1、寶山寺入市營銷推廣方案,致獻(xiàn)羅店 上坤超越而來,Flourishing Renaissance,市場維度啟示,形象維度定位,營銷維度執(zhí)行,市場維度啟示,宏觀環(huán)境,縱觀上海商業(yè)整體環(huán)境給予我們的理解： 1.市場宏觀政策利好，商業(yè)市場波動(dòng)平穩(wěn)。但歷史數(shù)據(jù)價(jià)值參考較低，各個(gè)板塊相對獨(dú)立。 2.市場環(huán)境影響商業(yè)投資信心，宏觀政策引導(dǎo)投資人資產(chǎn)組合方式。,市場給予啟示：宏觀政策利好，市場信心上揚(yáng)。,區(qū)域環(huán)境,縱觀寶山商業(yè)整體環(huán)境給予我們的理解： 1.非傳統(tǒng)商業(yè)板塊向集中型商業(yè)板塊轉(zhuǎn)型，區(qū)域供需求量增量明顯供應(yīng)反倒不足。 2.各自板塊本土去化，價(jià)值還處于市場低位。,區(qū)域市場給予啟示：非傳統(tǒng)型商業(yè)板塊受到市

2、場波動(dòng)起伏較弱，區(qū)域地緣性商業(yè)具備獨(dú)立板塊自有支撐。,競爭案例,主力竟品V上坤-上街 本案機(jī)會(huì),競品給予啟示：競品參考與競爭關(guān)系不明顯，本案必須區(qū)隔其他自成流派。,打?qū)汖垼荷辖之a(chǎn)品豐富，面積小，單總價(jià)低,打龍湖：統(tǒng)一經(jīng)營的不售，出售的不統(tǒng)一經(jīng)營，業(yè)主沒保障，失敗率高。,形象維度定位,廣告先出擊，形象先樹立,上坤上街價(jià)值體系背書,上海新腔調(diào)塑造者，上坤品牌巨獻(xiàn) 全體系商業(yè)分布，6m挑高臨街商鋪 30100街鋪，投資價(jià)值精品 羅店商業(yè)價(jià)值中心、五百年寶山古寺配套 復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，多元化消費(fèi) 現(xiàn)代中式外立面，特色風(fēng)格建筑群,之于上街項(xiàng)目而言我有什么？產(chǎn)品價(jià)值已然清晰形象課題在前，我要成為什么？演繹！

3、,深度價(jià)值非凡格局講求和諧的規(guī)劃,上下一體 上坤上街項(xiàng)目，業(yè)態(tài)多層分布，動(dòng)線精妙，上下一體毫無界限 里外完整 上街里外完美融合城市節(jié)點(diǎn)跟城市界面，臨街商業(yè)跟內(nèi)置廣場，完整如一,深度價(jià)值不二體驗(yàn)靈動(dòng)包容的業(yè)態(tài),大小融洽 上街內(nèi)部業(yè)態(tài)風(fēng)格、商業(yè)形態(tài)大小兼顧，風(fēng)格靈動(dòng)，各取所取 雅俗共賞 市井生活，Spa微酣，小酌安詳。雅俗，在別處無法共賞。,深度價(jià)值全新模式前所未有的商業(yè),動(dòng)靜皆備 以上街的商業(yè)流動(dòng)跟寶山寺的五百年底蘊(yùn)對比，動(dòng)靜皆備。 新舊交替 現(xiàn)代商業(yè)模式，嫁接本土資源特色，全新的模式，無限發(fā)展可能。,這樣的一個(gè)上坤作品不只之于競品寶龍之于寶山區(qū)域整體商業(yè)形態(tài)而言也是一個(gè)具有創(chuàng)新性、標(biāo)桿意義的項(xiàng)

