1、. 房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)稅種稅收政策培訓(xùn)資料一、二手房交易相關(guān)稅種稅收政策（一）營業(yè)稅1、非住宅根據(jù)財(cái)稅200316號(hào)文的規(guī)定，“單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額”。因此，對于個(gè)人轉(zhuǎn)讓其非住宅類房屋，營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人售房價(jià)格減去原房屋購買價(jià)格。政策執(zhí)行時(shí)間為2003年1月1日。2、住宅根據(jù)國稅發(fā)200589號(hào)文和寧地稅發(fā)2005102文的規(guī)定，將住宅類房屋轉(zhuǎn)讓的相關(guān)營業(yè)稅政策明確如下：1、2005年6月1日起，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。（國稅發(fā)200589）2、2005年6月1日

2、起，個(gè)人將購買超過2年（含2年）的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。（國稅發(fā)200589）3、2005年6月1日起，對個(gè)人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。（寧地稅發(fā)2005102）4、對個(gè)人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請按其售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅時(shí)，需提供購買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。（國稅發(fā)200589）5、2005年6

3、月1日后，個(gè)人將購買超過2年（含2年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合條件的，一律按非批；普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。（國稅發(fā)200589）6、2005年6月1日前轉(zhuǎn)讓的住宅房屋按財(cái)稅字1999210號(hào)文的規(guī)定掌握執(zhí)行，即對個(gè)人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時(shí)營業(yè)稅按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后差額計(jì)征。7、個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營業(yè)稅。（財(cái)稅字1999210）3、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 1、關(guān)于住宅和非住宅的判斷：我們可以從房產(chǎn)證和土地證上對房屋的性質(zhì)進(jìn)行判斷。房產(chǎn)證上一般將房屋分為住宅和非住宅。土地證上一般將用地性質(zhì)

4、分為商業(yè)用地和住宅用地。 2、南京市普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上(含1.0)；2、單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米)，房屋面積以產(chǎn)權(quán)證記載的面積為準(zhǔn)；3、實(shí)際成交價(jià)格在同區(qū)域住房平均交易價(jià)格1.44倍以下(含1.44倍)。（寧地稅發(fā)2005102） 3、個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間。（寧地稅發(fā)2005102）根據(jù)國稅發(fā)200589號(hào)文第三條地四款的規(guī)定：“個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間。南京市的文件只實(shí)際采用的其中的一條標(biāo)準(zhǔn)，即以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間。

5、 類型 時(shí)間 2年 2年非住宅差額征收營業(yè)稅住宅普通住宅全額征收營業(yè)稅免征營業(yè)稅非普通住宅全額征收營業(yè)稅差額征收營業(yè)稅（二）個(gè)人所得稅1、非住宅 個(gè)人出售非住宅類房屋，應(yīng)根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目”征收個(gè)人所得稅。2、住宅 （1）根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。（財(cái)稅字1999278） （2）為鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，對出售自有住房并擬在先住房出售后1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。（財(cái)稅字1999278） （3）個(gè)人現(xiàn)有住房房產(chǎn)登記的產(chǎn)權(quán)人為1人，在出售

6、后1年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人配偶名義或產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方名義按市場價(jià)格重新購房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)交納的個(gè)人所得稅按財(cái)稅字1999278第三條規(guī)定，全部或部門予以免稅；以其他人名義按市場價(jià)重新購房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，不予免稅。（財(cái)稅字2003123）（3）對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。（財(cái)稅字1999278）（三）土地增值稅 對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。（財(cái)稅字1999210）二、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種稅收政策（一）營業(yè)稅1、征稅范圍 銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，

7、銷售其他土地附著物。（營業(yè)稅稅目注釋） 建筑物、構(gòu)筑物，是指通過建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品，包括房屋，道路、水庫、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺(tái)、各種設(shè)備的砌筑結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程。 其他附著物，是指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)，如樹木、莊稼、花草等。 例如：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)國稅函1997087號(hào)文的規(guī)定，“對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的銷售不動(dòng)產(chǎn)其他土地附著物稅目征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房

