1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分析中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的SWOT分析和中遠(yuǎn)房地產(chǎn)管理咨詢項(xiàng)目，重要說(shuō)明。本文件是對(duì)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)管理咨詢項(xiàng)目行業(yè)分析報(bào)告的補(bǔ)充說(shuō)明文件，其主要目的是說(shuō)明中遠(yuǎn)房地產(chǎn)目前在北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)地位，盡可能分析和預(yù)測(cè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局。本文件由卓遠(yuǎn)管理咨詢公司根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)研究、行業(yè)專家訪談和外部競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手獲得的信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和判斷。在數(shù)據(jù)收集過(guò)程中，統(tǒng)計(jì)時(shí)間、統(tǒng)計(jì)口徑等可能存在差異。顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)根據(jù)訪談和經(jīng)驗(yàn)判斷進(jìn)行了初步修正。此外，在相關(guān)數(shù)據(jù)報(bào)告和訪談過(guò)程中，獲得了一定范圍內(nèi)的一些數(shù)據(jù)，項(xiàng)目組采用中間值進(jìn)行對(duì)比分析。說(shuō)明選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和比較指標(biāo)，選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的原則：北京老式國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司城建開(kāi)發(fā)

2、總公司、田弘集團(tuán)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)及其北京區(qū)域開(kāi)發(fā)公司萬(wàn)科、中海和珠江；房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)主板上市公司萬(wàn)科和金地；北京新興民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司萬(wàn)通和宏世(中鴻天)；深圳、廣州和其他北上北京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，如金地和珠江；必須在北京有大量的開(kāi)發(fā)或準(zhǔn)備大規(guī)模進(jìn)入(潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手)北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)；長(zhǎng)江集團(tuán)、新世界和新鴻基分別分析了香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入北京開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)行為。對(duì)比分析指標(biāo)及內(nèi)容選擇：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，選擇總資產(chǎn)規(guī)模、凈資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率、年銷售收入、凈資產(chǎn)收益率、歷史開(kāi)發(fā)量、土地(項(xiàng)目)儲(chǔ)量等7個(gè)量化數(shù)據(jù)指標(biāo)；部分公司戰(zhàn)略定位、組織結(jié)構(gòu)和薪酬體系的分析與比較；選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手簡(jiǎn)介和典型項(xiàng)

3、目介紹作為附件供參考。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本數(shù)據(jù)比較港資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戰(zhàn)略定位分析競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目組織管理模式比較典型企業(yè)人力資源管理體系比較中遠(yuǎn)房地產(chǎn)薪酬比較SWOT分析及發(fā)展建議附件：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手公司及項(xiàng)目基本信息介紹，總資產(chǎn)規(guī)模與2001年末數(shù)據(jù)對(duì)比，總資產(chǎn)規(guī)模(億元)， 這表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)公司的總資產(chǎn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響下會(huì)有較大的波動(dòng)。 本指數(shù)選擇的基準(zhǔn)企業(yè)主要是在北京有大量開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的集團(tuán)公司，以反映中遠(yuǎn)集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)地位。中遠(yuǎn)房地產(chǎn)目前的總資產(chǎn)仍是一個(gè)中等規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。與舊的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)相比，資產(chǎn)規(guī)模存在較大差距，但與新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，資產(chǎn)規(guī)模具有一定

4、的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。*紅石數(shù)據(jù)很難獲得，因此可以通過(guò)訪談獲得數(shù)字估計(jì)。中國(guó)海外中國(guó)建筑工程公司；原北京城建公司；田弘集團(tuán)隸屬于北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)；華潤(rùn)置地源于北京市西城區(qū)政府。與2001年底的凈資產(chǎn)規(guī)模相比，凈資產(chǎn)規(guī)模(1億元)表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的凈資產(chǎn)規(guī)模反映了公司自有資金的規(guī)模，并在一定程度上決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本指標(biāo)選擇的基準(zhǔn)企業(yè)主要是北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的規(guī)模，反映了中遠(yuǎn)房地產(chǎn)在北京的競(jìng)爭(zhēng)地位。從目前的凈資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)是北京的一家中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。中國(guó)的海外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在海外。近年來(lái)，該公司逐漸調(diào)整了業(yè)務(wù)重點(diǎn)和戰(zhàn)略調(diào)整方法可以考慮：1 .進(jìn)一步注資。2.調(diào)整

