1、壹 建筑規(guī)模特征 貳 樓層空間布局 叁 業(yè)態(tài)配比情況 肆 商家組合特征 伍 租金分配策略,壹、建筑規(guī)模特征,1,圖1.各類(lèi)型購(gòu)物中心分布模型（金字塔結(jié)構(gòu)-微笑曲線）,1,單主力店,多主力店,專(zhuān)業(yè)店+混合區(qū),樓層數(shù),面積（萬(wàn)）,都市核心區(qū),新城或郊區(qū),社區(qū)型購(gòu)物中心,百貨型購(gòu)物中心,主題型購(gòu)物中心,綜合體型購(gòu)物中心,區(qū)域型購(gòu)物中心,圖2.各類(lèi)型購(gòu)物中心建筑面積與樓層分布,1,單主力店,多主力店,專(zhuān)業(yè)店+混合區(qū),樓層數(shù),面積（萬(wàn)）,都市核心區(qū),新城或郊區(qū),社區(qū)型購(gòu)物中心,百貨型購(gòu)物中心,主題型購(gòu)物中心,綜合體型購(gòu)物中心,區(qū)域型購(gòu)物中心,規(guī)模：3-5萬(wàn) 層數(shù)：2-4層 主力店：超市/賣(mài)場(chǎng),規(guī)模：5-

2、8萬(wàn) 層數(shù)：6-8層 主力店：百貨,規(guī)模：15-30萬(wàn) 層數(shù)：3-5層 主力店：百貨+超市+家電家居,規(guī)模：8-12萬(wàn) 層數(shù)：8-12層 主力店：專(zhuān)業(yè)店+餐飲娛樂(lè),規(guī)模：12-18萬(wàn) 層數(shù)：6-8層 主力店：百貨+超市+專(zhuān)業(yè)店,表1-1.西蒙集團(tuán)-印象城系列（社區(qū)型購(gòu)物中心）,印象城以沃爾瑪為主力店，單店可出租面積集中在4.0-4.6萬(wàn)，可出租店鋪占總面積的比例集中在52%-63%；單個(gè)出租店鋪面積平均值在150-278。,1,1,表1-2.南京金鷹系列（百貨型購(gòu)物中心）,其他: 銀泰百貨系列 百聯(lián)系列,1,表1-3.部分主題型購(gòu)物中心概況,1)規(guī)模：集中在10萬(wàn)左右，即可以形成規(guī)模效應(yīng)，又不

3、易過(guò)大； 2)層數(shù)：主題型購(gòu)物中心,由于低層區(qū)以專(zhuān)業(yè)店為主，延長(zhǎng)了零售樓層的分布范圍；同時(shí)，高層區(qū)增加了餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)的比重，也近一步延長(zhǎng)了經(jīng)營(yíng)層數(shù)；在控制總規(guī)模的前提下，可適當(dāng)降低單層面積。,1,表1-4.部分綜合體型購(gòu)物中心,1）規(guī)模：以港匯廣場(chǎng)為典型代表，面積集中在12-15萬(wàn)； 2）樓層：一般在6-8個(gè)經(jīng)營(yíng)樓層，單層面積在15,000-20,000之間；但是，由于中心區(qū)域用地緊張，也呈現(xiàn)為高層化的趨勢(shì)。,1,表1-5.萬(wàn)達(dá)集團(tuán)購(gòu)物中心規(guī)模情況（區(qū)域型購(gòu)物中心）,萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的規(guī)模集中在16-18萬(wàn)平方米之間。,1,表1-6.部分區(qū)域型購(gòu)物中心,部分區(qū)域型購(gòu)物中心規(guī)模達(dá)到18-28萬(wàn)平

4、方米。,表1-7.美國(guó)西蒙集團(tuán)旗下購(gòu)物中心情況,美國(guó)西蒙集團(tuán)旗下區(qū)域型購(gòu)物中心的平均單店規(guī)模在8.0-9.0萬(wàn)；社區(qū)型購(gòu)物中心的平均單店規(guī)模在2.0-2.5萬(wàn)。,1,表1-8.日本購(gòu)物中心情況（2006年）,日本購(gòu)物中心的規(guī)模普遍偏小，平均單店規(guī)模在1.6萬(wàn)，租戶48家；單個(gè)店鋪339。,1,貳、樓層空間布局,2,2,1）地下3-4層，地上集中在9-11層，合計(jì)12-15個(gè)樓層； 2）零售業(yè)態(tài)約占6-7個(gè)樓層，集中分布于B2-L5層；餐飲、娛樂(lè)約占4-6個(gè)樓層。,表2-1.參考購(gòu)物中心樓層業(yè)態(tài)布局情況,2,2）香港朗豪坊L5-L13也為半層結(jié)構(gòu)；以主題性百貨零售為主。,1）西單大悅城F6-F1