4、目,毫無疑問上坤上街也必然帶給羅店乃至寶山前所未有的消費(fèi)新體驗(yàn),創(chuàng)新互動(dòng)體驗(yàn),今天起，上街不用再趕時(shí)間就在這里忘了時(shí)間,想得到的吃喝玩樂購想不到的心靈禪修,見慣了的饕餮盛宴沒享過的風(fēng)情體驗(yàn),第一次上街實(shí)現(xiàn)吃飽了才有力氣減肥的誓言,先生看球不理人？還好“上街”也有下半場！,從一個(gè)人的美麗到一家人的時(shí)尚上街，不一樣,以前上街買！買！買！如今上街玩！玩！玩！,上街，不只是消費(fèi) 上街，成為一種生活 從消費(fèi)到生活，上街領(lǐng)銜了羅店乃至寶山商業(yè)的升級(jí) 上街實(shí)現(xiàn)了真正的體驗(yàn)式鄰里消費(fèi)時(shí)代！,上坤上街 寶山新天地,6.0 體驗(yàn) 鄰里商業(yè)街區(qū)+,整案定位,視覺表現(xiàn),精準(zhǔn)營銷策略,形象可以出位，策略要有針對,201

5、5年完成簽約2.0-2.2億元 2015年完成回款1-1.2億元 2016年底完成項(xiàng)目房源售罄及90%回款任務(wù),明確目標(biāo),2015年入市開盤房源100套,按照認(rèn)籌轉(zhuǎn)化成交比4：1統(tǒng)計(jì) 首開需要認(rèn)籌客戶400組,艱巨的任務(wù),運(yùn)營模式與房源梳理,首開房源統(tǒng)計(jì)： 共100套房源，其中1層房源55套，2層房源37套，1拖2房源8套,1,2,3,4,5,項(xiàng)目運(yùn)營模式：統(tǒng)一運(yùn)營6年+1：9分成2年,總銷,價(jià)格單位：元/ 面積單位： 總銷金額單位：元,全盤總銷金額約6.3億元,買單投資物業(yè) 地緣客戶實(shí)力擔(dān)綱 相對封閉的地緣客戶市場， 加之未來美蘭湖商業(yè)和寶龍城市廣場的客戶截留 本案客戶必然以羅店/羅涇本地客

6、為主,客群,策略反思： 閉合的地緣性市場 上坤-上街全新入市，如何在有限地源中成功打響第一戰(zhàn)？,依托市場、競品、客群和項(xiàng)目自身的梳理 我們總結(jié)得出 上坤-上街營銷推廣面臨的三大核心訴求,形象訴求-羅店上街就到“新天地”,銷售訴求-羅店人擁有上街！才有根！,推廣訴求-不知道上街！你是住羅店？,2105尋找羅店前100席,事件營銷 持續(xù)曝光,區(qū)隔競品 獨(dú)樹一幟,分層鎖客 梯度遞進(jìn),形象執(zhí)行,銷售執(zhí)行,推廣執(zhí)行,營銷維度執(zhí)行,2015年5月,2015年6月,2015年7月,2015年8月,2016年9月,執(zhí)行,10月24日,10月31日,進(jìn)場,首開,階段1（曝光期）,籌備,階段2（產(chǎn)品期）,階段3（

7、上市期）,落位,階段組合：形象占位，事件起勢，活動(dòng)貫穿，認(rèn)籌鎖客,開放及認(rèn)籌貫穿始末,活動(dòng)主線,第一階段營銷執(zhí)行（6.67.17）,2015年6月21 區(qū)域發(fā)展論壇會(huì),2015年7月12 陶藝慈善拍賣,售樓處公開,主形象驚艷亮相占位,6月6日,7月17日,大事件（6月6日）,主題活動(dòng),認(rèn)籌活動(dòng),基金理財(cái)發(fā)布（上街紅金）,目標(biāo)鎖客,1階段認(rèn)籌50+30組,線下推廣,周邊社區(qū)全覆蓋+巡展,曝光期,線上推廣,線上媒體全覆蓋（新聞報(bào)道）,代理資源先行,外聯(lián)產(chǎn)品推薦會(huì),階段形象主題,大事件：公開起勢活動(dòng)，政府/寶山寺借勢,6月6日，售樓處公開活動(dòng) 邀請寶山寺住持高僧為項(xiàng)目案名題字以及禮品開光贈(zèng)送活動(dòng) 形

