1、二手房交易相關(guān),流程,高貸取決于銀行，貸款=0.7*min網(wǎng)簽價(jià)，成交價(jià)，評(píng)估價(jià)，成交價(jià)是買(mǎi)房的價(jià)格，這個(gè)沒(méi)什么說(shuō)的，能多砍點(diǎn)就多砍點(diǎn)，網(wǎng)簽價(jià)是交稅的計(jì)算依據(jù)，理論上能少則少，如果想多貸款，那么網(wǎng)簽價(jià)顯然沒(méi)法太低，也沒(méi)有辦法做到充分避稅了，不然做高評(píng)估價(jià)也沒(méi)有意義了，一般就是做到“成交價(jià)評(píng)估價(jià)=網(wǎng)簽價(jià)”，這樣多交千把塊錢(qián)稅，可能可以多貸十幾萬(wàn)。 通常來(lái)說(shuō)，看房子的時(shí)候，中介會(huì)告訴你，比如這個(gè)房子能評(píng)到單價(jià)的0.8或者0.85，如果對(duì)中介說(shuō)的話偏聽(tīng)偏信，那顯然是不靠譜的，事實(shí)上，評(píng)估價(jià)的多少取決于評(píng)估公司，而不是中介口頭說(shuō)的，最保險(xiǎn)的辦法就是自行找評(píng)估公司。,幾種價(jià)格-成交價(jià) 網(wǎng)簽價(jià) 評(píng)估價(jià),一

2、般北京地區(qū)的銀行都認(rèn)可的評(píng)估公司就是康正，主流的銀行（記得是除光大、天津等4家銀行之外）都認(rèn)可他們價(jià)的評(píng)估報(bào)告，一般500萬(wàn)以下的房子上門(mén)評(píng)估費(fèi)是400元，通常這個(gè)評(píng)估費(fèi)通過(guò)貸款銀行做的話，是免收的，當(dāng)然大多數(shù)評(píng)估公司還提供電話報(bào)價(jià)，你可以直接打他們的咨詢電話，報(bào)上小區(qū)樓棟樓層戶型面積等信息，就會(huì)給你一個(gè)大致的范圍報(bào)價(jià)，這個(gè)是極有參考價(jià)值的。掌握了評(píng)估價(jià)，就對(duì)能貸多少款充分了解，從而能夠更游刃有余的與業(yè)主討價(jià)還價(jià)，規(guī)避了簽完合同，不能如數(shù)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。,評(píng)估,非普價(jià)，如果你看上的房子滿足以下三個(gè)條件之一，就會(huì)自動(dòng)被認(rèn)定為非普住宅，那么就會(huì)面臨著3%的契稅以及差額部分5.6%的營(yíng)業(yè)稅，認(rèn)定為非普的

3、條件是： a、容積率小于1 b、面積大于140平 c、高于1.2倍的市場(chǎng)成交均價(jià)注意，這些條件是或者的關(guān)系，前兩個(gè)都好說(shuō)，關(guān)鍵是第（3）個(gè)條件，這個(gè)成交價(jià)指的是，北京建委依據(jù)2010年全北京的成交均價(jià)為18000元，根據(jù)不同的位置，設(shè)置有調(diào)節(jié)系數(shù)，比如南四環(huán)以內(nèi)系數(shù)是1.6，那么南四環(huán)以內(nèi)的非普線就是1.2*1.6*18000=34560元，因此如果網(wǎng)簽價(jià)高于這個(gè)數(shù)，那你的房子就會(huì)被認(rèn)定為非普，從而面臨高額稅費(fèi)，顯而易見(jiàn)，為了多貸款，網(wǎng)簽價(jià)應(yīng)該高，但又不能碰線，為了多貸10萬(wàn)，還得多花10萬(wàn)的稅就不值得了； 關(guān)于非普價(jià)不同城區(qū)的具體計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，請(qǐng)參閱北京建委的文件關(guān)于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房

4、平均交易價(jià)格的通知或者撥打建委咨詢電話：59958811（也有說(shuō)這個(gè)歸地稅管）網(wǎng)址：,幾種價(jià)格-非普價(jià),地區(qū)指導(dǎo)價(jià)，買(mǎi)賣二手房就要交契稅，而契稅交多少取決于網(wǎng)簽價(jià)做到多少，如果大家網(wǎng)簽價(jià)填個(gè)1塊錢(qián)，那政府就收不上稅了，所以根據(jù)不同小區(qū)，指導(dǎo)價(jià)是不公開(kāi)的，據(jù)說(shuō)是一房一價(jià)，如果你的網(wǎng)簽價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)，那么契稅就按指導(dǎo)價(jià)征。,幾種價(jià)格-地區(qū)指導(dǎo)價(jià),關(guān)于指導(dǎo)價(jià)和非普價(jià)的關(guān)系，對(duì)于一般的房子來(lái)說(shuō)，我們的網(wǎng)簽價(jià)一般介于指導(dǎo)價(jià)和非普價(jià)之間，但這并不意味著指導(dǎo)價(jià)絕對(duì)低于非普價(jià)，由于指導(dǎo)價(jià)的不透明，中介也是通過(guò)多次交易近似的探知到指導(dǎo)價(jià)的大概范圍，但目前據(jù)說(shuō)指導(dǎo)價(jià)每3個(gè)月一調(diào)，而事實(shí)上，自2011年以來(lái)，建委從未

5、調(diào)整過(guò)非普價(jià)，但指導(dǎo)價(jià)卻是隨行就市的調(diào)整，不少小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)超過(guò)了非普價(jià)，這些小區(qū)現(xiàn)在也變成了被“非普”的非普小區(qū)，甚至同一棟樓，某層以下的房子還是普通，但某層以上的已是非普，即便全款買(mǎi)非普小區(qū)的房子，也不可避免的面臨3%的契稅，以及5.6%的差額營(yíng)業(yè)稅。所以想做高評(píng)高貸的，必須有必要摸清指導(dǎo)價(jià)的情況，這也將成為我們做網(wǎng)簽價(jià)和評(píng)估價(jià)的重要依據(jù)。,幾種價(jià)格,成交價(jià)就是板上釘釘要付的錢(qián)，沒(méi)啥可說(shuō)的。 非普價(jià)（影響稅率）和地區(qū)指導(dǎo)價(jià)（影響稅基）是政府部門(mén)定的價(jià)格，還不是很透明，要想法探知。 非普價(jià)可以問(wèn)建委 地區(qū)指導(dǎo)價(jià)目前似乎只能通過(guò)中介的經(jīng)驗(yàn)去逼近（據(jù)說(shuō)一房一價(jià)）。但網(wǎng)絡(luò)時(shí)代大數(shù)據(jù)應(yīng)該能解決這個(gè)

