1、房地產(chǎn)調(diào)查理論與實(shí)踐，整理泰英決策房地產(chǎn)調(diào)查實(shí)踐規(guī)律，房地產(chǎn)調(diào)查要點(diǎn)，全過程調(diào)查，從規(guī)劃的角度忽略調(diào)查(目的性)結(jié)構(gòu)問題，絕對正確，為開發(fā)案例島國市場的開發(fā)研究，歐洲跨國鞋業(yè)公司，一個(gè)島國市場，先后派出了4個(gè)考察隊(duì)。推銷員的調(diào)查報(bào)告第一次派遣是由公司內(nèi)最好的推銷員組成的團(tuán)隊(duì)。推銷員們在島上轉(zhuǎn)悠了一天，第二天回來了。他們根據(jù)調(diào)查報(bào)告，島上居民還沒有一個(gè)穿鞋子的人。因?yàn)樗麄冞€沒有這種習(xí)慣，島上還沒有賣鞋。(威廉莎士比亞，哈姆雷特，鞋類名言)有這么大的市場空缺，公司可以大量搬運(yùn)鞋，他們有信心向牙齒島國的居民銷售文章。島國市場開發(fā)，島民沒有穿鞋，島上沒有賣鞋，售貨員調(diào)查的結(jié)構(gòu)性問題，島上有足夠的市場空

2、間，案例島國市場的開發(fā)調(diào)查，生產(chǎn)廠長的調(diào)查報(bào)告第二份被派往鞋廠的生產(chǎn)廠長。廠長們在島上轉(zhuǎn)了兩天回來后很高興。他們說：“島國不僅有生產(chǎn)鞋子的原料，原料的價(jià)格和其他主持人的價(jià)格也非常低廉?！彼麄兘ㄗh公司立即在島國上建立分廠，如果能批量生產(chǎn)，一定能獲得高額利潤。發(fā)展中國家市場、島上有豐富的原材料、原材料及其他資源低廉、生產(chǎn)廠長調(diào)查的結(jié)構(gòu)問題，島上有分廠建設(shè)、案例島國市場開發(fā)調(diào)查、財(cái)務(wù)人員調(diào)查報(bào)告第三份可以派遣到公司財(cái)務(wù)人員。(威廉莎士比亞、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人)財(cái)務(wù)人員比較了“國際貿(mào)易”和“本地化生產(chǎn)”兩種模式的優(yōu)劣后，島上的

3、原料等各種資源低廉，公司與島國最近的鞋廠相距甚遠(yuǎn)，島國的關(guān)稅也很高因此，“本地化生產(chǎn)”的優(yōu)點(diǎn)很高。新建的鞋廠如果每天能保持1000雙以上的產(chǎn)量，每雙鞋可以節(jié)省4元，半年就能收回全部費(fèi)用。發(fā)展中國家市場、國際貿(mào)易成本太高、原材料及其他資源價(jià)格低廉、財(cái)務(wù)人員調(diào)查的結(jié)構(gòu)問題、島上可以建設(shè)分廠、案例島國市場開發(fā)調(diào)查、營銷經(jīng)理的調(diào)查報(bào)告第四份被派往公司的營銷經(jīng)理。總經(jīng)理們訪問了酋長、普通人等50多名島國人，發(fā)現(xiàn)島國居民沒有穿鞋的習(xí)慣是因?yàn)闆]有意識到要穿鞋。但是由于沒有穿鞋，他們中的很多人腳有問題，他們迫切希望根除發(fā)病。他們說，如果穿鞋子能幫助保護(hù)腳和預(yù)防發(fā)病，他們會(huì)很樂意購買。島國居民的腳一般比公司所在

4、的同齡人的腳寬2-3英寸，寬1英寸。所以需要重新設(shè)計(jì)。有競爭力的制鞋公司來視察了，但放棄了，但有可能卷土重來。島國居民沒有多少錢，但島上生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)香蕉。島民非常服從酋長的命令，經(jīng)理們與酋長一起，島國以相當(dāng)于每20-30公斤香蕉一雙鞋的比例向公司訂購了10萬雙鞋，第一批可以先定1萬雙。越快越好。如果可以的話，阿爾伯特愛因斯坦，Northern Exposure(美國電視電視劇)，就授予該公司鞋的壟斷權(quán)。例，案例島國市場開發(fā)調(diào)查，營銷經(jīng)理的調(diào)查報(bào)告經(jīng)理們計(jì)算出，這里的香蕉可以打包，在公司所在地以30元/公斤的價(jià)格賣給連鎖超市。根據(jù)第一批鞋，可以兌換25萬公斤香蕉計(jì)算，不包括包裝、運(yùn)輸、關(guān)稅、職員工資