8、地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目） 1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收營業(yè)稅。（財(cái)稅200316） 2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)“稅目鎮(zhèn)守營業(yè)稅。（財(cái)稅200316） 企業(yè)破產(chǎn)或企業(yè)改制過程中發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的問題。這里我們關(guān)鍵是要分清楚是企業(yè)單項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，還是企業(yè)整體資產(chǎn)（包括資產(chǎn)和負(fù)債）或企業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。銷售全裝修房問題 對于銷售全裝修房，應(yīng)以獲得的全部收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。 對于納稅人在全裝修房銷售過程中，房地產(chǎn)公司和納稅人同時(shí)簽定一份房屋銷售合同和房屋裝修合同如何

9、征稅的問題：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)國稅函199853號(hào)文的規(guī)定，“納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽定兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個(gè)組成部分，與買賣契約共同認(rèn)定為認(rèn)購房產(chǎn)的全部合同。對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 但是如果房屋的裝修行為是發(fā)生在房屋產(chǎn)權(quán)過戶之后的，我們可以分別認(rèn)定這兩中行為，在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“建筑業(yè)”征收營業(yè)稅。 全裝修房屋銷售中涉及的動(dòng)產(chǎn)銷售問題，如電視、冰箱、家具等，

10、對于動(dòng)產(chǎn)的銷售應(yīng)征收增值稅，不征收營業(yè)稅。因?yàn)榛旌箱N售行為的定義為“一項(xiàng)銷售行為如果既涉及到應(yīng)稅勞務(wù)又涉及到貨物為混合銷售行為”（營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則）?！颁N售不動(dòng)產(chǎn)”不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，其中發(fā)生的動(dòng)產(chǎn)銷售行為應(yīng)分別征稅。2、征稅范圍的特殊規(guī)定無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)行為單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)（營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則）。這主要是考慮到目前不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)大部分歸國家所有，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)又是價(jià)值較大的財(cái)產(chǎn)，為防止國有資產(chǎn)流失，以及納稅人以贈(zèng)送名義避稅，所以對單位贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。對個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。（國稅發(fā)1995156）轉(zhuǎn)讓房屋有限

11、產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的行為。轉(zhuǎn)讓房屋的有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，是在國家住房制度改革過程中產(chǎn)生的一種住房銷售方式。一般由單位以明顯低于市場價(jià)的價(jià)格銷售給本單位職工，職工購買后自己可以永久居住并可遺傳給子女。但不得自己對外轉(zhuǎn)讓，如欲轉(zhuǎn)讓，原單位有優(yōu)先購買權(quán)或需向原單位補(bǔ)交部分房屋增值收入。由于房屋產(chǎn)權(quán)并未完全歸購買者所有，所以稱之為購買有限產(chǎn)權(quán)或永久居住權(quán)。對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。（國稅函200583號(hào)）轉(zhuǎn)讓以不動(dòng)產(chǎn)投資入股取得的股權(quán)。在2003年1月1日前根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”

12、營業(yè)稅。從2003年1月1日起，根據(jù)財(cái)稅2002191號(hào)文的規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。3、銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)額的確定 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。（財(cái)稅200316） 說明：該文件規(guī)定的差額征稅，目的是為了解決在房屋二級市場上存在的營業(yè)稅重復(fù)征稅的問題。該項(xiàng)政策并不涉及在房產(chǎn)開發(fā)和交易的一級市場中不動(dòng)產(chǎn)的銷售問題。因此要從以下三方面把握： 1、上述不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)是購置取得，不包括繼承、受贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)，也不包括接受投資計(jì)入資本總額的不動(dòng)產(chǎn)。 2、上述不動(dòng)產(chǎn)，是購置后未對原不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行建筑開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，因此不包括自己

13、立項(xiàng)獨(dú)立開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)或購進(jìn)的在建工程后繼續(xù)開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)。 3、不動(dòng)產(chǎn)的購置或受讓原價(jià)，不包括在購置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)由購買者支付的契稅、物業(yè)維修基金、物業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)由購買者直接負(fù)擔(dān)而由銷售方代收的各項(xiàng)稅、費(fèi)。 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。（財(cái)稅200316）4、納稅時(shí)間的規(guī)定 為銷售不動(dòng)產(chǎn)并取得營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。5、納稅義務(wù)的判斷 在房地產(chǎn)交易過程中，納稅人是否發(fā)生了應(yīng)當(dāng)繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅行為，除特殊規(guī)

