1、建設(shè)項目業(yè)主方管理指南,一個建設(shè)項目，不管其大小、規(guī)模如何，特點異同，業(yè)主方對其進(jìn)行項目管理，國際、國內(nèi)都普遍應(yīng)用如下三種： （1）業(yè)主方自行項目管理（自籌自管模式、工程指揮部模式）。 （2）業(yè)主方委托項目管理咨詢公司承擔(dān)全部的項目管理任務(wù)，業(yè)主只負(fù)責(zé)重要事項的決策，即引進(jìn)業(yè)主項目管理咨詢服務(wù)代管模式。 （3）業(yè)主方委托項目管理咨詢公司與業(yè)主方人員共同進(jìn)行管理，即業(yè)主方與項目管理咨詢公司單位組合進(jìn)行管理，是以上兩種方式的綜合，雙方的優(yōu)勢互補。,前 言,不管是采取以上何種方式，總的目標(biāo)是一致，為順利完成各項項目管理工作。建設(shè)業(yè)主必須組建與建設(shè)項目的管理相適應(yīng)的部門和機構(gòu)配置必需的專業(yè)人員，建立規(guī)

2、范的管理制度、管理工作流程，工作任務(wù)分工和管理只能分工，進(jìn)行項目管理的策劃，進(jìn)度有序推進(jìn)，使項目建設(shè)任務(wù)順利完成。 下面以一個新建項目，業(yè)主方在工程建設(shè)各個階段的主要工作內(nèi)容為例，結(jié)合成熟、有效的管理經(jīng)驗,一、工程建設(shè)的四個階段,工程建設(shè)的四個階段,二、工程項目建設(shè)程序,工程項目建設(shè)程序,建設(shè)程序簡圖,（續(xù)下表）,工程項目建設(shè)程序,（接上表）,三、四個階段項目管理工作的主流程,四個階段項目管理工作的主流程,四、立項決策階段,項目建議書 初步可行性研究 詳細(xì)可行性研究 項目決策 主項申請、批復(fù),立項決策階段,項目建議書,項目建議書應(yīng)包括以下內(nèi)容： （1）總論； （2）項目建設(shè)的必要性； （3）功

3、能定位與需求分析； （4）場館現(xiàn)狀及改擴建內(nèi)容； （5）項目實施方案； （6）組織機構(gòu)與人員配置； （7）項目實施進(jìn)度規(guī)劃； （8）投資估算與資金籌措； （9）結(jié)論與建議。,初步可行性研究： （1）項目建設(shè)的必要性和依據(jù)； （2）市場分析與預(yù)測； （3）產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和廠址環(huán)境； （4）生產(chǎn)技術(shù)和主要設(shè)備； （5）主要原材料的來源和其他建設(shè)條件； （6）項目建設(shè)與運營的實施方案； （7）投資初步估算、資金籌施與投資使用計劃初步方案； （8）財務(wù)效益和經(jīng)濟效益的初步分析； （9）環(huán)境影響和社會影響的初步評價； （10）投資風(fēng)險的初步分析。,詳細(xì)可行性研究 ： （1）項目建設(shè)的必要性； （2）

4、市場分析； （3）建設(shè)方案； （4）投資估算； （5）融資方案； （6）財務(wù)分析； （7）經(jīng)濟分析； （8）資源利用效率分析； （9）土地利用及移民搬遷安置方案分析； （10）環(huán)境影響； （11）社會評價； （12）風(fēng)險分析與不確定性分析； （13）提出研究結(jié)論與建議。,項目決策,企業(yè)投資項目決策的程序,政府投資項目決策的程序,項目決策,企業(yè)投資項目申請報告應(yīng)主要包括以下內(nèi)容： （1）項目申報單位情況； （2）擬建項目情況； （3）建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃； （4）資源利用和能源好用分析； （5）生態(tài)環(huán)境影響分析； （6）經(jīng)濟和社會效果分析。 報送企業(yè)投資項目申請報告應(yīng)附以下文件： （1）城市規(guī)劃行

5、政主管部門出具的城市規(guī)劃意見； （2）國土資源行政主管部門出具的項目用地預(yù)審意見； （3）環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件 （4）根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)提交的其他文件。,項目申請,企業(yè)投資項目核準(zhǔn)的程序,項目核準(zhǔn),五、設(shè)計及準(zhǔn)備階段,1、選址及征地、拆遷 土地使用/轉(zhuǎn)讓/購買/投標(biāo) 拆遷、平整 辦理土地使用證 建設(shè)工程用地使用證 圍墻砌筑、宣傳標(biāo)語,設(shè)計及準(zhǔn)備階段,該階段將工程建設(shè)項目的設(shè)想變成可實施的藍(lán)圖，以及完成建設(shè)前期的報批、報建、拆遷等工作。,設(shè)計管理工作,建設(shè)項目廠（場）址選擇應(yīng)考慮和研究主要內(nèi)容： （1）廠（場）址的自然資源； （2）地形地貌及占地面積； （3）廠（場）址的工