6、問(wèn)題。 評(píng)估價(jià)是評(píng)估機(jī)構(gòu)給二手房的價(jià)格，一般比成交價(jià)（市價(jià)）低（反應(yīng)銀行的對(duì)抵質(zhì)押物的審慎評(píng)估），關(guān)系到貸款額度。 網(wǎng)簽價(jià)是買(mǎi)房人有影響力的一個(gè)價(jià)格，所以如何設(shè)定網(wǎng)簽價(jià)有講究。,幾種價(jià)格-關(guān)系的梳理,從稅費(fèi)角度看： 網(wǎng)簽價(jià)應(yīng)該低于非普價(jià)（否則要交高額稅） 網(wǎng)簽價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)，按指導(dǎo)價(jià)征稅，所以網(wǎng)簽價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)的意義不大（做的過(guò)低，如果以后房?jī)r(jià)上漲，差額部分還要征稅，不利于今后房子的出售），一般做接近于于指導(dǎo)價(jià)（高的話多交稅） 從貸款角度看： 網(wǎng)簽價(jià)低于評(píng)估價(jià)，那么相當(dāng)于沒(méi)有充分利用貸款能力（當(dāng)然，貸款能力不能遠(yuǎn)超自身還款能力）；網(wǎng)簽價(jià)高于評(píng)估價(jià)，貸款方面沒(méi)有提升，反而多交稅費(fèi)，沒(méi)有意義。故網(wǎng)簽價(jià)

7、應(yīng)小等于評(píng)估價(jià)，等于的情況是有利于貸款，小于則是自身還款能力受限，或者不需要那么多貸款。 網(wǎng)簽價(jià)高于成交價(jià)那不是作死么？所以肯定低。 總結(jié)：指導(dǎo)價(jià)網(wǎng)簽價(jià)評(píng)估價(jià)成交價(jià)，非普價(jià) 略低于指導(dǎo)價(jià)影響不大，若指導(dǎo)價(jià)大于非普，則網(wǎng)簽價(jià)只能按非普走了，以上不等式也就不成立了,幾種價(jià)格-網(wǎng)簽價(jià)的設(shè)定,幾種價(jià)格,發(fā)信人: rucabc (rucabc), 信區(qū): OurEstate標(biāo) 題: Re: 關(guān)于二手房交易中幾種價(jià)格的梳理，請(qǐng)板油們指正發(fā)信站: 水木社區(qū) (Sat Jul 12 01:06:39 2014), 站內(nèi)網(wǎng)簽價(jià)如何定，看具體情況，簡(jiǎn)單的說(shuō)想多貸款，那網(wǎng)簽價(jià)必然要高，因?yàn)殂y行房貸款取決于min網(wǎng)簽

8、價(jià)，評(píng)估價(jià)，如果想避稅（對(duì)于大首付，或者全款買(mǎi)房者而言），那自然是把網(wǎng)簽價(jià)做的接近指導(dǎo)價(jià)。但指導(dǎo)價(jià)因?yàn)椴煌该?，?shí)際上可能高于等于或者低于非普價(jià)。ps：有些小區(qū)已經(jīng)是非普小區(qū)了，指導(dǎo)價(jià)就在非普線之上，所以網(wǎng)簽價(jià)無(wú)論如何也避免不了非普1）網(wǎng)簽價(jià)能做的比評(píng)估價(jià)低么？還是說(shuō)必須保持一致？不是必須的，評(píng)估價(jià)是評(píng)估公司給銀行出具的，輔助銀行判斷房產(chǎn)價(jià)值，網(wǎng)簽價(jià)是買(mǎi)賣雙方自行約定的，但網(wǎng)簽價(jià)低于評(píng)估價(jià)，銀行按照較低者放貸，意味著首付要增加了，對(duì)于手頭緊想多貸款的人顯然不合適2）網(wǎng)簽價(jià)做的跟成交價(jià)不一樣的情況下，合同中用的是哪個(gè)價(jià)？還是說(shuō)雙方私下有個(gè)合同，網(wǎng)簽另有一個(gè)合同（所謂的陰陽(yáng)合同）？網(wǎng)簽價(jià)一般都跟成交

9、價(jià)不一樣，合同用成交價(jià)，網(wǎng)簽合同上寫(xiě)網(wǎng)簽價(jià)，兩者之差，一般在合同上以一次性裝修補(bǔ)償款約定。至于網(wǎng)簽合同和買(mǎi)賣合同價(jià)格不一致，產(chǎn)生糾紛的時(shí)候，以哪份為主，法律上說(shuō)的也很含糊。,落戶前，查詢確認(rèn)戶頭是空的,落戶查詢：戶政/派出所,西城區(qū)這項(xiàng)業(yè)務(wù)是在虎坊橋戶政大廳，不是在派出所，戶政大廳是那個(gè)巷子里面最靠里的一個(gè)。里面的查詢?nèi)藛T那次態(tài)度不好，只給查前業(yè)主戶口是不是在里面，先好好說(shuō)，不給查這個(gè)戶頭是不是空的，用強(qiáng)硬態(tài)度問(wèn)憑什么不給查，然后給查了，說(shuō)沒(méi)有。那次去是一個(gè)上了年紀(jì)的人在查詢柜臺(tái)。,2014-7-10 農(nóng)行95，針對(duì)資質(zhì)不錯(cuò)的客戶（國(guó)企，事業(yè)單位）流水不夠也問(wèn)題不大?？蓞f(xié)調(diào)。放款時(shí)間不長(zhǎng)。2，

10、中信，針對(duì)于部分在我愛(ài)我家成交的客戶，有9折。也捆綁了一些其他銀行業(yè)務(wù)，需要買(mǎi)保險(xiǎn)箱，基金理財(cái)啥的。,貸款咨詢,郵儲(chǔ)銀行公積金貼息貸款所需要的材料：1. 申請(qǐng)人及配偶近期一寸彩色照片各1張2. 申請(qǐng)人及配偶身份證件或有效身份證明復(fù)印件各1份 身份證在有效期內(nèi)3. 申請(qǐng)人及配偶戶口簿首頁(yè)、本人頁(yè)、變更頁(yè)復(fù)印件各1份集體戶口提供首頁(yè)復(fù)印件蓋紅章一份，復(fù)印件不成呵。家庭戶口提供戶主本人頁(yè)復(fù)印件1份4. 申請(qǐng)人結(jié)婚證復(fù)印件1份需核對(duì)證件上證件號(hào)是否與身份證一致（15位升18為除外），如果結(jié)婚證證件號(hào)為軍官證或?qū)W生證但提供身份證辦理貸款，需上部隊(duì)、學(xué)校開(kāi)證明證明為同一人（反之亦然）5. 申請(qǐng)人查詢書(shū)原件

11、各1份（國(guó)管本人持身份證到單位公積金開(kāi)戶行），這個(gè)我多開(kāi)了兩份；6. 申請(qǐng)人工作情況說(shuō)明（貼息貸款專用格式）原件2份7. 配偶工作情況說(shuō)明原件1份（無(wú)工作提供無(wú)收入證明、有收入提供貼息專用工作情況證明及單位未繳存公積金情況說(shuō)明）8. 申請(qǐng)人及配偶學(xué)位學(xué)歷證明（最高學(xué)歷）復(fù)印件2份9. 申請(qǐng)人及配偶職稱證明復(fù)印件2份10. 申請(qǐng)人還款賬戶（郵政儲(chǔ)蓄銀行活期存折）復(fù)印件2份，郵儲(chǔ)銀行的卡不行哈，當(dāng)天我又去開(kāi)了存折；11. 未成年子女戶口本及出生證明復(fù)印件1份，如果是在集體戶的，還需要集體戶首頁(yè)；注：所需復(fù)印件面簽當(dāng)天全部需要帶原件,郵儲(chǔ)國(guó)管公積金貼息貸款,郵儲(chǔ)要看的是公積金繳存明細(xì)，還有一個(gè)公積金

