1、通用項目商業(yè)構(gòu)想,目錄 | Index,1.0滄州市商業(yè)走勢 2.0滄州市現(xiàn)有商業(yè)走勢 3.0中型商業(yè)自持操作條件 4.0本項目自持預(yù)留養(yǎng)成周期及費用預(yù)估 5.0總結(jié),1.0 城市商業(yè)走勢,本章將參照滄州市城市規(guī)劃中所體現(xiàn)的城市規(guī)劃數(shù)據(jù)，通過分析，進(jìn)行城市未來商業(yè)走勢的討論和分析，從而為本項目界定準(zhǔn)確的市場定位。 1.1 城市功能區(qū)域的劃分 1.2 未來商業(yè)走勢分析,1.0 城市商業(yè)走勢,1.1 城市功能區(qū)域的劃分,老城區(qū)還是延續(xù)密集居住為主的格局。 新老城結(jié)合部為居住、商務(wù)、商業(yè)過度區(qū)域。 新城區(qū)東側(cè)為商務(wù)及居住配套綜合功能區(qū)。 西部新區(qū)為物流、商務(wù)、辦公、景觀、高檔居住及酒店集群的綜合區(qū)。

2、,1.0 城市商業(yè)走勢,1.1 城市功能區(qū)域的劃分,1.0 城市商業(yè)走勢,按照上圖分析： 滄州老城區(qū)未來仍然成為居住人口密集區(qū)域，未來幾年的現(xiàn)有商圈格局幾乎不會發(fā)生變化。新的商圈隨大量的住宅物業(yè)會陸續(xù)形成。 老城區(qū)商圈類型及消費人群依然會集中在大量居住人群生活配套為主，集中口碑商業(yè)占主導(dǎo)消費地位的消費格局上。 未來商圈功能性將更加清晰明顯，例如頤和商圈將從現(xiàn)在的商務(wù)、娛樂、居住配套、百貨類型逐漸蛻變，將承擔(dān)起未來城市商務(wù)西移的緩沖作用。生活配套功能消費將有所減緩，商務(wù)配套功能性消費及消費能力將繼續(xù)加強(qiáng)。 新城區(qū)將以金鼎一線過度，區(qū)域為未來新的商務(wù)商區(qū)。承載西部物流，商務(wù)、居住的過度需要。,1.

3、2 未來商業(yè)走勢分析,2.0滄州市現(xiàn)有商業(yè)走勢,滄州市目前商業(yè)格局未來幾年內(nèi)老商圈不會產(chǎn)生根本性變化，但新興商圈會陸續(xù)的隨更多的物業(yè)崛起而產(chǎn)生，但從目前城市商業(yè)發(fā)展來看，老商圈例如華北等將隨著城市的改造，及功能改善，對于消費支柱人群及城市功能性需求等方面發(fā)生變化。老商圈及老物業(yè)因其在城市的生存時間及城市認(rèn)知度的原因，將繼續(xù)承載城市部分的中堅消費，但是隨時間、及外來商業(yè)的入駐，將減弱對于城市的主導(dǎo)影響力，轉(zhuǎn)而形成原住人群習(xí)慣性的消費目標(biāo)。新興的商圈雖會陸續(xù)出現(xiàn)，但其對城市的功能性短期內(nèi)影響不大，將繼續(xù)扮演居住配套，小區(qū)域覆蓋的功能使用。,3.0中型商業(yè)自持操作條件,例如華北等原有商業(yè)，主題基本采

4、用聯(lián)營的經(jīng)營形式，即采用統(tǒng)一收銀，流水銷售分成的方式、租金的形式體現(xiàn)。 此種方式為商業(yè)主要經(jīng)營模式之一，但其對于商業(yè)本身所處地理位置、商業(yè)體量、品牌采購能力、未來養(yǎng)成期、商業(yè)運營能力要求較高，風(fēng)險性相對較大。同時需要有大量的商戶資源作為準(zhǔn)備基礎(chǔ)，需要對于不同時間段的經(jīng)營情況隨時做出品牌的調(diào)換及替換。 從商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展來講，真正的大型單體型商業(yè)項目都是以租賃為主，因為出售就會面臨業(yè)主構(gòu)成復(fù)雜、客戶群體難把握、投資判斷差異過大、很難再做高品質(zhì)的后期維護(hù)等問題，而這些存在的問題也將直接導(dǎo)致業(yè)主的租金回報的巨大損失。,現(xiàn)在，越來越多的開發(fā)商選擇自持物業(yè)，也是出于提升企業(yè)未來的抗風(fēng)險能力。只租不售讓