5、一些現(xiàn)有資產(chǎn)的質(zhì)量；3.經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)行和改進(jìn)。房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為79.7，優(yōu)值為47.8。將歷史開(kāi)發(fā)規(guī)模與2001年底的歷史開(kāi)發(fā)量(萬(wàn)平方米)進(jìn)行對(duì)比，表明歷史開(kāi)發(fā)規(guī)模在一定意義上可以代表開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部項(xiàng)目管理的程度也可以反映其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品牌價(jià)值；本指標(biāo)選擇的基準(zhǔn)企業(yè)主要是在北京有大量開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的集團(tuán)公司。就歷史開(kāi)發(fā)量而言，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)屬于一家新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。與北京其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司相比，歷史開(kāi)發(fā)規(guī)模存在較大差距。與2000年和2001年相比，年銷售收入平均計(jì)算，年銷售規(guī)模為(1億元)，表明2000年和2001年是北京房地產(chǎn)銷售快速增長(zhǎng)的年份，也是外資房地產(chǎn)公司大量涌入的時(shí)期。

6、本指標(biāo)選取的基準(zhǔn)企業(yè)主要是北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的銷售業(yè)績(jī)，平均兩年能更好地反映其投資資源和業(yè)績(jī)。中遠(yuǎn)房地產(chǎn)正面臨年銷售額競(jìng)爭(zhēng)最激烈的第二梯隊(duì)。萬(wàn)科集團(tuán)和金谷集團(tuán)按集團(tuán)收入(對(duì)角線)列示。作為一家很早就進(jìn)入北京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，北京萬(wàn)科的銷售業(yè)績(jī)并不理想。金代爾最初進(jìn)入北京，但目前實(shí)力仍然不足。珠江地產(chǎn)以廣州為基地，與和盛創(chuàng)展聯(lián)手，將北京市場(chǎng)作為下一個(gè)重點(diǎn)市場(chǎng)，值得關(guān)注。比較凈資產(chǎn)收益率是2000年和2001年的平均計(jì)算值，凈資產(chǎn)收益率()表明凈資產(chǎn)收益率受公司利用借貸資金杠桿的能力影響，其表現(xiàn)差異很大。在采訪紅石(中鴻天)時(shí)，了解到其凈資產(chǎn)收益率超過(guò)20%；本指標(biāo)選擇的基準(zhǔn)企業(yè)主要是北京房地產(chǎn)開(kāi)

7、發(fā)公司。根據(jù)近兩年的平均收入和增資前的凈資產(chǎn)(3.75億英鎊)，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的收入水平適中。2001年底公司增資擴(kuò)股后，收入被攤薄，經(jīng)營(yíng)壓力很大。萬(wàn)通15屬于從訪談中得到的結(jié)論，而且，在2001年，萬(wàn)通有幾個(gè)樓盤(pán)同時(shí)進(jìn)入銷售期，收入和利潤(rùn)狀況都很突出。城市發(fā)展方面，田弘集團(tuán)由于受一些政府項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，凈資產(chǎn)大，質(zhì)量低，回報(bào)率低。萬(wàn)科和金地作為上市公司，可以代表行業(yè)的領(lǐng)先水平。土地儲(chǔ)備對(duì)比分析截至2001年底，土地儲(chǔ)備(萬(wàn)平方米)表明，土地作為一種稀缺資源，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有重要意義。土地儲(chǔ)備反映了一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展思路，也反映了他們的發(fā)展實(shí)力；本指標(biāo)選取的基準(zhǔn)企業(yè)包括萬(wàn)科、中國(guó)海