8、成區(qū)域熱點(diǎn)事件，迅速提升項(xiàng)目區(qū)域知名度,區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)剪彩,世良法師題字,寶山寺高僧開光,線上推廣：媒體通路組合,全部采用新聞報(bào)道方式，釋放上街公開與開光法事，形成寶山事件新聞,認(rèn)籌活動(dòng)：基金理財(cái)上街送紅金,6月7日，上街紅金財(cái)富啟動(dòng) 基金認(rèn)籌方式：平安好房寶（利用好房寶作為第一波認(rèn)籌鎖客工具）,好房寶年化收益固定5%+開發(fā)商補(bǔ)貼年化收益15%合計(jì)上坤紅金年化固定收益20% 貫穿蓄客周期5個(gè)月2萬元/份到期收益1666元/份，未購房則只有5%,主題活動(dòng)：區(qū)域發(fā)展論壇,6月21日，寶山區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展論壇 邀請嘉賓： 商業(yè)投資分析專家、權(quán)威人士、階段積累客戶、企業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)層人員 本案現(xiàn)場邀請行業(yè)權(quán)威人

9、士向到訪客戶傳遞投資理念 強(qiáng)化投資客信心推動(dòng)客戶認(rèn)籌,主題活動(dòng)：上瓷陶拍深度發(fā)酵話題影響,7月12日現(xiàn)場慈善上瓷藝術(shù)館陶藝拍賣活動(dòng)，政府支持， 拍賣款捐贈(zèng)與慈善基金組織 形成區(qū)域熱點(diǎn)事件，提升項(xiàng)目影響力，推動(dòng)客戶認(rèn)籌,線下推廣：商超+社區(qū)巡展覆蓋增加認(rèn)知,通過大事件引爆后，先進(jìn)行第一輪的本地居民認(rèn)知覆蓋，項(xiàng)目信息到戶，協(xié)助項(xiàng)目認(rèn)籌,頌唐外聯(lián)活動(dòng)：分公司投資產(chǎn)品推介會(huì),6月7月，頌唐南京+無錫產(chǎn)品投資推薦會(huì) 方式：由頌唐公司主辦，在南京和無錫分公司組織商業(yè)項(xiàng)目客戶的投資推薦專場。組織有意向的投資客戶組團(tuán)前來項(xiàng)目認(rèn)籌。 （預(yù)計(jì)第一波認(rèn)籌30組）,圍擋位置,【項(xiàng)目圍擋】 【高大圍墻形象，強(qiáng)力昭示陣地

10、】,將祁北路陣地進(jìn)行包裝 高度6米，增加夜間燈光效果 增加夜間展示時(shí)間，同時(shí)作為項(xiàng)目媒體推廣前的主要信息釋放渠道,陣地包裝,滬太公路-羅新路交界處,滬太路-月羅公路,月羅公路-羅迎路,A30-轉(zhuǎn)滬太路交界處,S20-轉(zhuǎn)滬太路交界處,【道路指示牌】 【關(guān)鍵路口布點(diǎn)，無盲點(diǎn)直達(dá)項(xiàng)目】,滬太公路-羅新路交界處 針對北區(qū)工業(yè)園、羅涇鎮(zhèn)及項(xiàng)目周邊羅店客群 滬太路-月羅公路 針對北區(qū)工業(yè)園、羅涇鎮(zhèn)及項(xiàng)目周邊羅店客群 月羅公路-羅迎路 針對項(xiàng)目周邊羅店居民、大潤發(fā)超市客戶以及羅店老街客群 A30-轉(zhuǎn)滬太路交界處及S20-轉(zhuǎn)滬太路交界處 針對往返于市區(qū)及郊環(huán)的區(qū)域駕車客群,交通指引,上坤-上街,021-666

11、65888,羅溪路,月羅公路,滬太公路,塘西街,祁北路,【引導(dǎo)旗】 【細(xì)分區(qū)域，多動(dòng)線閉環(huán)圍合】,針對北側(cè)區(qū)域來訪客戶 動(dòng)線1：羅溪路-祁北路； 動(dòng)線2：滬太公路-羅新路-塘西街-祁北路 針對南側(cè)區(qū)域來訪客戶 動(dòng)線：滬太路-月羅公路-羅溪路-祁北路 針對項(xiàng)目周邊人流集中區(qū)域 動(dòng)線1：塘西街-恒德隆購物廣場； 動(dòng)線2：大潤發(fā)超市周邊； 動(dòng)線3：美蘭湖世紀(jì)聯(lián)華超市周邊,客戶引導(dǎo),上坤上街 引導(dǎo)道旗,1、通過大面積的新聞事件形式曝光及線下活動(dòng)，增加項(xiàng)目知名度。 2、通過第三方金融機(jī)構(gòu)低門檻起步提前收籌第一輪鎖客。 3、通過區(qū)域發(fā)展論壇活動(dòng)，增加客戶信心 4、通過慈善義拍嫁接政府，提高項(xiàng)目知名度和美譽(yù)

