1、客戶拜訪道具包,丁祖昱 先生 易居（中國(guó)）控股有限公司 執(zhí)行總裁 上海易居房地產(chǎn)研究院 副院長(zhǎng) 2013年4月,2013年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析暨展望,近期各典型城市新推項(xiàng)目銷售情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,3月底至今，各重點(diǎn)城市新開盤項(xiàng)目銷售情況相比之前的火暴場(chǎng)景有明顯降溫，被新政出臺(tái)倒逼出來(lái)的市場(chǎng)需求經(jīng)過3月整月的集中釋放后已陸續(xù)平復(fù)，尤其在地方細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)之后，各地市場(chǎng)普遍回歸平靜。,引子政策末班車效應(yīng)逐漸淡去，新開盤項(xiàng)目銷售回歸平靜,引子各地3月份火暴的二手房交易趨于正常,3月各地被擠爆的交易中心,4月以來(lái)二手房交易逐漸回歸平靜,北京：4月第一周二手房成交量環(huán)比下跌近7成 細(xì)則出臺(tái)后一周(3.

2、31-4.5)北京二手房市場(chǎng)新增買賣房源過戶量環(huán)比前一周下跌5%，新增二手房成交量環(huán)比前一周大幅下跌68%。 上海：二手房掛牌、帶看、成交全線回落，部分中高檔交易雙方自動(dòng)解約 滬版“國(guó)五條”細(xì)則上周六公布后，市場(chǎng)影響開始逐步顯現(xiàn)。滬上部分房產(chǎn)中介公司表示二手房新增掛牌、中介門店帶看量、成交量均有明顯回落，一些已掛牌房源被撤牌，部分中高端交易買賣雙方自動(dòng)解約，互不追究責(zé)任。 廣州：交易中心人滿為患現(xiàn)象消失 細(xì)則公布后，廣州市房地產(chǎn)交易登記中心大廳回歸正常，3月份天天人滿為患趕過戶遞件的現(xiàn)象消失 杭州：井噴式成交不再，成交明顯下滑 杭州二手房成交量在經(jīng)歷了3月前兩周的“井噴式”暴漲后，自細(xì)則公布起

3、的第13周起，成交有明顯下滑，全市第13周成交面積為47.34萬(wàn)方，比前3周的平均55.12，有大幅下降。 無(wú)錫：3月日均成交230套，清明假期3天日均降到18套 清明假日，無(wú)錫二手房市場(chǎng)共成交二手房54套（其中4日成交13套，5日成交18套，6日成交23套），較前期3月下降明顯（3月無(wú)錫二手房共成交7147套，日均230套）,2013年1-3月，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)搶眼，絕大多數(shù)全國(guó)性品牌房企銷售金額和面積出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。萬(wàn)科累計(jì)銷售金額高達(dá)410億元，同比增長(zhǎng)42%；碧桂園銷售金額184億元，同比大增197%，增幅居首。 單就三月份的表現(xiàn)來(lái)看，房企銷售金額同比增幅絕大多數(shù)都低于一季度的增

4、幅，說明在“國(guó)五條”的影響下，房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有所放緩。,2013年1-3月典型房企銷售業(yè)績(jī)情況表（單位：億元，萬(wàn)平方米）,引子3月份房企銷售業(yè)績(jī)延續(xù)增長(zhǎng)，一季度行業(yè)全線飄紅,2013年3月成交土地總價(jià)排行榜,2013年3月成交土地單價(jià)排行榜,3月總價(jià)入榜門檻為13.51億元，較2月份的16.02億明顯下降，同時(shí)，3月榜首地塊為38.6億元，也不及2月份的64億元。 3月單價(jià)排行榜方面，雖然本月有5塊上海地塊入榜，但榜首項(xiàng)目25134元/平的價(jià)格相比上個(gè)月北京東城區(qū)地王32375元/平的水平有較大差距。,數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,引子3月土地市場(chǎng)有所降溫，總價(jià)、單價(jià)榜首項(xiàng)目均不及上月,6,目錄Conte