5、等，每個(gè)千克凈利23元，總利潤575萬元，扣除鞋總費(fèi)用(包括運(yùn)輸)16萬元，公司可以獲得總利潤563萬元。此外，投資設(shè)備廠需要200萬韓元，建設(shè)工廠并作為真正的成品交付需要3個(gè)月，無法滿足酋長的迫切需求。公司在最近的鞋廠設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、運(yùn)輸一萬雙鞋需要一個(gè)半月的時(shí)間。因此，總經(jīng)理們建議通過國際貿(mào)易進(jìn)行第一對10000對交易，建立關(guān)系和基礎(chǔ)，獲得獨(dú)家售鞋權(quán)。同時(shí)在島國建設(shè)工廠，投入生產(chǎn)，支持后續(xù)更大的市場發(fā)展機(jī)會(huì)。案例島國市場開發(fā)研究，開發(fā)島國市場，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，營銷經(jīng)理調(diào)查的結(jié)構(gòu)問題，政治環(huán)境，人文習(xí)慣，競爭環(huán)境房地產(chǎn)信息類型房地產(chǎn)信息獲取途徑一般房地產(chǎn)信息調(diào)查專業(yè)房地產(chǎn)信息調(diào)查房地產(chǎn)營銷決策系統(tǒng)數(shù)據(jù)

6、處理圖表和演示對話，房地產(chǎn)信息類型，1，房地產(chǎn)信息類型，一般信息宏環(huán)境(主要政策，規(guī)定) 案例分析)廣告監(jiān)控(行業(yè)媒體投放總量和分解，競爭對手監(jiān)控)產(chǎn)品信息(建筑、部件、新工藝潛在客戶的認(rèn)識、購買行為、生活特性、媒體聯(lián)系)目標(biāo)市場信息(市場背景、市場總量和分解、市場現(xiàn)狀和趨勢)競爭信息(企業(yè)現(xiàn)場調(diào)查：房地產(chǎn)信息(出庫)房地產(chǎn)啟動(dòng)價(jià)錢、平均價(jià)錢、銷售率、公寓間隔、公寓面積一般房地產(chǎn)信息調(diào)查、3、一般房地產(chǎn)信息調(diào)查、一般信息、數(shù)據(jù)采集流程一般信息、資料分類一般調(diào)查信息整理和分類一般調(diào)查信息分析和應(yīng)用、一般信息、數(shù)據(jù)采集流程、媒體日報(bào)類要每天監(jiān)視，雜志類要每月監(jiān)視，網(wǎng)絡(luò)類可以設(shè)置為每周或特定。電視類

7、媒體的監(jiān)視難度高，可以通過專業(yè)媒體研究公司購買的方式獲得。一般信息、數(shù)據(jù)采集過程、媒體監(jiān)視(打印、網(wǎng)絡(luò))、剪輯、分類、監(jiān)視記錄、歸檔、web類可以通過打印或保存web頁的方式進(jìn)行編輯(在瀏覽頁面上，必須顯示“檔案”菜單上的“另存為”、“從保存類型中選擇檔案”、“設(shè)置單個(gè)檔案格式、檔案名稱和保存路徑”)、“一般信息”、“數(shù)據(jù)采集流程”、“注意：與廣告類材料相對應(yīng)的日期”、“媒體對于不同的日期或不同的媒體，可以顯示內(nèi)容相同的材料，070209-XX新聞簡報(bào)-A18(底部)-1/2板塊070215-XX晚報(bào)-A1(標(biāo)題)-1/2板塊，一般信息，數(shù)據(jù)采集流程，介質(zhì)監(jiān)控(打印，)、案例每月廣告監(jiān)視記錄表

