1、上鳳山市整合營銷推廣案例，包河源項目組，營銷環(huán)境分析，上城序、營銷環(huán)境分析，第一章，時代背景崛起區(qū)域快速、經(jīng)濟，包河工業(yè)區(qū)介紹包河工業(yè)區(qū)位于312國道以南，包河大道(嶗山路)、梅嶺大道、蘿崗兩側(cè)，工業(yè)區(qū)地理位置獨特，交通便利。它與蘿崗機場分離，毗鄰312國道，距巢湖和合肥市僅幾公里。園區(qū)內(nèi)45米寬的市政道路縱橫交錯，10千伏電源和直徑400毫米的自來水為園區(qū)的生產(chǎn)和生活提供了可靠的保障。根據(jù)十年規(guī)劃，工業(yè)區(qū)占地6.5平方公里，約9800英畝。工業(yè)園區(qū)內(nèi)有7個功能園區(qū)：高科技企業(yè)園區(qū)、外資企業(yè)園區(qū)、民營經(jīng)濟園區(qū)、生態(tài)住宅園區(qū)、物流倉儲園區(qū)、商業(yè)娛樂園區(qū)和農(nóng)業(yè)生活園區(qū)。工業(yè)廠房建筑面積總體規(guī)劃為2

2、0萬平方米；住宅建筑面積12萬平方米；工業(yè)產(chǎn)值50億元，稅收2億元，建成2-3家大型企業(yè)。總體目標(biāo)分三個階段實施：第一階段，園區(qū)道路、水、電、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施項目將在三年內(nèi)建成?！緯r代背景】新興地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，【包河工業(yè)區(qū)介紹】同時啟動了占地3000畝的一期工程。建筑面積5萬平方米的居住建筑；工廠占地面積5萬平方米，引進企業(yè)50家，園區(qū)實現(xiàn)年產(chǎn)值5億元，稅收3000萬元，達到“一年項目，兩年形象，三年規(guī)?！钡囊?。第二階段，需要兩年時間增加工業(yè)區(qū)硬件設(shè)施建設(shè)，完善各園區(qū)功能配套，實施第二階段項目。第三階段，全面提升工業(yè)區(qū)品位，著力打造品位高、功能全、環(huán)境優(yōu)雅、經(jīng)濟實力強的新園區(qū)。包河工業(yè)區(qū)是集

3、工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、科教、旅游為一體的新型工業(yè)園區(qū)，以全新的投融資理念和靈活的經(jīng)營理念，打造包河新形象。力爭在五年內(nèi)建成全省一流、獨具特色的縣級工業(yè)園區(qū)，使之成為包河區(qū)外商投資的重要載體和全地區(qū)最具活力的經(jīng)濟增長點。時代背景經(jīng)濟快速崛起，包河區(qū)政府搬遷，包河大道周邊配套設(shè)施進一步完善暢通，合肥新花園大道，首批近40萬套拆遷房屋交付巢湖，母親河近在咫尺，核心價值區(qū)域核心價值提煉，關(guān)鍵詞：商業(yè)價值，機會價值， 身份價值一、位于包河區(qū)政府對面，工業(yè)區(qū)入口處，得天獨厚的區(qū)位條件造就了“物以稀為貴”，稀缺一直是資本追逐投資的熱點。 衡量一種產(chǎn)品的核心指標(biāo)是它的稀缺性，這是經(jīng)濟學(xué)中的常識。經(jīng)濟法賦予“上峰商城

4、”最充分的投資價值。第二，以包河區(qū)政府的地理規(guī)模為原點，良好的區(qū)位優(yōu)勢將促進優(yōu)質(zhì)生活網(wǎng)絡(luò)的建立和生活工作設(shè)施的進一步完善。舒適的居住環(huán)境、便捷的交通和大量配套的市政建設(shè)最終將形成整體優(yōu)勢，一個新的成熟的居住區(qū)將會出現(xiàn)。舒適便捷的生活是人居環(huán)境的主流和核心要素。隨著生活網(wǎng)絡(luò)的成熟和完善，它將直接促進該地區(qū)房地產(chǎn)的升溫和升值。其價值增長將隨著北區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展而加快。核心價值提煉區(qū)域的核心價值；3.大型企業(yè)在工業(yè)區(qū)的存在，肯定會吸引為它們服務(wù)的中小型企業(yè)聚集在它們周圍。由于缺點包河區(qū)政府的搬遷和行政重心的南移，將為周邊經(jīng)濟的快速發(fā)展提供強有力的支撐，這必將為一方帶來繁榮，為“商城”周邊地區(qū)帶來繁榮