5、開發(fā)商獲得了長線回報，并通過與品牌店的合作，優(yōu)化了項目的資產(chǎn)，受行業(yè)同期波動的影響小，也更具有抗風(fēng)險能力。 但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)會占用大量資金，投資回報周期比較長。 開發(fā)商建造商業(yè)物業(yè)的根本目的就是盈利，而自持和銷售不過是不同的營銷手段，或者可以直白地說：銷售是快速回籠資金的方式，而自持則是長期高回報地獲得收益的方法。項目規(guī)模小，需要資金快速回籠的開發(fā)企業(yè)，銷售無疑是不二的選擇，而那些項目規(guī)模很大，自有資金充足及/或融資能力很強(qiáng)的企業(yè)，尤其是綜合性項目選擇自持才是一個很好的方式。,3.0中型商業(yè)自持操作條件,發(fā)展綜合性商業(yè)物業(yè)的確是開發(fā)企業(yè)未來重要的盈利增長點，房地產(chǎn)公司不但可以因為有大型配套的商業(yè)

6、項目而大幅度提高住宅、公寓項目的銷售價格，更重要的是可以跟資本市場的各種金融產(chǎn)品進(jìn)行對接，這包括但不限于打包上市、與基金的合作等。 作為一般社區(qū)、商務(wù)區(qū)配套的中、小規(guī)模商業(yè)，因為日后運營所需要投入的人力、物力相對成本較高，所以應(yīng)視具體情況考慮。,3.0中型商業(yè)自持操作條件,4.0本項目自持預(yù)留養(yǎng)成周期及費用預(yù)估,六佰鋪項目周邊人口及戶數(shù) 本項目 戶數(shù)：3000戶 人數(shù)：9600人 共計：76200人,六佰鋪項目周邊人口及戶數(shù),通過上表我們可以看出，本項目周邊理論居住人口數(shù)量接近十萬人，但同時我們需留意，理論存在人群與實際存在人群的差異，這將直接體現(xiàn)在未來商業(yè)消費人群中，即與未來消費支出成正比。

7、 本項目從商業(yè)體量和規(guī)模來講，需要至少58萬實際人群，才能正常的，更好的維持日常消費運營發(fā)展（5-8萬人不是指全部消費人群，而是滿足其中的消費比例）。一般滿足實際存在正常消費人口的商圈，3萬平米以上的集中型商業(yè)也需要至少3年的時間來進(jìn)行經(jīng)營品類、品牌的調(diào)換，運營管理的維護(hù)，調(diào)整等工作。我項目周邊人口實際入住率并未達(dá)到滿荷的程度，故要結(jié)合其他項目人口入住情況做出初判，本項目運營調(diào)整周期預(yù)計在4-6年。,4.0本項目自持預(yù)留養(yǎng)成周期及費用預(yù)估,運營成本預(yù)估 按一個面積1500平米的商業(yè)來計算 一、電費 1.照明用電：照明用電分一次用電和二次用電 2.空調(diào)用電 3.電梯用電 4.辦公用電 二、水費

8、三、物業(yè)管理人員工資（含保險） 四、年設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)材料費用 五、年空調(diào)水處理費 六、年工具、工裝等裝備費 七、年保潔耗材費 八、年外圍物業(yè)管理費（垃圾清運、外墻清洗、生活水池清理、店外綠化、 智能化管理等）,4.0本項目自持預(yù)留養(yǎng)成周期及費用預(yù)估,九、取暖費 十、房屋建筑保險費 以上各項為商場運營基礎(chǔ)費用，預(yù)計一年運營費用為人民幣500萬 元。 以上總計運營費用不包含軟性支出費用，例如廣告，預(yù)計前三年宣傳高峰期，年廣告投入在人名幣300萬人名幣600萬之間。 突發(fā)事項公關(guān)資金 日常交通車輛使用費用 人員報銷成本 應(yīng)納國家稅款,4.0本項目自持預(yù)留養(yǎng)成周期及費用預(yù)估,綜合以上分析，自持商業(yè)物業(yè)首要關(guān)注的是以下幾點： 1、此商業(yè)物業(yè)所在城市位置是否存在養(yǎng)成期，養(yǎng)成期周期預(yù)估時間。 2、自持商業(yè)物業(yè)需要良好的后續(xù)資金鏈支持。 3、需要良好運營基礎(chǔ)（最初