8、外等大型集團(tuán)公司的土地儲(chǔ)備(用斜線表示)，并比較了北京8家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備。根據(jù)目前的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備計(jì)算，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)擁有一定的土地儲(chǔ)備，但與大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相比，儲(chǔ)備規(guī)模較小。城市發(fā)展、田弘集團(tuán)和華潤(rùn)(北京)的土地受到歷史政府土地出讓因素的影響；萬(wàn)科集團(tuán)、金谷集團(tuán)和中國(guó)海外都有自己的土地儲(chǔ)備。北京土地儲(chǔ)備包括其北京分行。其余的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主要是北京的土地儲(chǔ)備。目前，紅石仍堅(jiān)持項(xiàng)目化運(yùn)作，依托公司頂尖個(gè)人能力的發(fā)展模式，公司假設(shè)可以獲得土地，其運(yùn)作是項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)的。典型的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有明確的市場(chǎng)定位和客戶基礎(chǔ)，一些房地產(chǎn)公司進(jìn)一步明確了自己的定位。一些房地產(chǎn)公司采用客戶/產(chǎn)品多層次組合開(kāi)發(fā)。高端，中端

9、，低端，萬(wàn)通，萬(wàn)科，項(xiàng)目公司，比較各企業(yè)的市場(chǎng)定位，以及城市發(fā)展，田弘和華潤(rùn)依靠強(qiáng)大的政府背景和土地儲(chǔ)備，在產(chǎn)品定位上做出靈活的選擇；萬(wàn)科：中等收入階層，收入穩(wěn)定，對(duì)生活質(zhì)量有一定要求；中海(北京)、珠海房地產(chǎn)和金地樂(lè)憑借其強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)發(fā)質(zhì)量鎖定中高端市場(chǎng)；華潤(rùn)置地將調(diào)整現(xiàn)有的復(fù)雜產(chǎn)品線，鎖定中端市場(chǎng)；萬(wàn)通：事業(yè)有成、收入穩(wěn)定、重視家庭生活和生活環(huán)境的富人；紅石：中國(guó)5%的富人正在快速增長(zhǎng)，他們最渴望時(shí)尚和前衛(wèi)的生活方式；其他北京房地產(chǎn)小規(guī)模項(xiàng)目公司的目標(biāo)客戶是高、中、低市場(chǎng)，包括城市發(fā)展、田弘集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中海(北京)、鴻石(中海)、珠海、金地、5000元/平方米、8萬(wàn)元。工程建設(shè)、

10、市場(chǎng)推廣、物業(yè)管理、成本管理、設(shè)計(jì)規(guī)劃和資本管理。根據(jù)歷史房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵控制要素，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)在工程質(zhì)量控制管理、物業(yè)管理、成本控制和資金管理控制方面存在薄弱環(huán)節(jié)。投資決策管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵成功因素，營(yíng)銷推廣是公司準(zhǔn)確定位產(chǎn)品、實(shí)現(xiàn)收益的保證。隨著中遠(yuǎn)房地產(chǎn)下一階段發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大，其風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)擴(kuò)大，管理控制是另一個(gè)需要進(jìn)一步加強(qiáng)的重點(diǎn)。品牌、員工素質(zhì)、田弘、珠江、中遠(yuǎn)、金地、萬(wàn)科、萬(wàn)通、紅石、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本數(shù)據(jù)比較、港資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分析、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戰(zhàn)略定位比較、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目組織管理模式比較、典型企業(yè)人力資源管理體系比較、薪酬比較、SWOT分析、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)展建議附件：引進(jìn)有競(jìng)爭(zhēng)力的公