5、景象。關(guān)鍵詞：環(huán)境價值、生命價值、人文價值1。巢湖近在咫尺，生活質(zhì)量的保障西方學(xué)者說，我們生活在一個麥當(dāng)勞社會，其特點是效率、可計算性、可預(yù)測性和可控性。我們渴望生活，一種悠閑和平靜，一種豁達的和平。在水面前，讓嚴(yán)肅變成溫柔，讓暴躁回歸平靜。水是多愁善感的，而你是溫柔的。2.高質(zhì)量生活的保證不僅僅是水，還有合肥最新鮮的純氧。3.項目本身的建筑形式?jīng)Q定了該地區(qū)唯一標(biāo)志性建筑的高度。4.大賣場的形成給商城帶來了更好的生活環(huán)境，更具環(huán)境價值和投資價值。【品牌時機】至于時尚城的品牌推廣機會，項目一公里范圍內(nèi)沒有成熟的規(guī)模商品。社區(qū)周圍的高質(zhì)量居民有一個尷尬的局面，沒有房間住。在這種情況下，項目附近70

6、萬平方米的拆遷房屋將為企業(yè)帶來源源不斷的消費動力。時尚城12萬平米的普通社區(qū)是程楠地區(qū)高端住宅的巔峰之作，必將引起業(yè)界的廣泛關(guān)注，形成巨大的社會影響力。這是在美國推廣和傳播房地產(chǎn)品牌的大好機會。市場機會天氣、位置、人和時間：這個區(qū)域是一個空白區(qū)域，目前房地產(chǎn)實力很弱，沒有好的房地產(chǎn)項目和優(yōu)秀的開發(fā)商。然而，合肥房地產(chǎn)在2004年的快速發(fā)展已經(jīng)成熟，推出該領(lǐng)域的時機也已經(jīng)成熟，市場購買力支撐相對較好。地理優(yōu)勢：項目周邊三公里沒有合適的商品房居住區(qū)，更別說高檔住宅小區(qū)了。包河區(qū)最具代表性的居住區(qū)在太湖路附近，但該區(qū)域遠離太湖路，屬于獨立區(qū)域。當(dāng)?shù)貨]有優(yōu)秀的項目。這個地區(qū)的人們目前處于“生活非常疲勞

7、”的狀態(tài)。人與人：隨著行政區(qū)的搬遷和工業(yè)園區(qū)企業(yè)的入駐，周圍的人氣將逐漸繁榮。與此同時，作為該地區(qū)開發(fā)的第一個高端項目，時間、地點、人三點的結(jié)合已經(jīng)完全具備了房地產(chǎn)龍頭品牌的地位；第二章，商城人，目標(biāo)客戶分析，市場機會上帝和撒旦往往只是同一事物的兩面，人生是一個不斷尋找和不斷拋棄的過程！我們總是固執(zhí)地認(rèn)為某一類人是項目的目標(biāo)客戶群，然后想當(dāng)然地認(rèn)為他們的生活方式會是什么樣子。然而，現(xiàn)實總是給我們一記耳光。上帝開了我們一個玩笑，或者他的老人打了個盹。大多數(shù)生活在文化社區(qū)的人可能只從初中畢業(yè)，那些自稱是中產(chǎn)階級理想家園的人可能只是走過溫飽線，盡管這對一些熱衷于定位思維的規(guī)劃者來說是一個巨大的打擊。

8、正如真理和謬誤只差一步之遙，買還是不買只是幾秒鐘的時間誤差。你的上帝和撒旦總是同一事物的正反兩面。實際問題是如何找到愿意付出的上帝。那就讓我們閉上眼睛虔誠地祈禱：包河區(qū)所有有財力購買的居民都過來。身份定義誰會買？1。私營企業(yè)主。在該地區(qū)工作的高級白領(lǐng)。政府機構(gòu)、事業(yè)單位/國有企業(yè)的中高層管理人員。自由職業(yè)者5。辦公用小型公司和辦公室。對地區(qū)市場持樂觀態(tài)度的投資客戶。消費者團體照片描述什么樣的消費者團體。購買主要是他們生活中的第二次和第三次，當(dāng)他們離工作/親戚朋友/生活圈/家很近的時候。對他們來說，他們買的不僅僅是他們的住所，還有他們的名片，那是他家的圖騰。他用他所占有的土地和房屋的價值來聲明自

