房地產(chǎn)第三市場：具有消費性質(zhì)。這時，房地產(chǎn)處于橫向流通，即使用者和經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。它反映的是以效用為價值尺度的市場價格，這是調(diào)節(jié)需求條件下的市場行為，

6、如出租和出售私房，這是三級市場行為；期房是指從開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證到他取得產(chǎn)權(quán)證的這段時間，這段時間的商品房稱為期房，消費者在此階段購買商品房時應(yīng)簽訂預(yù)售合同。拍賣行在香港和澳門被稱為“爛尾樓”，這是目前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的房屋銷售方式。買一套更快的房子意味著買家購買仍在建設(shè)中的房地產(chǎn)項目。在成都，人們通常對期房的理解是，房屋建造得不好，還不能容納；準(zhǔn)現(xiàn)房是指主體已基本封頂，小區(qū)內(nèi)建筑及設(shè)施輪廓已開始顯現(xiàn)，戶型、建筑間距等重要因素已清晰可見，項目處于內(nèi)外墻裝修及配套建設(shè)階段的房屋；所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已完成房產(chǎn)證(大產(chǎn)權(quán)證)的商品房，消費者在現(xiàn)階段購買商品房時應(yīng)簽訂銷售合同。成都現(xiàn)有房屋

7、通常是指項目建成后可以入住的房屋；期貨公司，準(zhǔn)現(xiàn)有公司和現(xiàn)有公司，23。容積率：是項目總建筑面積與總土地面積之比。通常用小數(shù)表示。綠化率為：的項目總綠化面積與總用地面積之比。通常用百分比表示。建筑密度：項目總建筑面積與總用地面積之比。通常用百分比表示。樓層高度和凈高：(1)樓層高度是指建筑物的層間高度和該樓層的樓層或地面到上層樓層或地面的高度；(2)凈高是指房間的凈空高度和從地板到天花板下表皮的高度。房地產(chǎn)的常用技術(shù)術(shù)語是1。技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，24。建筑面積、建筑面積、使用面積和利用率為： (1)建筑面積是指建筑長寬的外包尺寸乘以層數(shù)的乘積。它由使用區(qū)、交通區(qū)和建筑區(qū)組成。(2)使用面積是指主輔

8、房間的凈面積(凈面積是從軸線尺寸減去壁厚后的凈尺寸的乘積)。(3)使用率，亦稱房屋購置率，是指建筑面積占可用面積的百分比。交通區(qū)域和結(jié)構(gòu)區(qū)域33，360 (1)交通區(qū)域是指人行道、樓梯間和電梯等交通設(shè)施的凈面積。(2)結(jié)構(gòu)面積是指墻、柱所占的面積。25，26，磚木磚-混凝土框架鋼結(jié)構(gòu)其他：鋼-混凝土，框剪，建筑結(jié)構(gòu)，常用于房地產(chǎn)，27，磚-混凝土結(jié)構(gòu)：房屋的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，而水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板和屋面板。這種結(jié)構(gòu)被稱為磚混結(jié)構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)是指由柱、縱梁、橫梁和樓板組成的骨架作為承重結(jié)構(gòu)，墻體為圍護(hù)結(jié)構(gòu)。剪力墻：剪力墻是指在框架結(jié)構(gòu)中增加的抵抗水平剪力的墻。由于高層

9、建筑要抵抗的水平剪力主要是由地震引起的，剪力墻也稱為抗震墻。鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)是主要的承重構(gòu)件28、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)住宅：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框架-剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成一個靈活自由的使用空間，以滿足不同建筑功能的要求。它也有足夠的剪力墻和相當(dāng)大的剛度?？蚣?剪力墻結(jié)構(gòu)的受力特點是由兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的一種新的受力形式，因此其框架不同于純框架結(jié)構(gòu)。因為在下層，剪力墻的位移很小，按照彎曲曲線拉動框架變形，剪力墻承受的水平力最大，而在上層，剪力墻的位移越來越大，趨于向外，而框架趨于內(nèi)收?？蚣芸估袅Π醇羟星€變形，不僅承受外荷載產(chǎn)生的水平力，還承受附加水平

