1、xx房地產(chǎn)項目可行性研究報告公司名稱：*房地產(chǎn)公司人員配置：* *完成日期：目錄研究者聲明4第一部分：項目概述51.1項目背景51.2項目概述51.2.1項目名稱51.2.2項目建設(shè)單位概述51.2.3項目地塊的位置及其周邊現(xiàn)狀51.2.4項目規(guī)劃控制點71.2.5項目開發(fā)概況71.3可行性研究報告編制依據(jù)71.4可行性研究的結(jié)論和建議8第二部分：市場調(diào)查82.1宏觀環(huán)境分析82.2全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析82.3本市房地產(chǎn)市場分析82.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀82.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢92.4板塊9的市場分析2.4.1區(qū)域住房市場的增長92.4.2在區(qū)域10中供應(yīng)的產(chǎn)品的特性2.4.3區(qū)

2、域市場目標(biāo)客戶層研究102.5項目起草方案102.5.1可比項目的市場調(diào)查102.5.2項目的swot分析112.5.3項目定位方案11第三部分：項目開發(fā)方案113.1項目地塊11的性質(zhì)和價值分析3.2規(guī)劃和設(shè)計分析123.3產(chǎn)品設(shè)計建議133.4項目實施進(jìn)度153.5營銷計劃163.6機構(gòu)設(shè)置163.7合作的方式和條件17第四部分：投資估算及融資方案174.1投資估算174.1.1投資估算說明174.1.2分項成本估算174.1.3總成本估算204.1.4單位成本204.1.5銷售收入估計204.1.6稅務(wù)分析204.1.7項目資金預(yù)測214.1.8現(xiàn)金流量表4.1.9自有資金的核算214.

3、2融資方案224.2.1項目融資主體224.2.2項目資金來源4.2.3融資方案分析224.2.4投資和使用計劃224.2.5貸款償還計劃22第五部分：財務(wù)評估235.1財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)選擇235.2財務(wù)評價(方案1)235.2.1財務(wù)盈利能力分析235.2.2靜態(tài)利潤分析245.2.3動態(tài)利潤分析245.2.4償付能力分析245.2.5綜合指數(shù)表245.3財務(wù)評估(方案2)255.4財務(wù)評估結(jié)論25第六部分：不確定性分析256.1盈虧平衡分析256.2敏感性分析266.2.1變更系數(shù)-成本變更266.2.2變更因素2價格變更266.2.3變化系數(shù)-體積比變化266.3風(fēng)險分析276.

4、3.1風(fēng)險因素的識別和評估276.3.2風(fēng)險防范對策27第七部分：綜合評價277.1社會評價(定性)277.2環(huán)境評估(影響和對策)277.3公司資源匹配分析27第八部分：研究結(jié)論和建議278.1結(jié)論278.2建議27第九部分：附錄289.1附件：289.2附表：289.3附圖：29調(diào)查人員的陳述我們鄭重聲明：1.本調(diào)查報告中陳述的事實真實準(zhǔn)確。2.我們按照xxxx公司統(tǒng)一的房地產(chǎn)可行性研究報告模式進(jìn)行分析。3.形成意見和結(jié)論。4.寫這份可行性研究報告。5.我們在本報告中已經(jīng)(或尚未)對擬建項目進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查(在本聲明中應(yīng)明確說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查)。6.(其他需要申報的事項

5、)調(diào)查參與者簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：達(dá)成共識后，附呈存檔。第一部分：項目概述1.1項目背景這一部分應(yīng)主要說明可行性研究的工作基礎(chǔ)，如項目的啟動過程、提出的理由、前期工作的開展過程、投資者的意向、投資的必要性等。因此，有必要系統(tǒng)地描述該項目的背景和發(fā)展。說明項目背景、投資原因、可行性研究前所做的工作及其成果、重大問題的決策和決策過程等。在描述項目開發(fā)概況的同時，應(yīng)明確項目可行性研究的重點和問題。1.1.1項目區(qū)的開發(fā)城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及其對項目開發(fā)的影響；區(qū)域在城市歷史、經(jīng)濟、文化和戰(zhàn)略發(fā)展中的地位，以及區(qū)域政策、經(jīng)濟和工業(yè)環(huán)境。1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起原因項目起源、特殊的政治或文化背景

