1、東莞市2010年房地產(chǎn)市場總結2011年展望，東莞市2010年房地產(chǎn)市場總結，宏觀經(jīng)濟土地市場，住房市場，二手房供求，國民經(jīng)濟東莞經(jīng)濟，中國經(jīng)濟年度八大關鍵詞，年度關鍵詞1:國內(nèi)生產(chǎn)總值世界第二，預測數(shù)據(jù)為10.1%。今年第二季度，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1.33萬億美元，首次超過日本(1.28萬億美元)，在前三季度成為世界第二大經(jīng)濟體。預計今年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長將保持在10%以上。在經(jīng)歷了2009年下半年的強勁反彈后，中國經(jīng)濟在今年第二季度實現(xiàn)了軟著陸，并開始進入穩(wěn)定增長階段。按照富人的觀點，雖然GDP總量躍居世界第二，但14億的人口基數(shù)(人均年收入為3800美元，在世界排名100位之后)決定了在

2、未來很長一段時間內(nèi)，中國式的“富國與窮國”的尷尬局面將繼續(xù)上演，中國經(jīng)濟仍將任中。年度第二關鍵詞：CPI高。11月份，消費物價指數(shù)同比增長5.1%，達到28個月來的新高。預計12月份將有一定程度的下降，但仍將保持在4.5%左右。一月至十一月，消費物價指數(shù)上升3.2%。年初設定的低于3%的通貨膨脹控制目標提前失敗了。食品和住房價格上漲已成為推動CPI持續(xù)走高的主要因素?？刂仆ㄘ浥蛎泴⒊蔀檎诘闹饕蝿罩弧呢敻徽系慕嵌葋砜?，消費物價指數(shù)的上升使中國經(jīng)濟面臨越來越大的通貨膨脹壓力，政府面臨追求國內(nèi)生產(chǎn)總值和控制消費物價指數(shù)的兩難境地?！?萬億時代”在擴大內(nèi)需方面取得了一些成績，但經(jīng)濟結構調(diào)

3、整仍將是未來的主旋律。在負利率時代，自今年2月CPI達到2.7%以來，CPI指數(shù)已經(jīng)連續(xù)11個月高于一年期存款利率，中國再次進入“負利率”時代。為了緩解通脹壓力，央行于10月19日和12月26日兩次加息，一年期存款利率升至2.75%的高溫將促使中國進入“加息周期”。雖然低利率降低了企業(yè)的融資成本，為企業(yè)的復蘇和穩(wěn)定發(fā)展提供了低成本的資本環(huán)境，但負利率不斷增強了居民的通脹預期。連續(xù)兩次加息并不能緩解當前的通脹壓力，高CPI將促使中國進入“加息周期”。今年的第四個關鍵詞：人民幣升值。根據(jù)2009年12月31日人民幣兌美元匯率中間價6.8282元，2010年人民幣升值3.01%，至6.6229元。6

4、月19日，央行宣布將重啟匯率改革，以增強人民幣匯率的靈活性。隨后，人民幣加速升值，以美國為首的西方國家一再要求人民幣升值。9月30日，美國通過了旨在促進公平貿(mào)易的匯率改革法案，該法案針對的是中國的匯率政策和財富結合的理念。進出口貿(mào)易順差多年積累了巨額外匯儲備，經(jīng)濟和資本市場的快速發(fā)展吸引了熱錢的流入，推動了人民幣的升值。然而，人民幣的過度升值將對外貿(mào)出口造成極大的損害。因此，保持人民幣匯率穩(wěn)定將成為明年政府工作的重中之重。今年第五個關鍵詞：進出口復蘇。在經(jīng)歷了2009年的低潮后，今年中國的進出口已經(jīng)完全恢復。1月至11月，進出口總額為2.68萬億美元，超過2008年最高進出口總額(2.56萬億