14、定外，一般應(yīng)從以下四個(gè)方面進(jìn)行把握 1、轉(zhuǎn)讓的是否是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán) 2、被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是否屬于該單位或個(gè)人，或者說是誰轉(zhuǎn)讓了該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。 3、是否有償 4、不動(dòng)產(chǎn)是否為與中國境內(nèi)。 只有同時(shí)具備上述四個(gè)條件，我們才能按銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征稅。6、代建房屋行為的界定 單位和個(gè)人受托代建房屋,必須同時(shí)符合下列條件,方可按”服務(wù)業(yè)”稅目的“代理”項(xiàng)目征收營業(yè)稅: 1、必須是由受托方辦理建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù) 2、土地使用權(quán)屬于委托方 對于房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向其他單位預(yù)收房款，工程完工后，由房地產(chǎn)企業(yè)替其他單位辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)，房地產(chǎn)

15、企業(yè)的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。（國稅函1998554）7、合作建房相關(guān)政策 根據(jù)國稅發(fā)1995156號(hào)文的規(guī)定，合作建房，是指一方提供土地權(quán)，另一方提供資金，合作建房。 根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答法發(fā)19962號(hào)文的規(guī)定：享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合

16、同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。合建合同對房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的，按合同約定確認(rèn)權(quán)屬；約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬。合作建房合同被確認(rèn)無效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有。 具體案例分析： 1、A房地產(chǎn)企業(yè)有某宗地的國有土地使用權(quán)，但由于資金問題，與B企業(yè)簽定合作建房合同約定：A提供土地使用權(quán)，B負(fù)責(zé)提供資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房屋建成后，按照25%和75%在A、B之間分配。同時(shí)，A、B共同到相關(guān)部門辦理了合建審批手續(xù)，同時(shí)到國土部門辦理的土地權(quán)屬的變更手續(xù)，依法將該宗地的75%的土地使用權(quán)

17、變更登記到B的名下。房屋建設(shè)過程中，B投入資金3000萬元。房屋建成后，雙方按約定比例進(jìn)行房屋分配，并分別辦理的權(quán)屬登記。 2、A單位擬投資2億元建20層大樓，向相關(guān)部門辦理的立項(xiàng)手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)，通過出讓方式從國土局取得國有土地使用權(quán)，并辦理的證件。在房屋建設(shè)過程中由于資金不足，與B單位簽定了參建房屋的協(xié)議，協(xié)議約定，B出資3000萬元，房屋建成后，B取得3層樓的房產(chǎn)。 3、續(xù)上例，房屋建成分配后，雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，B即以3500萬元將分得的房屋出售，同時(shí)又A方開具發(fā)票給購房者以辦理房產(chǎn)證明。 4、A單位擬投資2億元建20層大樓，向相關(guān)部門辦理的立項(xiàng)手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)，通過出讓方式從國土局取

18、得國有土地使用權(quán)，并辦理的證件。由于該企業(yè)資金問題無法獨(dú)立開發(fā)，即于B企業(yè)簽定聯(lián)建協(xié)議，同時(shí)向相關(guān)部門辦理了房地產(chǎn)項(xiàng)目共同立項(xiàng)的變更登記，但未到土地管理部門辦理土地使用權(quán)的變更登記。在合同中，A以成本價(jià)名義按4000元/平方米讓B建1萬平方米，項(xiàng)目仍由A負(fù)責(zé)，房屋建成后，A將1萬平方米的房產(chǎn)交給B。5、A單位擬投資2億元建20層大樓，向相關(guān)部門辦理的立項(xiàng)手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)，通過出讓方式從國土局取得國有土地使用權(quán)，并辦理的證件。但A后來由于各種原因不想開發(fā)，便于B簽定聯(lián)合開發(fā)合同，并到相關(guān)部門辦理了合建審批手續(xù)，但未到土地管理部門辦理土地使用權(quán)的變更登記。雙方約定，由B一次性支付給A1000萬元后，

