1、2020/7/22,第二章 資產(chǎn)評估的程序和基本方法,2020/7/22,主要內(nèi)容,1.資產(chǎn)評估的程序（了解） 2.成本法 3.市場比較法 4.收益法,掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)指標(biāo)的確定方法，熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評估方法間的關(guān)系。能夠運用三種基本方法對常見的資產(chǎn)進行評估。,本章基本要求,2020/7/22,（1）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項 委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、評估報告使用者 資產(chǎn)評估目的 評估對象和評估范圍 價值類型 評估基準(zhǔn)日 評估報告使用限制 評估報告提交時間及方式 評估費、支付時間和方式 其他事項,1.資產(chǎn)評估的程序,2020/7/22,（2）

2、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書（合同） （3）編制資產(chǎn)評估計劃 評估工作的總體思路和詳細(xì)實施方案 現(xiàn)場調(diào)查 評估的技術(shù)路線和方法 需要收集的資料及收集渠道 時間和費用計劃 人力資源配備 進度安排 （4）對評估資產(chǎn)的核實和實地查勘 產(chǎn)權(quán)狀況和技術(shù)狀況（資產(chǎn)新舊程度、運行狀況、質(zhì)量等）,1.資產(chǎn)評估的程序,2020/7/22,（5）收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料 收集渠道：市場、當(dāng)事方、政府部門、各類專業(yè)機構(gòu)等 產(chǎn)權(quán)證明文件：如土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證 參照物特性及其市場交易信息 技術(shù)資料（見教材） （6）評估估算 分析市場法、收益法和成本法等資產(chǎn)評估方法的適用性，恰當(dāng)選擇評估方法 選取相應(yīng)模型、參數(shù) 綜合分析初

3、步評估結(jié)果 采用多種方法，確保評估結(jié)果的客觀準(zhǔn)確性,1.資產(chǎn)評估的程序,2020/7/22,（7）編制和提交評估報告 內(nèi)容和格式應(yīng)當(dāng)遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告 提交前與委托方進行必要溝通 （8）資產(chǎn)評估工作底稿歸檔 管理類工作底稿 操作類工作底稿 紙質(zhì)、電子文檔 評估底稿檔案至少保存10年,1.資產(chǎn)評估的程序,2020/7/22,資產(chǎn)評估方法,如何做,資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點形成的一整套方法體系。,2020/7/22,國際評估準(zhǔn)則指出評估市場價值最常見的方法包括市場比較法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法（收益資本化或收益法）和成

4、本法 國有資產(chǎn)評估管理辦法規(guī)定資產(chǎn)評估方法主要有四種，重置成本法、現(xiàn)行市價法、收益現(xiàn)值法和清算價格法 基本與國際通行方法相同 清算價格法是我國特有方法，實踐證明不是很有用 評估方法無所謂先進和落后，只要能夠獲得滿足價值類型的方法都是可行和有效的 資產(chǎn)評估基本方法：成本法、市場比較法、收益法,資產(chǎn)評估方法總體概述,2020/7/22,資產(chǎn)評估的基本方法,市場途徑,成本途徑,收益途徑,評估基準(zhǔn)日,過去,未來,成本法,市場比較法,收益法,現(xiàn)時,2020/7/22,2.1 基本思路 以待評估資產(chǎn)的重置成本，扣除從資產(chǎn)形成并開始投入使用至評估基準(zhǔn)日這段時間內(nèi)的各項價值損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取

5、得和成本構(gòu)成的角度對待評估資產(chǎn)的價值進行分析和判斷 重置成本是按現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所付全部成本,2.成本法,2020/7/22,2.2 基本方法,2020/7/22,2.3 基本原理,即在條件允許的情況下，任何一個潛在理性投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。,資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本,2020/7/22,2.4 理論依據(jù),（1）資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。 資產(chǎn)成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)價值越大，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。 （2）資產(chǎn)的價值是一個變量。 資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。,2020/7/22,2.

