1、銀行辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案房屋建筑物及設(shè)施、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)一、 維修養(yǎng)護(hù)范圍1、 房屋建筑共用設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括：共用的上下管道、落水管、電線、供電線路、公共照明、消防設(shè)施、安防設(shè)施等。2、 物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的共用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括：庭院道路、圍墻、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)等。3、 物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的配套附屬服務(wù)設(shè)施的維護(hù)和管理。4、 公共設(shè)施定期清理。如：化糞池（物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有化糞池含窖井、管道均由物管公司負(fù)責(zé)巡查、清掏，費(fèi)用含在合同總金額中）、溝渠的清掏、蓄水池清洗消毒（物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有蓄水池清洗消毒均由物管公司負(fù)責(zé)清洗消毒，費(fèi)用

2、含在合同總金額中）等，確保正常、安全使用。5、 職工食堂廚房設(shè)備的日常維修。6、 會(huì)議音控設(shè)備的日常維修。二、 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃1、 配電設(shè)備從確保安全及正常運(yùn)行考慮，督促維保公司（甲方聘請(qǐng)外包單位）每一年進(jìn)行一次配電站高壓設(shè)備的檢測(cè)工作，配電站日常安全運(yùn)行工作由值班運(yùn)行電工進(jìn)行，每個(gè)配電站至少安排3人365天7*24小時(shí)不間斷輪班值守（數(shù)據(jù)中心配電站至少安排6人輪班值守，每班保證2人值守），按配電站值班制度、交接班制度、設(shè)備巡檢制度、維修制度等管理制度填寫(xiě)值班日志（包括交接班、設(shè)備日常巡檢、維修記錄等），做好配電系統(tǒng)的日常監(jiān)護(hù)工作。同時(shí)，做好設(shè)備定期清潔、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并實(shí)施，保證設(shè)備正常

3、運(yùn)行，對(duì)設(shè)備運(yùn)行安全隱患應(yīng)及時(shí)檢測(cè)、發(fā)現(xiàn)、排除，若需大中修，應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主方。2、 消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是業(yè)主大廈的安全保障重要手段之一，必須做到萬(wàn)無(wú)一失，按照消防法規(guī)，該系統(tǒng)將由甲方聘請(qǐng)具有一定資質(zhì)和能力的消防專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)該系統(tǒng)的維保工作。物管公司對(duì)維保單位行使監(jiān)督權(quán)力，負(fù)責(zé)督促消防維保公司每月一次對(duì)設(shè)備主機(jī)系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等進(jìn)行檢測(cè)，在日常情況下對(duì)出現(xiàn)的消防系統(tǒng)故障提供24小時(shí)上門(mén)服務(wù)。物管公司應(yīng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的消防報(bào)警系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)、滅火器材等消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向甲方提出書(shū)面維修申請(qǐng)及清單，并經(jīng)甲方同意后及時(shí)進(jìn)行維修恢復(fù)，材料費(fèi)用由甲方承擔(dān)。3、 中央空調(diào)系統(tǒng)（

4、1）分行大樓和數(shù)據(jù)中心商務(wù)中央空調(diào)系統(tǒng)由甲方聘請(qǐng)具有一定資質(zhì)和能力的空調(diào)專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)系統(tǒng)的外包維保工作，乙方督促維保單位根據(jù)外包維保合同進(jìn)行維保。（2）分行辦公大樓商務(wù)中央空調(diào)系統(tǒng)以外的其他中央空調(diào)系統(tǒng)，由乙方進(jìn)行日常管理和維保，每天日常工作按該中央空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行必須和必要的工作程序執(zhí)行。該中央空調(diào)系統(tǒng)開(kāi)機(jī)運(yùn)行期間，必須保證機(jī)房有1人值守，同時(shí)保證有2名維修人員，3人均應(yīng)持證上崗。4.電梯屬國(guó)家強(qiáng)檢設(shè)備，由甲方委托具備合格資質(zhì)的電梯專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行維保，物管公司對(duì)維保單位行使監(jiān)督權(quán)力，負(fù)責(zé)督促維保單位按合同和電梯安全主管部門(mén)要求進(jìn)行維保（包括每月兩次日常維保工作，每年的年檢工作）：如遇緊急情

