1、土地估價(jià)方法的剩馀佘法1 .剩馀佗法的定義、特征及適用范圍2 .評(píng)估剩馀佗法的程序和方法第七章土地估價(jià)方法的殘佗法一、剩馀佗法概要1 .剩馀佗法的定義和原理也稱為假說(shuō)開發(fā)法、逆算法、殘佗法和佗值法等。 是在估算完成開發(fā)后房地產(chǎn)的正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，減去建筑物的建設(shè)費(fèi)用和建筑物的建設(shè)、買賣相關(guān)費(fèi)用的基礎(chǔ)上，用價(jià)格的優(yōu)惠額確定評(píng)價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格的方法。剩馀佘法更深的理論依據(jù)與土地使用費(fèi)原理完全相似，但土地使用費(fèi)是每年房屋租金剩馀佘法，剩馀佘法是一次價(jià)格剩馀佘法，但修正計(jì)算原理是一致的。殘佗法還可以在求出殘佗的凈收益后，通過(guò)進(jìn)行資本返還，求出住宅用地價(jià)格。除了適用于土地估價(jià)外，其馀佘法還大量應(yīng)用于

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的估價(jià)和投資決策，具體可應(yīng)用于3個(gè)方面(一)確定投資者可在擬開發(fā)地點(diǎn)支付的限制價(jià)格；(2)確定具體發(fā)展項(xiàng)目工程的預(yù)期效益；(3)確定發(fā)展項(xiàng)目工程中的最高控制費(fèi)用；2 .其馀佗法的訂正公式基本公式： v=a-(bc)v-購(gòu)買開發(fā)場(chǎng)所的價(jià)格a-總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值b-開發(fā)成本c-開發(fā)者的合理利益實(shí)際評(píng)價(jià)中常用的具體修正公式：土地價(jià)格=房屋預(yù)期銷售價(jià)格-建筑總成本-利潤(rùn)-稅金-利息訂正預(yù)算中還必須考慮各費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值3、剩馀佗法的特點(diǎn)和適用范圍(1)剩馀佗法評(píng)估的可靠性依據(jù)三個(gè)正確確定：正確確定土地的最優(yōu)利用方式，正確確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，正確確定土地開發(fā)費(fèi)

3、用和正常利潤(rùn)等。(2)剩馀佘法評(píng)價(jià)的三個(gè)假設(shè)和限制條件：重要變量穩(wěn)定，價(jià)格穩(wěn)定，投入均勻(3)剩馀的佗法的適用范圍a .開發(fā)的土地估計(jì)b .拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估計(jì)c .將土地或不動(dòng)產(chǎn)整理成僅可直接利用的土地或不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值d .現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的個(gè)別評(píng)估二、剩馀佗法評(píng)價(jià)的程序和方法1 .剩馀佗法評(píng)價(jià)的基本方案計(jì)程儀(1)調(diào)查推定的地塊的基本情況(2)確定土地的最佳開發(fā)利用方式；(三)估計(jì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總額；(四)估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅、租金費(fèi)和開發(fā)人員應(yīng)受益等(5)估計(jì)土地價(jià)格。2 .各方案的內(nèi)容和方法(一)查看推定區(qū)劃的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況；(2

4、)確定最佳的開發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地展望率、建筑高度、建筑裝飾等級(jí)等，最重要的是選擇最佳的土地用途。 頁(yè)面(三)確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總額；習(xí)慣銷售的房地產(chǎn)采取市場(chǎng)比較法，習(xí)慣租賃的房地產(chǎn)采取市場(chǎng)比較法和收益返還法兩種方式。(四)估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開發(fā)人員利益；a .估算開發(fā)建筑成本的費(fèi)用可以用比較法和建筑施工概預(yù)算法估算。b .估計(jì)專業(yè)費(fèi)用，按建筑費(fèi)用的一定比例估計(jì)。c .估計(jì)不可預(yù)見的費(fèi)用。 一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%-5%。d .確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息(這是個(gè)難點(diǎn))。 預(yù)付資本包括土地使用費(fèi)、開發(fā)建筑費(fèi)、專項(xiàng)費(fèi)和不可預(yù)見的費(fèi)用，這些個(gè)費(fèi)

5、用投入時(shí)間不同，核算時(shí)根據(jù)各自的投入額、開發(fā)過(guò)程中消耗的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)的貸款利率進(jìn)行核算。e .估算稅金，一般按建設(shè)后不動(dòng)產(chǎn)總額的一定比例進(jìn)行訂正f .估計(jì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租金費(fèi)用，按房地產(chǎn)總額或租金的一定比例進(jìn)行訂正g.估計(jì)開發(fā)人員的合理利潤(rùn)，按房地產(chǎn)總額或預(yù)付總資本的一定比例進(jìn)行訂正，有時(shí)按年利潤(rùn)率進(jìn)行訂正。(5)評(píng)價(jià)額的訂正和決定將以上求得的數(shù)據(jù)直接代入原來(lái)的公式，算出開發(fā)者現(xiàn)在取得的開發(fā)預(yù)定地可支付的最大費(fèi)用。 地價(jià)=房地產(chǎn)總額-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見的費(fèi)用-利息-租賃費(fèi)用-稅-開發(fā)人員的合理利潤(rùn)(有兩種修正方法。 第一項(xiàng)為地價(jià)利息，第二項(xiàng)為地價(jià)利息從修正后的剩馀價(jià)值中扣除土地

6、使用權(quán)取得相關(guān)的法律、評(píng)估價(jià)值以及注冊(cè)發(fā)行費(fèi)用等，得到推定的土地地價(jià)。 最后確定了鑒定師。三、剩馀佗法評(píng)價(jià)的應(yīng)用1 .利用剩馀佘法做評(píng)估土地價(jià)格評(píng)估過(guò)程：(1)選擇評(píng)價(jià)方法(2)確定最佳的開發(fā)利用方式(三)確定市場(chǎng)調(diào)查、建設(shè)期間、研發(fā)價(jià)值和投入成本等；(四)求地價(jià)推定方法1 :直接計(jì)算地價(jià)利息a .推定房地產(chǎn)總額，采用收益還原法b .訂正建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)c .修訂總利息，留心一年以上采用復(fù)利修訂d .核算開發(fā)人員的利益e .確定房地產(chǎn)租稅，使用收益還原法訂正房地產(chǎn)總額時(shí)考慮的f .代入公式訂正地價(jià)g .扣除有關(guān)法律、評(píng)估價(jià)值及注冊(cè)發(fā)行費(fèi)用，得到開發(fā)者可以支付的投標(biāo)地價(jià)。修訂方法2 :利息中不修訂土地使用費(fèi)的利息利息訂正計(jì)算不同，開發(fā)完成時(shí)的地價(jià)計(jì)算后，還需要打折。2 .利用剩馀佗法修訂開發(fā)人員的預(yù)期利益基本的思維方法和公式可以評(píng)價(jià)土地價(jià)格，稍微轉(zhuǎn)換公式。3 .利用剩馀佗法確定建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)將建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高成本特羅爾標(biāo)準(zhǔn)假定為x元，代入基本公式進(jìn)行訂正，得到最高成本特羅爾額，最后計(jì)算出每單位面積的建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)成本特羅爾標(biāo)準(zhǔn)。4 .