19、項(xiàng)目由B自行建設(shè)、開發(fā)和銷售，A不再過問開發(fā)的相關(guān)事宜。但在房屋建成后，A要辦理房屋的權(quán)屬登記，并向購房人開發(fā)票。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，B又投入3000萬元。房屋銷售收入為6000萬元。6、某企業(yè)擁有A、B兩快地的土地使用權(quán)，其與一房地產(chǎn)開發(fā)公司（乙方）簽定合作建房協(xié)議，約定又乙方出資在兩塊地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。其中A地塊由乙方辦理立項(xiàng)，房產(chǎn)歸乙方所有；B地塊由甲方自行立項(xiàng)，乙方負(fù)責(zé)建設(shè)，房產(chǎn)建成后歸甲方所有。隨后，甲、乙雙方辦理的土地使用權(quán)的過戶手續(xù)，A地塊過戶到乙方，經(jīng)評估A地塊價(jià)值為2500萬元。房屋建成后，甲、乙雙方分別辦理了房屋權(quán)屬登記。在A、B地塊開發(fā)中，乙方分別投入4000萬元和20

20、00萬元。7、拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)稅收政策問題 目前政策上的規(guī)定不是十分明確，有兩種理解： 1、是按照銷售不動(dòng)產(chǎn)對個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)征收營業(yè)稅。 2、根據(jù)國家有關(guān)文件規(guī)定，為公共利益需要，經(jīng)有關(guān)人民政府批準(zhǔn)，國家可以收回土地使用權(quán)。收回時(shí)，原土地上使用者不再擁有該土地的使用權(quán)，其地上建筑物、構(gòu)筑物也隨土地使用權(quán)的終止而由國家取得，原土地使用人可以適當(dāng)?shù)玫窖a(bǔ)償。根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋的規(guī)定，土地使用者歸還土地使用權(quán)的行為，不征收營業(yè)稅。 個(gè)人所得稅：對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。（財(cái)稅200545號(hào)） 契稅：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成

21、交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。（財(cái)稅200545號(hào)）（二）企業(yè)所得稅 內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅的相關(guān)政策主要是依據(jù)國稅發(fā)200383號(hào)文和蘇地稅發(fā)2003258號(hào)文的相關(guān)精神進(jìn)行執(zhí)行。外資房地產(chǎn)企業(yè)的的所得稅政策主要是依據(jù)國稅發(fā)1995153國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)應(yīng)征收所得稅相關(guān)問題的通知執(zhí)行。內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款征收企業(yè)所得稅的方式和性質(zhì)上是完全不一樣的。 國稅發(fā)200383號(hào)文的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾方面：1、明確了對于內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算預(yù)計(jì)的營業(yè)利潤，并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得

22、額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。（因此，對于這種行為我們不應(yīng)將其認(rèn)為完全是一種預(yù)征稅款的行為，其本質(zhì)上是稅法對應(yīng)稅收入的一種提前確認(rèn)，屬于稅法規(guī)定和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)關(guān)于收入確認(rèn)的問題上的不一致而形成的一種時(shí)間性差異）2、明確的不同銷售方式下收入確認(rèn)的時(shí)間： （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在

23、銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 3.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 4.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 說明：根

24、據(jù)蘇地稅發(fā)2003258號(hào)文的規(guī)定，第一條和第三條的收入確認(rèn)問題是指已完工產(chǎn)品的收入確認(rèn)。開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)過有關(guān)部門驗(yàn)收合格后即作為完工日期。銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款（包括）定金作為預(yù)售收入。 企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品未辦理移交手續(xù)前，所獲得的分期預(yù)收款，不適用第二條的分期付款方式確認(rèn)收入的規(guī)定，不作為銷售收入處理，而應(yīng)作為預(yù)售收入計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤。3、對有關(guān)成本和費(fèi)用的稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。（國稅發(fā)200383） 開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)