12、度。 5,通過代理外聯(lián)資源拓展外區(qū)投資客戶。 6、認(rèn)籌目標(biāo)：42天80組（平均13組/周）,第一階段營銷目的,活動(dòng)主線,2015年8月1 投資論壇會(huì),2015年8月22 產(chǎn)品推介會(huì),上街“快閃”,產(chǎn)品形象亮相傳達(dá),7月18日,9月12日,大事件（7月18日）,主題活動(dòng),認(rèn)籌活動(dòng),上瓷會(huì)員金卡（大客戶與團(tuán)購客戶優(yōu)惠釋放）,目標(biāo)鎖客,2階段認(rèn)籌100+50組,線下推廣,商戶聯(lián)盟+車體廣告,產(chǎn)品期,第二 階段營銷執(zhí)行（7.189.12）,線上推廣,線上媒體全覆蓋（新聞報(bào)道）,代理資源助力,外聯(lián)產(chǎn)品推薦會(huì),階段形象主題,上街，買鋪 挑高6M，真雙層，30-50平純街鋪 持續(xù)強(qiáng)化“上街”記憶度，廣告口號(hào)

13、促動(dòng) 突出產(chǎn)品獨(dú)特賣點(diǎn)，產(chǎn)品段以小面積主打，最大限度吸客,7月18日 1.在羅店主要街道舉行“上街紅人”走秀活動(dòng)，紅蜜蜂舉牌跟隨派發(fā)上街購物袋與單頁。 2.在羅店大潤發(fā)、世紀(jì)聯(lián)華等人流集散地同步舉行“上街客”快閃活動(dòng)。 3.時(shí)尚模特特色裝扮手拿“全羅店來上街”的廣告牌，形成話題影響，聚焦市場目光 周六在多個(gè)熱門地點(diǎn)同時(shí)出現(xiàn)上街信息，快速在羅店區(qū)域內(nèi)形成話語傳播熱點(diǎn),大事件： “上街客”快閃羅店,上街“紅人”,時(shí)尚模特,閃客,線上推廣：媒體通路組合,全部采用新聞報(bào)道方式，釋放上街產(chǎn)品信息，形成寶山事件新聞,主題活動(dòng)：產(chǎn)品推介會(huì),8月22日，上街產(chǎn)品推介會(huì) 邀請嘉賓：前期認(rèn)籌與階段積累客源，主要針

14、對購買1托2和2套以上的大客戶和團(tuán)購客戶。于項(xiàng)目售樓處或其他會(huì)議場地舉辦，增加客戶購買信心，同時(shí)開啟上瓷會(huì)員卡從而鎖定潛在大客戶和團(tuán)購客戶。,認(rèn)籌活動(dòng)2（大客戶）：上瓷會(huì)員金卡,8月22日，上瓷金卡會(huì)員啟動(dòng) 基金認(rèn)籌方式：上瓷館會(huì)員卡（利用上瓷會(huì)員卡篩選大客戶作為第二波追籌鎖客工具）,上瓷會(huì)員卡（金卡）采用付5萬入會(huì)可享受上瓷會(huì)97折，購買上坤旗下多種產(chǎn)品均可享受此優(yōu)惠，購上街可以享受5萬+97折沖房款，在享受團(tuán)購98折優(yōu)惠。（限1托2，購2套以上）,線下推廣：信息戶外短爆,下線覆蓋主題第二輪讓羅店人出門處處見上街，覆蓋生活涉及到的方方面面。 戶外短爆：1.在羅店重點(diǎn)區(qū)域階段放置落地看板重復(fù)信