8、、案例糾正計(jì)劃信息監(jiān)視記錄表、政策法規(guī)和經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)類的監(jiān)視記錄類似于糾正計(jì)劃類，但分類可以根據(jù)國家/地區(qū)/行業(yè)進(jìn)行。一般信息、數(shù)據(jù)采集過程、介質(zhì)監(jiān)控(打印、網(wǎng)絡(luò))、剪輯、分類、監(jiān)控記錄、歸檔、一般信息、資料的分類、通過各種渠道獲得的遠(yuǎn)視房地產(chǎn)信息，都有效地進(jìn)行了整理和合理地分類資料的性質(zhì)大體上可分為兩大類，一類是包括各種剪報(bào)、雜志、建筑物的宣傳銷售資料、印刷報(bào)告等的文件資料。另一個(gè)是電子資料。房地產(chǎn)類、產(chǎn)品類、市政規(guī)劃類、政策法規(guī)類、經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)類、研究報(bào)告類、文件數(shù)據(jù)庫、電子數(shù)據(jù)庫、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫、房地產(chǎn)類整理和分類宣傳資料：包括建筑物、傳單、戶型圖、價(jià)格表、光盤等。房地產(chǎn)調(diào)查表：記錄有關(guān)房地產(chǎn)的一

9、些茄子基本信息以及不同時(shí)期的特別調(diào)查記錄。上述三種茄子的資料統(tǒng)一放在“公文包”管理中，每棟建筑物使用一個(gè)公文包。對產(chǎn)品類的整理和分類，對市場上不同的產(chǎn)品類型進(jìn)行分類，編制專業(yè)文件，分類方法與房地產(chǎn)類的資料類似，統(tǒng)一管理該類型的產(chǎn)品資料，便于以后查找和使用。市政規(guī)劃類的整理和分類，市政規(guī)劃類資料可以根據(jù)項(xiàng)目所在城市的各個(gè)地區(qū)進(jìn)行分類管理。一般的做法是把有關(guān)報(bào)紙糾正計(jì)劃的信息剪下來貼在一張紙上，在紙張的一角顯示報(bào)紙的名字、日期、布局，最后按地區(qū)分類，然后將每個(gè)地區(qū)的計(jì)劃信息放在糾正計(jì)劃類的文件夾中。政策法規(guī)類和經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)類的整理方式與糾正計(jì)劃類類似。但是，分類可以根據(jù)全國/地區(qū)進(jìn)行。電子數(shù)據(jù)庫的分類

10、和管理，電子文件的資料主要是從網(wǎng)上下載的各種資料，以各種信息、報(bào)告類為主，可分為市政規(guī)劃類政策規(guī)定行業(yè)信息類經(jīng)濟(jì)同類。有關(guān)的房地產(chǎn)和產(chǎn)品資料應(yīng)盡可能打印并放入檔案存儲(chǔ)庫。網(wǎng)上的資料通常比較長，所以我們要編輯資料，只復(fù)制對我們有用的資料，把標(biāo)題換成更明確、更相關(guān)的。具體內(nèi)容的分類可以參考檔案類資料的管理，重要的是計(jì)劃檔案存儲(chǔ)路徑和層次，使分類清晰容易找到。分析和應(yīng)用一般調(diào)查信息，收集、分類、記錄和整理信息，完成分類，工作只有一半。要將牙齒信息作為支持企業(yè)內(nèi)各種職位和職務(wù)的決策和行動(dòng)的基礎(chǔ)，必須進(jìn)一步加工信息，從不同的維度匯總信息進(jìn)行分析，并將分析結(jié)果和觀點(diǎn)用文字或圖表表示出來。例，案例某市的一個(gè)

11、月媒體廣告監(jiān)控，1，一個(gè)地區(qū)廣告投放和投入統(tǒng)計(jì)，如上圖所示，新城是房地產(chǎn)競爭最激烈的地區(qū)，房地產(chǎn)供應(yīng)很大。案例某市的一個(gè)月媒體廣告監(jiān)控，2，1周房地產(chǎn)廣告投入量排名，如上圖所示，牙齒市每月廣告投入量最多的是XX假日，其原因和市場反響要進(jìn)一步跟進(jìn)。，案例某市某月媒體廣告監(jiān)測，3，房地產(chǎn)廣告賣點(diǎn)監(jiān)測，從上表中可以看出，最近房地產(chǎn)營銷手法以促銷為主，案例某市某月媒體廣告監(jiān)測，4，XX州媒體廣告量統(tǒng)計(jì)表，從上表中可以看出，XX特區(qū)報(bào)的開發(fā)者和消費(fèi)者的認(rèn)識水平最高，特種房地產(chǎn)信息調(diào)查特別調(diào)查的范圍：特別調(diào)查設(shè)計(jì)過程根據(jù)需要醫(yī)生決定的問題和研究目的而設(shè)置的定制研究。(注：，)專業(yè)調(diào)查可以由專業(yè)的第三方試聽