12、查詢書(shū)，不看銀行流水，單位收入證明是要開(kāi)的-這個(gè)國(guó)管網(wǎng)站有格式，找貼息專用那個(gè)。我開(kāi)的是1W的收入，但好像跟繳存基數(shù)還有關(guān)系，聽(tīng)郵儲(chǔ)的人說(shuō)公積金繳存基數(shù)要到收入的一半，扣掉物業(yè)費(fèi)之類的，至少基數(shù)4K，才夠80,計(jì)算各種費(fèi)用，可砍中介費(fèi)，或者在與賣房人談的時(shí)候順便談中介費(fèi)。,費(fèi)用計(jì)算,約業(yè)主砍價(jià)，看房本，戶口本，授權(quán)委托書(shū)(配偶,結(jié)婚證?)，公房要看原始購(gòu)房合同（留意房屋買(mǎi)賣的限制條件） 談妥戶口遷走時(shí)間，貸款方式，是否資金監(jiān)管，交房物業(yè)交割時(shí)間，尾款數(shù)(物業(yè)+戶口=6w)，簽合同，交定金（1-10w） 仔細(xì)看手寫(xiě)部分，尤其戶口，過(guò)戶，物業(yè)交割，交房幾部分的時(shí)間順序，要求交房當(dāng)天做物業(yè)交割 補(bǔ)充

13、協(xié)議里約定交房日期,物業(yè)交割完成并交房后付1w尾款，戶口人員全部遷走后付剩余尾款 約定自合同簽訂開(kāi)始至交房期間不能以任何形式出租，如目前有租戶需在交房前結(jié)束租賃合同 約定違約代價(jià)，逾期交房代價(jià),逾期遷戶口代價(jià),按天計(jì)約定如果非滿五唯一三方免責(zé)合同失效定金返回約定如果由政策變化導(dǎo)致的費(fèi)用由政策規(guī)定方出資金監(jiān)管分為建委和光大(即自行監(jiān)管)兩部分,建委監(jiān)管網(wǎng)簽價(jià)-貸款額,光大監(jiān)管合同價(jià)-網(wǎng)簽價(jià)-定金-尾款物業(yè)交割包括水電氣網(wǎng)電視電話取暖物業(yè)公共維修基金,約談業(yè)主,如何查詢房產(chǎn)證的真?zhèn)危浚ńㄎ瘜徍?？?約談業(yè)主-看房產(chǎn)證,在交定金之前，強(qiáng)烈建議區(qū)所在區(qū)房屋權(quán)屬登記中心查驗(yàn)房產(chǎn)證有無(wú)抵押、查封等不能交易

14、等情形（如果交了錢(qián)發(fā)現(xiàn)不能交易就麻煩了，這時(shí)很多中介會(huì)引用免責(zé)條款拒絕退付中介費(fèi)）；向賣方及中介了解有無(wú)承租者信息，如有一定要讓承租者出具放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面聲明，并且妥善解決過(guò)戶后承租者何時(shí)搬出等問(wèn)題（法律規(guī)定，買(mǎi)賣不破租賃，且承租者在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這一條非常重要,約談業(yè)主,通過(guò)在水木的觀察學(xué)習(xí)，我現(xiàn)在有以下10項(xiàng)要注意的1)房主已婚未婚？房子是否共同所有2)寫(xiě)合同的補(bǔ)充條款，約定違約處罰3)定金要交給房主，并打收條4)確定首付和過(guò)戶的時(shí)間5)貸款問(wèn)題，包括貸款金額，如果貸款不成功如何6)房子會(huì)留下什么東西7)戶口遷出問(wèn)題，權(quán)屬問(wèn)題,物業(yè)過(guò)戶，各種費(fèi)用8)房子內(nèi)有租戶的問(wèn)題9)房本

15、是否有抵押，是否有未還完貸款10)房主面相如何，是否厚道,賣方五個(gè)工作日，買(mǎi)方十個(gè)工作日。 買(mǎi)方必須帶著賣方的房本,資格審核：建委,查完戶頭，雙方一起去南菜園建委辦理資格審核。賣方五個(gè)工作日，買(mǎi)方十個(gè)工作日。這里要提醒的是賣方可以自己去做，買(mǎi)方去做的時(shí)候必須得帶著賣方的房本，否則不行。萬(wàn)惡的咨詢臺(tái)去了兩次都沒(méi)說(shuō)這個(gè)問(wèn)題，導(dǎo)致我白排了一次隊(duì)。對(duì)了，咨詢臺(tái)的那個(gè)男的態(tài)度要好很多，建議找小伙子別找大姑娘咨詢,賣方申請(qǐng)表,資格審核,存量房房源核驗(yàn)申請(qǐng)表在窗口可以拿，如果有人提前去，跟辦事窗口要可以隨時(shí)拿。復(fù)印件要準(zhǔn)備兩套。,買(mǎi)方審核 ,資格審核,（一）購(gòu)房資格核驗(yàn)時(shí)限 根據(jù)京建發(fā)201165號(hào)文件規(guī)定

16、，購(gòu)房資格核驗(yàn)自申請(qǐng)之日起，五個(gè)工作日反饋核驗(yàn)結(jié)果。 （二）購(gòu)房資格核驗(yàn)結(jié)果查詢 購(gòu)房居民家庭可向資格申請(qǐng)?zhí)顖?bào)機(jī)構(gòu)（即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口）查詢購(gòu)房資格核驗(yàn)結(jié)果。,買(mǎi)方：需準(zhǔn)備材料,資格審核,（一）本市戶籍居民家庭 各家庭成員身份證、婚姻證明、戶籍證明的原件和復(fù)印件，擬購(gòu)房人簽字的家庭購(gòu)房申請(qǐng)表、購(gòu)房承諾書(shū)。 （二）駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭 各家庭成員身份證、婚姻證明、軍隊(duì)團(tuán)級(jí)以上政治部門(mén)出具的家庭情況證明、身份為駐京現(xiàn)役軍人和武警的家庭成員應(yīng)提供軍（警）身份證件和在部隊(duì)辦理的北京市公安機(jī)關(guān)核發(fā)的居民身份證的原件和復(fù)印件，擬購(gòu)房人簽字的家庭購(gòu)房申請(qǐng)表、購(gòu)房承諾書(shū)

17、。 （三）持有有效北京市工作居住證的家庭 各家庭成員身份證、婚姻證明、戶籍證明的原件和復(fù)印件，由市人力社保局核發(fā)的有效北京市工作居住證，擬購(gòu)房人簽字的家庭購(gòu)房申請(qǐng)表、購(gòu)房承諾書(shū)。,有效期,資格審核,（一）新建商品住房購(gòu)房資格有效期：資格審核通過(guò)后，開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的認(rèn)購(gòu)有效期視同為資格有效期，最長(zhǎng)不超過(guò)15日。二手房（存量房）購(gòu)房資格有效期：資格核驗(yàn)通過(guò)后15日內(nèi)有效。 （二）有效期內(nèi)未進(jìn)行網(wǎng)簽，資格核驗(yàn)失效，需重新提交購(gòu)房資格核驗(yàn)申請(qǐng)。,資質(zhì)審核的材料務(wù)必保管好，過(guò)戶時(shí)需要使用。 材料準(zhǔn)備好后，工作人員會(huì)把你的相關(guān)信息錄入系統(tǒng)，并打印幾份表讓核對(duì)并簽字確認(rèn)，最后工作人員會(huì)把