6、5 基本前提,（1）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài) （2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料 （3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的,2020/7/22,2.6 操作程序,2020/7/22,2.7 重置成本及其估算方法 2.7.1 重置成本含義 重置成本一般可分為復(fù)原重置成本或更新重置成本 復(fù)原重置成本(reproduction cost new，復(fù)制品成本),一般稱重建成本，指在評估基準(zhǔn)日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)所發(fā)生的成本 更新重置成本（replacement cost new，替代品成本），一般稱重置成本，指在評估基準(zhǔn)日，運用現(xiàn)代

7、生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項與估價對象具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本,2020/7/22,2.7.2 復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同 更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異。 隨著科學(xué)技術(shù)的進步，勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計總會被社會所普遍接受，新型設(shè)計、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復(fù)原重置成本往往會高于更新重置成本。,2020/7/22,2.8 重置成本的估值方法,2020/7/22,(1)重置核算法 是利用成本核算的

8、基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的成本項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法，成本一般分為直接成本和間接成本 計算公式,重置成本直接成本間接成本,建造成本構(gòu)成： 材料成本 人工成本 制造費用 資金成本 合理利潤,取得成本構(gòu)成： 購買價格 安裝調(diào)試費 運雜費 人工費,間接成本構(gòu)成： 取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設(shè)計制圖等費用,2020/7/22,間接成本的估算 間接成本=人工成本總額*成本分配率 間接成本=直接成本*間接成本相對于直接成本的比率 間接成本=工作量（工時或工日）*單位工作量的間接成本 例1 某企業(yè)現(xiàn)有一臺機器設(shè)備，其同類產(chǎn)品的市場價格為60000元/臺，運雜費1000元，直接安裝

9、成本為900元（其中原材料400元，人工成本500元），按以往經(jīng)驗安裝間接成本相對于直接安裝成本比率一般為50%，計算該機器設(shè)備的重置成本,2020/7/22,例2被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。問：該設(shè)備的重置成本是多少？ 解：（1）計算直接成本:購買價=8（1+20%）=9.6（萬元） 運雜費=1

10、.6（1+80%）=2.88（萬元） 安裝費中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（萬元） 直接成本購買價運雜費安裝費中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（萬元） （2）計算間接成本:間接成本占直接成本的百分率 0.2（81.60.4）2% 間接成本13.042%0.26（萬元） （3）計算重置成本:重置成本=直接成本+間接成本 =13.04+0.26=13.30（萬元）,2020/7/22,（2）物價指數(shù)法 基本原理 在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為評估基準(zhǔn)日的重置成本。 計算公式,2020/7/22,物價變動指數(shù),物價變動指數(shù),定基指數(shù),環(huán)比指數(shù),評

11、估基準(zhǔn)日物價指數(shù) 資產(chǎn)購建時物價指數(shù),a1a2a3an,（其中an表示第n年環(huán)比價格指數(shù)）,2020/7/22,物價指數(shù)法的特點,物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本 ； 物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上 ； 對于科學(xué)技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高（比如計算機） 。,2020/7/22,例1 某項資產(chǎn)購建于1995年10月。賬面原始價值為20萬元，現(xiàn)評估期1999年10月3日的價值。調(diào)查得知該類資產(chǎn)在1995年和1999年的資產(chǎn)定基物價指數(shù)為120%和160%，1996-1999年的環(huán)比價格指數(shù)

12、分別為110%、105%、120%、96%，物價上漲指數(shù)為33%，計算該資產(chǎn)的重置成本。 例2 某機床于2004年購置安裝，賬面原值為16萬元。2006年進行一次改造，改造費用為4萬元；2008年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)2004年為1.05，2006年為1.28，2008年為1.35，2009年為1.60。 要求：計算該機床2009年的重置成本,2020/7/22,重置成本計算表,2020/7/22,（3）功能價值法 基本原理 是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。 理論假設(shè) 資產(chǎn)生