5、nts,7,一、國(guó)五條各地細(xì)則點(diǎn)評(píng),8,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理,在我們看來(lái)，國(guó)五條細(xì)則應(yīng)當(dāng)算作是本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2010年開始、2011年升級(jí)之后的又一次政策加碼，內(nèi)容上主要包括限購(gòu)升級(jí)（叫停區(qū)域限購(gòu)、建議三四線城市視情況限購(gòu)、建議一二線城市視情況在原有基礎(chǔ)進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整）、限貸（提升二套房貸首付及利率）、財(cái)稅（存量房個(gè)稅差額20%征收）、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅等。,國(guó)五條細(xì)則 時(shí)間：2013年3月1日,調(diào)控 3月1日國(guó)五條出臺(tái)，涉及內(nèi)容覆蓋各項(xiàng)主流政策渠道,9,3月底至今，已有30個(gè)城市先后出臺(tái)了地方國(guó)五條細(xì)則，但就目前來(lái)看，大多數(shù)地方政府出臺(tái)的細(xì)則力度均開始弱化，調(diào)控態(tài)度消極。,第一

6、類：相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn),第二類：相對(duì)完整,第三類：消極對(duì)待,此類城市基本上落實(shí)了國(guó)五條，對(duì)部分政策做了部署，但落實(shí)力度稍欠。 代表城市：北京、上海,北京：限購(gòu)收緊，本市戶籍成年單身人士，限購(gòu)一套，提及個(gè)稅20%。 上海：執(zhí)行第二套住房信貸政策，不得向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款；提及個(gè)稅20%。,此類城市出臺(tái)的地方細(xì)則復(fù)讀國(guó)六條，但對(duì)重點(diǎn)政策無(wú)詳細(xì)部署。 代表城市：深圳、廣州,廣州：廣州新房?jī)r(jià)格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅。提及個(gè)稅20%。 深圳：加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，在必要時(shí)候調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。,此類城市政府較消極，細(xì)則僅一兩句話，有些

7、甚至不是以市政府名義下發(fā)。 代表城市：南京、石家莊,南京：全文僅154字，新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。 石家莊：全文僅200字，新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。,調(diào)控地方層面上國(guó)五條政策力度已被削弱,本次國(guó)五條中關(guān)于限購(gòu)政策加強(qiáng)主要有三個(gè)方面：叫停區(qū)域限購(gòu)、未限購(gòu)的三四線城市可酌情限購(gòu)、已限購(gòu)市場(chǎng)過熱的一二線城市可酌情進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整。 到目前為止，沈陽(yáng)細(xì)則將限購(gòu)范圍從原先的二環(huán)內(nèi)擴(kuò)大到全市，北京細(xì)則中在原有政策基礎(chǔ)上增加單身人士購(gòu)房限制，除此之外，其他城市細(xì)則均未在限購(gòu)加強(qiáng)方面做出表態(tài)。,限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域,貴陽(yáng)：

8、原二環(huán)內(nèi)限購(gòu)，此次細(xì)則未提及全城限購(gòu) 廣州：原增城、從化未限購(gòu)；此次細(xì)則未提及 石家莊、南寧：原主城區(qū)限購(gòu)，此次細(xì)則也未提及,其他城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過快上漲情況，省級(jí)人民政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施,地方細(xì)則中無(wú)三四線城市加入到限購(gòu)的行列中來(lái) 甚至廣東省的省級(jí)政策也未對(duì)其進(jìn)行響應(yīng)。,住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購(gòu)措施,地方細(xì)則相對(duì)較為嚴(yán)格的北京出臺(tái)了本市戶籍成年單身人士限購(gòu)一套的政策，但此政策上海早在去年就已經(jīng)開始執(zhí)行，并非全新的政策，而是在原有政策基礎(chǔ)上的修補(bǔ)。,調(diào)控限購(gòu)升級(jí)在絕大多數(shù)地方細(xì)則中未得到充分響應(yīng),沈陽(yáng)：原二環(huán)內(nèi)限購(gòu)，此次細(xì)則擴(kuò)大到全

9、市行政區(qū),首先，眾多稅費(fèi)抵扣繳稅稅基，所謂的差額并非簡(jiǎn)單的房屋賣出價(jià)和購(gòu)入價(jià)的差值，其實(shí)包括房屋的原裝修費(fèi)、貸款利息、此次交易產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅、原購(gòu)入時(shí)的契稅等,假設(shè)： 購(gòu)入價(jià)款：100萬(wàn) 售出價(jià)格：200萬(wàn) 裝修費(fèi)用：15萬(wàn) 貸款利息：10萬(wàn) 原購(gòu)入時(shí)契稅：1萬(wàn) 交易營(yíng)業(yè)稅：11萬(wàn) 則： 差額稅基=售出價(jià)格-購(gòu)入價(jià)款-裝修費(fèi)用-貸款利息-原購(gòu)入時(shí)契稅-交易營(yíng)業(yè)稅=63萬(wàn)元 本次交易應(yīng)繳個(gè)稅=差額稅基*20%=63萬(wàn)*20%=12.6萬(wàn),其次，滿5年唯一居住用房免交易個(gè)稅的做法依然執(zhí)行，北京細(xì)則中明確指出“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅”，而上海和重慶雖