18、你的材料打印出來(lái)，釘在一起給你，這些材料請(qǐng)務(wù)必保管好，之后過(guò)戶的時(shí)候需要用到。然后會(huì)告訴你從第二天開(kāi)始往后算10個(gè)工作日，登陸建委網(wǎng)站查詢結(jié)果。 可以取存量房買(mǎi)賣合同信息表,和賣房者簽約，一般在網(wǎng)簽之前或網(wǎng)簽當(dāng)天。（因?yàn)榫W(wǎng)簽要等資格審核過(guò)才行） 貌似也有在資格審核前就定房子簽合同了，當(dāng)然只要在合同中約定好資格審核沒(méi)過(guò)的情況就成。 合同下載,簽合同（可交定金）,打印的建委的合同范本，當(dāng)天和業(yè)主完成簽約，同時(shí)交付定金，業(yè)主打收條，業(yè)主的公房已經(jīng)結(jié)清了物業(yè)，并在藍(lán)島辦完所有上市手續(xù)，取得了加蓋公章的在京中央單位已購(gòu)公房變更通知單，這給我們后面成交省了不少事。Tips：中央在京單位已購(gòu)公房上市出售登記

19、表東城的公房交易時(shí)已經(jīng)沒(méi)有了，聽(tīng)業(yè)主說(shuō)現(xiàn)在聯(lián)網(wǎng)了，信息在網(wǎng)上就傳過(guò)來(lái)了,消費(fèi)者還可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的的不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 最好是直接交定金，談好中介費(fèi)之后，同時(shí)簽合同，合同中要注明定金情況。每交一筆錢(qián)都要寫(xiě)收條。如果一定要交意向金，要寫(xiě)清楚，無(wú)論任何理由，一旦自己不想買(mǎi)房子，一個(gè)工作日內(nèi)全額退還意向金。 簽合同前，檢驗(yàn)房東身份證、房產(chǎn)證、戶口本原件以及共有人同意出售協(xié)議原件，并保留相關(guān)復(fù)印件，在沒(méi)有看到這幾件東西之前，不交一分錢(qián)。 首付款一定不能直接交給房主和中介，要在銀行賬戶凍結(jié)。銀行需要在見(jiàn)到過(guò)戶后的契稅發(fā)票和領(lǐng)新房本通知單才會(huì)解凍放

20、款，可以過(guò)戶當(dāng)天與貸款一起轉(zhuǎn)入賣方賬戶。 定金不超過(guò)交易價(jià)格的20%，一般不超過(guò)10%。 相關(guān)費(fèi)用：契稅1.5%；土地出讓金3%；印花稅0.05%；評(píng)估費(fèi)約為%。中介費(fèi)要分筆付款。 合同要確定過(guò)戶時(shí)間、物業(yè)交驗(yàn)時(shí)間和交鑰匙時(shí)間，以及相關(guān)的違約責(zé)任，重點(diǎn)是違約金。 過(guò)戶時(shí)需要先交契稅才能辦房產(chǎn)證，讓業(yè)主交公共維修基金發(fā)票。 丈量房屋尺寸，檢查房屋相關(guān)質(zhì)量和配套情況。,合同-簽的時(shí)候考慮的要素,網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，用戶可以通過(guò)這個(gè)號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止一房多賣。,網(wǎng)簽（資金托管可選擇做）,基于雙方信

21、任，我約定的是網(wǎng)簽完當(dāng)天資金托管，沒(méi)有交任何的定金。雙方違約責(zé)任都是二十萬(wàn)，定義在協(xié)議里。問(wèn)題是由于沒(méi)能提前簽協(xié)議，網(wǎng)簽?zāi)翘觳藕瀰f(xié)議的，再次體現(xiàn)了雙方守信和互信的重要性。 資金托管建議大家一定要提前問(wèn)清楚，這里花了很長(zhǎng)時(shí)間，因?yàn)楣衽_(tái)的小姑娘只會(huì)做中介參與的那種資金監(jiān)管，現(xiàn)學(xué)現(xiàn)上崗，一個(gè)字：慢。資金托管中國(guó)銀行收費(fèi)是300，聽(tīng)說(shuō)有人可以說(shuō)服銀行減免這筆費(fèi)用，,網(wǎng)簽,那天起個(gè)大早，在建委門(mén)口凍個(gè)半死。人多的時(shí)候給提前進(jìn)，人少還不給提前進(jìn)。九點(diǎn)開(kāi)門(mén)拿了第一個(gè)號(hào)，第一個(gè)簽完。事實(shí)上審核的時(shí)候建委就讓我們填了存量房買(mǎi)賣合同信息表（自行成交），這時(shí)就不用再填了，我把這個(gè)表也分享給大家看下，正反兩面。網(wǎng)簽時(shí)

22、就帶本人和證件原件就可以了。事實(shí)上建委會(huì)返還一套復(fù)印件。,網(wǎng)簽,網(wǎng)簽還是在權(quán)屬登記中心做，很順利，買(mǎi)方提供身份證戶口以及資格審核的材料，業(yè)主提供房本，變更單等材料，感覺(jué)這些信息在內(nèi)網(wǎng)上都有了，工作人員也就看了看原件，然后讓我們填寫(xiě)網(wǎng)簽合同的1-4頁(yè)，填寫(xiě)完畢后，工作人員依此錄入系統(tǒng)，最后打印出網(wǎng)簽合同，讓我們簽字確認(rèn)，并打印出自行劃轉(zhuǎn)資金聲明和納稅用的信息表。整個(gè)過(guò)程很快，不到半小時(shí)。,網(wǎng)簽合同的成交價(jià)關(guān)系到貸款的額度，這個(gè)要和貸款經(jīng)理問(wèn)清楚能貸多少，填多少，另外注意網(wǎng)簽價(jià)不要碰非普線； 聽(tīng)工作人員說(shuō)有些無(wú)良中介為了霸占一些優(yōu)質(zhì)房源，會(huì)在中介的網(wǎng)簽系統(tǒng)上把業(yè)主的房子先網(wǎng)簽上，這樣除非中介撤網(wǎng)簽

23、，不然單方?jīng)]有辦法撤網(wǎng)簽； 其實(shí)網(wǎng)簽完了之后，當(dāng)時(shí)就可以拿著納稅信息表去旁邊的窗口領(lǐng)取交契稅單據(jù),是指借款人（連同共同還款人或擔(dān)保人）攜帶合法有效證件原件、手章及貸款所需費(fèi)用；到貸款銀行交納貸款所需費(fèi)用并進(jìn)行面談及簽字的手續(xù)。,面簽（貸款簽約）,網(wǎng)簽完之后，我們直接去交行做面簽，面簽的時(shí)候簽了一大堆合同和材料，并辦了交行的沃德卡。,有面簽時(shí)做的，也有過(guò)戶之前做的 理論上在買(mǎi)賣合同簽訂后，已經(jīng)約定了首付時(shí)間點(diǎn)，在此時(shí)間去做資金托管就可以。,首付資金托管,過(guò)戶之前，當(dāng)天去交行辦了首付資金托管，其實(shí)就是把業(yè)主的收款賬戶凍結(jié)。,資金監(jiān)管分為建委和光大(即自行監(jiān)管)兩部分,建委監(jiān)管網(wǎng)簽價(jià)-貸款額,光大監(jiān)