6、程地質(zhì)和水文地質(zhì)條件； （4）征地拆遷情況； （5）環(huán)境保護(hù)； （6）地區(qū)經(jīng)濟技術(shù)條件； （7）交通運輸條件； （8）建設(shè)項目所需的其他外部條件：如原材料、能源的供應(yīng)，生活設(shè)施的依托條件以及施工條件等。,征地拆遷流程 嚴(yán)格按項目征地程序辦事：申請用地受理申請并審查有關(guān)審批用地征地實施簽發(fā)用地證書征地批準(zhǔn)后的實施管理領(lǐng)發(fā)土地使用證建立征用土地檔案和移交。按征地程序排列進(jìn)度計劃。,2、設(shè)計管理工作 功能需求調(diào)整，編制設(shè)計任務(wù)書 規(guī)劃部門領(lǐng)取設(shè)計重點、規(guī)劃控制指標(biāo) 勘察單位的招標(biāo)或直接委托 初步勘察 詳細(xì)勘察 物探 設(shè)計承發(fā)包模式規(guī)劃、設(shè)計界面劃分 設(shè)計招標(biāo) 設(shè)計合同編制、簽訂,限額設(shè)計管理 設(shè)備的

7、市場調(diào)研 設(shè)計管理流程圖 設(shè)計優(yōu)化 方案設(shè)計 初步設(shè)計 施工圖設(shè)計-施工圖審查 三個階段造價審核 設(shè)計階段造價咨詢流程圖,設(shè)計承發(fā)包模式規(guī)劃、設(shè)計界面劃分,設(shè) 計 工 作 界 面 確 認(rèn) 表 負(fù)責(zé) 協(xié)助或?qū)徍?設(shè)計招標(biāo),設(shè)計合同編制、談判、簽訂,方案設(shè)計、初步設(shè)計流程,注：初步設(shè)計專項審查建議按專業(yè)(規(guī)劃、國土、環(huán)保、排水、排污、交通、消防、供水、供電、煤氣、人防)分批、分階段審查，以盡早能爭取時間，但需注意各專業(yè)之間設(shè)計人員會簽。,施工圖設(shè)計-施工圖審查,設(shè)計階段造價咨詢流程圖,注： 首要確定發(fā)包模式、合同包劃分，明確首個招標(biāo)項目必備的條件。(如幕墻、室內(nèi)裝修、圖紙深度要求)。 根據(jù)招標(biāo)計劃

8、，調(diào)整出圖計劃，以配合招標(biāo)工作。 編制總控進(jìn)度計劃(包括設(shè)計、招標(biāo)、施工、驗收等) 。,（續(xù)下表）,（接上表）,設(shè)計階段的各種報批報建手續(xù),4、工程建設(shè)實施前的相關(guān)準(zhǔn)備工作 項目建議總策劃（含WBS結(jié)構(gòu)分解）、含綜合管理策劃 建設(shè)項目業(yè)主組織架構(gòu)設(shè)置及職能分工（不同階段應(yīng)不同設(shè)置） 組織管理模式的策劃 施工承發(fā)包模式的策劃,綜合管理策劃 項目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全協(xié)議的起草、編制與審核（含內(nèi)部管理制度） 風(fēng)險管理方案 工程保險管理方案,項目建議總策劃（含WBS結(jié)構(gòu)分解）,代建工作WBS分解圖,代建主要工作WBS分解圖,（續(xù)下表）,（接上表）,二級子工作結(jié)構(gòu)分解舉例(二級結(jié)構(gòu)分

9、解)從代建主要工作WBS分解圖中反映代建工作分解到三個層次，圖中包括主要32項子工作內(nèi)容，還需繼續(xù)分解，現(xiàn)以可行性研究工作分解為例，進(jìn)行分解如下：,C3 可行性研究報告,（續(xù)下表）,（接上表）,業(yè)主,項目管理單位,項目工作分解結(jié)構(gòu)（WBS方式）,質(zhì)量管理,時間與進(jìn)度管理,范圍管理,設(shè)計管理,采購與招標(biāo)管理,溝通與協(xié)調(diào)管理,財務(wù)與費用管理,竣工驗收和交付使用,缺陷責(zé)任期管理,工程結(jié)算,竣工決算,項目實施階段,1、項目可行性報告研究 2、項目籌劃 3、征地拆遷 4、項目建設(shè)有關(guān)批文、證照、手續(xù) 5、施工用水、電手續(xù) 6、項目評估因素分析 7、報建、開工手續(xù) 8、其他前期工作,前期工作管理,1、詳細(xì)

