1、_ 土地掛牌出讓工作程序土地掛牌出讓工作程序 1 國有土地使用權(quán)掛牌公開交易辦法 第一條 為了深化土地使用制度改革，加強廉政建設(shè)，規(guī)范我市土地使用權(quán)交易行為， 建立公開、公平、公正 的土地交易市場，結(jié)合我市實際，特制訂本辦法。 第二條 凡在本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)從事掛牌出讓國有土地使用權(quán)活動，適用本辦 法 本辦法所稱掛牌出讓是指由市人民政府土地行政主管部門（即掛牌人）組織實施，委 托市地產(chǎn)交易市場具體負(fù)責(zé)，在規(guī)定的時間和地點公示地塊的基本情況、競買辦法等內(nèi)容， 并接受競買人的競價申請， 競買人在掛牌期限內(nèi)輪番報價， 掛牌人按價高者得的原則確定受 讓人的出讓國有土地使用權(quán)方式。 第三條 國有土地使

2、用權(quán)出讓，除采用招標(biāo)、拍賣等方式外，具有下列情形之一的，可 采用掛牌公開交易方式出讓： （一）對舊城改造中，拆遷量大、競爭性弱的項目，經(jīng)規(guī)劃、土地、建設(shè)行政主管部門 和舊城改造項目所在城區(qū)政府提出意見，報經(jīng)市人民政府審定采用掛牌方式出讓的； （二）大型綜合商場用地、四星級以上酒店用地、度假及高級娛樂設(shè)施用地； （三）市政府儲備的土地，在滿足城市功能布局要求所需配套基礎(chǔ)、公共建筑設(shè)施用地 之外應(yīng)依法有償供應(yīng)的； （四）經(jīng)市人民政府認(rèn)定的可實行掛牌出讓的其他用地。 第四條 掛牌人應(yīng)當(dāng)至少在掛牌起始之日前30 日發(fā)布掛牌會告。 凡掛牌公開交易的地塊 均需在市地產(chǎn)交易市場公示，地塊面積5000 平方米

3、（7.5 畝）以上的，還需在當(dāng)?shù)匦侣劽?介上公告。 第五條 掛牌公告必須包括下列內(nèi)容： -可編輯修改- _ （一）出讓人名稱和地址； （二）擬出讓地塊的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求等； （三）競買人的資格要求及申請取得競買資格的辦法； （四）索取掛牌交易地塊有關(guān)文件的時間、地點及方式； （五）掛牌時間、地點和競價方式等； （六）確定受讓人的標(biāo)準(zhǔn)和方法； （七）履約保證金。 （八）其他需要公告的事項。 第六條 掛牌出讓一般按以下程序進行： （一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，掛牌人在市地產(chǎn)交易市場掛牌公告，公布掛牌的 內(nèi)容； （二） 競買人按規(guī)定將履約保證金匯入掛牌人指定的賬戶后

4、， 向掛牌人提交競買報價單、 有效的營業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證明、授權(quán)委托書、保證金付款回執(zhí)等憑證材料申請競買； （三）掛牌人受理競買人申請后，應(yīng)確定并告知競買人的申請?zhí)?，在競買人提交的競買 報價單上加蓋專用章， 在市地產(chǎn)交易市場的掛牌交易競價公示欄內(nèi)公布競買人的競買號、 出 價及出單時間等內(nèi)容 競買人向掛牌人的受理窗口提交競買報價單并經(jīng)掛牌人蓋章后， 即視為承諾，不得以任 何形 2 式撤回競買報價單。 競買人在掛牌交易申請時限內(nèi)， 可以多次填寫競買報價單加價競買， 但其加價的最低幅 度， 必須等于或高于具體掛牌交易地塊的加價幅度的規(guī)定 競買人每次填寫競買報價單的價 格不得低于掛牌交易公示欄內(nèi)公

5、布的報價和掛牌人已受理的競買報價單上載明的報價。 （四）掛牌人及時公布當(dāng)前報價和競買人，更新顯示掛牌價格； -可編輯修改- _ （五）在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間，掛牌人按本法第八條的辦法確定買受人，當(dāng)場 宣布交易結(jié)果。 （六）市人民政府土地行政主管部門與受讓人簽署掛牌公開交易成交確認(rèn)書； （七）簽署掛牌公開交易成交確認(rèn)書后三個工作日內(nèi)，市人民政府土地行政主管部 門與受讓人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；受讓人按規(guī)定期限付清地價款后， 到城市規(guī) 劃行政主管部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可登記， 到土地行政主管部門依法辦理土地登記， 領(lǐng)取 國有土地使用權(quán)證書。 第七條 掛牌時間至少為 10 個工作日， 在掛