10、然未在細(xì)則中提及，但預(yù)計(jì)延續(xù)此減免條款應(yīng)沒有疑問,第三，絕大多數(shù)城市不具備對(duì)房屋原值統(tǒng)一估算的能力，從具體操作層面看，北京、上海、深圳等一線城市房屋信息管理系統(tǒng)大致在2004-2005年建立，而絕大多數(shù)二三線城市該體系建設(shè)相對(duì)滯后，這點(diǎn)在京滬渝細(xì)則中已經(jīng)得到驗(yàn)證，三地不約而同地在“按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征”之前加上“能夠通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值”的前提。,調(diào)控存量房交易個(gè)稅調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響力被嚴(yán)重高估,12,在中央國(guó)五條出臺(tái)之初，外界普遍認(rèn)為二套房貸門檻進(jìn)一步提升已然落地，關(guān)于二套房首付提升至7成、利率提升至1.3倍的說法也一度甚囂塵上。但從地方細(xì)則來(lái)看，二套房貸

11、調(diào)控并不會(huì)馬上執(zhí)行，而將視本次調(diào)控后市場(chǎng)的反映決定是否出臺(tái)，到目前為止，僅有北京在公積金貸款首付上做出了相應(yīng)調(diào)整。,部分城市表示將視市場(chǎng)情況來(lái)采取二套房貸政策，目前來(lái)看，二套房貸政策短期內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。, 傳 言 ,調(diào)控二套房貸僅僅作為儲(chǔ)備政策，將視調(diào)控效果而行,13,財(cái)政稅務(wù)部門已經(jīng)會(huì)同有關(guān)部門，與上海、重慶兩市人民政府一起，認(rèn)真總結(jié)他們的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，想在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)一步研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案，適當(dāng)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人曾在兩會(huì)期間提及適當(dāng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，還有報(bào)道稱杭州武漢湘潭已完成房產(chǎn)稅技術(shù)準(zhǔn)備工作，但從各地細(xì)則來(lái)看，并未有新的城市正式實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)，關(guān)于房產(chǎn)稅年初擴(kuò)容的預(yù)判落空。

12、,已經(jīng)試點(diǎn)的上海和重慶在國(guó)五條細(xì)則中對(duì)房產(chǎn)稅都有相關(guān)表述，但未有明確信號(hào)說明兩地房產(chǎn)稅力度將增強(qiáng)。,調(diào)控房產(chǎn)稅仍不是本輪國(guó)五條政策調(diào)控的主角,14,二、當(dāng)前市場(chǎng)分析,15,全國(guó)建設(shè)指標(biāo)連續(xù)兩年下滑，2013年市場(chǎng)新增供應(yīng)將受影響,自2011年本輪調(diào)控全面升級(jí)以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和商品住宅新開工增速連續(xù)兩年呈現(xiàn)下滑，投資增速?gòu)?010年的33.2%降至2012年的16.2%，而2012年住宅新開工增速更是下跌11.2%，由于建設(shè)指標(biāo)的持續(xù)低位，預(yù)計(jì)2013年市場(chǎng)新增供應(yīng)規(guī)模將明顯萎縮。,年度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資及增速走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,年度全國(guó)商品住宅新開工面積及增速走勢(shì),16,全

13、國(guó)2012年全國(guó)市場(chǎng)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，2013年前兩月回升趨勢(shì)依舊,2012年，全國(guó)商品房銷售面積11.13億平方米，同比增長(zhǎng)1.8%，再次創(chuàng)下歷年新高，其中商品住宅銷售面積9.85萬(wàn)平方米，增幅為2.0%，雖然近兩年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于政策調(diào)控環(huán)境下，但全國(guó)市場(chǎng)交易規(guī)模仍處于不斷擴(kuò)張的軌道中。 從2013年前兩個(gè)月來(lái)看，在新一輪調(diào)控出臺(tái)之前，起始自去年的市場(chǎng)回升趨勢(shì)仍然延續(xù)。,年度全國(guó)商品房、商品住宅銷售面積及增速走勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,萬(wàn)平方米,%,2010-2013年一二線城市商品住宅成交走勢(shì)表（單位：萬(wàn)平方米，%）,2012年在行業(yè)政策面逐漸放緩的背景下，全年一二線城市市場(chǎng)交易量