9、己的價值，并用新的標(biāo)準(zhǔn)來重新分類顧客。夢想洶涌澎湃，每一項成就都是起點！勇敢的人永遠不會滿足于現(xiàn)狀，聰明的人尤其擅長自我完善、投資客戶，對財富的追求永遠不會停止。勇敢和聰明的人可能是上帝最合適的投資者。人與人之間的差異大于人與猴子之間的差異。首先，勇敢的牛頓曾經(jīng)說過：站在巨人的肩膀上可以看得比別人更遠。即使你站在頂端，你也看不到比你能看到的更多的風(fēng)景：人們有不同的階層，人們生活在不同的階層。所謂的階級應(yīng)該在大環(huán)境中自然形成。俗話說，人被分成小組。記住：社會是一群通過你的房子了解你勇敢的人并在這個城市尋找機會的人。他們可能是政府公務(wù)員、工業(yè)園區(qū)的中高層管理干部、他們周圍的私營企業(yè)家以及富有的拆遷

10、農(nóng)民。他們的生活標(biāo)準(zhǔn)是，擁有這座城市的唯一標(biāo)準(zhǔn)是與智者平等。在這個社會里，少數(shù)人制定規(guī)則，大多數(shù)人遵守規(guī)則。第二，智者用門牌號來標(biāo)記自己的身份，這是一種別人學(xué)不到的優(yōu)雅。生活是一種在別處買不到的職業(yè)。真正的智者不是你口袋里有多少錢，而是你頭腦里有多少東西。經(jīng)濟在波動，好像它是一顆愛捉弄人的智齒；明智的人，向后看，努力思考，把他們的觀點藏在重要的、無關(guān)緊要的規(guī)劃地方。一個低調(diào)的貴族住宅可以規(guī)劃自己的高低，所謂的智者應(yīng)該是這個社會的主導(dǎo)力量。他們可能是政府官員或大型企業(yè)的首席執(zhí)行官、外資白領(lǐng)等。他們選擇這個地方是因為這是陶淵明和比爾蓋茨的時空對話。我喜歡安靜，但我不想遠離繁榮/品味，我不想放棄節(jié)奏

11、，我喜歡簡單，我不想失去內(nèi)涵/喜歡實用，我不想拒絕奢華。消費群體照片投資當(dāng)然需要很多，投資不能沒有氛圍。第三，所謂投資者的獨特眼光不僅指你所看到的，而且指觀察世界的敏銳視角，還包括財富生活區(qū)政府的搬遷，工業(yè)園區(qū)企業(yè)的入住，工業(yè)園區(qū)大門的位置。對目標(biāo)客戶群體的心理分析，目標(biāo)消費者的需求，城市所能給予的價值的認(rèn)同， 這是該地區(qū)高端社區(qū)身份的唯一象征，也是獲得包河區(qū)政府對面企業(yè)的尊貴身份和行業(yè)地位的更多機會。 生活的品味是平靜而優(yōu)雅的，生活升值的潛力是該地區(qū)未來的發(fā)展方向，也是政府規(guī)劃的房地產(chǎn)的綜合品質(zhì)。在第三章，商城米西，面臨的問題和問題思考中，未來該地區(qū)4999畝土地的市場將出現(xiàn)高檔住房供應(yīng)的大

12、幅增加，商城目前的價格和同比競爭來自整個城市。該地區(qū)的長期規(guī)劃存在諸多變數(shù)，包河工業(yè)區(qū)建設(shè)滯后，以及當(dāng)?shù)鼐用竦膫鹘y(tǒng)意識。以上六個問題在上海時尚城的推廣中是不可避免的，也是我們在營銷推廣中必須面對和解決的。因此，在推廣中，我們應(yīng)該改變他們的態(tài)度：改變他們對該地區(qū)原有的偏差、距離和差異的理解，倡導(dǎo)通過塑造新的生活方式來獲得更加卓越的生活體驗。充分說明區(qū)域價值和未來潛力，從生活享受和投資收益的角度打消買家的疑慮。2.認(rèn)同地產(chǎn)品牌：上峰商城是包河工業(yè)區(qū)的主要高端社區(qū)。3.認(rèn)同開發(fā)商品牌：美國房地產(chǎn)，同等重視質(zhì)量和品味。商城印象商城應(yīng)該給市場留下什么印象？此次推廣不僅注重規(guī)劃中與城市和自然的融合。它包含