6、(1)項目啟動對公司未來幾年(一般為3-5年)發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃的意義，及其在公司發(fā)展中的地位(是否為核心項目)；(2)公司進(jìn)入重點區(qū)域市場，項目布局合理，將提高市場覆蓋率，提升品牌形象，降低經(jīng)營風(fēng)險，擴大社會影響力；從公司未來利潤需求和可持續(xù)管理的角度描述項目建立的意義；1.2項目概述1.2.1項目名稱1.2.2項目建設(shè)單位概況1.2.3項目地塊的位置及其周圍狀況地塊位置城市地理位置、行政區(qū)和非行政區(qū)(經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商業(yè)金融區(qū)等)地塊所在的位置。附圖：項目所在城市的區(qū)域地圖，標(biāo)明地塊區(qū)域的位置，與地標(biāo)性市政設(shè)施和建筑(如市中心商業(yè)區(qū)、機場等)的相對位置和距離。)，以及地塊的定性描述(與主要中心區(qū)域

7、的辦公室/企業(yè)/政府的關(guān)系)。包裹現(xiàn)狀1)周圍區(qū)域；2)地勢平坦，自然標(biāo)高與周圍地形相比；3)地面現(xiàn)狀，包括地塊內(nèi)是否有對開發(fā)有較大影響的溝渠、深溝(小峽谷)、池塘和高壓線，并計算由此造成的實際土地面積損失；4)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有居民，包括居民和住戶的具體數(shù)量、工廠的數(shù)量和規(guī)模、產(chǎn)品的性質(zhì)、啟動狀態(tài)等。并說明對拆遷和項目開發(fā)進(jìn)度的影響；5)地下條件，包括管道、地下電纜、涵洞、地上建筑物和地下建(構(gòu))筑物的原樁基等。并注意地面和地下是否有受保護的歷史遺跡和歷史遺跡以及可利用的建筑物；6)土地的完整性，是否有市政征地、市政綠化帶、市政道路、歷史遺跡、河流湖泊等因素分割土地；7)地質(zhì)條件，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力

8、、地下水位和抗震要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)明四個區(qū)域及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形圖，主要反映地面建筑物、河流、溝壑、高壓線等。地下狀況圖，包括地下管線、涵洞、電纜等。項目周圍的社區(qū)配套設(shè)施1)周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套設(shè)施l交通狀況(a)巴士系統(tǒng)，包括主線及駕駛路段；(二)包裹運輸方式是否主要由開發(fā)商自行解決；(三)現(xiàn)有的捷運系統(tǒng)，以及在短期內(nèi)或計劃中的地鐵、輕鐵及其他項目是否會對交通情況造成重大影響。圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速交通系統(tǒng)；l教育：大學(xué)、中學(xué)和教育質(zhì)量。l醫(yī)院級別和醫(yī)療級別大型購物中心、大企業(yè)和蔬菜市場文化、體育和娛樂設(shè)施l公園l銀行l(wèi)郵局l其他附圖：生活

9、設(shè)施分布圖，具體位置和距離。2)距地塊3000米范圍內(nèi)輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)的支持狀況(4)項目的周圍環(huán)境(根據(jù)案例特征的描述，你不能寫任何不可用的東西)1)公共安全形勢2)空調(diào)3)噪音情況4)污染情況(化工廠、河流、湖泊等的污染。)5)危險源(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或儲存基地等。)6)周圍景觀7)風(fēng)水情況8)周圍環(huán)境最近或計劃中的重大變化，如道路拓寬、工廠搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9)其他大型市政設(shè)施(應(yīng)說明距地塊的距離、成本和進(jìn)入的可能性)1)道路狀況和規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有道路寬度、規(guī)劃道路寬度、規(guī)劃實施時間以及與地塊的關(guān)系(影響)。2)供水狀況：現(xiàn)有管道、管徑及未

10、來規(guī)劃實施時間。3)污水和雨水7)供熱和生活熱水：現(xiàn)有管道、管徑、上水源位置、距地塊距離和接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，以及未來計劃的擴建和增加。1.2.4項目規(guī)劃的控制點計劃控制的要點(1)總用地面積、收集用地面積、凈用地面積、綠化面積和道路面積居住建筑面積、公共建筑面積、公共建筑內(nèi)容，區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公共建筑面積綜合容積率和住宅容積率建筑密度高度控制綠化率其他1.2.5項目開發(fā)概況(1)調(diào)查研究項目和成果已經(jīng)開展(2)項目地塊的初步調(diào)查和初步調(diào)查(3)項目建議書的編制、提出和審批流程研究工作進(jìn)展1.3可行性研究報告編制依據(jù)作為可行性研究基礎(chǔ)的法律、文件和資