5、況維保單位在30分鐘以內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)解決，對(duì)電梯關(guān)人的情況由物管公司專(zhuān)業(yè)維保人員按程序在最短時(shí)間內(nèi)解決（物管公司應(yīng)確保24小時(shí)有電梯專(zhuān)人在崗，對(duì)電梯關(guān)人的情況應(yīng)保證在最短時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)施救）。每次維保工作完畢都需有物管公司工程管理人員簽字認(rèn)罰。5.發(fā)電機(jī)每年進(jìn)行一次全面檢測(cè)工作，日常維保工作每15天一次，對(duì)其進(jìn)行運(yùn)行測(cè)試確保其發(fā)電機(jī)始終處于良好狀態(tài)，日常對(duì)發(fā)電機(jī)、電瓶及儀表進(jìn)行檢測(cè)，并填寫(xiě)運(yùn)行日志。6.通訊及弱電系統(tǒng)由物管公司對(duì)業(yè)主大廈通訊系統(tǒng)進(jìn)行日常維護(hù)，每月對(duì)設(shè)備進(jìn)行一次檢測(cè)，每半年對(duì)通訊用蓄電池進(jìn)行檢測(cè)，每年對(duì)通訊樓地進(jìn)行一次測(cè)試。7.給排水系統(tǒng)、公共配套設(shè)施及照明由物管公司作為日常巡檢內(nèi)容安排

6、日常巡檢。8.建筑防雷樓地系統(tǒng)是保證高層金融大廈內(nèi)部尤其是計(jì)算機(jī)系統(tǒng)正常運(yùn)行的重要手段，物管公司應(yīng)按要求每年進(jìn)行一次樓地測(cè)試（檢測(cè)費(fèi)由業(yè)主方承擔(dān)）。公共秩序維護(hù)及安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)一、安全保衛(wèi)工作目標(biāo)1、人流控制：按管理要求，做好大廈工作人員進(jìn)出、外來(lái)辦事人員進(jìn)出管理工作，確保大廈正常辦公秩序。2、物流控制：對(duì)出入大廈的大件物品實(shí)施：申報(bào)、核查和登記制度等有效手段控制物流，物資的搬出、裝修單位的進(jìn)入必須提前申報(bào)。保衛(wèi)人員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資和人員的出入進(jìn)行禮貌盤(pán)查，所有的物資流動(dòng)實(shí)行登記履行手續(xù)。3、車(chē)流控制：對(duì)車(chē)流組織合理，停放有序。4、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次：配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施

7、24小時(shí)監(jiān)控。5、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主辦公室和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。按照消防標(biāo)準(zhǔn)化管理內(nèi)容（兩小時(shí)/日/周/月/年的不同要求）進(jìn)行檢查，包括：消防設(shè)備、設(shè)備是否完好，消防器材（滅火器、應(yīng)急照明燈、疏散指示燈等）是否處于良好狀態(tài)，消防疏散通道是否通暢等等，并做好檢查記錄和檢查報(bào)告。6、接到工作人員報(bào)警，立即向值班室匯報(bào)，并及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，同時(shí)和值班室聯(lián)系。遇到緊急、突發(fā)性重大事情，要及時(shí)向主管部門(mén)請(qǐng)示報(bào)告。7、若發(fā)生案件，應(yīng)按照預(yù)案方案步驟進(jìn)行報(bào)案并協(xié)助破案。三、 安全保衛(wèi)工作各崗位職責(zé)1、 門(mén)崗服務(wù)注重儀容儀表，做到：精神面貌好，友善與威

8、嚴(yán)并存，服務(wù)與警衛(wèi)共舉；迎賓與引導(dǎo)；勸阻警戒，執(zhí)勤時(shí)不做與服務(wù)無(wú)關(guān)的事。負(fù)責(zé)車(chē)輛進(jìn)出，庭院和出入口管理，24小時(shí)治安防范工作。負(fù)責(zé)辦公樓工作人員門(mén)卡出入管理；外來(lái)人員會(huì)客登記準(zhǔn)入管理，24小時(shí)值守。 2、巡邏工作白天巡邏與夜間巡邏相結(jié)合，定時(shí)巡邏和不定時(shí)巡邏相結(jié)合，穿制服巡邏和便服巡邏相結(jié)合。負(fù)責(zé)外圍庭院管理，無(wú)亂停放、打架斗毆等現(xiàn)象發(fā)生。負(fù)責(zé)辦公區(qū)大廈外24小時(shí)巡邏防范工作。3、職守工作 機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)：負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)車(chē)輛的指揮、停放，24小時(shí)治安防范工作；負(fù)責(zé)工作人員出入管理、物流進(jìn)出管理，上班提前1小時(shí)，下班推遲1小時(shí)值守。4、消防管理工作 消防管理是物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域安保工作一項(xiàng)十分重要的內(nèi)容，不但