10、規(guī)劃設(shè)計 2、初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計 3、限額設(shè)計管理 4、施工圖審查 5、設(shè)計優(yōu)化 6、專項報批 7、設(shè)計變更管理 8、設(shè)計質(zhì)量、進(jìn)度的管理,項目計劃和設(shè)計階段,1、招標(biāo)代理工作（含機構(gòu)的選定） 2、設(shè)計咨詢單位招標(biāo) 3、勘察招標(biāo) 4、設(shè)計招標(biāo) 5、監(jiān)理單位招標(biāo) 6、工程承包商招標(biāo) 7、材料設(shè)備招標(biāo),招標(biāo)管理工作,1、監(jiān)理單位管理 2、總包單位管理 3、專業(yè)分包單位管理 4、設(shè)備、材料供貨商管理,施工階段管理,1、質(zhì)量安全監(jiān)督管理機構(gòu) 2、材料質(zhì)量控制和檢驗機構(gòu) 3、建筑使用功能、安全檢測機構(gòu) 4、專項管理機構(gòu)（電梯、環(huán)保、衛(wèi)生、防疫、勞動等,職能監(jiān)督體系,1、組織機構(gòu)內(nèi)各單位質(zhì)量管

11、理體系 2、項目運行質(zhì)量管理制度 3、持續(xù)改進(jìn)實現(xiàn)體系運行增值作用 4、ISO標(biāo)準(zhǔn)運行推廣、保證,質(zhì)量保證體系,項目綜合管理,風(fēng)險管理,建設(shè)資料匯編,項目后評價,組織機構(gòu)管理,人力資源管理,1、分部工程驗收 2、單體工程竣工驗收 3、專項工程驗收 4、單位工程竣工驗收 5、竣工圖、歸檔資料管理 6、完工移交,竣工驗收階段,綜合管理策劃,設(shè)計咨詢單位 設(shè)計單位 招標(biāo)代理機構(gòu) 監(jiān)理單位 施工單位 材料、設(shè)備供應(yīng)商,管理保障體系,1、委托下領(lǐng)導(dǎo)、項目管理單位下的組織機構(gòu) 2、組織機構(gòu)運作管理制度 3、管理工作程序 4、管理工作制度 5、管理工作計劃 6、獎罰激勵機制,組織機構(gòu)保證體系,項目管理是個綜

12、合管理的過程，包括目標(biāo)管理、綜合管理策劃配套的管理制度，規(guī)范的工作流程等。,建設(shè)項目業(yè)主組織架構(gòu)設(shè)置及職能分工 （不同階段應(yīng)不同設(shè)置）,項目組織架構(gòu)圖,注：（1）招標(biāo)管理工作納入造價合同管理部； （2）設(shè)計管理部，前期以設(shè)計管理為主，后期轉(zhuǎn)換技術(shù)管理； （3）公司專家組在設(shè)計階段，參與方案、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計的評審工作。,職責(zé)與分工 代建項目部 代表業(yè)主進(jìn)行本工程的代建管理工作，在代建管理部項目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，制訂實施可行性調(diào)研，設(shè)計項目投資計劃、進(jìn)度計劃、質(zhì)量控制方案，制定并落實具體的工期、質(zhì)量、成本控制、安全文明施工、合同及信息管理等各項管理目標(biāo)，全面開展代建管理工作。 代建項目部項目經(jīng)理

13、負(fù)責(zé)代建管理建設(shè)實施領(lǐng)導(dǎo)工作，按代建合同要求全面負(fù)責(zé)代建工作，組織并根據(jù)需要調(diào)整代建管理架構(gòu)，編制工程項目總體進(jìn)度計劃，負(fù)責(zé)進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制、文明施工、合同及信息管理等各項管理工作，組織工程的施工管理，落實項目各項管理目標(biāo)。全面協(xié)調(diào)解決項目實施中的具體問題。向業(yè)主匯報工程進(jìn)展，為業(yè)主決策提供咨詢，接受業(yè)主指令。 技術(shù)總負(fù)責(zé)人 負(fù)責(zé)設(shè)計、施工各過程的技術(shù)把關(guān)，歸口管理技術(shù)文件審批，組織論證、評價，負(fù)責(zé)內(nèi)部技術(shù)、質(zhì)量體系的管理，督促和完善其他單位技術(shù)管理體系。 前期及資料管理部 負(fù)責(zé)前期工作，辦理各項前期手續(xù)，辦理各項工作的報批報審，進(jìn)行項目外配套工程的管理，負(fù)責(zé)建設(shè)過程資料的收集與歸檔。 設(shè)

