1、2020/7/26，1，房地產價格估價，2020/7/26，2，房地產估價的必要性，獨特性，價值大，2020/7/26， 3、怎樣的情況1 )各種不動產交易的需要2 )房地產稅收集的需要3 )不動產抵押、保險、典型業(yè)務的需要4 )不動產征用、拆遷、補償的需要5 )企業(yè)法人和自然人進行投資決定的需要6 )企業(yè)的合資、改革、改組、合并、聯合入股以及破產清算或清產核兩種離婚、遺產繼承等。 8 )為企業(yè)上市公司的企業(yè)上市提供參考依據，2020/7/26，4，4，房地產估價師考試科目，房地產基本制度和政策(包括房地產相關知識)房地產開發(fā)經營和管理房地產估價理論和方法房地產估價案例和分析中國房地產估價師學

2、會編.中國建筑工業(yè)出版社2010 .中國房地產估價師網1995年起，在全國統(tǒng)一的房地產估價師網2020年7月26日， 5、5、第一章房地產價格和房地產價格體系第二章房地產價格的形成第三章房地產價格的運動和空間的差異第四章房地產價格評估基本理論第五章市場比較法第六章成本法第七章收益法第八章假設發(fā)展法第九章路線價格評估法第十章房地產評估計程儀第十一章房地產評估標準第十二章房地產評估業(yè)務2020/7/26，6， 6，6，第一章房地產價格和房地產價格體系，第一節(jié)房地產價格概要，2020/7/26，7，1.1房地產的存在形態(tài)房地產包括土地和建筑物的大部分，只有土地和建筑物合為一體時房地產，簡單的土地或歸

3、納為房地產，有(1)土地，例如空地的評估價值三種存在形態(tài)。 (2)火災發(fā)生后建筑物的損失評估等建筑物。 (3)住宅用地、最常見形態(tài)的評估價值。 一、房地產知識，2020/7/26，8，1.2本書定義了房地產術語，為了避免歧義，我們主要使用“房地產”、“住宅用地”、“土地”和“建筑物”幾個牛鼻子詞，其含義分別是： 2“住宅用地”:指土地和建筑物的合成體，住宅用地的價格3“土地”:僅指土地部分，提到土地價格，這個價格不包括地上建筑物的價格。 4“建筑物”:僅指建筑物的一部分，提到建筑物的價格，其價格不包括建筑物所占土地的價格。 2020/7/26，9，1.3對一塊土地的基本認識1，位置。 兩面積。

4、 三種形狀。 四到四。 其記述的順序最好是東、南、西、北。 五地勢。 包括地勢的高低、地排水狀況、被洪水淹沒的可能性等。 6周圍的環(huán)境、景觀。 通常用圖像進行說明。 7利用現狀。 包括現狀用途在內的土地上有沒有建筑物和其他附著物？ 八財產權的情況。 主要是讓出知道是國家的所有土地還是農民集團的所有土地的土地使用權，還是撥打土地使用權等。 9地質和水文情況。 包括地基承載力、地下水位深度等。2020/7/26、10、10基礎設施的完整度和土地的平整度，即稱為“三方一平”、“五通一平”或“七通一平”。 十一土地利用管制。關于城市建設用地，土地使用限制是城市規(guī)劃制約條件，主要包括： (1)土地用途；

5、(2)建筑高度；(3)容積率；(4)建筑密度；(5)建筑后退紅外線距離(規(guī)定建筑物應遠離城市道路或用地紅外線的程度)；(6)建筑間隔；(7) 綠地率(指用地紅線內綠化用地總面積在土地總面積中所占的比例) (8)交通出入口的方位(9)汽車停車泊位(10 )建筑體量、體型、色彩(11 )地面水平(12 )等要求。 十二其他。 臨街商業(yè)用地還需要知道臨街的寬度和深度。 對2020/7/26、11、1.4建筑物的基本認識1 .位置。 對于2個面積，例如，住宅需要知道居住面積，商業(yè)用房需要知道營業(yè)面積，出租住宅需要知道可以出租的面積等。 三層數和高度。 四結構。 一般分為(1)鐵元素骨的結構、(2)鋼筋

6、混凝土結構、(3)煉瓦構造、(4)煉瓦木構造、(5)簡易構造。 五設備。 包括供排水、衛(wèi)生、瓦斯氣體、照明、空調、自動電梯、通訊、防災等設備。 我們需要了解配置和性能。 六室內裝修。 分為室內裝修和外包裝。 有必要了解室內裝修的標準和程度、使用材料的質量和室內裝修的質量等。 2020/7/26、12、7公共輔助設施的完善度。 八平面版結構。 包括平面圖、戶型圖等。 9外觀。 包括外觀圖像等。 十完成年月。 包括開工日期和竣工日期。 11維修、維修狀況及完全損壞程度。 包括地基的穩(wěn)定性、沉降狀況(沉降是否均勻及其程度)等。 12利用現狀。 包括各種用途的面積分配和樓層分布。 十三財產權的情況。