13、產(chǎn)能力與其成本之間存在相關(guān)性（線性關(guān)系） 資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，則購建成本也應(yīng)相同 。,2020/7/22,資產(chǎn)重置成本=待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力*參照物的重置成本/參照物的生產(chǎn)能力 資產(chǎn)重置成本=參照物的重置成本*待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力,2020/7/22,例1 某面粉加工廠生產(chǎn)線的重置成本為70萬元，年生產(chǎn)能力為3000噸面粉。待評估面粉生產(chǎn)線的年生產(chǎn)能力為4500噸面粉，假設(shè)面粉生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力和價格呈線性關(guān)系，計算該資產(chǎn)的重置成本。,（4）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 假定待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與價值呈非線性關(guān)系 資產(chǎn)重置成本=參照物的重置成本*待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/

14、參照物的生產(chǎn)能力x X為經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù),2020/7/22,2.9 各項價值損耗及其估算 2.9.1 實體性貶值 含義 使用和自然力導(dǎo)致的物理性能下降而引起的貶值 決定實體性貶值的因素 使用時間 使用率，也叫利用率（使用強度） 資產(chǎn)本身的質(zhì)量 維修保養(yǎng)程度 估值方法,（1）觀察法 根據(jù)專業(yè)知識和工作經(jīng)驗來判定資產(chǎn)的實體性貶值率,計算公式為： 資產(chǎn)實體性貶值=重置成本實體性貶值率 =重置成本（1成新率）,通過觀察確定新舊程度,主要觀察被評估資產(chǎn)的外表： 光潔度 腐蝕程度 形體物理變化程度,形體物理變化程度,機器設(shè)備評估主要包括： 機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度 硬度、軟度

15、等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。 房屋建筑物評估主要包括： 墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、 裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方 向位移等,（2）公式法（使用年限法） 根據(jù)資產(chǎn)已經(jīng)使用過的年限與總可使用年限的比率，來確定資產(chǎn)的有形損耗程度,資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本-預(yù)計殘值） 實際已使用年限總使用年限,名義已使用年限資產(chǎn)利用率,指資產(chǎn)從購進使用 到評估基準(zhǔn)日的年限，依據(jù)會計折舊年限確定,（實際已使用年限+尚可使用年限）,2020/7/22,例：某機器設(shè)備購建于2000年10月30日，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，規(guī)定正常使用強度下每天運轉(zhuǎn)時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自2000年年初至2004

16、年年末（50個月）在市場上供不應(yīng)求，此期間設(shè)備處于超負(fù)荷使用狀態(tài)，每天實際運轉(zhuǎn)時間為10小時，自2005年初正常使用，現(xiàn)以2006年10月30日為評估基準(zhǔn)日，計算（每年按360天計算，每月按30天計算）： 該設(shè)備的名義使用年限 該設(shè)備的資產(chǎn)利用率 該設(shè)備的實際使用年限,2020/7/22,2.9.2 功能性貶值 含義 新技術(shù)的推廣和使用引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。 功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式: （1）超額投資成本 （2）超額運營成本,（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為

17、更新重置成本低于復(fù)原重置成本。 超額投資成本復(fù)原重置成本更新重置成本 注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮；如使用現(xiàn)行市場價格作為重置成本，也不需再考慮超額投資成本。,（2）超額運營成本：由于技術(shù)進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，舊設(shè)備在營運成本上高于新設(shè)備。 超額運營成本各年凈超額運營成本折現(xiàn)系數(shù) 分析設(shè)備的超額運營成本，應(yīng)考慮下列因素： 生產(chǎn)效率是否下降 維護保養(yǎng)費用是否增加 材料消耗是否增加 能源消耗是否增加 操作工人數(shù)量是否增加,2020/7/22,舉例 某待評