10、力將剪力拉回。由于框架受到附加水平力產(chǎn)生的負(fù)剪力，即使上部樓層外荷載產(chǎn)生的樓層剪力很小，框架中也會出現(xiàn)相當(dāng)大的剪力；與磚混結(jié)構(gòu)相比，框架結(jié)構(gòu)有哪些優(yōu)點和缺點？優(yōu)點：(1)自重輕：磚混結(jié)構(gòu)自重1500公斤/平方米；如果框架結(jié)構(gòu)采用輕質(zhì)板(加氣混凝土隔墻、輕鋼龍骨隔墻等。)，自重400公斤/平方米，僅為磚混結(jié)構(gòu)的1/3。(2)柔性房間布局：框架結(jié)構(gòu)的承重結(jié)構(gòu)是框架本身，墻板只起到圍護(hù)和分隔的作用，布局靈活。(3)有效面積增加：框架結(jié)構(gòu)的墻體比磚混結(jié)構(gòu)的墻體薄，相對增加了房屋的使用面積。缺點：(1)用鋼量比磚混結(jié)構(gòu)高30%左右，造價比磚混結(jié)構(gòu)高。(2)有些柱子截面尺寸過大，會突出墻外，影響美觀。30

11、，國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證(建設(shè)工程開工證)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、住宅質(zhì)量保證書二冊，以及房地產(chǎn)中常用的專業(yè)術(shù)語“五證兩書”，31。在海灣住宅設(shè)計中，房子的寬度是指房子的一面墻和另一面墻之間的實際距離。因為它是以自然房間的寬度來衡量的，所以它也被稱為海灣。住宅區(qū)的寬度一般不超過3.0m-3.9m，磚混建筑的寬度一般不超過3.3m.它可以縮短樓板的空間跨度，提高住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震能力。在建筑中，深度指的是獨立房屋或住宅建筑從前墻到后墻的實際長度。大的住宅深度可以有效節(jié)約土地，但為了保證良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅深度的設(shè)計有一定的

12、要求，不宜過大。目前，我國大量城市住宅房間的深度一般限制在5米左右，不能隨意擴(kuò)大。房地產(chǎn)的常用專業(yè)術(shù)語是“寬度和深度”，32，錯層復(fù)式住宅花園的天空花園，33，錯層住宅的現(xiàn)實生活圖，34，錯層住宅的效果圖，35，按單體結(jié)構(gòu)分為低層、多層、小高層、高層、板式建筑、塔樓、組合別墅。一致性；管理成本不高；實用價格，高房價。板樓的兩大缺陷是建筑密度小，土地價值不能充分挖掘，房價相對較高；房間模式不應(yīng)該改革。根據(jù)37號塔樓的建筑平面圖，該塔樓的四大優(yōu)點是節(jié)約土地資源和房價低；空間結(jié)構(gòu)靈活，適合轉(zhuǎn)換；結(jié)構(gòu)強度高，抗震性能好；放眼望去。該塔的兩大缺陷是美觀性差和居住密度高；利用率不高，還有灰色空間。38、單

13、戶型別墅的立面，別墅是按單體結(jié)構(gòu)劃分的，39、TOWNSHOuse聯(lián)排別墅也叫鎮(zhèn)屋，每個家庭都有自己的房子，有一兩個停車位和地下室。與單戶別墅不同，它是由幾棟三層以下的單戶別墅平行組成的聯(lián)排別墅或住宅，具有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。建筑面積一般為每戶250平方米左右。獨棟別墅是聯(lián)排別墅和獨棟別墅的中間產(chǎn)品，是由兩棟別墅組成的獨棟別墅。它在美國被稱為“兩個家庭的房子”，字面意思是兩個家庭的別墅。折疊別墅是聯(lián)排別墅折疊風(fēng)格的延伸，是在別墅公寓和聯(lián)排別墅綜合特征的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。它由多層復(fù)式住宅組成，下層為花園，上層為屋頂花園，一般為帶閣樓的四層建筑。與聯(lián)排別墅相比，這種開間獨立的表面形態(tài)更加豐富，