14、全線回升。 2013年的第一季度成交量漲幅明顯，1-2月各城市延續(xù)了去年年底的回暖態(tài)勢(shì)，成交量普遍高于往年同期；3月份國(guó)五條地方細(xì)則出臺(tái)前各城市的末班車效應(yīng)使得三月交易量繼續(xù)上升。兩方面的原因使得2013年第一季度成交量同比普遍處于高位，漲幅明顯。,城市2012年一二線城市交易量全面回升，2013年第一季度延續(xù)增長(zhǎng),2010-2013年三四線城市商品住宅成交走勢(shì)表（單位：萬(wàn)平方米，%）,2012年，由于前期投資過熱有些三四線城市風(fēng)險(xiǎn)開始凸顯，成交量同比增長(zhǎng)僅11%，明顯小于一二線城市。2013年第一季度三四線城市36%的同比增速與一線城市的33%持平，相比二線城市的76%明顯不及，依舊維持了增

15、速放緩的趨勢(shì)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,城市市場(chǎng)擴(kuò)張過快、一二線城市購(gòu)買力回流，導(dǎo)致去年以來(lái)三四線城市增速放緩,18,從周度數(shù)據(jù)上看，3月份在趕政策末班車效應(yīng)推動(dòng)下，各線城市周均成交量普遍創(chuàng)下高點(diǎn)，而進(jìn)入4月份之后，市場(chǎng)迅速回歸平靜，僅有深圳、成都、蘇州等少數(shù)城市4月第一周成交量保持3月的增長(zhǎng)趨勢(shì)，其余所有城市均呈現(xiàn)大幅下滑。,城市末班車效應(yīng)終結(jié)，4月份第一周各線城市成交量全線下滑,典型城市新建商品住宅成交面積周度數(shù)據(jù)表（單位：萬(wàn)平方米）,數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,備注： 1、上表中重慶為商品房數(shù)據(jù)，其余城市為商品住宅數(shù)據(jù) 2、北京清明節(jié)期間暫停備案，故第一周無(wú)成交,2010年至今中房網(wǎng)全國(guó)一手房交易價(jià)

16、格指數(shù)走勢(shì),本輪調(diào)控中，房?jī)r(jià)指數(shù)自2011年下半年起開始回調(diào)，直到2012年二季度后逐漸企穩(wěn)； 進(jìn)入2012年下半年之后，隨著市場(chǎng)環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)明顯企穩(wěn)回升，至2012年10月指數(shù)已與本輪回調(diào)前的峰值持平，至2013年2月份，指數(shù)已連續(xù)10個(gè)月上漲，且已明顯越過前期高點(diǎn)。,數(shù)據(jù)來(lái)源：中房網(wǎng),房?jī)r(jià)2012年5月份以來(lái)房?jī)r(jià)連續(xù)10個(gè)月上漲,項(xiàng)目真正具備稀缺資源屬性的高端豪宅依然受到市場(chǎng)親睞,從新國(guó)五條出臺(tái)后的情況看，高端豪宅項(xiàng)目依舊延續(xù)1、2月份的銷售軌跡，從幾大重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)看，品牌開發(fā)企業(yè)開發(fā)、占據(jù)城市核心地段，真正意義上的頂級(jí)豪宅，仍然受到市場(chǎng)的追捧。,2013年1-3月重

17、點(diǎn)城市高端豪宅銷售情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,備注：上表中套均總價(jià)為2013年1-3月份成交總額/成交套數(shù),一線城市高端豪宅本身具有很強(qiáng)的稀缺資源特性，且購(gòu)買群體一般不受貸款、財(cái)稅等調(diào)控政策的影響，因此總體來(lái)說抗市場(chǎng)周期的能力較強(qiáng)，典型的例子如上海，無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境如何，3000萬(wàn)以上的豪宅年均成交都能保持在200套左右的水平，5000萬(wàn)以上的豪宅都能保持在50套左右的水平。,項(xiàng)目 無(wú)論何種行業(yè)環(huán)境，一線城市高端豪宅市場(chǎng)都能保持突出的穩(wěn)定性,北京豪宅成交走勢(shì)（單位：套數(shù)）,上海豪宅成交走勢(shì)（單位：套數(shù)）,深圳豪宅成交走勢(shì)（單位：套數(shù)）,杭州豪宅成交走勢(shì)（單位：套數(shù)）,23,土地2013年一季度土地市