12、公司進(jìn)行，也可以由企業(yè)自行運(yùn)營。對于房地產(chǎn)行業(yè)，特殊調(diào)查適用的信息包括地塊信息(地面快速特性、現(xiàn)狀、周圍環(huán)境和支持)目標(biāo)客戶信息(購買/潛在客戶的認(rèn)識、購買行為、生活特性、媒體聯(lián)系)目標(biāo)市場信息(市場背景、市場總量和分解、市場現(xiàn)狀和趨勢)，專門調(diào)查設(shè)計(jì)流程，特別調(diào)查和設(shè)計(jì)過程，例如決策問題，就是要理解銷售額急劇下降的原因，并提出應(yīng)對措施。問卷調(diào)查問題：是否有新的競爭對手？對方有新的銷售措施嗎？我們其余的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)怎么樣？宏觀環(huán)境和政策法規(guī)有變化嗎？消費(fèi)者對新廣告有什么看法和感覺？特別調(diào)查設(shè)計(jì)過程，接下來要在我們制作的“一般信息調(diào)查資料”和現(xiàn)有資料(包括網(wǎng)絡(luò)、正式發(fā)布信息和其他二手資料)中搜索。特

13、別調(diào)查設(shè)計(jì)過程，案件調(diào)查不能滿足醫(yī)生決定的要求，我們必須開始特別調(diào)查設(shè)計(jì)。首先，我們必須根據(jù)調(diào)查問題明確調(diào)查的目的。房地產(chǎn)調(diào)查目的決定調(diào)查的內(nèi)容、規(guī)模、方式等，專業(yè)調(diào)查方法、專業(yè)調(diào)查方法很多，但概括起來，主要有兩類茄子。定性研究定量研究這兩種茄子研究方法在原理、功能、回答或解決的問題、數(shù)據(jù)收集方式等方面有明顯的差異。在實(shí)際研究中，定性研究和定量研究總是一起使用。在進(jìn)行定量研究之前，研究者必須通過定性研究來確定需要研究的現(xiàn)象的性質(zhì)。在進(jìn)行定量研究的過程中，研究者還必須通過定性研究來確定現(xiàn)象質(zhì)量變化的數(shù)量限制和質(zhì)量變化的原因。定性研究和定量研究的差異1，定性研究和定量研究的差異2，定性研究和定量研

14、究的原理和方法的差異3，定性研究和定量研究的差異3，定量研究告訴我們?yōu)槭裁炊垦芯靠梢允褂枚ㄐ匝芯縼碚J(rèn)識、發(fā)現(xiàn)、判斷、理解，但是不能進(jìn)行測量、監(jiān)視、估計(jì)、預(yù)測，定性研究和定量研究的方法，定性研究和定量研究的矛盾例如，如果人們在購買汽車的時(shí)候進(jìn)行調(diào)查，消費(fèi)者最重視的因素排名、安全能力將排在第一位，但在實(shí)際購買中，只要實(shí)現(xiàn)基本保障，消費(fèi)者關(guān)心的是真皮座椅、衛(wèi)星導(dǎo)航等小細(xì)節(jié)。(阿爾伯特愛因斯坦，美國電視電視劇，汽車名言)人們所說的往往是不同的。專門調(diào)查信息，資料的整理和分析，方法1:根據(jù)論點(diǎn)找到論據(jù)，對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以證明或證明原來的定性假設(shè)。像前面提到的“銷售額暴跌的原因”一樣，我們在調(diào)查之前通過結(jié)構(gòu)性的方法將決策問題轉(zhuǎn)變?yōu)檎{(diào)查問題，現(xiàn)在需要使用數(shù)據(jù)來驗(yàn)證這些問題的真實(shí)性。，假設(shè)審查資料，驗(yàn)證資料