1、物業(yè)管理基本理論 主講： 謝銘,一、物業(yè)的認(rèn)識與分析,“物業(yè)”一詞是由英語“Estate”或“Property” 引譯而來，含義為“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房 地產(chǎn)”等，指以土地及土地上的建筑物形式存 在的不動產(chǎn)。,一、物業(yè)的認(rèn)識與分析,二元性 有限性 差異性和多樣性 自然屬性固定性 永久性和長期性 配套性 物業(yè)的性質(zhì)商品屬性 短缺性 經(jīng)濟(jì)屬性保值、增值性 社會屬性宏觀調(diào)控性 法律屬性,一、物業(yè)的認(rèn)識與分析 某物業(yè) A單位舉例分析： 售價3000元/m2 面積 100m2 公攤 3m2 （平均分?jǐn)偅?則：A單位房款 300010030003 30.9萬,公共部分,A,B,C,D,物業(yè)的認(rèn)識與分析：

2、 分析： 業(yè)主專有部分 購房款包括： 公共面積分?jǐn)?物業(yè)的認(rèn)識與分析： 分析推導(dǎo)： 共有物業(yè)：全體或部分業(yè)主擁有； （一）物業(yè)構(gòu)成 專有物業(yè)：個別業(yè)主擁有。,物業(yè)的認(rèn)識與分析 結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、天面； 1、共有物業(yè)范圍 空間有效空間； 配套設(shè)備、設(shè)施和場地。,戶內(nèi)面積以門窗為界限； 2、專有物業(yè)范圍 陽臺面積陽臺垂直投影； 戶內(nèi)歸屬業(yè)主的建筑如隔墻等。,物業(yè)的認(rèn)識與分析,物業(yè)的認(rèn)識與分析 3、共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)人業(yè)主 全體業(yè)主共同擁有 業(yè)主共有 產(chǎn)權(quán)形態(tài) 部分業(yè)主共同擁有,物業(yè)的認(rèn)識與分析 4、法律假說 “表層粉刷說”與共同共有； “壁心說” 與部分共有。,（二）物業(yè)的特點(diǎn)及分析 1、規(guī)模趨大； 2、

3、技術(shù)含量越來越高； 3、共有物業(yè)比重不斷增加； 4、共有物業(yè)正常運(yùn)行是物業(yè)使用前提條件。,物業(yè)特點(diǎn)分析（4） 共有物業(yè)正常運(yùn)行是物業(yè)使用前提 上述特點(diǎn)共同作用所致。,物業(yè)特點(diǎn)分析（5）： 問題的產(chǎn)生： 誰來提供運(yùn)行、維護(hù)和管理保障？,（三）共有物業(yè)管理 1、業(yè)主自行管理 經(jīng)濟(jì)上是否合算 分析 技術(shù)上是否可能 法規(guī)上是否允許,共有物業(yè)管理分析（1） 矛盾： 共有物業(yè)應(yīng)由業(yè)主管理，但其無法自行管理。 解決的有效途徑：共有物業(yè)管理權(quán)讓渡。,共有物業(yè)管理分析（2） 共有物業(yè)管理權(quán)的“讓渡”涵義： （1）讓渡的僅是業(yè)主共有物業(yè)管理權(quán)； （2）讓渡是有償?shù)模?（3）讓渡是在法律框架下進(jìn)行的。,共有物業(yè)管理

4、分析（3） 2、物業(yè)管理等專業(yè)公司介入物業(yè)項目管理 對共有物業(yè)進(jìn)行管理，確保物業(yè)正常使用。 平等民事法律當(dāng)事人 分析 商品交換關(guān)系產(chǎn)生,共有物業(yè)管理分析（4） 總結(jié)： 業(yè)主為什么要交管理費(fèi)？,物業(yè)管理的含義？ 物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托，依據(jù)物業(yè) 管理委托合同對物業(yè)的房屋建筑及設(shè)備、市政公 用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等 管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有 人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。,二、物業(yè)管理對象和內(nèi)容 （一）物業(yè)管理對象共有物業(yè) “物”的方面； 物業(yè)管理對象 “人”的方面；,物業(yè)管理對象分析 “物”的方面共有物業(yè) 包括：空間、結(jié)構(gòu)和配套。 物是同質(zhì)的，因而管理

5、方式和方法是趨同的。,物業(yè)管理對象 “人”的方面物業(yè)區(qū)域業(yè)主和非業(yè)主使用人的行為。 物業(yè)管理難點(diǎn)之所在。,（二）物業(yè)管理內(nèi)容 物業(yè)管理內(nèi)容實(shí)質(zhì)是物業(yè)管理對象的具體化。 常規(guī)性公共服務(wù)與管理 1、基本內(nèi)容 針對性專項服務(wù) 有償服務(wù) 委托性特約服務(wù),物業(yè)管理內(nèi)容 常規(guī)服務(wù)是基礎(chǔ)； 專項服務(wù)是特色； 文化含量提升是核心。,2、物業(yè)管理內(nèi)容的“三位一體” 管理 三位一體 服務(wù) 經(jīng)營 任何物業(yè)管理服務(wù)均是“三位一體”。,受托性 服務(wù)性 物業(yè)管理的特性 經(jīng)營性 專業(yè)性 規(guī)范性,三、物業(yè)管理環(huán)節(jié) （一）物業(yè)管理早期介入 （二）物業(yè)管理前期服務(wù) （三）物業(yè)管理管理服務(wù) （四）物業(yè)管理服務(wù)退出,（一）物業(yè)管理早

6、期介入 概念：物業(yè)建設(shè)項目立項至物業(yè)接管驗收之間的時期。 （不包括接管驗收） 接管驗收：建設(shè)單位向物業(yè)管理單位移交物業(yè)的過程。,物業(yè)管理早期介入 包括： 1、項目立項和可行性論證階段； 2、項目建設(shè)前期工作； 3、建設(shè)階段 4、銷售階段,物業(yè)管理環(huán)節(jié) （二）物業(yè)管理前期管理 1、期限：自物業(yè)接管驗收開始至簽訂物業(yè)服務(wù)合同 （或物業(yè)管理單位退出物業(yè)服務(wù)）時止。,物業(yè)管理前期管理（1） 2、此階段稱為前期物業(yè)管理； 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議；,前期物業(yè)管理（2） 3、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議是建設(shè)單位與物 業(yè)管理單位簽訂的。 物業(yè)建設(shè)單位 建設(shè)單位雙重身份 業(yè)主身份,（三）物業(yè)管理管理服務(wù) 涵義：業(yè)主與物業(yè)管理單位正式簽訂物業(yè)服務(wù)合 同的有效期間。 期限：前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止，至物業(yè)服 務(wù)合同終止。,（四）物業(yè)管理退出 物業(yè)管理單位和業(yè)主解除合同，退出物業(yè)管理項目。 前期物業(yè)服務(wù)退出 物業(yè)管理退出分類 后期物業(yè)服務(wù)退出,物業(yè)管理退出 合同到期 退出原因 雙方協(xié)議中止合同 物業(yè)滅失或不可抗逆因素,物業(yè)管理退出 退出程