1、項(xiàng)目競(jìng)品分布,招商海廷,綠地海語墅,本案,招商海廷,位置：奉賢海灣人民塘路海灣路路口 占地面積：335429平米 總建筑面積：109146平米 容積率：0.325 綠化率：45% 物業(yè)類型：純獨(dú)棟社區(qū)，配有7200平米會(huì)所 開盤時(shí)間：2010.5 銷售進(jìn)度：一、二期售罄，三期在售，四期即將于11月左右開盤 主力在售戶型：小獨(dú)棟200-220平米、大獨(dú)棟260-305平米 目前價(jià)格：2.2-2.4W/平米,招商地產(chǎn)打造的純獨(dú)棟社區(qū)，低容積率，社區(qū)規(guī)模較大,推廣渠道：報(bào)紙、雜志等線上推廣，網(wǎng)絡(luò)推廣、巡展活動(dòng)（徐匯、閔行、聯(lián)洋等）、高炮等 客戶概況：主要以外區(qū)域客戶為主，浦東聯(lián)洋居多，做度假第二居所

2、；周邊產(chǎn)業(yè)客戶及外籍客戶占有一定比例，本地客戶相對(duì)較少 開發(fā)商：招商地產(chǎn),招商海廷,西班牙風(fēng)格立面，景觀打造較好，細(xì)節(jié)處理出色,西班牙建筑風(fēng)格 stucco涂料，文化石,地下室采用堆坡處理 3米高度，陽光首層,天然水系+人工河道開挖，另以百種植物配搭西班牙異域風(fēng)情鋪裝工藝，打造純正托斯卡納風(fēng)格園林,草坪、坡地、花卉、灌木、高大喬木等打造五層綠化景觀，密植灌木形成私家圍墻,招商海廷,205戶型,私家庭院+陽光地下室+大面積露臺(tái)設(shè)計(jì)，附加值高,主力200-220平米的小獨(dú)棟產(chǎn)品，做到最大別墅面寬12米，最大客廳面寬至6.3米，部分層高約3.6米； 小獨(dú)棟附送花園面積在200-300平米，最大的40

3、0平米，另贈(zèng)送60-100陽光地下室（3.4-3.6m層高）及大面積露臺(tái)10以上。,地下一層,一層,二層,招商海廷,262戶型,262-305平米大獨(dú)棟產(chǎn)品，錯(cuò)層式布局，入戶連廊、雙客廳設(shè)計(jì)，主客廳面寬5.7米以上； 附送花園面積約300-600平方米，另有131-189平方米的地下室（3.4-3.6m層高）以及大面積露臺(tái)約12以上。,私家庭院+陽光地下室+大面積露臺(tái)設(shè)計(jì)，附加值高,地下一層,一層,二層,招商海廷,11年成交量?jī)r(jià)情況,成交面積段與總價(jià)關(guān)系,獨(dú)棟,招商海廷,推量與存量情況,獨(dú)棟,招商海廷,主訴語：再美不過海廷！ 訴求點(diǎn)：產(chǎn)品附加值、純獨(dú)棟、配套資源,綠地海語墅,位置：奉賢海灣海馬

4、路海灣路路口 占地面積：404000平米 總建筑面積：313000平米 總戶數(shù)：1622戶 容積率：0.82 綠化率：43.7% 物業(yè)類型：別墅+公寓的混合型社區(qū)，小區(qū)規(guī)劃幼兒園及商業(yè)配套，聯(lián)排主要為6-10聯(lián) 開盤時(shí)間：2010.09 主力在售戶型：聯(lián)排125平米，類獨(dú)棟180平米，公寓62-84平米的一房、兩房 目前價(jià)格：125平聯(lián)排總價(jià)200萬左右，180平類獨(dú)棟總價(jià)在400-430萬左右；公寓折后8900元/ 推廣渠道：報(bào)紙、雜志、廣播電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等媒體為主，推廣頻率高，力度大 客戶概況：主要以市區(qū)客戶（浦東、閔行、徐匯）為主，本地及周邊產(chǎn)業(yè)客戶占有一定比例 開發(fā)商：綠地集團(tuán),綠地品牌打

5、造，大型混合型社區(qū),綠地海語墅,西班牙風(fēng)格立面，密度較高，景觀打造一般,西班牙建筑風(fēng)格 外墻高級(jí)涂料，下部采用高級(jí)工藝石材,天然水系景觀，高密度綠植,中心景觀軸、組團(tuán)空間打造，利用緩坡，亭臺(tái)等小品，結(jié)合地形和建筑，形成多層次景觀,綠地海語墅,通過花園、地下室、露臺(tái)、挑空等，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高附加值,南北雙花園設(shè)計(jì)，約30-50，三層大露臺(tái)約10 地下室內(nèi)庭院+采光天井，地下車庫 起居室挑空，增加附加值,附贈(zèng)160地下室，3.4m層高，雙地下采光庭院，地下單車位 首層南向大花園約50-70+私家泳池設(shè)計(jì)，全南向空間設(shè)計(jì)，客廳面寬約5m 類獨(dú)棟別墅,綠地海語墅,11年成交量?jī)r(jià)情況,成交面積段與總價(jià)關(guān)系,

