1、吳江嘉鴻國(guó)際剩余商鋪策劃思路簡(jiǎn)報(bào),項(xiàng)目分析,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),1、本案近市中心、近主干道中山路，人流車(chē)流量大 2、距蘇州僅15分鐘車(chē)程，可吸引邊緣中高端客群 3、開(kāi)發(fā)商知名度較高，前期項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，為本案奠定了良好的美譽(yù)度 4、產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì) a、作為社區(qū)商業(yè)總體量較大，便于整體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 b、依靠本案大型社區(qū)，且業(yè)主即將入住，即將形成人氣 c 、停車(chē)位充足，約有300米集中沿街停車(chē)規(guī)劃帶 d、約3000平米現(xiàn)代景觀主題大廣場(chǎng) e 、純沿街，近百個(gè)不同種類(lèi)的可設(shè)置廣告氣氛點(diǎn) f、一層5.4米層高，二至四層4.2米層高，發(fā)展空間大 5、客源輻射面大 a、嘉鴻國(guó)際社區(qū)自身 b、吸引市中心部分人群 c、吳江其

2、他轄區(qū) d、周邊區(qū)域，如蘇州，較吳江消費(fèi)高,項(xiàng)目劣勢(shì),1、目前大市場(chǎng)、大環(huán)境不好，尤其是長(zhǎng)三角地區(qū)，導(dǎo)致觀望情緒濃 2、區(qū)域位置偏北，目前周邊商業(yè)大氣氛不濃 3、a:沿中山北路對(duì)面商業(yè)經(jīng)營(yíng)雜、亂、低檔且生意不好 b:沿工農(nóng)路人流量極少，且對(duì)面是河流，無(wú)法形成對(duì)流效應(yīng) 4、以一層出售價(jià)格來(lái)看，投資回報(bào)率較低 5、中山北路一層已售完，無(wú)法統(tǒng)一規(guī)劃 6、整個(gè)商業(yè)滯留時(shí)間較長(zhǎng)，容易引起客戶猜測(cè) 7、產(chǎn)品問(wèn)題：四層（作為沿街商業(yè)過(guò)高）、15米進(jìn)深、電梯小少慢,分析得出的啟示,發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 抓住機(jī)會(huì) 規(guī)避劣勢(shì) 避免威脅,應(yīng)對(duì)策略,規(guī)避劣勢(shì) 1、規(guī)避目前無(wú)合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營(yíng)分區(qū) 2、規(guī)避無(wú)吸引客戶的招商優(yōu)惠政

3、策和招商策略 3、規(guī)避無(wú)確保市場(chǎng)興旺、持續(xù)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 1、突出市場(chǎng)的地理位置，以吳江市的“黃金新商圈的商業(yè)制高點(diǎn)”來(lái)提升市場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值 2、突出市場(chǎng)的交通優(yōu)勢(shì)，吳江城市軸心，15分鐘捷達(dá)蘇州 3、整合周邊資源優(yōu)勢(shì)，明確市場(chǎng)定位 4、突出本案產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),銷(xiāo)售思路,賣(mài)什么,？,剩余待售商鋪： 一層剩工農(nóng)路段 二層剩全部 三層剩全部 四層除開(kāi)發(fā)商自用辦公以外的,賣(mài)什么（what to sell）,賣(mài)給誰(shuí),？,賣(mài)給誰(shuí)（sell to whom）,如何賣(mài),？,如何賣(mài)（how to sell）,一層會(huì)有哪些客源？適合哪些業(yè)態(tài)？ 以散客為主，單價(jià)高，難以找到購(gòu)買(mǎi)大面積的大客戶 中型超市、便利

4、店、面包房等 二層相對(duì)單價(jià)低，但需求較少，適合哪些業(yè)態(tài)？ 足浴店、美容SPA、茶館、咖啡館、婚紗影樓、桌球廳等 三四層適合哪些業(yè)態(tài)？ 幾乎沒(méi)有生意人對(duì)三四層感興趣,整合規(guī)劃，重新定位,一分為二,將一二層與三四層分開(kāi)定位！,1、一二層建議統(tǒng)一商業(yè)主題中高檔商務(wù)休閑街 2、三四層適合小型辦公、產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓。 但后二者對(duì)于產(chǎn)品改動(dòng)較大，且具備住宅動(dòng)能， 需要解決：衛(wèi)生間、煤氣、排污、小空調(diào)位等。 因而建議選擇小型辦公成長(zhǎng)型企業(yè)創(chuàng)智天地,商業(yè)最能吸引投資者目光的是什么？,能賺錢(qián)！,一二層中高檔商務(wù)休閑主題商業(yè),用商鋪賺錢(qián)的三種方式： 1、物業(yè)本身增值：面向于長(zhǎng)線投資客，他們有閑錢(qián)不想放到銀行或