18、場(chǎng)整體仍保持熱度，高溢價(jià)地塊占比大增,土地購(gòu)置費(fèi)和購(gòu)置面積去年在8月達(dá)最高值，2013年開年以來(lái)土地購(gòu)置面積仍維持高位；2013年前兩月地價(jià)延續(xù)去年年底小幅爬升，其中1月地價(jià)達(dá)到近一年來(lái)的峰值； 流標(biāo)率自去年下半年開始在波動(dòng)中逐步下滑，2013年1-3月的流拍率經(jīng)一部降低，一方面是土地供應(yīng)量回落，另一方面企業(yè)對(duì)后市的預(yù)期仍相對(duì)樂觀；從溢價(jià)率走勢(shì)也可以看到，高溢價(jià)地塊占比明顯提升，自去年以來(lái)首度超10%。,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置情況,全國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地流標(biāo)率走勢(shì)圖,全國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率分布情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,24,三、 企業(yè)表現(xiàn)分析,25,投資一季度萬(wàn)科、保利等龍頭房企拿

19、地仍較積極,2013年以來(lái)，房企在拿地積極性比去年同期更為積極，尤其是萬(wàn)科、保利等實(shí)力型房企。恒大基于土地儲(chǔ)備較為充足的前提，明顯放緩?fù)顿Y力度，而綠城、遠(yuǎn)洋等企業(yè)今年拿地仍較為保守。 從土地儲(chǔ)備角度來(lái)看，恒大1.26億平方米的庫(kù)存排名第一，而萬(wàn)科、中海等企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后庫(kù)存仍僅夠開發(fā)4年左右。,典型企業(yè)2013年1-3月拿地及土地儲(chǔ)備狀況（單位：萬(wàn)平方米，元/平，年）,數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,備注：消化周期（年）=（2013年3月底土地儲(chǔ)備總量 / 2012年4月-2013年3月以來(lái)月均銷售面積） / 12,26,效率綠城運(yùn)營(yíng)效率明顯提升，融創(chuàng)綜合表現(xiàn)最強(qiáng),2012年，大多數(shù)典型企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率提

20、升。融創(chuàng)、中海等企業(yè)單城市和單項(xiàng)目產(chǎn)能較高。此外，綠城的運(yùn)營(yíng)效率明顯上升，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力均同比上升，而單位毛利的成本投入同比下降，顯示綠城的成本投入效率提升。 從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力和成本投入效率來(lái)看，融創(chuàng)和恒大運(yùn)營(yíng)效率較高。其中，融創(chuàng)表現(xiàn)最為出色，五個(gè)效率指標(biāo)的綜合表現(xiàn)最強(qiáng)。,國(guó)內(nèi)12家典型企業(yè)2012年運(yùn)營(yíng)效率情況 （單位：億元）,注：?jiǎn)纬鞘挟a(chǎn)能=銷售額/在售城市數(shù)；單項(xiàng)目產(chǎn)能=銷售額/在售項(xiàng)目數(shù)；凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力=銷售額/凈資產(chǎn)；成本投入效率=毛利/三費(fèi)費(fèi)用,數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,27,利潤(rùn)盈利能力繼續(xù)下降，未來(lái)回調(diào)壓力或?qū)⒕徑?國(guó)內(nèi)12家典型企業(yè)2012年利潤(rùn)情況 （