5、1為半層結(jié)構(gòu)；以餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主。,2）低層區(qū)采取全層滿鋪，中高層區(qū)半層結(jié)構(gòu)，與酒店、寫(xiě)字樓形成錯(cuò)落格局。,2,超級(jí)市場(chǎng)/特色食品（Jasons Market）,鞋履專(zhuān)區(qū),國(guó)際品牌（H&M）,美容專(zhuān)層,時(shí)尚服飾,美食廣場(chǎng),特色餐廳/酒吧,本地原創(chuàng)品牌,運(yùn)動(dòng)服飾,潮流服飾,圖2.香港朗豪坊樓層布局,2,3）通天扶梯設(shè)計(jì)：可便捷引導(dǎo)人流通向高層區(qū)，有效提升各商業(yè)業(yè)態(tài)的垂直分布區(qū)間。,西單大悅城通天扶梯 ，可從首層直達(dá)第六層,香港朗豪坊分別在L1-L3、L4-L8、L8-L12之間設(shè)置通天扶梯。,3,叁、業(yè)態(tài)配比情況,1)業(yè)態(tài)組合：理論上，零售、餐飲、娛樂(lè)的黃金比例為52：30：18 ；從實(shí)際運(yùn)行

6、來(lái)看，參照香港朗豪坊、西單大悅城的業(yè)態(tài)組合，60：25：15較為符合國(guó)內(nèi)情況。,表3-1.總體業(yè)態(tài)配比情況,3,3,表3-2.天津大悅城小業(yè)態(tài)組合,1)在新一代大悅城中（天津大悅城）：對(duì)零售進(jìn)行細(xì)分，并提出時(shí)尚集成店的概念；并豐富娛樂(lè)業(yè)態(tài)，以達(dá)到集聚人氣的效果。,表3-3.西單大悅城各樓層業(yè)態(tài)比例,3,1）業(yè)態(tài)垂直分布策略：西單大悅城零售約占7個(gè)樓層，餐飲與娛樂(lè)業(yè)態(tài)各占3個(gè)樓層；同時(shí)，在零售集中的各樓層布置5%左右的休閑餐飲，地下部分布置一定比例餐飲、娛樂(lè)等。,表3-4.正大廣場(chǎng)各樓層業(yè)態(tài)比例,1）業(yè)態(tài)垂直分布策略：正大廣場(chǎng)零售約占6個(gè)樓層，餐飲與娛樂(lè)業(yè)態(tài)各占3個(gè)樓層；同時(shí)，在零售集中的各樓層

7、布置7%-16%左右的休閑餐飲，既可聚集人流，也作為休息區(qū)。,3,3,表3-5.天津大悅城各樓層餐飲布局,通過(guò)在各零售樓層布局休閑、特色餐飲，達(dá)到聚集人氣的效果。,表3-6.北京新光天地各樓層業(yè)態(tài)分布,3,以百貨（臺(tái)北新光三越）為主導(dǎo)的新光天地購(gòu)物中心在垂直業(yè)態(tài)布局中采取了類(lèi)似大悅城的策略：在各零售樓層適當(dāng)布置餐飲或生活服務(wù)業(yè)態(tài)。,4,肆、商家組合特征,4,表4-1.各購(gòu)物中心核心主力商家情況,1）控制核心主力商家面積或拉長(zhǎng)垂直樓層跨度：香港朗豪坊的核心主力商家西武百 貨僅2,000 ,占2個(gè)樓層；百聯(lián)的揚(yáng)族百貨約3萬(wàn)，且占6個(gè)樓層； 2）主力商家向高區(qū)或地下布置，由零售向餐飲、娛樂(lè)為主轉(zhuǎn)變：

8、西單大悅城的核心 主力商家為首都影院分布于F10-F11層 ，正大的易初蓮花則布置在負(fù)一層。（主 力零售商家作用在于聚人氣，但對(duì)租金貢獻(xiàn)有限；而位于高區(qū)的餐飲、娛樂(lè)同樣 具備聚集人氣功能，且不用犧牲租金）,4,表4-2. 主力商家構(gòu)成對(duì)比（西單大悅城VS正大廣場(chǎng)）,1）都非常重視主力店作用：西單24個(gè)主力店約占總營(yíng)業(yè)面積的約45.0%，正大 30個(gè)主力店約占總營(yíng)業(yè)面積的約47.0%； 2）業(yè)態(tài)作用各有差異：西單以零售為主，餐飲為重要支撐；正大是餐飲與娛樂(lè)為 主導(dǎo)的策略。,4,表4-3.零售類(lèi)主力店分布情況（西單大悅城）,1）西單大悅城主力店以零售類(lèi)為主：總計(jì)約12家，合計(jì)總營(yíng)業(yè)面積約12,59