6、牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。 第八條 掛牌人按以下辦法確定受讓人： 公開掛牌交易時限屆滿之日，掛牌人結(jié)合競買人登記表、競買報價單，按下列規(guī)定確定 受讓人： （一） 在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價， 且報價高于掛牌交易底價并符合其他條件的， 則確定成交； （二）在掛牌期限內(nèi)有兩個以上競買人報價的，允許多次競價，土地使用權(quán)由價高者獲 得，報價相同的，由先提交報價單者獲得； （三）在規(guī)定的掛牌期限內(nèi)沒有競買人或所有競買人的報價均低于掛牌交易底價， 則取 消該地塊掛牌交易，或調(diào)整最低交易價，按本辦法重新掛牌交易。 第九條 掛牌最低交易價格由市土地行政主管部門依據(jù)地價評估結(jié)果、結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政

7、 策、地價政策等綜合因素確定。 第十條 未能受讓土地使用權(quán)的競買人，其履約保證金由掛牌人在報價截止日期后三個 工作日內(nèi)如數(shù)退回， 受讓人的保證金可在交納最后一期土地交易價款時沖抵 受讓人拒不簽 -可編輯修改- _ 署掛牌公開交易成交確認(rèn)書或逾期不簽訂南寧市國有土地使用權(quán)出讓合同的，掛牌 人不予退還履約保證金。 第十一條 掛牌活動結(jié)束后， 掛牌人應(yīng)當(dāng)在 10 個工作日內(nèi)將掛牌交易結(jié)果在市地產(chǎn)交易 市場或媒介上公布(受讓人要求對其身份保密的除外) 。 第十二條 競買人有下列情形之一的，在兩年內(nèi)不得參與土地使用權(quán)的競買活動： （一）有違法用地行為正在處理過程的； （二）受讓國有土地使用權(quán)尚未付清地價

8、款或使用劃撥國有土地尚未結(jié)清劃撥費的； （三）有閑置土地尚未開發(fā)的；（四）有其他違反土地出讓、 租賃等合同約定行為的； 3 第十三條 受讓人有提供虛假文件隱瞞事實或通過行賄、惡意串通等非法手段競得土 地的違反法律、 法規(guī)行為的， 掛牌人有權(quán)解除合同， 收回土地使用權(quán)， 不予退還履約保證金， 造成損失的， 責(zé)任方應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 責(zé)任方在兩年內(nèi)不得參與土地使用權(quán)的競買活動。 第十四條 土地行政主管部門工作人員在掛牌競價活動中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊， 構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。 第十五條 以掛牌方式租賃、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，參照本辦法執(zhí)行。 第十六條 市

9、轄縣的國有土地使用權(quán)掛牌出讓，可參照本辦法執(zhí)行。 第十七條 本辦法具體應(yīng)用問題由市土地行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。 第十八條 本辦法自 2002 年 6 月 1 日起施行。 土地掛牌出讓工作程序 1、制訂工作方案：制訂掛牌前期工作方案報交易中心領(lǐng)導(dǎo)和國土局領(lǐng)導(dǎo)審定。 2、編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。 3、發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20 天在指定媒體上發(fā)布掛牌公告， 公布 掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。 -可編輯修改- _ 4、出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定的時間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。 5、組織現(xiàn)場踏勘：組織意向競買人對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘

10、、答疑。 6、受理競買申請：在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房 地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理 人身份證復(fù)印件）、 “競買報價員”授權(quán)委托書、身份證復(fù)印件辦理競買申請，并繳納競買 保證金。 7、審查掛牌資格：根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進行 審查，對符合條件的，發(fā)給競買人資格確認(rèn)通知書，通知其參加掛牌活動。 8、掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情 況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。在報價截止后，如果還有競 買人報價，可以填寫競價申請書，并通過

11、傳真的形式將競價申請書傳真到掛牌文件 規(guī)定的地點。 4 9、揭牌：在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止日次日， 按照掛牌文件規(guī)定確定是否成交, 并確 定競得人。競得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，繳納定金。同時 , 對需要現(xiàn)場競價的掛牌宗地 進行現(xiàn)場競價，并與競得人簽訂成交確認(rèn)書，繳納定金和傭金。 10、公布成交結(jié)果：掛牌活動結(jié)束后10 個工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有 形市場或者指定場所、媒體公布，并退還競買保證金。 11、簽訂出讓合同：競得人于簽訂成交確認(rèn)書之日起10 日內(nèi)與出讓人簽訂國有 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。 土地招拍掛工作流程 一、取得控制性詳細(xì)規(guī)劃、用地座標(biāo)圖； 二、依據(jù)上述資料報城市規(guī)劃