5、其他投資領(lǐng)域，想持有一套物業(yè)，這類(lèi)客戶有遠(yuǎn)見(jiàn)，對(duì)區(qū)域發(fā)展有信心，不太計(jì)較目前的現(xiàn)狀。 2、獲取合適的租金：購(gòu)買(mǎi)一套商鋪用于出租，是一種固定的、長(zhǎng)期的投資方式，對(duì)于很多投資客而言是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，這類(lèi)客戶注重目前的價(jià)格、租金、商業(yè)氛圍等。 3、用商鋪?zhàn)鼋?jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)：看重區(qū)域的人氣，商業(yè)的整體規(guī)劃，適合自己的行業(yè)，通過(guò)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)獲得利益，這類(lèi)客戶注重目前的租金、商業(yè)氛圍等。,解決方法,1、對(duì)本區(qū)域發(fā)展看好的有遠(yuǎn)見(jiàn)的商家直接定價(jià)格賣(mài)。 2、對(duì)于想賺取租金的客戶計(jì)算一個(gè)合理的回報(bào)率返租。 3、對(duì)于符合我們想要的業(yè)態(tài)類(lèi)型，提供一年免租期。,業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)查,業(yè)態(tài)租金詳見(jiàn)業(yè)態(tài)租金比較表,商業(yè)辦公業(yè)態(tài)租金比較表（

6、一）,商業(yè)辦公業(yè)態(tài)租金比較表（二）,商業(yè)辦公業(yè)態(tài)租金比較表（三）,在售商業(yè)個(gè)案分析匯總表,一層以單間形式出租或出售，以符合散客為主的市場(chǎng)需求。 二層工農(nóng)路段以大面積與一套小面積一層打包出租或出售；也可以根據(jù)業(yè)態(tài)量身打造。 對(duì)于二層建議實(shí)行招商，主攻合適經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)來(lái)洽談。,目前需要解決的產(chǎn)品問(wèn)題：二層重新分割并與一層搭配。,建議,二層業(yè)態(tài)建議,中山北路適合業(yè)態(tài)為： 1、婚紗影樓 2、健身房 3、茶館 4、書(shū)店 5、棋牌室 6、游戲城,工農(nóng)路適合業(yè)態(tài)為： 1、酒吧 2、SPA美容 3、美發(fā) 4、洗腳房,二層格局分布圖,中山北路,工農(nóng)路,外圍均為一層,均為二層,13,12,11,二層商業(yè)分割示意圖（

7、1、2號(hào)樓）,工農(nóng)路,二層,一層示意圖,中山北路,二層商業(yè)分割示意圖（3、6號(hào)樓）,中山北路,二層商業(yè)分割示意圖（1012號(hào)樓）,工農(nóng)路,一層,二層,12,11,一、二層商業(yè)分割示意圖（13號(hào)樓）,工農(nóng)路,一層,二層,13,三四層辦公,產(chǎn)品并非寫(xiě)字樓，不適合大型、中型企業(yè)，適合小型企業(yè)。 關(guān)鍵詞：小戶型、個(gè)性化、年輕態(tài)、成長(zhǎng)型、有活力、有激情 產(chǎn)品的缺陷及更改： 1、戶型不適合小空調(diào)，建議配中央空調(diào)，最好是變頻VRV，每層一個(gè)中央空調(diào)。 2、衛(wèi)生間少，建議每層設(shè)三四個(gè)衛(wèi)生間。 3、戶型面積分割，建議50-80m2/套。 4、走道、衛(wèi)生間、樓梯間等公共部位裝修好。,三、四層格局分布圖,工農(nóng)路,1