6、聯(lián)體,綠地海語墅,聯(lián)體,主訴語：一星期總要為自己活兩天 訴求點(diǎn)：高附加值、低總價(jià)、高性價(jià)比,綠地海語墅,判斷競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì),通過與招商海廷、綠地海語墅近身肉搏PK,產(chǎn)品力PK,注：5分制，以本案為基準(zhǔn)，取中間值為3分，優(yōu)于本案則3分以上，劣于本案則3分以下。,產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)分為基本指標(biāo)、小區(qū)位形象、企業(yè)形象、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目配套等幾個(gè)方面。,本案：9 招商海廷：11.1 綠地海語墅：10.8,產(chǎn)品力PK規(guī)劃及配套對(duì)比,地塊形狀：本案地形南北狹長(zhǎng)，不利于組團(tuán)打造。招商海廷地塊較規(guī)整但被道路相隔。綠地海語墅地塊方正，利于規(guī)劃打造。 立面：本案純正南加州風(fēng)格，品質(zhì)純粹。招商海廷西班牙風(fēng)格，品質(zhì)較好。綠地海語墅

7、西班牙風(fēng)格，品質(zhì)感較差。 景觀：本案無優(yōu)勢(shì)外部資源，內(nèi)部景觀采用五層垂直綠化，全冠移植、堆頗造景、四季見花等多種手法，打造較好。招商海廷五層景觀打造，天然水系資源。綠地海語墅天然水系資源，但排布較密，內(nèi)部景觀打造較差。 項(xiàng)目配套：本案擁有7000會(huì)所及高端酒店。招商海廷7200會(huì)所。綠地海語墅規(guī)劃幼兒園及商業(yè)配套。 綜合：招商海廷 本案 綠地海語墅,本案：3 招商海廷：3.5 綠地海語墅：2.5,產(chǎn)品力PK戶型對(duì)比分析,招商海廷205戶型,本案219戶型,客廳6.4m挑空，開間4.8m，空間全明設(shè)計(jì) 下沉式庭院采光，附贈(zèng)地下面積87-106，地下雙車位，地下室層高2.9m 主臥4.8m開間，附

8、贈(zèng)約11露臺(tái)，基本無獨(dú)立衣帽間，無陽臺(tái)設(shè)計(jì) 聯(lián)排合院別墅，私家小花園+中央共享花園，花園面積較小,地下一層,一層,二層,主力200-220平米的小獨(dú)棟產(chǎn)品，做到最大別墅面寬12米，最大客廳面寬至6.3米，部分層高約3.6米 附送花園面積在200-300平米，最大的400平米，另贈(zèng)送60-100陽光地下室（3.4-3.6m層高）及大面積露臺(tái)10以上 地面車位,產(chǎn)品力PK戶型對(duì)比分析,招商海廷262戶型,本案260戶型,262-305平米大獨(dú)棟產(chǎn)品，錯(cuò)層式布局，入戶連廊、雙客廳設(shè)計(jì)，主客廳面寬5.7米以上 附送花園面積約300-600平方米，另有131-189平方米的地下室（3.4-3.6m層高）

9、以及大面積露臺(tái)約12以上,地下一層,一層,二層,客廳6.4m挑空，開間5.4m，空間全明設(shè)計(jì) 下沉式庭院采光，附贈(zèng)地下面積99-107，地下雙車位，地下室層高2.9m 主臥面寬僅4.5m，附贈(zèng)約7露臺(tái)，面寬略顯不足 聯(lián)排合院別墅，私家小花園+中央共享花園，花園面積較小,產(chǎn)品力PK戶型對(duì)比分析,綠地海語墅180戶型,本案181戶型,下沉式庭院采光，附贈(zèng)地下面積57-87，地下雙車位 客廳、主臥面寬4.5m，附贈(zèng)約7露臺(tái) 聯(lián)排合院別墅，私家小花園+中央共享花園，花園面積較小,附贈(zèng)160地下室，3.4m層高，雙地下采光庭院，地下單車位 首層南向大花園約50-70+私家泳池設(shè)計(jì)，全南向空間設(shè)計(jì)，客廳面寬約5m 類獨(dú)棟別墅,產(chǎn)品力PK戶型對(duì)比,本案：9 招商海廷：11.1 綠地海語墅：8.1,產(chǎn)品力PK結(jié)果,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn),項(xiàng)目劣勢(shì)點(diǎn),本案在立面打造、內(nèi)部景觀打造、項(xiàng)目配套等方面優(yōu)勢(shì)明顯；在戶型方面，部分戶型打造地下雙車位及地下室堆坡處理，對(duì)比競(jìng)品有一定優(yōu)勢(shì)。,本案在小區(qū)位環(huán)境、產(chǎn)品形態(tài)、項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品附加值、功能設(shè)置、主功能間面寬等方面存在明顯劣勢(shì)。,形象力PK,招商海廷競(jìng)爭(zhēng)啟示,綠地海語墅競(jìng)爭(zhēng)啟示,招商海廷在產(chǎn)品形態(tài)、現(xiàn)場(chǎng)展示、細(xì)節(jié)打造等方面對(duì)比本案優(yōu)勢(shì)明顯，其在推廣形象上也主打附加值、純獨(dú)棟的概念，且其430-500W主力總價(jià)段加上獨(dú)棟產(chǎn)品的整體優(yōu)勢(shì)，本案合院產(chǎn)品在后期與其競(jìng)爭(zhēng)時(shí)應(yīng)在