15、息。2.在羅店公交站點(diǎn)放置廣告燈箱。,線下推廣：商家互動(dòng)聯(lián)盟,拓客覆蓋主題第二輪讓羅店人出門處處見上街，覆蓋生活涉及到的方方面面。 商家聯(lián)盟優(yōu)勢：1.廣告植入項(xiàng)目推廣提高認(rèn)知率。2.收集商戶信息協(xié)助項(xiàng)目招商。,借勢寶山寺法會(huì)節(jié)點(diǎn)拓展回流羅店老居民，提高知名度， 法會(huì)期間舉辦暖場茶歇活動(dòng)，接引寶山寺法會(huì)流動(dòng)客群。,借勢拓客：寶山寺法會(huì),頌唐外聯(lián)活動(dòng)：分公司投資產(chǎn)品推介會(huì),8月9月，頌唐蘇州+合肥+呼和浩特產(chǎn)品投資推薦會(huì) 方式：由頌唐公司主辦，在蘇州，合肥和呼和浩特分公司組織商業(yè)項(xiàng)目客戶的投資推薦專場。組織有意向的投資客戶組團(tuán)前來項(xiàng)目認(rèn)籌。 其中：呼和浩特是頌唐北方城市分公司，主要有一個(gè)商會(huì)成功投

16、資南京和蘇州代理的商業(yè)成功團(tuán)購案例） （預(yù)計(jì)第二波認(rèn)籌50組其中5組大客戶）,1、通過上街快閃的的大型事件營銷進(jìn)行炒作，保持項(xiàng)目持續(xù)關(guān)注度。 2、通過投資論壇與產(chǎn)品推介會(huì)，釋放產(chǎn)品信息同時(shí)篩選出有能力購買大面積或高總價(jià)的大客戶，進(jìn)行上瓷會(huì)入會(huì)與團(tuán)購活動(dòng)的參與。 3、通過與項(xiàng)目周邊商家合作，達(dá)成商家聯(lián)盟，起到線下多面推廣及口碑效應(yīng)的作用 認(rèn)籌目標(biāo)：31天150組（平均33組/周）,第二階段營銷目的,2015年10月10 10家次主力店簽約,2015年10月24 商戶簽約30%,3家主力店簽約儀式,強(qiáng)勢商戶入住準(zhǔn)備開盤,9月19日,10月31日,大事件（9月19日）,主題活動(dòng),認(rèn)籌活動(dòng),上瓷會(huì)員普

17、卡（大客戶與團(tuán)購客戶落位/普客加籌）,目標(biāo)鎖客,3階段認(rèn)籌150+20組,線下拓客,圈層營銷,上市期,第三階段營銷執(zhí)行（9.1910.31）,10.31開盤,代理資源沖刺,團(tuán)隊(duì)商會(huì)圈層,階段形象主題,超市,全璞宴,電影院,大事件：瞰前景，主力品牌簽約,9月19日，3大主力商戶簽約儀式 展示項(xiàng)目商業(yè)前景， 提升形象及投資者對于項(xiàng)目的信心， 促進(jìn)后續(xù)商鋪招商及商鋪銷售 （主力店簽約同時(shí)邀約前期認(rèn)籌大客戶排位）,大事件：3大主力店簽約,全部采用新聞報(bào)道方式，釋放上街商戶入住信息，形成項(xiàng)目事件新聞,認(rèn)籌活動(dòng)3（市場普客）：上瓷會(huì)員普卡,9月19日，上瓷普卡會(huì)員啟動(dòng) 基金認(rèn)籌方式：上瓷館會(huì)員卡（利用上瓷

18、會(huì)員卡篩選前期普客作為第二波追籌鎖客工具）,上瓷會(huì)員卡（金卡）采用付3萬入會(huì)可享受上瓷會(huì)97折，購買上坤旗下多種產(chǎn)品均可享受此優(yōu)惠，購上街可以享受3萬+97折沖房款優(yōu)惠。,主題活動(dòng)：10家次主力店簽約,10月10日，次主力店簽約儀式 邀請嘉賓：前期認(rèn)籌與階段積累客源，主要針對普通客戶。奠定信心與再次篩選意向。同時(shí)上瓷會(huì)員卡持續(xù)增籌落意向。,主題活動(dòng)：商戶簽約入住30%,10月24日，一般商家集中簽約儀式 邀請嘉賓：前期認(rèn)籌與階段積累客源，主要針對普通客戶。奠定信心與再次篩選意向。同時(shí)上瓷會(huì)員卡持續(xù)增籌落意向。 （需要包裝集體簽約儀式，首批推售產(chǎn)品戰(zhàn)略簽約商戶達(dá)到30家）,線下拓客：認(rèn)籌種子話語