24、管合同價(jià)-網(wǎng)簽價(jià)-定金-尾款,交稅-稅種（買(mǎi)方）,征收單位提醒：除了土地增值稅、土地出讓金、綜合地價(jià)款屬于國(guó)土資源局征收外，其他為房屋所在地稅務(wù)局。,交稅-稅種（賣方，其實(shí)也是買(mǎi)方）,交稅-稅種（賣方，其實(shí)也是買(mǎi)方）,此外都有測(cè)繪費(fèi)，公房有土地出讓金,交稅-稅種梳理,交稅,網(wǎng)簽很快的，之后拿著建委給的全套直奔邊上的稅務(wù)局，稅務(wù)局會(huì)要求在建委返還的那一套復(fù)印件上每個(gè)人相應(yīng)簽字蓋章，因?yàn)閯倓偩W(wǎng)簽，稅得過(guò)一個(gè)小時(shí)才能核出來(lái)，或者更準(zhǔn)確的說(shuō)，是建委的系統(tǒng)還沒(méi)更新出來(lái)。這里提醒大家，房本上要貼印花，如果沒(méi)有的話，建委復(fù)印那個(gè)地方有賣。5元一張。還好我們機(jī)靈，看到建委有賣，否則按照稅務(wù)局說(shuō)的，不知道得跑多

25、遠(yuǎn)貼這個(gè)。,之后就說(shuō)到核稅交稅了。全款交易很大的一個(gè)特點(diǎn)就是可以把房?jī)r(jià)標(biāo)低，因?yàn)樯婕暗降姆课莘菨M五唯一，原值又低，所以20%的差額個(gè)稅是交易里的一大塊。三家中介給的最低當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)分別是：A說(shuō)兩萬(wàn)四，B說(shuō)兩萬(wàn)六，C說(shuō)兩萬(wàn)三。通過(guò)學(xué)習(xí)建委規(guī)定和咨詢lakey，我們知道標(biāo)價(jià)越接近最低指導(dǎo)價(jià)，交稅越低；低于最低指導(dǎo)價(jià)的話，除非太低了，否則按照最低指導(dǎo)價(jià)交稅。經(jīng)過(guò)仔（ge）細(xì)（zhong）思（suan)量(ji)，我決定的單價(jià)是2.16w，交稅時(shí)看到最低指導(dǎo)價(jià)是2.18w?？紤]到房?jī)r(jià)太低對(duì)于再次出售不利，對(duì)于這個(gè)結(jié)果，偶灰?；页５臐M意。,交稅,交稅的時(shí)候會(huì)把建委給的一套復(fù)印件都收走，然后扣押了房本去交稅

26、。大多數(shù)銀行都可以交，可以刷本行借記卡。誰(shuí)交稅都行。交完稅請(qǐng)銀行幫忙復(fù)印個(gè)稅的憑條，稅務(wù)局也會(huì)提醒，我去的銀行給復(fù)印了。稅務(wù)局這里需要賣方在，主要是個(gè)稅那塊需要賣方確認(rèn)簽字。,于是我們和業(yè)主去旁邊的稅務(wù)窗口，提交納稅信息表等資料，工作人員給了我們一式五聯(lián)的繳稅單（交完錢(qián)后，第五聯(lián)個(gè)人留存作為完稅證明）和契稅發(fā)票（這個(gè)和前面提到的完稅證明不是一回事)，讓我們憑票去銀行交稅。,這次準(zhǔn)備好了現(xiàn)金，先去銀行把契稅交了，銀行會(huì)在每一聯(lián)蓋章，把其余幾聯(lián)交還，然后約業(yè)主去辦過(guò)戶，備齊所有資料，來(lái)權(quán)屬登記中心后，直奔咨詢臺(tái)，然后第二次被坑，工作人員看完房本說(shuō)，你們的土地出讓金還沒(méi)交，于是又打車去了東城行政服務(wù)

27、大廳交土地出讓金，同樣不能刷卡，去的附近的交行交完土地出讓金，再打車回到登記中心，這次審核終于通過(guò)了。 非經(jīng)適房的土地出讓金按15.6元每平交，這個(gè)過(guò)戶前我們都知道，但可惡的時(shí)工作人員寧可讓我們跑兩趟也不一次說(shuō)清楚，土地出讓金在金寶街的東城行政服務(wù)大廳交，同樣不能刷信用卡，銀行代收。,交稅,交稅當(dāng)天中介早起五點(diǎn)多去排隊(duì)，拿到26號(hào)，十點(diǎn)多辦完。稅務(wù)局柜臺(tái)的人說(shuō)最新通知：差額抵個(gè)稅必須同時(shí)攜帶裝修合同和裝修發(fā)票，并且開(kāi)具裝修發(fā)票的公司必須能在他們系統(tǒng)中查到才可以認(rèn)可。我們帶的裝修發(fā)票作用為零，差額全部算了個(gè)稅。信用卡可以繳稅，這個(gè)買(mǎi)賣雙方到就可以，但是需要攜帶買(mǎi)賣雙方的身份證、全家的戶口本和結(jié)婚

28、證，房產(chǎn)證原件及復(fù)印件。,一般是先交稅，第二天去過(guò)戶，因?yàn)檫^(guò)戶要拿著交稅的憑證去排號(hào)，每天早晨放號(hào)，很快就沒(méi)了。西城是這樣，不知道朝陽(yáng)的情況,房產(chǎn)過(guò)戶是指通過(guò)轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣、贈(zèng)予、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房產(chǎn)，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移從甲方轉(zhuǎn)移到乙方的全過(guò)程。,過(guò)戶,交完稅跑到建委去開(kāi)心的發(fā)現(xiàn)人少，下午的過(guò)戶號(hào)還有不少。在拿號(hào)之前，咨詢臺(tái)的人就會(huì)把需要的資料都按順序整理好，需要提供房本戶型圖那兩頁(yè)的復(fù)印件兩份，然后雙方在一份建委的合同簽個(gè)字，在資金自行解決那頁(yè)簽個(gè)字。其實(shí)建委合同上后面都是空白的。我就沒(méi)讓賣家再簽字，畢竟我們已經(jīng)簽了協(xié)議。,過(guò)戶的時(shí)候要簽不少字，其實(shí)也挺快的。