9、6 ；約占零售類(lèi)總營(yíng)業(yè)面積的32.0%；平均單店面積約1,000 ，單店?duì)I業(yè)面積集中在600-1,200 。,4,2）西單大悅城餐飲、娛樂(lè)主力商家成為聚客的重要部分：娛樂(lè)類(lèi)主力店約3家，合計(jì)總面積約15,169 ；餐飲類(lèi)主力店約6家，合計(jì)總營(yíng)業(yè)面積約3,589 ；約占餐飲類(lèi)總營(yíng)業(yè)面積的25.4%；平均單店面積約600 ，單店?duì)I業(yè)面積集中在500-800 。,表4-4.餐飲、娛樂(lè)類(lèi)主力店分布情況（西單大悅城）,4,表4-5.正大廣場(chǎng)各面積段商家分布情況,1）正大廣場(chǎng)重視主力店的作用：正大面積在1,000 以上的商戶數(shù)量達(dá)到30個(gè)，占到總數(shù)量的15.3%；總使用面積達(dá)到5.67萬(wàn) ，約占總使用面積

10、的47.0%。,4,2）在正大廣場(chǎng)的主力店中 ，餐飲、娛樂(lè)居主導(dǎo)地位：在1,000 以上的商戶中，購(gòu)物類(lèi)有14個(gè)，餐飲類(lèi)12個(gè)，休閑娛樂(lè)類(lèi)8個(gè)；餐飲、娛樂(lè)的比例較大。,表4-6.正大廣場(chǎng)主力店分布（中高層區(qū)）,4,3）在正大廣場(chǎng)的主力店中 ，零售類(lèi)主力店：集中在1,000-2,000 的中型專(zhuān)業(yè)店；主要功能是確立購(gòu)物中心的主題與品牌形象，同時(shí)，聚集客流。,表4-7.正大廣場(chǎng)主力店分布（中低層區(qū)）,4,4）正大廣場(chǎng)主力店的作用：雖然對(duì)租金貢獻(xiàn)有限，但是，通過(guò)餐飲、娛樂(lè)等主力店的引入，大大提高顧客的平均停留時(shí)間及平均消費(fèi)額。,表4-8.正大廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)績(jī)效對(duì)比,5,伍、租金分配策略,5,1）樓層差異：

11、各樓層租金差異相對(duì)不明顯，同業(yè)態(tài)租金各樓層變動(dòng)幅度約在50%以內(nèi)； 2）業(yè)態(tài)差異：主力店型零售與餐飲的租金比值在1.5,非主力店型租金比值約在2.0； 3）主力店與非主力店差異：零售主力店租金集中在7-14元/日,非主力店租金集中在25-36元/日,比值約在2.5-3.0；餐飲類(lèi)主力店租金集中在6-9元/日；非主力店在9-15元/日；非主力與主力零售的租金比值約在1.5-2.0。,表5-1.西單大悅城的租金分配情況,5,表5-2. 主力店租金情況（西單大悅城）,1）各樓層比較：各樓層租金差距不明顯，主要影響因素來(lái)自具體位置及品牌度等； 2）各業(yè)態(tài)比較：零售類(lèi)約7-19元/日，餐飲類(lèi)7-14元/

12、日，比值約為1.5：1。,5,表5-3. 非主力店租金情況（西單大悅城）,1）各樓層比較：各樓層租金差距不明顯，主要影響因素來(lái)自具體位置及面積大?。?2）各業(yè)態(tài)比較：零售類(lèi)約21-36元/日，餐飲類(lèi)11-15元/日，比值約為2：1。,5,1)百貨、超市占總出租面積的約65%，總租金收入的約38%； 2)百貨、超市的效值最低,分別為0.43、 0.68；時(shí)裝及配飾、鞋類(lèi)及手套效值最高；分別達(dá)到3.10、 2.90；最大比值可達(dá)到7倍。,附表5-1.嘉茂零售中國(guó)業(yè)態(tài)分布情況（2009年）,1-龍川小勃美發(fā)沙龍,2-佐丹奴,5-以純,3-班尼路,4-Jasonwood,6-I. P. ZONE,7-