18、估生產(chǎn)控制裝置運行需要6名技術(shù)操作人員，而目前新式同類控制裝置僅需要4名操作人員。假定待評裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員人均工資福利費為12000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%，適用折現(xiàn)率為10%，根據(jù)上述材料測算待評估資產(chǎn)的功能性貶值,2020/7/22,功能性貶值的估算步驟 比較待評估資產(chǎn)與同類新資產(chǎn)的年營運成本差異（工資耗費、材料及能源耗費、產(chǎn)品質(zhì)量等方面） 確定凈超額運營成本：注意考慮避稅效應(yīng) 估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命 以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率對超額凈運營成本進行折現(xiàn)，其現(xiàn)值即功能性貶值估算值,2020/7/22,2.9.3 經(jīng)濟性貶值 含義 經(jīng)濟性貶值是由

19、于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失 產(chǎn)生的原因有： （1）競爭加劇，社會總需求減少，導(dǎo)致開工不足； （2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足； （3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費用直線上升； （4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運營成本加大； （5）產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命 估值方法：資產(chǎn)使用基本正常時，一般不考慮,2020/7/22,2.9.4 成本法相關(guān)估值方法總結(jié),2020/7/22,2.10 成本法簡單視角 評估價值=重置成本*成新率 成新率的估算 觀察法 由專業(yè)知識和經(jīng)驗豐富的工程技術(shù)人員綜合考慮實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值的基礎(chǔ)上，判斷、確定資

20、產(chǎn)的成新率 經(jīng)濟實用年限法 成新率=剩余經(jīng)濟實用年限/(實際已使用年限+剩余經(jīng)濟實用年限) 修復(fù)費用法 通過估算將待評估資產(chǎn)恢復(fù)到全新功能狀態(tài)下所需的修復(fù)費用占資產(chǎn)重置成本的成本來確定貶值率，繼而求出成新率 成新率=1-貶值率=1-修復(fù)費用/重置成本,成本法方法體系,3. 市場比較法,3.1基本思路 市場比較法是指通過比較待評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估思路。 市場比較法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一,3.2 基本原理 資產(chǎn)的替代原理 3.3 基本前提： 1、需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場 2、參照物及

21、其與待評估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的,并且能夠在價值形態(tài)上量化。,3.4 操作程序,3.5 常見評估方法,直接比較法 是指能夠在市場上找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，或與待評估資產(chǎn)取得時間與評估基準(zhǔn)日非常接近且市場價格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產(chǎn)的評估值的評估方法。,（1）直接比較法,1、如果與待評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準(zhǔn)日同時存在多種交易價格時，應(yīng)當(dāng)選用價格最低的一種。 2、如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。,直接比較法應(yīng)注意以下問題：,類調(diào)整比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上

22、無法找到與待評估資產(chǎn)完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進行差異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。,（2）類比調(diào)整法,關(guān)鍵字：客體、參照物、差異、調(diào)整,類比調(diào)整法基本計算公式：,待評估資產(chǎn)評估值 參照物交易價格調(diào)整系數(shù) 待評估資產(chǎn)評估值 參照物交易價格（1調(diào)整率）,1.時間因素 時間因素是指參照物交易時間與待評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日時間上的不一致所導(dǎo)致的差異。 如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為： 評估值參照物價格交易時間差異修正系數(shù),參照物的主要差異因素,2.地

23、域因素 地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為： 評估值參照物價格地域因素修正系數(shù),3.功能因素 功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為： 評估值參照物價格功能差異修正系數(shù),4.交易情況。 交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況（如破產(chǎn)清算、關(guān)聯(lián)交易等）。交易條件主要包括交易批量、

24、動機（買者急于想買，賣者急于想賣等）等。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為： 評估值參照物價格交易情況修正系數(shù),5.個別因素 個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為： 評估值參照物價格個別因素修正系數(shù),如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為： 評估價值 參照物價格交易時間差異修正系數(shù) 地域因素修正系數(shù) 功能差異修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù) 個別因

25、素修正系數(shù),優(yōu)點： （1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格； （2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。,3.6 市場比較法的優(yōu)缺點,缺點： （1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用； （2）不適用于專用機器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。,案例1 某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準(zhǔn)日為2012年9月1日。 評估人員收集的信息： （1）從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。 （2）將待估設(shè)備與收集的參