25、品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。（國稅發(fā)200383） 廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。（國稅發(fā)200383） 企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金，超過合同或協(xié)議規(guī)定的支付時(shí)間三年以上未付出的，應(yīng)作為收入處理，以后實(shí)際支付時(shí)可在稅前扣除。（蘇地稅發(fā)2003258） 預(yù)售收入繳納的營業(yè)稅應(yīng)在預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)收入是按照配比的原則稅前扣除。（蘇地稅發(fā)200

26、3258） 其他規(guī)定詳國稅發(fā)200383號(hào)文的規(guī)定。4、進(jìn)一步明確了視同銷售行為 對于企業(yè)所得稅的視同銷售行為在企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則和財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅幾個(gè)具體問題的通知（財(cái)稅字199679）文中都有明確的規(guī)定。83號(hào)文只是在以上文件的基礎(chǔ)上又進(jìn)一步明確了有關(guān)非貨幣性交易和對外投資也應(yīng)作視同銷售處理。 1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等； 2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)； 3.將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者； 4.以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； 5.以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)5、明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供

27、勞務(wù)的收入確認(rèn)問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。三、建筑業(yè)相關(guān)稅種稅收政策（一）營業(yè)稅 1、征稅范圍 建筑、修繕、安裝、裝飾、其他工程作業(yè)。我們應(yīng)從營業(yè)稅稅目注釋中進(jìn)行把握。2、征稅范圍方面的具體規(guī)定（1）代辦電訊工程（2）打井工程（3）以工代賑工程對納稅人承包以工代賑工程，如屬于營業(yè)稅征稅范圍的，應(yīng)按稅收法規(guī)的統(tǒng)一規(guī)定征收營業(yè)稅，不得再給予減稅免稅。（財(cái)稅199767）（4）內(nèi)部工程問題（文件） 自2001年9月1日起，根據(jù)財(cái)稅2001160號(hào)文件的規(guī)定

28、，細(xì)則第十一條“負(fù)有營業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿拧⒇浳锘蚱渌?jīng)濟(jì)利益的單位，包括獨(dú)立核算和不獨(dú)立核算的單位中的向?qū)Ψ绞杖∝泿拧⒇浳锘蚱渌?jīng)濟(jì)利益”是指發(fā)生應(yīng)稅行為的獨(dú)立核算單位或者獨(dú)立核算單位的內(nèi)部非獨(dú)立核算單位向本獨(dú)立核算單位以外的單位和個(gè)人收取貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益，不包括獨(dú)立核算單位內(nèi)部非獨(dú)立核算單位從本獨(dú)立核算單位內(nèi)部收取貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。 獨(dú)立核算單位是指1、在工商行政管理部門領(lǐng)取法人營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)。2、具有法人資格的行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。 納稅人必須將為本獨(dú)立核算單位內(nèi)部提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資、銷售不動(dòng)產(chǎn)取得的收入和為本

29、獨(dú)立核算單位以外單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資、銷售不動(dòng)產(chǎn)取得的收入分別記賬，分別核算。凡未分別記賬，未分別核算的，一律征收營業(yè)稅。3、對不動(dòng)產(chǎn)的修繕和對有形動(dòng)產(chǎn)修理的劃分問題 維修，是對目的物進(jìn)行修復(fù)、養(yǎng)護(hù)，使之恢復(fù)原有的功能或延長其使用期限。按現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅制的規(guī)定，對不動(dòng)產(chǎn)的維修屬于營業(yè)稅建筑業(yè)稅目的修繕業(yè)務(wù)，對有形動(dòng)產(chǎn)的維修屬于增值稅征稅范圍中的修理修配業(yè)務(wù)。兩者在具體劃分上界限是明確的，即不動(dòng)產(chǎn)是指各種建筑物或構(gòu)筑物，其特點(diǎn)是不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)其形狀和功能就發(fā)生變化。而各種生產(chǎn)工具，如各種機(jī)床、鍋爐盡管有時(shí)也能通過一定的機(jī)械原理將其固定在地面上，但仍可以移動(dòng)。4、建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定 （1