9、要注意消防設(shè)施的維護(hù)、定期檢查測(cè)試（按照消防法律法規(guī)武漢市消防主管部門(mén)的管理要求），保證使其處于良好的工作狀態(tài)，物管公司還應(yīng)制定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，組織義務(wù)消防隊(duì)隨時(shí)待命。同時(shí)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域員工加強(qiáng)防火教育，嚴(yán)格執(zhí)行消防標(biāo)準(zhǔn)化管理制度，包括：動(dòng)用明火制度、室內(nèi)裝修安全審核制度、消防安全巡查/檢查制度以及其它消防安全制度等。5、機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)服務(wù)為保證辦公大廈各行車(chē)通道車(chē)輛停放環(huán)境的良好秩序。我們將開(kāi)展以下服務(wù)項(xiàng)目：辦公大廈的出入口設(shè)置24小時(shí)崗位，對(duì)出入車(chē)輛進(jìn)行監(jiān)控。實(shí)行發(fā)卡出入制，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的車(chē)輛出入敬禮，驗(yàn)明通行和開(kāi)門(mén)服務(wù)。車(chē)場(chǎng)內(nèi)派駐經(jīng)驗(yàn)豐富的守車(chē)員指揮，安排車(chē)輛的停放，同時(shí)監(jiān)控車(chē)輛的安全和阻止閑雜人員進(jìn)入。

10、在通道內(nèi)安排巡邏人員巡視，禁止通道堆放雜物和停放車(chē)輛，保證通道的暢通。環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)一、保潔服務(wù)范圍庭院、道路、地面停車(chē)場(chǎng)等樓宇外公共部位衛(wèi)生保潔。大廈內(nèi)公共區(qū)域：地下車(chē)庫(kù)、樓梯、樓道、大廳、過(guò)廳、衛(wèi)生間、電梯等公共區(qū)域衛(wèi)生清掃保潔。辦公區(qū)的公共區(qū)域應(yīng)配備足夠數(shù)量的保潔人員，保證辦公環(huán)境整潔。垃圾：所有垃圾分類(lèi)處理并進(jìn)垃圾房。二、日常環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)進(jìn)行“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的現(xiàn)場(chǎng)清潔管理和“高質(zhì)量、高頻度”的現(xiàn)場(chǎng)清潔維護(hù)。1、 外圍區(qū)域清潔（1） 地面、車(chē)場(chǎng)無(wú)泥沙、無(wú)積水、無(wú)明顯污垢、無(wú)香口膠斑點(diǎn)、無(wú)附著物等雜物。（2） 墻面無(wú)積灰、污染。（3） 明溝、暗溝、污水井內(nèi)無(wú)雜物，無(wú)積沙堵塞。（4） 無(wú)

11、衛(wèi)生死角，無(wú)亂堆亂放。（5） 垃圾箱外殼干凈、垃圾箱周?chē)鸁o(wú)散落垃圾、無(wú)污漬。（6） 綠化帶、花盆內(nèi)無(wú)紙屑、垃圾袋等雜物。（7） 石材表面無(wú)積塵、污垢。（8） 垃圾中轉(zhuǎn)站垃圾日產(chǎn)日清，地面無(wú)散落垃圾、墻面無(wú)污漬。（9） 垃圾按照ISO14001環(huán)境管理體系的要求分類(lèi)放置、處理。（10） 標(biāo)識(shí)、宣傳牌、護(hù)欄、燈具等無(wú)積塵、無(wú)污漬、無(wú)亂張貼2、 大廳、電梯口清潔（1） 大廳大理石地面干凈、明亮、無(wú)灰塵、無(wú)雜物、無(wú)粘附物、無(wú)污面、無(wú)積水。（2） 大廳墻面無(wú)灰塵、無(wú)亂張貼。（3） 大廳不銹鋼柱、欄桿上無(wú)積灰、銹斑。（4） 大廳接待臺(tái)及其它便民設(shè)施保持整潔、無(wú)積塵。（5） 大廳玻璃門(mén)、窗干凈、明亮、無(wú)積塵

12、，燈飾、茶幾、沙發(fā)無(wú)積灰、無(wú)污染。（6） 大廳天面無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。（7） 垃圾桶上煙頭存放量不得超過(guò)5個(gè)。垃圾桶內(nèi)垃圾不能超過(guò)一半。（8） 盆栽植物的花盆外清潔、無(wú)積塵，盆內(nèi)無(wú)紙屑、煙頭等雜物。（9） 保持空氣清新無(wú)異味。3、 樓道、樓梯間、走廊清潔（1） 辦公垃圾日產(chǎn)日清（2） 樓層所有公共通道、樓梯、天臺(tái)無(wú)雜物、無(wú)灰塵、無(wú)污染、無(wú)積水、無(wú)臭氣。（3） 樓層所有公共墻面、門(mén)、窗、玻璃、扶手、消防栓、頂棚等無(wú)灰塵、無(wú)污染、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂貼、亂畫(huà)。（4） 樓層垃圾桶內(nèi)外無(wú)污染。桶內(nèi)無(wú)積水。（5） 樓層所有公共位置無(wú)衛(wèi)生死角。（6） 樓層頂棚上燈飾明亮、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。（7） 電表箱、宣傳欄、