26、照設(shè)備進行對比并尋找差異。 （3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問可否采用市場法進行評估，如果可以，則評估值應(yīng)該是多少？,案例1分析,分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。評估值=160150/210=114.29(萬元),案例2某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準(zhǔn)日為2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房

27、屋交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。,案例2分析:由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應(yīng)采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標(biāo)上，所以只對時間差異進行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。 經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評估值=58000(1+9.3)=63394(元),案例3 某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程

28、度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準(zhǔn)日為2002年8月。,案例3分析待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場價值。 經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為： 資產(chǎn)評估值=365.2(1-30)=255.64（萬元）,案例4 待估資產(chǎn)為某機器設(shè)備，其生產(chǎn)時間為1990年，評估基準(zhǔn)日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機器設(shè)備和待估設(shè)備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為2002年12月，交易價格為124000元，該機器設(shè)備的生產(chǎn)時間為1995年。經(jīng)調(diào)查了解，待

29、估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年。參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年。,案例4分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應(yīng)采用市場比較法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過對成新率指標(biāo)的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率 = 待估資產(chǎn)尚可使用年限 /（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）100% =13(7.5+13) =63%,參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率為： 參照資產(chǎn)的成新率=1

30、5(8+15) 100%=65% 則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算： 資產(chǎn)評估值=參照物成交價格（評估對象成新率/參照物成新率） 該待估設(shè)備的評估值為： 評估值=124000(63%65%)=120184.62(元),2020/7/22,指把待評估資產(chǎn)的預(yù)期收益通過適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法 基本原理 評估人員站在購買者角度進行思考 該資產(chǎn)能夠在未來為持有者帶來持續(xù)收益 購買者所付出的代價不超過該資產(chǎn)未來收益的現(xiàn)值 一般公式,4.收益法,2020/7/22,Ai表示第i年的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，r表示折現(xiàn)率 常用公式 年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流不變時,后付年金(普通年金）的現(xiàn)值,P=A1-(1+

31、i)-n/i = A（P/A,i,n),特殊情況：（1）永續(xù)年金,無限期支付的年金 ,如無期限債券、優(yōu)先股,P=A1-(1+i)-n/i,若：n趨向無窮大，則pA/i,P=A （P/A,i,n-1)+A,（2）現(xiàn)付年金(預(yù)付年金）的現(xiàn)值,（3）延期年金(遞延年金）,最初幾年沒有收付款項，后期若干期等額收付款項,P=A(P/A,i,n)(P/S,i,m),2020/7/22,年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等比率遞增時,VA0（1g）/ （rg）,2020/7/22,例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵充負(fù)債，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出6年預(yù)期收益均為900萬元（假設(shè)折現(xiàn)率為8%），計算： （1）該企業(yè)

32、作為一項整體資產(chǎn)的評估價值； （2）假設(shè)該企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，預(yù)期年收益為900萬元，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，計算其評估價值,2020/7/22,預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算 計算思路 資產(chǎn)未來預(yù)期收入-經(jīng)營管理成本（銷售費用、維修費、管理費用、保險費、稅費、原材料費用、工資等） 注意：不包括折舊和融資成本費用，折舊為非付現(xiàn)費用（無實際現(xiàn)金流出），融資成本所蘊含的風(fēng)險體現(xiàn)在折現(xiàn)率的估計中 折現(xiàn)率的估算 含義：投資者投資于一項資產(chǎn)的期望報酬率，它是機會成本或資本成本（或貨幣時間價值）的體現(xiàn) 計算方法,2020/7/22,折現(xiàn)率的估算 計算方法 市場比較法：通過調(diào)查和分析市場上相似資產(chǎn)的投資收益率，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望報酬率 資本資產(chǎn)定價模型（重點講解） 主要解決了風(fēng)險報酬定價的問題 加權(quán)平均資