7、2020/7/26，13，二，不動產的特性，1 .不可動性(也稱為位置固定性)不動產的不可動性，決定任何不動產只能在當地開發(fā)、利用、消費，并受其所在的空間環(huán)境所束縛。 練習：決定某房地產價格水平高低的主要是() a，全國房地產的總供求狀況b，當地房地產的供求狀況c，全國本類房地產的供求狀況d，當地本類房地產的供求狀況，2020/7/26，14，2 .作為壽命長期政府的轉讓方式的國家規(guī)定了土地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年， 工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或其他用地為50年。 對這一點的認識對房地產估價有重要意義，例如，位置

8、好、建筑物好的房地產，可能因為土地可靠壽命短而價值低。 2020/7/26，15，3 .數量的有限性因為土地的數量有限，在土地上，特別是好的位置的土地能建設的建筑物的數量也有限。 要增加房地產的供給，一是向城郊鄉(xiāng)發(fā)展，向更遠的平面方向發(fā)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，如提高建筑高度和密度。 4 .相互影響性房地產的價格與其自身的用途直接相關，云同步還取決于周圍其他房地產的狀況，容易受鄰近房地產用途的影響。 例如，在住宅旁邊建設新工廠可能會降低住宅的價值。 2020/7/26，16，5 .由容易受到限制的政府對不動產的限制，(1)由警察權的4個特權實現。 通過城市規(guī)劃規(guī)定土地用途、建筑高度、容積率

9、、建筑密度和綠地率等。 (二)征用權。 政府為了社會公共利益，例如道路的整備和學校的建設等，可以強制取得公司和個人的不動產，違反這些個的被征用者的意愿也要給予補償。 (三)征稅權。 政府為了提高財政收入，可以對不動產征稅，提高房地產稅收入。 如果公平征收這些個的稅收。 (四)充當公權。 政府在房地產經紀人死亡或者消失，沒有繼承人或者親屬的情況下，可以無償回收房地產。2020/7/26，17，6 .難以改變的7 .保值高附加值性練習：引起房地產自然高附加值的原因主要是() a，包括通貨膨脹b .需求增加，引起價格上漲c .交通條件或者周圍環(huán)境的改善； d .增加室內裝修改造、更新或設備。2020

10、/7/26、18、三、房地產價格的概念和特征，房地產價格是房地產財產權價值的貨幣表現。 房地產價值是住宅建筑價值和土地資源價值、土地資本價值的統(tǒng)一。 房地產價格就是這種特殊價值的貨幣表現。 2020/7/26，19，房價特點，1房價受地區(qū)影響較大。 2房地產價格實質上是房地產權益的價格。 由于不動產不能轉移，在交易中能轉移的不是實物，而是所有權、使用權和其他權益。 3房地產價格有交換成本的價格和使用成本的租金4 .房地產價格是長期考慮形成的。 5 .房地產價格通常分別形成，易受交易者個別因素的影響。 2020/7/26，20，4，房價的特殊性，房價是關于房權利益的價格， 同一房地產具有多個不同

11、的權利內容的價格房地產的價值具有特殊的房地產價格特殊的形成反應歷程房地產價格具有顯著的個別性房地產價格整體水平周期性變動和螺旋式上升的特征房地產價格有多種表現方式2020/7/26，21，5， 房地產價格在市場價格體系中的地位和作用，房地產價格是整個市場價格體系中非常重要的基礎價格之一，在整個市場價格體系中發(fā)揮著非常重要的作用。 表明房地產價格水平在一定程度上影響著其他商品價格和整個市場的價格水平，而房地產價格的合理與否影響著整個國民經濟。2020/7/26、22、第二節(jié)房地產價格體系、2020/7/26、23、一、房地產價格體系的含義、房地產價格體系以不同的分類標準劃分的不同房地產價格類型系

12、列構成的整體指土地價格、建筑價格和房地產價格的所有權價格、使用權價格和其他權益的價格買賣價格典價、實際價格、估價和理論價格的總價格、單價和大廈地價的實際價格和名義價格的現房價和期待價格、2020/7/26、24、1房地產價格(狹義房地產，即與“連房地帶”對應的房地產整體)土地價格、建筑物價格、2020/7/26、25、 不同權利內容的不動產價格房屋所有權價格和不動產其他權利價格：房屋所有權價格通稱“財產權價格”不動產其他權利價格根據其他權利的類型可以分為租賃價格、抵押權價格、地面價格、地役權價格、典型權利價格、2020/7/26、26、3、不同交易方式的租賃價格抵押價格是指房地產抵押當時抵押權人和抵押人(通常最主要的角度是前者)對抵押房產認定的價格。 2020/7/26，27，4，不同發(fā)生方式的房地產價格，實際的成交價房地產交易雙方達到實際交易價格。 做評估價格專業(yè)的房地產估價員對房地產的真正價值進行了估價所得到的價格，理論價格房地產內的價值的貨幣表現，即理論上存在的價格。 2020/7/26、28、5、不同評價方式的房地產價格、總價格房地產總價格。 單價是將不動產的訂正金額分配給該不動產的面積而得到的價格。 土地