5、美元)。在擴大內(nèi)需的推動下，進口貨值上升百分之四十點三。11月份，進出口總額再創(chuàng)新高，達到2837.6億美元，月度規(guī)模首次突破2800億美元。按照富人的觀點，在經(jīng)歷了全球金融危機之后，中國經(jīng)濟率先觸底反彈。2010年，隨著出口的快速增長，進口增速更加明顯，導致貿(mào)易順差減少了近4%。2011年，中國抵押貸款政策被大大收緊，抑制了改善和投資的需求，同時也意外地傷害了需求。政策不太可能在2011年上半年放松，但監(jiān)管也不太可能繼續(xù)過重。今年的第七個關鍵詞：頻繁的土地王，財富結合的觀點，2009年以來的房地產(chǎn)市場熱讓主要開發(fā)商變得富有。2010年，盡管經(jīng)歷了三次調(diào)整，人們的熱情仍未減退，全國各地頻繁出現(xiàn)

6、土地國王。高地價最終會轉嫁給消費者，因此許多土地大王會推高房價。經(jīng)歷了年初的瘋狂之后，“417新政”的出臺在一定程度上抑制了土地價格的上漲，但11月份之后，土地市場再次飆升。過去10年全國土地供應面積是前兩年的總和，土地出讓金超過2萬億。北京以1661.9億元排名第一，上海以1623億元排名第二，大連以1157億元排名第三。在2010年的一線和二線城市，年度關鍵詞# 8:財產(chǎn)稅難以產(chǎn)生，一些發(fā)達國家和地區(qū)用稅收來控制房價。據(jù)報道，從1月份開始，北京、上海、深圳和重慶將嘗試實施房產(chǎn)稅，有關房產(chǎn)稅的消息將貫穿整個2010年?！?.29”新政后，謠言愈演愈烈，但上海版的新政規(guī)則隨后使房產(chǎn)稅再次成為空

7、談。從5月31日“將逐步推進房產(chǎn)稅改革作為過去10年深化財稅體制改革的重點內(nèi)容之一”到“9.29”新政，“加快房產(chǎn)稅改革試點工作并逐步擴大到全國”，房產(chǎn)稅雖已準備出臺，但最終難以產(chǎn)生。從財富的角度來看，這是為了調(diào)節(jié)房價或完善稅收制度。不同的目標自然會導致不同的政策。此外，如何評估房地產(chǎn)的技術問題使得開征房產(chǎn)稅變得謹慎。盡管2010年的房產(chǎn)稅最終難以產(chǎn)生，但從長遠來看，它勢在必行。摘要：2010年東莞樓市、二手房供求情況、宏觀經(jīng)濟土地市場和住房市場、國民經(jīng)濟東莞經(jīng)濟、東莞經(jīng)濟年度五大事件、經(jīng)濟強勁復蘇、全面建設R2線、新萬仞到戶、松山湖國家高新區(qū)、房地產(chǎn)總部基地、年度事件1:經(jīng)濟強勁復蘇，201

8、0年東莞經(jīng)濟逐步走出金融危機，國內(nèi)生產(chǎn)總值從2009年的5.3%飆升至10。財政一般預算收入258.5億元，增長11.8%；利用外資合同額26億美元，增長60.9%。根據(jù)富人觀點，東莞經(jīng)濟在2010年強勁反彈，國內(nèi)生產(chǎn)總值順利進入“4000億俱樂部”。然而，東莞目前的外向型經(jīng)濟模式受國際環(huán)境影響較大，政府仍需加大“促進轉型、調(diào)整結構”的力度。今年的第二件大事：松山湖國家高新區(qū)。經(jīng)過八年的熱切等待，松山湖于2010年11月20日被正式授予國家高新區(qū)。松山湖定位于全球視野，規(guī)劃設計理念為“科技共享山水、新城市、工業(yè)齊飛”，集山、水、園于一體。到目前為止，華為、致遠科技、盛華科技、宇龍通信、藝聲科技