8、3,中山北路,三四層格局分割示意圖,中山北路,工農(nóng)路,13,出售形式 1、分割為每間50M280M2出售 2、如有大客戶可按圖示顏色塊狀分割出售,1、2號(hào)樓三層分割示意圖（四層同下）,工農(nóng)路,每間 50M280M2,中山北路,3、6號(hào)樓三層分割示意圖（四層同下）,中山北路,每間 50M280M2,13號(hào)樓三層分隔圖（四層同下）,工農(nóng)路,每間 50M280M2,13,通過(guò)什么渠道賣(mài),？,分開(kāi)推廣 商業(yè)和辦公各取案名對(duì)外宣傳推廣 同步公開(kāi) 商業(yè)的招商需要較長(zhǎng)過(guò)程，辦公的預(yù)熱也需要一段時(shí)間，因此，建議同時(shí)推出，齊頭并進(jìn),通過(guò)什么渠道賣(mài)（sell in which channel）,推廣案名建議,商業(yè)

9、案名建議一,嘉鴻財(cái)富廣場(chǎng),（品牌精神產(chǎn)品） 英文名：Jiahong Fortune Plaza 注：81數(shù)理暗示：最吉之?dāng)?shù)，還本歸元，能得繁榮，發(fā)達(dá)成功。 【吉】 LOGO定位語(yǔ)：吳江CBD財(cái)富新地標(biāo),商業(yè)案名建議二,嘉鴻玫瑰坊,（品牌精神） 英文名：Jiahong Rose Business 注： 63數(shù)理暗示：萬(wàn)物化育，繁榮之象，專(zhuān)心一意，必能成功。 【吉】 LOGO定位語(yǔ)：CBD商務(wù)休閑風(fēng)情街,辦公案名建議一,嘉鴻商務(wù)公館,（品牌精神產(chǎn)品） 英文名：Jiahong Business Mansion 注：73數(shù)理暗示：安樂(lè)自來(lái)，自然吉祥，力行不懈，必能成功。 【吉】 LOGO定位語(yǔ)：吳江C

10、BD MiNi辦公,辦公案名建議二,嘉鴻才智公館,（品牌精神產(chǎn)品） 英文名：Jiahong Intelligence Mansion 注：67數(shù)理暗示：獨(dú)營(yíng)事業(yè)，事事如意，功成名就，富貴自來(lái)。 【吉】 LOGO定位語(yǔ)：智本天地精英薈萃,辦公案名建議三,嘉鴻匯創(chuàng)天地,（品牌精神產(chǎn)品） 英文名：Jiahong Meeting a world 注：67數(shù)理暗示：獨(dú)營(yíng)事業(yè)，事事如意，功成名就，富貴自來(lái)。 【吉】 LOGO定位語(yǔ)：吳江金脈駕馭未來(lái),廣告投放計(jì)劃,戶外看板：四塊，商業(yè)、辦公各兩塊。畫(huà)面每月更換一次。 1、沿中山北路3.6號(hào)樓商鋪外立面； 2、流虹路中山北路口； 3、云梨橋交通路口； 4、鱸

11、鄉(xiāng)路笠澤路口。 引導(dǎo)旗：1、江興路橋段； 2、中山北路（江興路至笠澤路段) 辦公制作樓書(shū) 商業(yè)制作招商手冊(cè) 報(bào)紙：吳江日?qǐng)?bào) （一年周期，每周上一篇整版，強(qiáng)銷(xiāo)期一個(gè)月每周加一篇鄉(xiāng)鎮(zhèn)夾報(bào)） 短信：手機(jī)月消費(fèi)能力號(hào)碼段（強(qiáng)銷(xiāo)期內(nèi)每周發(fā)20萬(wàn)條） 網(wǎng)絡(luò)：長(zhǎng)三角地產(chǎn)網(wǎng)專(zhuān)題（每個(gè)醞釀期上一次） 郵政投遞：商鋪招商針對(duì)商家投遞招商宣傳資料（開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月投遞二次） 售樓處重新包裝：嘉鴻新都匯即將售完，更改門(mén)頭及內(nèi)部形象 墻、展板。 玻璃貼畫(huà)：營(yíng)造商業(yè)氣氛 SP活動(dòng) 異地招商：蘇州、溫州,銷(xiāo)售計(jì)劃,推廣的戰(zhàn)術(shù),第一階段：埋下伏筆，蓄勢(shì)引爆,目標(biāo)：塑造濃厚的商業(yè)氣息 執(zhí)行：招商的環(huán)境布置；宣傳資料到位；招商人員到位,目標(biāo)