11、司和項(xiàng)目隨著銀行利息的上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加，資本外逃，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂。截至上個(gè)月，香港的樓價(jià)下跌了40%至50%，投資房地產(chǎn)的中產(chǎn)階級(jí)因?yàn)殂y行債臺(tái)高筑，一夜之間成為“負(fù)資產(chǎn)”的擁有者。香港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的巨額利潤(rùn)不復(fù)存在。李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2000年的稅后利潤(rùn)較2000年有所下降；和記黃埔2000年的稅后利潤(rùn)較2000年有所下降。港資開(kāi)發(fā)商紛紛遷往內(nèi)地。香港的房地產(chǎn)泡沫造成了10，000個(gè)“負(fù)資產(chǎn)”類別，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的下降受到重創(chuàng)，導(dǎo)致港資開(kāi)發(fā)商紛紛遷往內(nèi)地。香港新世界集團(tuán)主要在廣東和?？诎l(fā)展，只有少數(shù)項(xiàng)目進(jìn)入其他地區(qū)。上海近年來(lái)吸引了香港資本的注意。

12、和記黃埔和新鴻基地產(chǎn)都在上海有大型項(xiàng)目。北京近年來(lái)沒(méi)有吸引香港資本。李嘉誠(chéng)的東方廣場(chǎng)和東巴倡議是罕見(jiàn)的和驚人的。香港長(zhǎng)江集團(tuán)主要在北京投資大型項(xiàng)目。長(zhǎng)江集團(tuán)由以下四家上市公司組成：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司(“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)”)、和記黃埔有限公司(“和記黃埔”)、長(zhǎng)江基建集團(tuán)有限公司(“長(zhǎng)江基建”)、香港萊迪集團(tuán)有限公司(“香港電氣”)，總市值為5，490億港元(截至2002年3月15日)。北京東方廣場(chǎng)位于東長(zhǎng)安街1號(hào)，總建筑面積80萬(wàn)平方米，是亞洲最大的建筑群。北京麗都廣場(chǎng)麗都廣場(chǎng)毗鄰北京四環(huán)路交通樞紐；廣場(chǎng)內(nèi)的設(shè)施包括北京麗都假日酒店，擁有726間客房、12間餐廳和酒吧、364個(gè)公寓式住宅單元、2

13、1萬(wàn)平方英尺的甲級(jí)現(xiàn)代化辦公樓、綜合購(gòu)物和娛樂(lè)中心、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、國(guó)家學(xué)校和花園公園。北京麗萊花園位于北京市順義縣天祝鎮(zhèn)薛大郎莊村麗萊花園，占地約1400萬(wàn)平方英尺。它將分四個(gè)階段建成一個(gè)單層半獨(dú)立的花園住宅，擁有高爾夫球場(chǎng)、俱樂(lè)部和購(gòu)物中心等娛樂(lè)設(shè)施。預(yù)計(jì)將于2008年完成。北京東巴和黃投資1億元在北京東巴公頃項(xiàng)目。東巴邊緣區(qū)是北京規(guī)劃建設(shè)的十大邊緣群體之一，規(guī)劃面積3626公頃，其中建設(shè)用地約1767公頃，現(xiàn)有居民10885戶。東巴邊緣集團(tuán)以東巴鎮(zhèn)為中心，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)，將成為一個(gè)低密度的中高檔居住區(qū)，可居住人口15萬(wàn)。新鴻基地產(chǎn)較早進(jìn)入北京，主要投資方向是購(gòu)物中心。國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備占用的建筑面積(截

14、至2001年6月)為百萬(wàn)平方英尺，包括住宅建筑、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、總面積、開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)、上海0.1-、-0.1、廣州和珠江三角洲0.4、0.1-。0.8，0.2，1.0，上海，0.4，0.1，0.3，0.8，總計(jì)，0.4，0.9，0.5，1.8，總面積，0.9，1.0，0.5，2.4，香港特區(qū)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之一，以建設(shè)高品質(zhì)建筑而聞名。它于1972年在香港證券交易所上市。一萬(wàn)八千名員工。中國(guó)土地儲(chǔ)備最大的公司之一，土地儲(chǔ)備為5200萬(wàn)平方英尺(截至2001年12月31日)，包括3270萬(wàn)平方英尺的土地開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備和1930萬(wàn)平方英尺的投資性房地產(chǎn)組合。租金總收入為29.88億港元(截至2001年