9、已經(jīng)引進，從合肥的角度來看，八年后合肥最終將成為國家高新區(qū)，2011年松山湖將再次啟航。東莞還將把松山湖高新區(qū)提升為新起點，堅持科學發(fā)展、轉型發(fā)展和低碳發(fā)展。2010年，東莞出臺了新的家庭政策“積分制”。新政策出臺后，除符合東莞市人才引進暫行規(guī)定外，還可以直接申請戶籍。本市目前制定的其他戶籍政策將在兩年內(nèi)逐步統(tǒng)一納入以點為基礎的戶籍管理。2010年，東莞的戶籍指數(shù)為12，370人，共有14，145人申請了該市最高分，得分最高的是上海合作組織在一年一度的活動中，4點鐘R2線開始了。3月26日，東莞首條城市輕軌R2線試驗段正式開工。計劃全線將于2015年建成并投入使用。R2線是東莞市規(guī)劃的四條城市

10、輕軌線中的第一條，全長60公里。屆時，R2線將通過四個換乘點與廣深線、廣莞深線、關暉城際線和廣深港客運專線交叉換乘。為實現(xiàn)東莞輕軌與珠江三角洲軌道交通的無縫連接，R2線途經(jīng)石龍、茶山、東城、程楠、厚街、虎門，共15站，全程僅需40分鐘。從富人的角度來看，輕軌的建設將一路助推房地產(chǎn)市場。除茶山外，所有經(jīng)過R2線的車站都是發(fā)達地區(qū)。茶山鎮(zhèn)目前房地產(chǎn)整體水平較低，預計未來幾年將成為市場熱點。今年的第五件大事：以國際標準為藍本打造的程楠總部基地房地產(chǎn)總部基地，終于成為各大房地產(chǎn)開發(fā)商的總部基地。如何與中心業(yè)務核心區(qū)形成錯位競爭是開發(fā)商必須考慮的首要問題。程楠總部基地占地1174.5畝，總建筑面積210

11、萬平方米。這次拍賣的土地是商業(yè)和金融用地，大部分的容積率都在9以上。未來主要通過開發(fā)辦公樓獲得土地的九大開發(fā)商表示，項目完成后，它們將成為公司總部的辦公場所。程楠總部基地已成為房地產(chǎn)總部基地，總部基地地塊的拍賣情況、2010年東莞樓市總結、宏觀經(jīng)濟土地市場、住宅市場、整體特色、城市特色產(chǎn)品類型總結、二手房供需、整體供應量和交易量均創(chuàng)歷史新高。2010年土地供應總量為724.4萬平方米，比2009年的551.9萬平方米增長31.3%；交易面積約681.9萬平方米，較2009年的486.6萬平方米增長40.1%；平均樓層單價為1869元/平方米，略低于去年的1949元/平方米。今年的土地供應和交易

12、總量創(chuàng)歷史新高。在過去的三年里，商業(yè)和住宅用地的成交量一直在上升。2009年，商業(yè)和居住用地與2008年相比增加了20.3%，而在10年中，與2009年相比增加了12%。10年間共出售土地約681.9萬平方米，其中工業(yè)用地約296.2萬平方米，占總成交額的47%，商業(yè)和住宅用地約205.6萬平方米，占總成交額的32.3%。商業(yè)和居住用地流轉穩(wěn)步上升，工業(yè)用地流轉創(chuàng)歷史新高。提供了各種類型的土地。與去年同期相比，2010年共售出18塊土地，總面積約為36.1萬平方米。面積較小的低品質(zhì)地塊遭到拍賣，全年共拍賣12塊商住地塊，面積23.5萬平方米，比2009年增長近100%，比2008年下降63.2