11、料應(yīng)列出名稱、來源和發(fā)布日期。必要部分的全文作為可行性研究報告的附件附后。這些規(guī)章、文件和材料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目建設(shè)要求出具的強制性文件；項目組織者或可行性研究單位的請示報告批準(zhǔn)文件。可行性研究開始前已形成的工作成果和文件。國家和規(guī)劃區(qū)的政策、法令和規(guī)定。根據(jù)項目需要調(diào)查和收集基礎(chǔ)設(shè)計資料。(1) 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(2) a市城市拆遷管理條例(3) 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定(4) 住宅設(shè)計規(guī)范(5) 住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(6) 建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)(7) 城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范(8) 高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范1.4可行性研究的結(jié)論和建議1.4.1市場

12、研究1.4.2發(fā)展計劃1.4.3投資估算和融資方案1.4.4財務(wù)評估1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評價1.4.7研究結(jié)論和建議1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表第二部分：市場研究2.1宏觀環(huán)境分析當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商計劃在一個國家的某個地區(qū)投資房地產(chǎn)時，首先要考慮該國的宏觀因素，如政治、經(jīng)濟、文化、地理、風(fēng)俗等。2.2全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場供求2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢2.3本市房地產(chǎn)市場分析總體而言，項目國內(nèi)區(qū)域發(fā)展不平衡，差異總是不同程度地存在。僅研究宏觀因素是不夠的，還需要分析項目區(qū)域的因素。這是因為：一是宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響不同，對一些地區(qū)影響較大，對另一些地區(qū)

13、影響較??；其次，受宏觀經(jīng)濟影響，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展存在“時滯”現(xiàn)象。宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀往往需要很長時間才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響。一些領(lǐng)域反應(yīng)迅速，而其他領(lǐng)域明顯落后，因此必須考慮投資。第三，國家特定的區(qū)域經(jīng)濟使一些區(qū)域經(jīng)濟或多或少地受到宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成了與宏觀經(jīng)濟趨勢相反的趨勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀整體競爭格局、供求現(xiàn)狀1.近三至五年商品房市場發(fā)展?fàn)顩r：建筑面積、竣工面積、銷售面積和銷售量。2.數(shù)量描述市場狀況：本年主要市場指標(biāo)：土地租賃量、建設(shè)量、完工量、銷售量、銷售額、供求比例、個人購買比例、平均銷售價格、個人信用額度與銷售額的比例。3.各類產(chǎn)品的市場特征：價格差異、各檔次的

14、市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、銷售區(qū)域等。4.不同行政區(qū)域市場比較：(1)數(shù)量說明：土地租賃金額、建設(shè)金額、竣工金額、銷售量、各類房地產(chǎn)銷售比例、平均價格等。(2)不同區(qū)域商品房的分布特征：供應(yīng)量、銷售量的變化及發(fā)展趨勢。5.描述當(dāng)?shù)爻鞘械闹卸唐谝?guī)劃發(fā)展方向城市發(fā)展規(guī)劃7.熱點區(qū)域的描述和特征，以及熱點產(chǎn)品的描述和特征8.顧客的購買偏好和購買考慮因素9.主要建筑描述備注：需要完成城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場調(diào)研報告(報告格式和內(nèi)容另附)2.3.2本市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢需求預(yù)測需求預(yù)測是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為基礎(chǔ)，運用科學(xué)的方法分析和預(yù)測某一物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢，從而推斷該類物業(yè)

15、未來的市場需求。供應(yīng)預(yù)測供給預(yù)測是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息和數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，運用科學(xué)的方法分析市場供給規(guī)律和某些物業(yè)的變化趨勢，從而預(yù)測未來市場中此類物業(yè)的供給情況(預(yù)測方法：一般可分為時間序列分析和因果關(guān)系分析。時間序列分析可以分為：移動平均法、指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析可分為線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。)2.4板塊市場分析2.4.1區(qū)域住房市場的增長區(qū)域住宅市場簡介形成時間不同等級住宅區(qū)的分布購買人群的變化區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)的增長狀況(近3-5年)施工數(shù)量/完工數(shù)量銷售量/供求比率平均售價城市區(qū)域市場的排名現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品的特性(1)各等級的產(chǎn)品供應(yīng)狀況(2)不同檔次產(chǎn)品的收藏特點特別是研究與這種情況相似等級的特性平均售價發(fā)展規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均建筑面積比區(qū)域內(nèi)物業(yè)分布特征該地區(qū)表現(xiàn)最好的案例附圖：項目周圍建筑的案例分布圖，其中一些具有代表性的未來主要競爭建筑將配備現(xiàn)場圖片。未來2-3年該區(qū)域的土地可利用性、產(chǎn)品供應(yīng)和產(chǎn)品類型分析：本案例