29、那天三點(diǎn)半之前的當(dāng)天可以拿房本（買(mǎi)方本人辦理），我們稍微晚了點(diǎn)兒，次日領(lǐng)取。建委會(huì)確認(rèn)誰(shuí)領(lǐng)取，當(dāng)時(shí)簽好委托書(shū)，還挺人性化的。,咨詢臺(tái)的人給了我們一個(gè)號(hào)，就直接去過(guò)戶窗口辦了，過(guò)戶很快，把之前所有的資料都備齊，仍然是填表，然后打印信息核對(duì)，大約十幾分鐘就辦好了，工作人員給了我一個(gè)領(lǐng)房本的通知，讓我憑此后天領(lǐng)房本。,過(guò)戶可網(wǎng)上預(yù)約,全款 貸款,付款or首付解凍,辦完三點(diǎn)多直接去銀行把錢(qián)轉(zhuǎn)給賣家，留一萬(wàn)尾款最后交房轉(zhuǎn)物業(yè)的時(shí)候當(dāng)面給。,過(guò)完戶之后，打車去交行，把業(yè)主的首付資金解凍。,批貸函,領(lǐng)房本,周四早上領(lǐng)房本交90，再加貼倆印花，剛好一張毛爺爺。不用排號(hào)排隊(duì)，分分鐘的事。,戶口遷入（根據(jù)實(shí)際情況

30、，可有可無(wú)）：拿到房本，持原戶口本，身份證，結(jié)婚證，房本原件，直接去戶政大廳，下午兩點(diǎn)開(kāi)始辦公，同樣，等候的時(shí)候要在外面凍得爽歪歪。這里必須表?yè)P(yáng)下戶政，現(xiàn)在不用在準(zhǔn)遷入、遷出、遷入跑三趟了，一次搞定，當(dāng)場(chǎng)領(lǐng)本。誰(shuí)當(dāng)戶主的需要另外一個(gè)人寫(xiě)同意書(shū)。哈哈，女同胞當(dāng)然也可以當(dāng)戶主啦。兩口子有一個(gè)人來(lái)辦就行了，不需要寫(xiě)委托書(shū)。,帶著通知書(shū)和身份證，再交了80元制證費(fèi)和5元印花稅后，終于拿到了大紅本。其實(shí)當(dāng)天可以把房本交給銀行去辦抵押的，但是因?yàn)橐峁e金，所以耽誤了幾天。,提公積金,帶著房本上午去單位辦完公積金提取，直奔建行把公積金提了出來(lái)，中午將房本交還銀行，自此，全套流程跑完，只剩下銀行放款了。,房

31、產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者個(gè)人對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)時(shí)，選擇按揭貸款時(shí)，在房屋所有權(quán)證書(shū)中，會(huì)有他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利種類（如典權(quán)、抵押權(quán)等）、權(quán)利范圍（他項(xiàng)權(quán)利的房屋范圍）、權(quán)利價(jià)值（他項(xiàng)權(quán)利的契載價(jià)格）、權(quán)利存續(xù)期間（契載期限）、注銷日期（他項(xiàng)權(quán)利消失的日期），并且在他項(xiàng)權(quán)證書(shū)也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)。,建委出他項(xiàng)權(quán)證,因?yàn)榕R近年底的緣故，中間隔了2周，這個(gè)環(huán)節(jié)其實(shí)比較慢，如果在建委

32、有認(rèn)識(shí)人的話，可以催一催，對(duì)于早放款有好處。交行正常是收到他證后一周內(nèi)放款。,銀行放款，取回房本,同樣因?yàn)槟甑?，交行弄完抵押之后，告訴我沒(méi)額度了，得排隊(duì)等待放款，這一等就等到了一月初，因?yàn)楫?dāng)時(shí)北京分行都額度緊張，所以放款都優(yōu)先那些貸款支行，因?yàn)槲覀冝k貸款的支行不屬于那類支行，所以等的時(shí)間特別長(zhǎng)，注重放款時(shí)效的同學(xué)，可以去那類支行辦。,放款第二天，客戶經(jīng)理就通知可以取房本了，交行的在房本上蓋了抵押章并標(biāo)注了抵押日期。,遷走戶口，物業(yè)交割，交房（驗(yàn)房），付尾款,一、水表過(guò)戶(2008年信息）海淀自來(lái)水公司，88511010，經(jīng)咨詢海淀自來(lái)水公司：水表只認(rèn)可地址，去銀行交費(fèi)只給交費(fèi)的收據(jù)，拿著銀行交

33、費(fèi)的收據(jù)到自來(lái)水公司開(kāi)具發(fā)票。誰(shuí)要就給誰(shuí)開(kāi)（應(yīng)該是誰(shuí)交費(fèi)就給誰(shuí)開(kāi)）。,二、燃?xì)膺^(guò)戶（2008）北京地區(qū)咨詢電話96777。經(jīng)咨詢：抄表的不用過(guò)戶，是拿著銀行的交費(fèi)憑證去換發(fā)票，誰(shuí)交錢(qián)給誰(shuí)開(kāi)發(fā)票；卡表過(guò)戶，拿著卡去銀行打印憑條，然后拿著卡和憑條去過(guò)戶。,三、電表過(guò)戶經(jīng)咨詢：不變不影響使用，但是發(fā)票無(wú)法變化。過(guò)戶手續(xù)：拿著房產(chǎn)證原件、電卡或者發(fā)票、新房主身份證可以進(jìn)行過(guò)戶；如果電卡丟失，補(bǔ)辦電卡需要20元工本費(fèi)，在電卡丟失的情況下如果過(guò)戶，需要提供表上的10位表號(hào)和電表示數(shù)（如果沒(méi)有顯示，用其他卡也可以插出表數(shù)）、還有一個(gè)表上的四位的數(shù)字。所在營(yíng)業(yè)廳過(guò)戶時(shí)間為周一周五8：3017：00。如果周末過(guò)

34、來(lái)，有人值班，但是當(dāng)天辦不了。由于電表并未登記在戶主名下，只是登記在房間下，所以就未進(jìn)行電表的過(guò)戶（添加業(yè)主的姓名），如需開(kāi)具業(yè)主的發(fā)票可以添加業(yè)主的姓名。,遷走戶口，物業(yè)交割，交房（驗(yàn)房），付尾款,歌華有線電視過(guò)戶問(wèn)了96196，告知的過(guò)戶情況如下：聯(lián)系原房主，與原房主一齊到營(yíng)業(yè)廳，原房主帶身份證原件、有線電視用戶回執(zhí)和指定的存折，新房主帶新的存折、身份證。問(wèn)了營(yíng)業(yè)廳：帶著原房主、新房主的身份證，新房主的存折去辦理過(guò)戶手續(xù)。存折需要使用指定銀行的，指定如下八家銀行：工商9558（卡號(hào)頭4位，下同）、建設(shè)4367、北京銀行6029、農(nóng)業(yè)、中國(guó)銀行、華夏銀行、郵政、北京市農(nóng)村商業(yè)銀行。所在營(yíng)業(yè)廳

35、過(guò)戶時(shí)間為：每月11日20日辦理不了，因?yàn)殂y行結(jié)帳；周末上午9點(diǎn)5點(diǎn)，中午12點(diǎn)到1點(diǎn)30分休息，平時(shí)8點(diǎn)30分6點(diǎn)，中午12點(diǎn)到1點(diǎn)30分休息。2007.12.27問(wèn)了96196，3個(gè)月以上不交費(fèi)，有權(quán)停止信號(hào)，可以只初裝，但是不開(kāi)通信號(hào)。經(jīng)咨詢營(yíng)業(yè)廳，在原房主欠費(fèi)的情況下，可以撤下原來(lái)的，安裝新的有線電視；安裝有線電視時(shí)間為周一周日上午9點(diǎn)12點(diǎn)，下午1：30到5點(diǎn)；有線電視可以暫時(shí)中止信號(hào)；初裝時(shí)需要攜帶房產(chǎn)證、身份證、存折（或銀行卡）?？梢赞k理暫停信號(hào)服務(wù)，但是再次開(kāi)通時(shí)需要交納60元開(kāi)通費(fèi)，對(duì)于暫停超過(guò)3個(gè)月的比較合適。,遷走戶口，物業(yè)交割，交房（驗(yàn)房），付尾款,物業(yè)過(guò)戶經(jīng)咨詢：物業(yè)