14、在一定程度上克服了聯(lián)排別墅的缺點。第一別墅立面圖，42，建筑規(guī)劃，房地產(chǎn)常用技術(shù)術(shù)語，43，原土地，耕地和土地平整，原土地：通常是指沒有市政基礎(chǔ)的土地；耕地：具有現(xiàn)有市政基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)條件的土地，即三通一平或七通一平；三通一平：將開發(fā)區(qū)外的道路、給排水管道、供電線路引入施工現(xiàn)場，平整施工現(xiàn)場的土地；七個連接和一個平整：包括道路通道、上下水通道、雨水和污水排放通道、電力通道、通訊通道、燃?xì)馔ǖ?、熱力通道和場地平整?4、土地使用年限、土地使用年限：與規(guī)劃國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行；即：居住用地70年；五十年的工業(yè)用地；教育、科技、文化、衛(wèi)生和體育用地50年；

15、商業(yè)、旅游和娛樂用地40年；綜合用地或其他用地五十年；45、土地出讓金、土地出讓金：各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并按規(guī)定向受讓方收取土地出讓總價款(指土地出讓的總成交金額),或土地使用者在土地使用期滿時向土地管理部門補交的土地出讓金，或土地使用者原通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股并按規(guī)定補足土地出讓金。46、規(guī)劃建設(shè)用地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積：指城市規(guī)劃主管部門確定的建設(shè)用地位置和邊界所圍成的土地的水平投影面積(項目用地紅線內(nèi)的土地面積)，不包括已收面積；47、住房建筑面積：指報告期內(nèi)建設(shè)的住房建筑面積，包括報告期內(nèi)新開工面積、報告期內(nèi)上一年度開發(fā)并

16、繼續(xù)建設(shè)的住房面積、報告期內(nèi)停止建設(shè)并恢復(fù)建設(shè)的住房面積。本期完工且本期施工后暫停的房屋面積仍計入建筑面積，多層建筑以每層建筑面積之和填列；新增住房面積：指報告期內(nèi)新增住房建筑面積，不包括前期繼續(xù)建設(shè)的住房面積和前期停建本期復(fù)工的住房面積。該房屋的開工日期應(yīng)基于該房屋正式開始破土造溝(地基處理或永久打樁)的日期；房屋竣工面積：指已按設(shè)計要求竣工，滿足入住和使用條件，通過審查和鑒定(或滿足竣工驗收標(biāo)準(zhǔn))，并可正式交付使用的房屋總建筑面積；房屋建筑面積、新開工面積和竣工面積，48、建筑基礎(chǔ)面積：指該建筑一層的建筑面積；日照距離：指前后排房屋之間的一定距離，以保證后排房屋在規(guī)定時間內(nèi)獲得所需的日照量

17、；49、建筑間距系數(shù)：指遮擋陽光的建筑與遮擋陽光的建筑之間的距離，是遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)；建筑的長高比：阻擋陽光的建筑正面長度是建筑高度的倍數(shù)。當(dāng)單塔住宅樓兩側(cè)無遮擋陽光的其他建筑(包括規(guī)劃建筑)時，與其他住宅樓的系數(shù)不得小于1.0。多塔住宅從東到西排成一排時，遮擋陽光的建筑物與板式住宅之間的距離應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：1 .當(dāng)相鄰塔式居住建筑之間的距離小于單個塔式建筑的長度時，塔式居住建筑的長高比長度應(yīng)根據(jù)每棟塔式居住建筑的長度和距離之和計算，根據(jù)其不同的長高比，建筑之間的距離系數(shù)不應(yīng)小于表中規(guī)定的值；2.當(dāng)相鄰塔樓之間的距離等于或大于單塔樓住宅建筑的長度時，建筑間距系數(shù)不得小于1.2；50，建筑高度：指建筑室外地面至