14、計管理部 對設(shè)計進(jìn)行對口管理，協(xié)調(diào)業(yè)主進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化，進(jìn)行限額設(shè)計管理，協(xié)調(diào)設(shè)計咨詢，設(shè)計之間有關(guān)事宜，確保出圖質(zhì)量，進(jìn)度。審核各種施工方案，組織專家評審新技術(shù)、新材料和各工藝樣板，及時解決項目建設(shè)過程中的各種技術(shù)問題，對設(shè)計單位的協(xié)調(diào)管理。后期轉(zhuǎn)換為技術(shù)管理。,現(xiàn)場管理部 審核的上報的各種方案、計劃、變更申請、報表等文件；進(jìn)行各工序的質(zhì)量驗收及竣工驗收、審核計量證書和各種試驗或批準(zhǔn)承包人的試驗；抽檢工程質(zhì)量，參與工程質(zhì)量事故處理方案的研究和認(rèn)可；當(dāng)工程質(zhì)量嚴(yán)重偏離合同要求，且造成不良影響時，授權(quán)下達(dá)停工令和返工令；掌握工程動態(tài)，匯總各施工單位按規(guī)定上報的各種報表，核準(zhǔn)后及時報業(yè)主和歸檔；及時向

15、業(yè)主報告計量支付、工程變更、工程延期及索賠費用等合同管理方面的情況并給出專業(yè)意見。編制總建設(shè)進(jìn)度計劃，施工總進(jìn)度，年度、季度、計劃并對進(jìn)度實施情況進(jìn)行檢查，對比，分析，采取措施，確保計劃的實現(xiàn)。 造價合同管理部 負(fù)責(zé)對招標(biāo)代理機構(gòu)的管理，劃分合同包，編制招標(biāo)計劃，監(jiān)督招標(biāo)的各個程序，為業(yè)主提供招標(biāo)決策；負(fù)責(zé)各合同的歸口管理，監(jiān)督合同承諾的實現(xiàn)及合同履行的手段，對各參建單位進(jìn)行管理；負(fù)責(zé)工程計量、進(jìn)度款支付的審核，協(xié)助做好各項成本分析，辦理工程竣工結(jié)算，做好投資控制工作。 財務(wù)管理部 負(fù)責(zé)工程財務(wù)管理；負(fù)責(zé)編制資金使用計劃。 綜合部 接受業(yè)主臨時指派任務(wù)；統(tǒng)一管理代建項目部的車輛、辦公用品等，協(xié)

16、調(diào)各部門之間辦公資源的分配與使用，統(tǒng)籌代建項目部的后勤保障工作，并對安全文明施工進(jìn)行管理。,組織管理模式的策劃 （舉例介紹幾種管理模式）,“小業(yè)主+大監(jiān)理”組織管理模式,“小業(yè)主+大監(jiān)理（項目管理與部份項目的現(xiàn)場監(jiān)理）+現(xiàn)場監(jiān)理組織管理模式,“專業(yè)化項目管理”組織管理模式,“大業(yè)主自籌自管的平行監(jiān)理”組織管理模式,施工承發(fā)包模式的策劃,傳統(tǒng)的發(fā)包模式，不適應(yīng)現(xiàn)代工程管理，許多工程管理從四種管理模式中進(jìn)行組合、派生、延伸，今發(fā)包模式多樣化，特別是總包管理與平行發(fā)包進(jìn)行優(yōu)化組合，根據(jù)不同類型建筑管理需要，有多種管理模式能適應(yīng)不同的管理需要。 舉例說明幾種發(fā)包模式： （1）“土建機電安裝+總包管理服