36、費(fèi)用到物業(yè)公司過(guò)戶，需要查詢物業(yè)費(fèi)有無(wú)結(jié)清，然后才能過(guò)戶。,電話和網(wǎng)絡(luò)過(guò)戶關(guān)于電話和adsl網(wǎng)絡(luò)，經(jīng)咨詢10060，需要提供屋里電話號(hào)碼、交費(fèi)存折、原房主身份證、新房主房產(chǎn)證和身份證，還需要結(jié)清所有費(fèi)用，才能過(guò)戶。如果對(duì)于房主信息和電話號(hào)碼全然不知，需要帶著身份證和初裝費(fèi)，去營(yíng)業(yè)廳，核實(shí)費(fèi)用有無(wú)結(jié)清，結(jié)清后才能新裝。2008.12.31之前裝機(jī)費(fèi)用優(yōu)惠，電話和adsl一起裝的話，免adsl的初裝費(fèi)，一共235元。裝機(jī)之后必須要交納一個(gè)月費(fèi)用，電話次月從8號(hào)到月底交費(fèi)，月租21.6元，然后就可以申請(qǐng)停機(jī)保號(hào)；網(wǎng)絡(luò)裝機(jī)第一個(gè)月是免費(fèi)的，月末最后一日之前通過(guò)10060可以將網(wǎng)絡(luò)改為計(jì)時(shí)收費(fèi)的，1分鐘

37、5分錢(qián)。在營(yíng)業(yè)廳申請(qǐng)了電話和adsl網(wǎng)絡(luò)，7天內(nèi)約時(shí)間安裝，可以與10060聯(lián)系安裝時(shí)間。辦理申請(qǐng)當(dāng)天取得adsl帳號(hào)卡一份。初裝電話和adsl一般7天，最長(zhǎng)25天，可以撥10060催裝，初裝不帶電話機(jī)，需要自備電話機(jī)。,遷走戶口，物業(yè)交割，交房（驗(yàn)房），付尾款,戶口遷移經(jīng)咨詢，辦理遷移戶口需要如下手續(xù)：房產(chǎn)證、去物業(yè)開(kāi)具入住證明（入戶通知書(shū)，物業(yè)知道如何辦理，以及去哪個(gè)派出所）、戶口卡、身份證。實(shí)際辦理戶口遷移需要出示身份證、戶口卡、房產(chǎn)證，留存戶口卡原件和房產(chǎn)證證號(hào)頁(yè)和姓名頁(yè)復(fù)印頁(yè)。,關(guān)于其他物業(yè)換鎖可以找物業(yè)或者其他換鎖公司。開(kāi)鎖電話為1600110。,除了維修基金其它都可以在物業(yè)那里了

38、解維修基金過(guò)戶每個(gè)區(qū)地點(diǎn)不一樣需要去了解一下需要原房主的配合應(yīng)該買(mǎi)賣雙方都出現(xiàn)這戶上錢(qián)按說(shuō)房產(chǎn)過(guò)戶后由你繼續(xù)使用但還是過(guò)戶成你名好1.如果過(guò)成你名在房齡長(zhǎng)達(dá)五十到七十年中肯定會(huì)用到這筆錢(qián)那時(shí)你有發(fā)言權(quán)也就是名正言順對(duì)賣主這名沒(méi)用對(duì)買(mǎi)主有用2.過(guò)戶時(shí)你可以落實(shí)賣主當(dāng)初交沒(méi)交過(guò)這筆錢(qián)也就是說(shuō)有沒(méi)有立戶可在辦理處查到底帳(他應(yīng)該有維修基金發(fā)票或收據(jù)),業(yè)主是否能講道理（穩(wěn)定職業(yè)者可能更講道理，不講道理pass） 產(chǎn)權(quán)（是否共有產(chǎn)權(quán)，是否產(chǎn)權(quán)不清晰等） 合同規(guī)范性,交易風(fēng)險(xiǎn),不見(jiàn)得共有權(quán)人都會(huì)寫(xiě)在房本上，我在過(guò)戶的時(shí)候，就碰到有一個(gè)哥們?cè)诖螂娫拞?wèn)家里人，房子居然多了個(gè)不認(rèn)識(shí)的共有人，在沒(méi)有共有權(quán)人同意

39、的聲明，是沒(méi)辦法過(guò)戶的，所以這一點(diǎn)要確認(rèn)清楚，建委合同的范文里，專門(mén)有一個(gè)附件是共有權(quán)人聲明。,最標(biāo)準(zhǔn)的合同就是建委提供的范本，雖然是2007版，有一些條款也不完善，但至少要比一些知名中介的要強(qiáng)多了。我們平時(shí)交易過(guò)程中常見(jiàn)問(wèn)題，比如共有權(quán)人、租戶優(yōu)先權(quán)、稅費(fèi)分擔(dān)、戶口遷移、物業(yè)交割、裝修家居附屬物等問(wèn)題，合同里都有條款約定。最后特別提示一下，買(mǎi)賣雙方自行約定的一些事項(xiàng)，如果是不公平的條款，那么法律上有可能是不承認(rèn)的。,資金監(jiān)管（為何拒絕資金監(jiān)管）,交易風(fēng)險(xiǎn),房子是否有合法產(chǎn)權(quán)。首先要檢查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，對(duì)于未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，法律上是不得買(mǎi)賣的。對(duì)于房東出具的房產(chǎn)證，不但

40、要查看原件，還要向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書(shū)及其記載內(nèi)容的真實(shí)性。從律師的角度來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為看到房產(chǎn)證原件是整個(gè)交易的前提條件；而在沒(méi)有確認(rèn)其真實(shí)性之前，任何實(shí)質(zhì)性的行動(dòng)都不應(yīng)該開(kāi)始。當(dāng)然，由于中國(guó)的特殊情況，經(jīng)常發(fā)生房屋入住很長(zhǎng)時(shí)間以后，房產(chǎn)證依然沒(méi)有辦理的現(xiàn)象。這時(shí)，我們至少應(yīng)該看到房屋買(mǎi)賣合同、評(píng)估報(bào)告、各種稅費(fèi)原始發(fā)票等，這些資料也可以從側(cè)面證明一下房屋的權(quán)屬，但是依然不如房產(chǎn)證可靠。,交易風(fēng)險(xiǎn),落實(shí)房子有合法產(chǎn)權(quán)后，第二步則更為復(fù)雜，就是要確認(rèn)“房東”（賣房人）是否有權(quán)處分該房產(chǎn)，也就是對(duì)其主體資格進(jìn)行審查。 二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的二手房權(quán)利人，也就是賣方應(yīng)