13、開(kāi)關(guān)等處清潔無(wú)積塵、無(wú)污漬、無(wú)損壞。4、 電梯轎廂的清潔（1） 電梯轎廂內(nèi)、電梯們干凈無(wú)積塵、無(wú)污染、無(wú)銹跡、無(wú)手印。（2） 保持轎廂內(nèi)空氣清新無(wú)異味。（3） 電梯地毯定期清洗，地毯干凈無(wú)雜物、無(wú)積塵、無(wú)泥沙、無(wú)污染、無(wú)積水。（4） 電梯門(mén)槽內(nèi)無(wú)雜物、無(wú)泥沙填塞。（5） 電梯頂棚無(wú)灰塵、無(wú)污染。5、 衛(wèi)生間的清潔（1） 衛(wèi)生間配洗手液、擦手紙、足量供應(yīng)。（2） 墻面、墻面瓷磚、門(mén)、窗無(wú)積塵、無(wú)涂畫(huà)。（3） 地面干凈、無(wú)積水、無(wú)雜物。（4） 大、小便器無(wú)污垢、無(wú)水銹、無(wú)堵塞、設(shè)備完好。（5） 玻璃、鏡面無(wú)積塵、無(wú)污漬。（6） 洗手臺(tái)面、面盆內(nèi)外無(wú)毛發(fā)、無(wú)污漬、無(wú)堵塞。（7） 五金件清潔光亮；天花

14、板、燈具無(wú)積塵、蜘蛛網(wǎng)。（8） 垃圾桶內(nèi)外清潔、無(wú)污漬。（9） 設(shè)施、設(shè)備清潔整齊。6、 會(huì)議室清潔（1） 室內(nèi)干凈、無(wú)積塵、無(wú)漬。（2） 天花板、窗戶、四面墻壁無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。（3） 地毯定時(shí)清洗。保證地面干凈無(wú)污漬、無(wú)積塵、無(wú)雜物。（4） 門(mén)窗明亮無(wú)污漬，窗簾干凈無(wú)破損。（5） 燈罩、空調(diào)送、排風(fēng)口應(yīng)保持潔凈。（6） 室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備保持干凈無(wú)積塵。（7） 會(huì)議茶具清潔、光亮，嚴(yán)格消毒。（8） 活動(dòng)門(mén)窗內(nèi)外潔凈、無(wú)積塵、無(wú)裂損。7、 其它公共區(qū)域：門(mén)框、窗臺(tái)、消防栓、指示牌、通風(fēng)進(jìn)格蘭、垃圾桶、玻璃窗的清潔工作。無(wú)積塵、無(wú)涂畫(huà)、無(wú)污漬。三、專(zhuān)業(yè)保潔服務(wù)1、 大理石及花崗石保養(yǎng)（1） 大理石、花崗石地面無(wú)灰塵、無(wú)跡印。（2） 大理石、花崗石光潔、明亮。2、 地毯清洗標(biāo)準(zhǔn)（1） 地毯表面無(wú)浮塵、無(wú)污染。（2） 地毯表面無(wú)茶漬、油跡、香口膠等。四、 行長(zhǎng)樓層辦公室的三星級(jí)保潔服務(wù)嚴(yán)格按照行長(zhǎng)辦公室保潔操作程序、標(biāo)準(zhǔn)及保潔員工作應(yīng)注意事項(xiàng)進(jìn)行室內(nèi)保潔服務(wù)，管理員須知加強(qiáng)對(duì)該區(qū)域保潔員的操作及素質(zhì)培訓(xùn)和作用監(jiān)管。綠化和園林養(yǎng)護(hù)服務(wù)綠化帶：修剪整齊、高矮一致、種植稠密、無(wú)枯枝、無(wú)黃葉、無(wú)大面積蟲(chóng)斑、地面無(wú)雜草和雜物。樹(shù)盆：修剪及時(shí)高矮一致，無(wú)枯枝黃葉，盆內(nèi)無(wú)雜草和雜物，擺放整