12、局出具規(guī)劃技術(shù)要點； -可編輯修改- _ 三、依據(jù)規(guī)劃技術(shù)要點、舊城辦批準(zhǔn)文件、區(qū)政府簽訂的協(xié)議書、用地座標(biāo)圖報國土資 源局土地利用科； 四、經(jīng)土地利用科依據(jù)上述資料擬稿報市政府批準(zhǔn)； 五、市政府批準(zhǔn)后返土地利用科委托進行土地評估，出具土地評估報告； 六、國土資源局有關(guān)科室依據(jù)土地評估報告結(jié)果研究確定掛牌底價； 七、土地利用科委托土地交易中心進行掛牌工作，掛牌公告及報名時間為一個月。 買方需提供資料清單 一、 競買申請書； 二、 營業(yè)執(zhí)照； 三、 資質(zhì)證書； 四、 法人身份證； 五、 組織機構(gòu)代碼證； 六、 委托書及受托人身份證； 七、 保證金進帳單。 5 成交后需交納費用 一、 交易費（成交

13、額的百分之一）； 二、 印花稅（成交額的萬分之五）； 三、 土地契稅（成交額的百分之四）； 四、 交納土地登記費、工本費； 土地拍賣的一般程序及準(zhǔn)備 -可編輯修改- _ 土地拍賣，即土地使用權(quán)拍賣，也稱 “土地競賣”。指在商品經(jīng)濟中，通過公開競爭出 價而定價買賣土地所有權(quán)或使用權(quán)的一種方式。 一、土地大政 1988 年 4 月，第七屆全國人大根據(jù)我國改革開放的形勢及深圳特區(qū)的實踐，修改了憲 法有關(guān)條款，規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”；同年12 月依照憲法修正案修 改了中華人民共和國土地管理法 ，規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”，“國 有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓

14、”。 1990 年 5 月 19 日，國務(wù)院頒布施行 了中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。 條例規(guī)定：國有土地 使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式進行。拍賣的具體程序和步驟由省、自治區(qū)、 直轄市人民政府規(guī)定。 2004 年 4 月，國土資源部、國家監(jiān)察部聯(lián)合頒發(fā)關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng) 營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知。該通知規(guī)定，2004 年 8 月 31 日是協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有土地不得再協(xié)議出讓。同時 規(guī)定， 已經(jīng)獲得土地的開發(fā)商， 如果尚未付足土地出讓金的， 必須在 8 月 31 日前補交齊全。 補交后方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓，

15、否則國家收回土地，納入國家土地儲備體系。 二、基本程序 6 1、獲知土地出讓公告； 出讓人應(yīng)當(dāng)至少在拍賣開始日前 30 日發(fā)布公告，公布拍賣 出讓宗地的基本情況和拍賣的時間、地點。 招標(biāo)拍賣掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）出讓人的名稱和地址； （二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求； （三）投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法； （四）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式； -可編輯修改- _ （五）招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等； （六）確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法； （七）投標(biāo)、競買保證金； （八）其他需要公告的事

16、項。 2、索取土地出讓文件； 招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件主要包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、 土地使用條件、 標(biāo)書或者競買申請書、 報價單、 成交確認(rèn)書、 國有土地使用權(quán)出讓合同文本。 3、市場調(diào)研，獲取土地及房地產(chǎn)市場相關(guān)信息； 4、報名及繳納競買保證金； 報名所需資料：報名表、法人代碼證書、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí) 照、法定代表人證明書及身份證、資質(zhì)證書等。 5、競價；根據(jù)土地出讓的方式、競買人數(shù)等確定競價的策略。 6、辦理成交確認(rèn)手續(xù)，簽定土地成交確認(rèn)書。 土地成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo) 人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時間、地點、價款，以及簽訂國有土地使用權(quán) 出讓合同 的

17、時間、 地點等內(nèi)容。 成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人、 競得人具有合同效力。 簽 訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的， 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。 7、中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時間，與出讓人簽訂國有土地使用權(quán) 出讓合同(一般為 15 天內(nèi)) ，并支付相當(dāng)于地價總額的10的定金； 8、 受讓人依照 國有土地使用權(quán)出讓合同 的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后， 應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。 7 三、現(xiàn)場程序 1、主持人點算競買人； -可編輯修改- _ 2、主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；