17、務(wù)”發(fā)包模式 （2）“土建機電總包+指定分包”模式 （3）“土建+指定分包+點包管理服務(wù)”的模式,方案一、“土建機電安裝+總包管理服務(wù)”發(fā)包模式 從土建機電安裝（含消防、負(fù)責(zé)消防驗收工作）為主施工單位，其它由業(yè)主平行發(fā)包或直接委托簽訂合同，但納入主施工單位的管理范圍，負(fù)責(zé)所有施工單位現(xiàn)場配合、安全、資料、統(tǒng)一驗收工作，總包管理服務(wù)費用在招標(biāo)時明確，可用包干費率或包干總價的方法明確，其模式如下：,業(yè)主,監(jiān)理單位,土建機電安裝總包單位,幕墻工程施工單位,智能化工程施工單位,室內(nèi)裝修,專 項 施 工 單 位 A,專項施工單位 B,主要設(shè)備材料供應(yīng),方案二“土建機電總包+指定分包”模式 以土建機電安裝

18、（含消防、負(fù)責(zé)消防驗收工作）為主包單位，幕墻，智能化、室內(nèi)裝修業(yè)主組織以總包名義招標(biāo)，然后由總包單位與分包單位簽訂合同，歸屬總包管理。業(yè)主支付一定管理費，其它專項工程由業(yè)主招標(biāo)或直接委托，但納入總包管理范圍。,方案三“土建+指定分包+點包管理服務(wù)”的模式 此方案實際是方案一、方案二的組合，以土建（含機電安裝，智能化工程指定分包），幕墻，室內(nèi)裝修業(yè)主平行發(fā)包簽訂合同，以及其它專項工程均納入總包管理范圍。,項目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全協(xié)議的起草、編制與審核（含內(nèi)部管理制度）。,編制和審定配套的管理制度,建立規(guī)范的工作流程,圖紙會審工 作流程圖,施工進(jìn)度控制工作流程 圖,原材料、構(gòu)配

19、件進(jìn)場簽認(rèn)流程圖,進(jìn)口材料設(shè)備核定流程 圖,隱蔽工程簽認(rèn)流程圖,分部工程工序交接簽認(rèn)流程圖,工程變更流程圖,設(shè)計變更流程圖,工程質(zhì)量事故處理流程圖,工程停、復(fù)工流程圖,工程進(jìn)度款、預(yù)結(jié)算審核工作流程圖,索賠處理程圖,工程竣工驗收流程圖,制定風(fēng)險管理方案,工程保險管理方案 工程保險是針對工程項目在建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的自然災(zāi)害和意外事故而造成的物質(zhì)損害和依法應(yīng)對第三者的人身傷忙或財產(chǎn)損失承擔(dān)的經(jīng)濟賠償責(zé)任提供保障的一種綜合性保險。 工程保險分類： 建筑工程一切險、安裝工程一切險、預(yù)期利益損失保險； 項目保險和承包商保險； 工期保險和年度保險；,工程保險方案的制定： 制定建設(shè)項目工程保險方案的基本原

20、則； 建設(shè)項目工程保險方案的制定； 建設(shè)項目工程保險的保險合同的選擇； 工程保險的基本流程： （1）申請承保； （2）申請理賠； （3）申請批改。 建設(shè)項目工程保險的提保方式； 建設(shè)項目的保險費用； 建設(shè)項目保險索賠。,招標(biāo)管理工作方案 合同發(fā)包模式規(guī)劃（設(shè)計、勘察、監(jiān)理、咨詢服務(wù)、施工、大宗材料/設(shè)備規(guī)劃、比較） 合同、合同分界面管理方案 招標(biāo)計劃安排 招標(biāo)程序 投標(biāo)承諾跟蹤檢查（表格形式進(jìn)行）,5、項目招標(biāo)工作管理,招標(biāo)管理工作方案,（設(shè)計類）,（服務(wù)類）,（施工類）,材料、設(shè)備供應(yīng)單位： 根據(jù)工程用材、設(shè)備情況、列舉清單、重點做好幕墻主材、裝修主材、電梯、發(fā)電機組、冷卻塔、空調(diào)機組、監(jiān)控設(shè)備等的選擇采購工作。,合同發(fā)包模式規(guī)劃（設(shè)計、勘察、監(jiān)理、咨詢服務(wù)、施工、大宗材料/設(shè)備規(guī)劃、比較）,設(shè)計單位 （1）主設(shè)計單位 （2）專業(yè)設(shè)計單位（鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、智能、消防、裝修） （3）專項設(shè)計單位（人防、電信、環(huán)保、外水外電、綠化、 勘察單位） 服務(wù)類單位 （1）招標(biāo)代理（監(jiān)理、施工、材料設(shè)備） （2）施工圖審查單位 （3）材料檢測單位 （4）工程檢測（樁基、焊縫、防雷、沉降觀測等）,施工單位 （1）總包單位 （2）綠化工程（平行發(fā)包） （3）配套工程（煤氣、人防、環(huán)保、外水外電、市政道路、室