15、12月31日)。主要力量是在各區(qū)開(kāi)發(fā)具有指數(shù)級(jí)地位的房地產(chǎn)，為建筑質(zhì)量設(shè)定一個(gè)新的水平。公司概況、發(fā)展行動(dòng)、新東安市場(chǎng)(占50%)王府井大街138號(hào)新東安市場(chǎng)位于北京最繁華的商業(yè)零售區(qū)王府井。它占地22萬(wàn)平方英尺，是一個(gè)綜合商業(yè)地產(chǎn)，總建筑面積為210萬(wàn)平方英尺，包括130萬(wàn)平方英尺的購(gòu)物中心和43萬(wàn)平方英尺的辦公樓。該房屋租賃期限為50年，有效期至2043年。孫東安市場(chǎng)是北京的標(biāo)志性建筑，被北京市民評(píng)為20世紀(jì)90年代北京十大建筑之一。典型的地產(chǎn)，新鴻基地產(chǎn)是香港土地儲(chǔ)備最大的公司之一，其在中國(guó)的土地儲(chǔ)備不可低估。新世界地產(chǎn)是北京較好的開(kāi)發(fā)商之一，其在北京的發(fā)展重點(diǎn)是住房。新世界發(fā)展有限公司

16、是一家總部設(shè)在香港的大型企業(yè)集團(tuán)。本集團(tuán)于1990年成立，并于1992年在香港聯(lián)合交易所有限公司上市。它現(xiàn)在是恒生指數(shù)成份股之一，總資產(chǎn)超過(guò)1，280億港元。以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)20多年的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，集團(tuán)業(yè)務(wù)覆蓋中國(guó)和香港，核心業(yè)務(wù)范圍已擴(kuò)展至房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)和電信技術(shù)。目前，北京有8個(gè)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，4個(gè)大型住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積117.0766萬(wàn)平方米，1個(gè)舊城改造項(xiàng)目，總建筑面積210.5191萬(wàn)平方米，場(chǎng)地面積22.3952萬(wàn)平方米。典型傳統(tǒng)項(xiàng)目(酒店、商場(chǎng)、綜合樓):北京萬(wàn)豪北京新世界中心四合院、北京景光新世界酒店、典型住宅項(xiàng)目：北京新景家園、北京新康家園、北京泰華公寓、公

17、司情況、開(kāi)發(fā)行動(dòng)、典型物業(yè)、公司情況、開(kāi)發(fā)行動(dòng)。香港長(zhǎng)盛集團(tuán)是以房地產(chǎn)為支柱的大型企業(yè)集團(tuán)。20世紀(jì)90年代初，金龍花園在廣東汕頭成功開(kāi)發(fā)，隨后天秀大廈、云秀花園和中國(guó)廣場(chǎng)相繼在廣州開(kāi)發(fā)。香港長(zhǎng)生集團(tuán)董事長(zhǎng)鄒錫良成為廣州市榮譽(yù)市民?！笆桂^新城”是長(zhǎng)盛集團(tuán)在北京的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積29萬(wàn)平方米。10月在北京召開(kāi)的2001年UICB會(huì)議將它評(píng)為“未來(lái)優(yōu)秀住宅建筑”。項(xiàng)目位于東直門(mén)外街以南，春秀路以西，新中街以東。“使館新城”共有27棟住宅樓，其中一期13棟，二期9棟，三期5棟。內(nèi)部建筑面積從98平方米到424平方米不等，居住建筑的高度從12層到22層不等。它們都是板樓，有20多種公寓類型，計(jì)劃在2003年入住。