41、該就是房產(chǎn)證上寫(xiě)的房主本人。注意，由于有共有權(quán)人的存在，所以這個(gè)條件是必要條件而不是充分條件。按照北京市規(guī)定，如果房主本人不能親自前往辦理手續(xù)，可以委托其他代理人，但是必須通過(guò)公證機(jī)關(guān)對(duì)委托手續(xù)進(jìn)行公證。如果房子不是自然人所有，而是法人名下的財(cái)產(chǎn)（比如有限責(zé)任公司或者股份有限公司），那么就應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書(shū)面文件，因?yàn)榉慨a(chǎn)屬于公司的固定資產(chǎn)，按照公司法規(guī)定，在處理大額固定資產(chǎn)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)公司股東會(huì)和董事會(huì)通過(guò)。更復(fù)雜一些的情況是房子屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)，那么對(duì)方必須持有政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件。,交易風(fēng)險(xiǎn),共有財(cái)產(chǎn)審查。由于一套房屋可以有多個(gè)共有權(quán)人（lakey最多見(jiàn)過(guò)一間平房

42、由16個(gè)人共有），而房產(chǎn)證上往往只體現(xiàn)一個(gè)人的名字，因此確認(rèn)房屋是否是共同財(cái)產(chǎn)就是非常必要的。否則就可能出現(xiàn)房屋過(guò)戶中，某個(gè)共有人跳出來(lái)阻止你取得房產(chǎn)的事情。最常見(jiàn)的共有就是作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由夫妻雙方共同所有，這時(shí)雖然房產(chǎn)證上可能只有一個(gè)人名字，但是房子依然屬于共有；另一種是繼承，幾個(gè)繼承人共同繼承一套房產(chǎn)，大家約定共有的。此外共有又分成共同共有（大家就權(quán)利進(jìn)行平分）、按份共有（注明每人的份額）、實(shí)體劃分（注明這間房歸誰(shuí)，那間房歸誰(shuí)）。通常來(lái)說(shuō)，如果確認(rèn)存在共有人，那么必須由共有人出具同意轉(zhuǎn)讓以及放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明。如果你發(fā)現(xiàn)房東是已婚，或者房子發(fā)生過(guò)繼承關(guān)系，這方面就要留心一點(diǎn)了。,權(quán)利

43、限制。這個(gè)權(quán)利限制主要就是指司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有無(wú)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況，比如房主因?yàn)閭鶆?wù)糾紛訴訟，被對(duì)方通過(guò)法院把房子凍結(jié)或者保全了，那這房子就無(wú)法過(guò)戶，也就不能交易。這里的有關(guān)部門(mén)，主要是法院、稅務(wù)機(jī)構(gòu)、財(cái)政機(jī)關(guān)等強(qiáng)力部門(mén)。,交易風(fēng)險(xiǎn),他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置。同上條類似，最常見(jiàn)的就是銀行設(shè)置的抵押權(quán)，以及有無(wú)給其他人提供的擔(dān)保等。,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。按照法律規(guī)定，在同等情況下，有兩類人可以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，一種是二手房共有人，一種是二手承租人。此外，合同法還規(guī)定“買(mǎi)賣不破租賃”，所以各位買(mǎi)房時(shí)候，盡量還是請(qǐng)房主先把房客清退，最好還有書(shū)面的承租終止說(shuō)明。,交易風(fēng)險(xiǎn)-定金,首先說(shuō)定金。

44、關(guān)于定金的涵義和規(guī)定是有嚴(yán)格法律規(guī)范的。1、中華人民共和國(guó)民法通則第第八十九條第三項(xiàng)，當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；2、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法第八十九條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；第九十條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際

45、交付定金之日起生效；第九十一條規(guī)定，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十；3、在擔(dān)保法基礎(chǔ)上，中華人民共和國(guó)合同法第一百一十五條規(guī)定，“當(dāng)事人可以依照中華人民共和國(guó)擔(dān)保法約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”，因此可以看出，定金是買(mǎi)賣雙方之間約定的一種擔(dān)保金，用于保證協(xié)議的履行，或者在一方違反合同約定時(shí)給于未違約（注意，未違約不等于遵守約定，嘿嘿）一方的經(jīng)濟(jì)賠償。如果協(xié)議順利執(zhí)行，則定金是作為合同款的一部分或者由買(mǎi)方收回。,交

46、易風(fēng)險(xiǎn)-定金,與之相關(guān)，又容易混淆的是幾個(gè)概念，包括“訂金”和所謂“意向金”、“誠(chéng)意金”等等。從律師的角度來(lái)說(shuō)，建議大家不要跟中介或者房主玩這些文字游戲，沒(méi)有任何必要，而且一但發(fā)生意外，受損失的還是自己。剛剛有一個(gè)網(wǎng)友，說(shuō)他交了5萬(wàn)的所謂“誠(chéng)意金”，然后房主隨后就表示不賣給他啦。由于沒(méi)有任何書(shū)面約定（只有一個(gè)收據(jù)），所以他也只能把這些錢(qián)要回來(lái)，不要說(shuō)獲得賠償，他現(xiàn)在覺(jué)得能把錢(qián)完整的收回來(lái)已經(jīng)算是萬(wàn)幸了。這就是一個(gè)典型的例子，約定不明而險(xiǎn)些遭受損失。Lakey的建議是，不要上這些模糊的語(yǔ)言的當(dāng)，特別是涉及到這么大額的資金時(shí)候。一些具體方法，以后有時(shí)間再說(shuō)。此外，如果發(fā)生對(duì)方違約，要求雙倍返回是買(mǎi)

47、方應(yīng)有的權(quán)利，也是應(yīng)該維護(hù)的，調(diào)解不成的話直接前往法院訴訟，獲勝的幾率相當(dāng)有把握而且不用發(fā)愁執(zhí)行問(wèn)題，有房子在那放著呢，另外申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)候還不用交執(zhí)行費(fèi):_P,交易風(fēng)險(xiǎn)-首付資金,目前凡是通過(guò)中介進(jìn)行二手房交易，如果中介要求通過(guò)其付款，那么必須向買(mǎi)房人提供專用賬戶，否則買(mǎi)房人應(yīng)該提高警惕，防止出現(xiàn)陷阱； 除了中介專用賬戶以外，銀行、律師事務(wù)所和公證處也可以提供資金托管服務(wù)。目前在北京可以提供二手房托管的銀行包括行、工行、建行、深發(fā)展、招行、民生、北京銀行、興業(yè)銀行等八大銀行。事實(shí)上，銀行方面對(duì)于資金托管已經(jīng)有很完善的流程，而且能夠最大限度保證資金安全。不過(guò)銀行托管的缺點(diǎn)是時(shí)間周期長(zhǎng)，同時(shí)費(fèi)用高。以建設(shè)銀行為例，平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為托管資金總額的3.5，而且手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，解除托管放款的時(shí)間長(zhǎng)。相對(duì)而言，律師事務(wù)所的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要大大低于銀行，大多在2左右，同時(shí)放款手續(xù)簡(jiǎn)便靈活。通過(guò)公證處進(jìn)行資金托管的，在房屋買(mǎi)賣中不是很常見(jiàn)，以后有機(jī)會(huì)再介紹。,看房階段不