13、%。2010年，全市商業(yè)和居住用地供需價格大幅上漲，主要體現(xiàn)在交易量上，比2009年增長41.2%，其次是地面單價，比2009年增長26.1%。底價比2009年增長16.3%，交易面積比2009年增長12%，但與2007年最高值相比仍有一定差距，交易量雖然連續(xù)兩年增長，但仍處于歷史低點，2010年商業(yè)和居住用地總體供需相對穩(wěn)定。除了2月份的春節(jié)假期和4、8月份典型的淡季外，其他月份相對穩(wěn)定，成交量保持在15萬至25萬元之間，價格保持在1600至2600元之間。商業(yè)和住宅用地的月供求相對穩(wěn)定。2010年，十大商業(yè)和住宅建筑包括交易主要集中在城鎮(zhèn)，在城市地區(qū)交易較少。商業(yè)和住宅區(qū)的交易是分散的，大

14、多數(shù)高質(zhì)量的地塊落入外國開發(fā)商的口袋。2010年，東莞土地市場火爆，虎門鎮(zhèn)和長安鎮(zhèn)的地塊都被萬科拿下。前十大熱門地塊大部分被外國開發(fā)商收購。2010年，市區(qū)僅售出約55，000平方米的商業(yè)和住宅區(qū)，包括在莞城的1筆交易、在萬江區(qū)的2筆交易和在程楠區(qū)的1筆交易。交易面積比2009年下降了71.9%。2010年，城市商住區(qū)的營業(yè)額約為1.4億元，僅為2009年的0.1倍；此次交易的底價是2007年以來的最低水平。城市商業(yè)和住宅區(qū)的供求。2010年，在市區(qū)銷售了約5.5萬平方米的商住區(qū)，在管城區(qū)銷售了1箱，面積約3000平方米，占總交易量的5.5%；萬江區(qū)共有2筆交易，交易面積約1.9萬平方米，占交

15、易總量的34.5%；程楠區(qū)有一筆交易，面積約33000平方米，占總交易量的60%；東城區(qū)已經(jīng)連續(xù)兩年沒有交易了。從2006年到2010年(2008年除外)，程楠區(qū)商業(yè)和居住區(qū)的營業(yè)額一直領先于市區(qū)，占過去五年總營業(yè)額的65.4%。程楠區(qū)的商業(yè)和住宅區(qū)近年來排名第一。2010年，市區(qū)僅售出5個商住區(qū)，其中位于程楠區(qū)白馬社區(qū)的程楠區(qū)成交1個，由東莞天安數(shù)碼城有限公司連同4塊工業(yè)用地一并中標。交易總價為1.715億元；萬江區(qū)共有2筆交易，地塊均位于萬江區(qū)萬水大道南側，總成交價為1.906億元；另一個地塊位于莞城白沙塘社區(qū)大興路北側，面積僅3243平方米。在程楠區(qū)以外，土地面積大，其他三個地塊規(guī)模小。

16、2010年，城市商住區(qū)交易量小，規(guī)模小。綜上所述，今年的土地交易量與2008-09年相比有所增加，但增幅有限，仍低于2006-07年的水平。整體土地交易量相對穩(wěn)定，略有波動。與2009年相比，今年東莞出售的土地整體質(zhì)量不高，所以整體平均價格不高，但細分區(qū)域，今年土地價格明顯上漲。東莞市土地供應緊張，可供開發(fā)的土地日益稀缺，價格上漲迅速。今年，外國開發(fā)商都熱衷于進入東莞獲取土地，如保利、巨龍等。東莞樓市2010年總結，宏觀經(jīng)濟土地市場，一手樓市，整體特征，城市特色產(chǎn)品類型總結，二手樓市，商品房：供應量同比小幅增長9.1%，住宅：同比小幅增長7.5%，但仍處于較低水平。別墅：整體供應相對穩(wěn)定。今年的供應量與去年基本持平，接近2007年的水平。公寓：2007年以來的最低供應量；平房：同比小幅增長9.3%；非住宅類：同比增長18.8%；辦公室：最高供應量，同比增長30%;