19、人飯局,針對積累意向客戶，篩選種子客戶進(jìn)行系列聯(lián)誼活動(dòng)進(jìn)一步鎖定客戶 持續(xù)性的行業(yè)圈層家宴 以點(diǎn)帶面，不斷拓展新的意向客戶 （羅店本地圈層現(xiàn)象明顯，發(fā)覺種子客戶進(jìn)行大客戶和團(tuán)購客戶拓展）,沖刺期頌唐主要攻堅(jiān)合作商會(huì)大客戶，準(zhǔn)備提前鎖籌落位。 （大客戶5組和團(tuán)購客戶15組認(rèn)籌）,頌唐外聯(lián)活動(dòng)：組織合作商會(huì)圈層,1、通過主力店簽約，增加項(xiàng)目知名度奠定客戶信心，鎖定大客戶。 2、通過次主力店簽約，增加普通投資客的購買信心 3、通過首批產(chǎn)品30%意向出租率，沖刺最后蓄客目標(biāo)。 4、認(rèn)籌目標(biāo)：170組（平均24組/周）,第三階段營銷目的-沖刺,通過前3階段蓄客共計(jì)認(rèn)籌400組 市場客戶認(rèn)籌300組 頌唐

20、客戶認(rèn)籌100組,首開目標(biāo)去化100套的95%,首批認(rèn)籌客戶轉(zhuǎn)籌后 其他未購客戶再次通過“好房寶”轉(zhuǎn)化后期房源,啟動(dòng)電CALL,公司全員營銷,頌唐云,頌唐資源保障,蘇南商業(yè)項(xiàng)目客戶及商會(huì)客戶推薦,Call客團(tuán)隊(duì),Call客中心服務(wù)人員通過專業(yè)培訓(xùn) 每天保質(zhì)、保量完成Call客任務(wù)，成為項(xiàng)目銷售成功的有效保障,售樓處開放后1個(gè)月，啟動(dòng)Call客中心 為項(xiàng)目輸送有效客戶，力爭完成銷售目標(biāo),頌唐地產(chǎn)有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，頌唐云，全國各地的分公司資料全部匯集在一起，方便各公司共享資源,外場營銷,頌唐分公司覆蓋長三角的重要城市，包括上海、南京、蘇州、杭州、無錫、合肥等，頌唐公司具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫,頌唐自身

21、資源儲(chǔ)備，大量客戶數(shù)據(jù)支撐,本項(xiàng)目可與頌唐代理的其他城市的項(xiàng)目開展推介會(huì)，7.8.9月份組織大巴接送客戶至本項(xiàng)目進(jìn)行參觀解說，預(yù)計(jì)達(dá)到50組意向客戶落位。,在長期從事房地產(chǎn)代理行業(yè)中，與長三角各大商會(huì)保持著良好合作聯(lián)系 為投資購房客戶提供專業(yè)平臺(tái),外場營銷,頌唐長期戰(zhàn)略合作伙伴，可平臺(tái)合作,商會(huì)資源,9月中旬組織意向客戶，通過SP活動(dòng)做圈層營銷，鎖定大客戶落位。,啟動(dòng)公司全民營銷,認(rèn)籌期開始啟動(dòng)公司全員營銷方案,全公司人人下指標(biāo)各個(gè)都是拓客專員,蓄客保障 當(dāng)蓄客進(jìn)入困難期認(rèn)籌數(shù)量缺口較大 啟動(dòng)中介+渠道,啟動(dòng)標(biāo)志時(shí)間：9月28日前認(rèn)籌數(shù)量達(dá)不到250組以上 銷售方式：給予中介和渠道2%的分銷代理費(fèi),中介+渠道,蓄客保障,銷售回款保障 平安好房貸 諾亞眾籌“員工寶”,平安好房貸：解決客戶首付或資金問題,平安好房