13、美特斯邦威,1,2,3,4,5,6,7,附-1,壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局,1-萬(wàn)寧MANNINGS,3-寶島眼鏡,5-丁和李樸國(guó)際專(zhuān)業(yè)美容美發(fā),6-面包新語(yǔ),2- 絲芙蘭Sephora,1,2,3,4,5,6,4-Potato & Co,附-1,壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局,1,1-Zara復(fù)式店（下）,2-ESPRIT,3- VERO MODA classics,4- MUJI,5- NEXT,6- Nike 北京08店,2,3,4,5,6,附-1,壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局,附-1,壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局,附-1,壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局,附-1,壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局,附-1,

14、壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局,附-1,壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局,1-辣婆婆,1,2,2-桂林人,3,3-大長(zhǎng)今,4,4-豆撈坊,5,5-蕉葉泰國(guó)餐廳,6-麻辣香鍋,附-1,壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局,附-1,壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局,附-1,壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局,附-1,壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局,附-2,貳-正大廣場(chǎng)樓層業(yè)態(tài)布局,B2,2,11,6,5,4,10,8,9,附-2,貳-正大廣場(chǎng)樓層業(yè)態(tài)布局,B1,特力屋,福奈特,屈臣氏,36,10,35,2,31,22,15,13,21,1,5,34,23,24,20,11,19,14,3,12,27,18,6,16,37,29,9,3

15、3,30,附-2,貳-正大廣場(chǎng)樓層業(yè)態(tài)布局,F1,C&A,ZARA,H&M,1,2,11,15,13,9,6,7,10,12,17,18,19,20,22,附-2,貳-正大廣場(chǎng)樓層業(yè)態(tài)布局,F2,Esprit,正大百貨美鞋苑,正大百貨美妝源,小南國(guó)日式燒栲,NEXT,19,1,2,3,4,5,6,8,9,10,12,13,15,16,17,20,21,22,23,24,25,26,7,28,33,34,32,31,27,30,附-2,貳-正大廣場(chǎng)樓層業(yè)態(tài)布局,F3,優(yōu)衣庫(kù),正大百貨伊殿,21,2,3,4,18,5,7,8,10,11,12,13,15,16,17,18,18,19,20,21,

16、22,附-2,貳-正大廣場(chǎng)樓層業(yè)態(tài)布局,F4,玩具“反”斗城,Baleno,名店運(yùn)動(dòng)城,Color Jeans,1,2,3,4,6,7,8,9,10,11,12,13,16,15,17,19,20,21,22,23,24,25,26,28,29,30,31,32,33,34,附-2,貳-正大廣場(chǎng)樓層業(yè)態(tài)布局,F5,滿記甜品,廊亦舫,1,3,4,5,7,9,11,12,14,15,16,17,22,23,25,26,27,28,29,10,17,附-2,貳-正大廣場(chǎng)樓層業(yè)態(tài)布局,F6,湯姆熊,唐宮海鮮舫,1,2,3,4,5,6,7,8,10,11,13,14,15,16,16,17,附-2,貳-

17、正大廣場(chǎng)樓層業(yè)態(tài)布局,F7,正大百貨歡樂(lè)童趣館,蕉葉音樂(lè)餐廳,威爾士健身中心,1,2,3,5,7,8,13,16,15,附-2,貳-正大廣場(chǎng)樓層業(yè)態(tài)布局,F8,星美電影院,大眾書(shū)局,好樂(lè)迪,司凱特真冰滑冰場(chǎng),小南國(guó),俏江南,附-2,貳-正大廣場(chǎng)樓層業(yè)態(tài)布局,F9-10,附-3,叁-百聯(lián)又一城樓層業(yè)態(tài)布局,揚(yáng)族百貨 6層共16500平方米,亨達(dá)利（眼鏡） 256平方米,Nine West(服飾） 203平方米,Bean Pole(服飾） 230平方米,W&F（服飾） 637平方米,揚(yáng)族百貨,F1,附-3,叁-百聯(lián)又一城樓層業(yè)態(tài)布局,百麗（鞋）419平方米,揚(yáng)族百貨,一茶一坐（餐飲） 775平方米,F2,附-3,叁-百聯(lián)又一城樓層業(yè)態(tài)布局,揚(yáng)族百貨,F3,附-3,叁-百聯(lián)又一城樓層業(yè)態(tài)布局,和綠壽司（餐飲） 285平方米,Jack Jones(服飾） 207平方米,揚(yáng)族百貨,F4,附-3,叁-百聯(lián)又一城樓層業(yè)態(tài)布局,紅樹(shù)林（餐飲）285平方米,Nike360 207平方米,揚(yáng)族百貨,F5,附-3,叁-百聯(lián)又一城樓層業(yè)態(tài)布局,夢(mèng)潔