21、單位：億元）,2012年房企年報(bào)顯示，房企利潤(rùn)率仍然呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。利潤(rùn)率的下降主要受毛利率下降的帶動(dòng)，一方面，企業(yè)促銷降價(jià)銷售，壓低了毛利；另一方面，結(jié)算項(xiàng)目的成本較高。多數(shù)企業(yè)的盈利能力下降，僅華潤(rùn)、富力等少數(shù)企業(yè)仍然保持增長(zhǎng)。 隨著時(shí)間的推移，結(jié)算項(xiàng)目將逐漸轉(zhuǎn)向拿地樓板價(jià)較低的低成本項(xiàng)目，企業(yè)的利潤(rùn)率下降壓力將出現(xiàn)緩解跡象。,數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,28,成本成本控制能力出色，中海、保利成本投入產(chǎn)出效率較高,國(guó)內(nèi)12家典型企業(yè)2012年成本情況（單位：億元）,典型企業(yè)成本控制能力出色。中海、萬(wàn)科、龍湖等企業(yè)成本控制能力極佳，其中，中海2012年三費(fèi)比率僅3.60%，同比下降了1.53個(gè)百分點(diǎn)。

22、 同時(shí)，銷售成本投入產(chǎn)出方面，中海、保利、萬(wàn)科等企業(yè)的數(shù)據(jù)較出色，顯示這些企業(yè)的每單位銷售額的成本較低，銷售成本的投入產(chǎn)出效率較高。,注：銷售成本投入產(chǎn)出=銷售額/銷售費(fèi)用,數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,29,負(fù)債凈負(fù)債率明顯下降，負(fù)債結(jié)構(gòu)逐漸改善,國(guó)內(nèi)12家典型企業(yè)2012年負(fù)債情況 （單位：億元）,2012年，隨著融資環(huán)境的改善，現(xiàn)金壓力得到緩解；同時(shí)，投資拿地保持理性，絕大多數(shù)典型企業(yè)凈負(fù)債率明顯下降。其中，綠城中國(guó)凈負(fù)債率從2011年的148.7%下降至2012年的49%。 典型企業(yè)減少短期高利息貸款，傾向還款期限較長(zhǎng)的長(zhǎng)期貸款，短期內(nèi)債還款壓力較小，并通過降價(jià)促銷加速資金回籠，企業(yè)資金結(jié)構(gòu)正在

23、逐漸改善。,注：恒大，世茂年報(bào)中長(zhǎng)期有息債數(shù)據(jù)為未審核數(shù)據(jù) 收入債務(wù)比=銷售額/有息負(fù)債,數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC,30,四、 行業(yè)未來(lái)走勢(shì)預(yù)判,31,31,本次調(diào)控意在保護(hù)市場(chǎng)的平衡發(fā)展 涉及政策手段并無(wú)新意,地方層面對(duì)國(guó)五條的落實(shí)較為敷衍 調(diào)控力度已被削弱,城鎮(zhèn)化利好逐漸顯現(xiàn) 未來(lái)市場(chǎng)仍存發(fā)展空間,展望本輪國(guó)五條調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響周期將在3-6個(gè)月,各地國(guó)五條細(xì)則已于3月底相繼出臺(tái)，除了北上廣深等少數(shù)城市相對(duì)完整地“復(fù)述”了國(guó)五條之外，大部分城市的地方細(xì)則都明顯較中央要求寬松，調(diào)控在地方層面上已被明顯削弱。 即便諸如限購(gòu)加強(qiáng)、限貸升級(jí)、個(gè)稅差額20%征收等條款在未來(lái)被地方陸續(xù)執(zhí)行，但這些政策無(wú)一不

24、是過去十年調(diào)控中已經(jīng)使用過的手段，且早已被證明對(duì)市場(chǎng)效果有限。 新城鎮(zhèn)化利好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用在未來(lái)將逐漸顯現(xiàn)。,四季度調(diào)控影響將淡化 將迎來(lái)新一輪成交窗口,二季度,三季度,四季度,房?jī)r(jià) 走勢(shì),成交量 走勢(shì),一季度,小幅上漲,企穩(wěn),量縮,企穩(wěn),2013年中國(guó)樓市走勢(shì)預(yù)測(cè)示意圖,上漲,量升,由于房企去年以價(jià)換量，房?jī)r(jià)已缺乏下降空間，今年來(lái)部分項(xiàng)目開始漲價(jià)，而在政策并未明顯收緊情況下，二季度房?jī)r(jià)上漲慣性將持續(xù)，與此同時(shí)市場(chǎng)仍處于觀望情緒，成交量將逐步萎縮 隨著成交轉(zhuǎn)入低迷，三季度預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將轉(zhuǎn)向平穩(wěn)，并促使成交量企穩(wěn)，此時(shí)市場(chǎng)供求雙方將逐漸形成新的平衡，四季度當(dāng)政策調(diào)控影響力逐漸淡化后，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將再度量