18、3、主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示； 4、主持人報出起叫價； 5、競買人舉牌應(yīng)價或者報價；拍賣主持人可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。 6 、主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價； 7、主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交； 8、主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達到 底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。 9 、出讓人與競得人簽訂土地成交確認(rèn)書， 按土地成交確認(rèn)書規(guī)定的時間與出讓人簽訂 國有土地使用權(quán)出讓合同。 四、準(zhǔn)備工作 基本工作階段分為組織班子、配備人員、制定計劃、市場調(diào)研、周密的測算等等。 準(zhǔn) 備性工作一般

19、分為基礎(chǔ)性工作和專案性工作。 1、了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅男星?如：經(jīng)營性用地是否都已歸到土地一級市場上供應(yīng)? 全年的供地計劃及規(guī)模、 當(dāng)?shù)厝丝?數(shù)量及人均收入水平、經(jīng)濟發(fā)展水平、現(xiàn)有住房水平及質(zhì)量、 人口的機械增長速度、房價提 高的空間及可能性等 2、 了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌龉芾淼幕菊?除必需了解國家有關(guān)土地及土地市場管理政策外， 還必須了解當(dāng)?shù)貙ν恋厥袌龉芾碛心男┮?guī)定和政策等。 3、了解相關(guān)稅費的收取標(biāo)準(zhǔn)、適用條件 基礎(chǔ)設(shè)施配套、水、電、氣增容費、人防、教 育、車位等； -可編輯修改- _ 4、了解土地公開出讓文件中對土地的規(guī)劃條件及土地的使用條件的規(guī)定 條件的內(nèi)涵、 突破的可能性、交付土地的時間

20、、付款的進度、從購買土地到開工之間可用于準(zhǔn)備工作的時 間等 8 5、了解各部門的辦事周期及效率 涉及那些部門、要做那些事情、辦事的先后順序有 否規(guī)定、完成一件事情需要多少時間等 6、了解市場需求及市場行情 當(dāng)?shù)厣唐贩抗┬锠顩r、市民對商品房的需求標(biāo)準(zhǔn)和要求、 不同收入階層對商品房價格所能承受的心理價位、二手房市場狀況等。 7、了解競價的基本規(guī)定 政府發(fā)布公告的時間、接收競買報名時間、報價時間、土地出 讓的方式、對報名報價的規(guī)定、報價的方式等 8、選擇合適的土地估價方法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在決定購買一幅土地之前， 首先要對該幅土地的市場價格進行預(yù)測， 根 據(jù)一定的方法評估土地價格。 土地價格的評估方法

21、一般采用剩余法、成本逼近法、市場比 較法、收益還原法等，或利用組合方法。 五、獲取土地使用證 1. 土地登記是依法規(guī)范房地產(chǎn)市場、土地市場秩序的重要環(huán)節(jié)，是確認(rèn)并保護土地產(chǎn) 權(quán)的重要措施。每一宗地都有主，每發(fā)生一次交易都要辦理一次變更登記， 政府通過土地登 記，審核房地產(chǎn)交易、土地市場交易的合法性、規(guī)范性，依法辦理土地登記手續(xù)等，可以實 現(xiàn)政府對房地產(chǎn)市場有效地監(jiān)督和管理。 2、所需資料 辦理國有土地使用證一般需要以下主要材料： 1) 申請書、法人代碼證書、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明書及身份證、代 理人身份證及委托書等； -可編輯修改- _ 2) 土地成交確認(rèn)書 3）出讓合同及附圖

22、4）出讓金交費憑證 5) 土地交接地確認(rèn)書等。 3、辦證程序: 土地登記申請地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊登記核發(fā)土地證書。 國有土地 使用權(quán)掛牌出讓程序及流程圖 一、適用范圍 （一）政府出讓經(jīng)營性房地產(chǎn)項目和其他具有競投性的項目用地； （二）原經(jīng)劃撥，因改變土地用途、使用條件等用于經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的土地； 二、申請人需提交的資料 9 （一）政府批復(fù)； （二）掛牌出讓申請； （三）收回土地使用權(quán)協(xié)議書； （四）測量藍圖及電子文件； （五）國有土地使用證； （六）其他所需資料。 三、辦理程序 （一）、前期工作 1、由市國土資源和房屋管理局土地儲備開發(fā)中心辦理收回國有土地使用權(quán)手續(xù)； 2、市測繪隊出具收回地塊的1：500 地形圖； 3、市城市規(guī)劃局出具收回地塊的規(guī)劃設(shè)計要點； 4、市土地房產(chǎn)評估所評估擬掛牌地塊的地價并出具評估報告； -可編輯修改- _ 5、市國土資源