13、的商業(yè)機會的價值，它的稀缺性，它在該地區(qū)的象征，它與巢湖的血緣關(guān)系，以及它與目標(biāo)群體之間的精神共生。這些是我。我們應(yīng)該在交流的過程中挖掘出越來越多的商品。對于用戶來說，它們已經(jīng)成為一種象征性的東西，具有很大的社會意義。商城印象商城給市場留下的印象應(yīng)該是什么？我們借用房地產(chǎn)產(chǎn)品，讓商城成為住宅用戶的象征；這個符號是他們無言的身份證明，是他們是什么樣的群體的標(biāo)志，也是他們獲得自己需求的機會，而不僅僅是一個地理標(biāo)志或目的地名稱。第4章，印青商城，營銷核心理念，商城引擎推廣核心理念，我們希望把商城的推廣變成一種生活方式和生活方式的推廣。我們應(yīng)該以一種輕松的態(tài)度，與當(dāng)前猖獗的賣點營銷作斗爭。我們強調(diào)住宅

14、項目的推廣首先要優(yōu)于生活方式和品味，其次是優(yōu)于位置、優(yōu)于環(huán)境、優(yōu)于戶型、優(yōu)于價格。只有我們堅持靈性和理性的包容之美，廣告才能深入人心。充分挖掘項目外部資源，利用區(qū)政府的商業(yè)價值、機會價值、身份價值以及巢湖帶來的人文價值和生命價值，達到與目標(biāo)住戶溝通的目的?！叭齻€重點、一條主線”是上峰商城整合與提升的緊密配合。根據(jù)“四個銷售節(jié)點”和“五個廣告環(huán)節(jié)”。第一點：媒體的有效利用是針對目標(biāo)客戶，逐步推廣不同的主題，加強定位，配合推廣，通過公關(guān)宣傳項目的相關(guān)信息。第二點：密切跟蹤促銷和有效性溝通，注重SP戰(zhàn)略的短期激勵和利益誘導(dǎo)，分階段推出銷售興趣點。第三點：有效利用展覽的機會。三個重點有效的銷售手段是項

15、目成敗的關(guān)鍵。一條主線住在這里被理解為滿足欲望的容器，每個人都會有許多愿望。當(dāng)他想實現(xiàn)這一愿望時，愿望不再是愿望，而是被加上動機的愿望被理解為愿望。每個人都有希望過上更好生活的權(quán)利，實現(xiàn)希望的過程就是欲望爆發(fā)的時刻。你不想過更好的生活嗎？你不想有一個地方來滿足你的欲望嗎？你一直在尋找留下來的愿望嗎？對于居住，每個人都堅持不同的理解。它是生活的工具嗎？我們說它不是碼頭嗎？我們說它不是欲望：對住宅的另一種理解，一條主線住宅，在這里我們把它理解為一個滿足欲望的容器，城市里瘋狂的混亂，太多的欲望混雜在其中，擁有一輛帕薩特，想要換成一輛寶馬，擁有一家公司，你在試圖競爭。欲望，每個人都有權(quán)利實現(xiàn)。事實上：吸煙并不意味著什么，你抽什么樣的煙就能解釋什么是開車并不意味著什么，你開什么樣的車就能解釋什么是一樣的：有房子并不意味著什么，你有什么樣的房子就能解釋什么，產(chǎn)品定位想做什么就做什么，創(chuàng)新是一種冒險，產(chǎn)品屬性定位：包河工業(yè)區(qū)的主要高端社區(qū)，包河區(qū)政府對面的國際精英俱樂部，案例名稱名稱決定性格， 性格決定命運，理念1:水上上風(fēng)時尚城市理念2:美麗的地方，美麗的地方，美麗的地方，美麗的地方，美麗的地方，美麗的地方，理念3:美國名人館，理念4:財之城，財之方程，財之道，理念5:生活，本