1、IT綜合體/電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園模式與拓展,頤高集團(tuán)有限公司 二零一一年八月,目 錄,第二部分：區(qū)域和地塊選擇,第一部分：IT綜合體/電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園軟硬方案,第三部分：政府溝通與技術(shù)推進(jìn),第四部分：成敗案例,第五部分：商業(yè)模式總結(jié),3,2011,第一部分：IT綜合體/電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園軟硬方案,一、IT綜合體軟方案介紹,商務(wù)：三大產(chǎn)業(yè),商業(yè)：三大主力,配套：公寓或住宅,IT是我們創(chuàng)業(yè)園一直在操作和運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)，其中包括軟件開發(fā)、區(qū)域總部、服務(wù)平臺等,電子商務(wù)是創(chuàng)業(yè)園項目里新穎的主題，可以引起當(dāng)?shù)卣淖⒁?，并與阿里巴巴合作，本身也可以講一點故事,創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)意目的是在培育中小企業(yè)的成長鼓勵大學(xué)生創(chuàng)業(yè)，并結(jié)合現(xiàn)

2、在熱門的工業(yè)設(shè)計來作為創(chuàng)業(yè)園另外一個新型的主題，也比較符合目前政府所需要的主題,數(shù)碼廣場一直是我們的主力商業(yè)，我們有著10年的開發(fā)經(jīng)驗，并在全國運(yùn)營60幾個賣場，并與IT產(chǎn)業(yè)有著密不可缺的關(guān)系,主要是與電子商務(wù)版塊相結(jié)合，把淘寶城線上和線下相結(jié)合的商業(yè)版塊，可以引起政府的高度重視,配套主力商業(yè)，包括兒童體驗中心，美食街等。當(dāng)項目本身主力商業(yè)不需要做很大的時候，可以增加綜合商業(yè)，來彌補(bǔ)整個項目的商業(yè)。,用來平衡這個項目的資金流，減輕項目的現(xiàn)金壓力,案例鏈接,創(chuàng)意和創(chuàng)業(yè),電子商務(wù),IT,綜合商業(yè),淘寶城,數(shù)碼廣場,注：遞交給政府PPT和冊子一份，即政府所稱的針對地塊的概念性方案,二、IT綜合體硬方

3、案示例,電子商務(wù)創(chuàng)業(yè)基地 IT總部基地 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地,人才公寓,頤高數(shù)碼廣場,淘寶城（網(wǎng)貨博覽城）,綜合商業(yè),三上：電子商務(wù)創(chuàng)業(yè)基地、IT總部基地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 （外加人才公寓） 三下：頤高數(shù)碼城、淘寶城、綜合商業(yè),產(chǎn)業(yè)、故事、部分商業(yè)持有吸引政府 商業(yè)：30% 辦公：30% 公寓：40%,三、電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園軟方案,注：遞交給政府PPT和冊子一份，即政府所稱的針對地塊的概念性方案,產(chǎn)業(yè)園 組成,網(wǎng)貨博覽城,電子商務(wù)大廈,中小企業(yè)總部基地,產(chǎn)業(yè)園區(qū)網(wǎng)貨的展示中心、售后服務(wù)中心,網(wǎng)商孵化基地，網(wǎng)商培訓(xùn)等服務(wù),本地中小企業(yè)的總部大廈,頤高數(shù)碼的IT廠商50強(qiáng)品牌旗艦店和展示區(qū),頤高數(shù)碼城,電商物流基

4、地,家居、建材、五金電子商務(wù)的商貿(mào)物流區(qū),人才公寓,整個園區(qū)的生活配套,商業(yè),辦公,住宅,四、電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園硬方案示例,8,2011,第二部分：區(qū)域和地塊選擇,一、區(qū)域選擇,IT綜合體區(qū)域選擇 1、城市級別： 二線城市 天津、寧波、濟(jì)南、沈陽、長春、青島、 三線城市 呼市、合肥、昆明、太原、煙臺、 四線城市 江浙一帶的地級市、優(yōu)秀縣級市 同時正在考慮沿海省份房價較高的城市 2、地塊位置： 優(yōu)先級A: 地級市新城核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，且新城起步相對較早，部分項目在建。 優(yōu)先級B: 地級市城市延伸帶，距離核心商圈較近； 優(yōu)先級C: 市中心，通常會有一定拆遷，拆遷難度較小的（即非住宅，如工廠等）； 注:地塊

5、周邊的住宅房價：最低在5000元/方以上，7000元/方以上較佳。,電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)域選擇 1、城市級別： 安丘、龍海、銅陵等地 一般為較弱的地級市和縣級區(qū)域。 注：關(guān)鍵條件為城市專業(yè)市場必須有一定基礎(chǔ)，即尚處于專業(yè)市場高速發(fā)展期，區(qū)域熱衷于投資購買專業(yè)市場式的商業(yè)內(nèi)街。 2、地塊位置 該模式適應(yīng)于縣級城市，同樣有一定的位置要求： 優(yōu)先級A:新城核心商業(yè)中心，發(fā)展?jié)摿Υ螅?優(yōu)先級B:新老城區(qū)交界處，城市的擴(kuò)張將為新老城區(qū)的建設(shè)及發(fā)展帶來更多活力； 注:區(qū)域?qū)I(yè)市場有基礎(chǔ)，且有待提升，有投資購買專業(yè)市場商鋪的群體。,二、地塊指標(biāo),IT綜合體地塊指標(biāo) 1、地塊大?。?通常30-50畝（標(biāo)準(zhǔn)IT綜合

6、體） 2、土地性質(zhì)： 通常為商、辦用地(利于定向掛牌)，同時也可考慮適當(dāng)?shù)淖≌?3、地塊容積率： 通常容積率3-4，依據(jù)位置和城市需求而定 4、地上建筑比例： 通常商：辦：公寓（住宅）=3:3:4，依據(jù)政府需求和市場情況適當(dāng)調(diào)整。,電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園地塊指標(biāo) 1、地塊大?。?通常100-200畝 2、土地性質(zhì)： 通常為商、辦、住用地 3、地塊容積率： 通常容積率1.5-3，依據(jù)位置和城市需求而定 4、地上建筑比例： 通常商：辦：住宅=4:3:3，依據(jù)政府需求和市場情況適當(dāng)調(diào)整。,11,2011,第三部分：政府溝通與技術(shù)推進(jìn),一、項目推進(jìn)流程總圖,商務(wù)局,市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo),主題確認(rèn),項目選址,規(guī)劃局,設(shè)計

7、院,地塊選址意見書,國土局,掛牌條件,交易中心,成功摘牌,“軟”方案,“硬”方案,鎖定地塊,土地價格,引見,推薦,認(rèn) 可,推薦,完善,指標(biāo)確認(rèn),落 實,設(shè)置,測算,支持,鎖定目標(biāo),鎖定目標(biāo),支持,設(shè)置,支持和認(rèn)可,符合,項目測算,符 合,鎖定目標(biāo),招商局是每一個項目開始的第一步，也是非常重要的一個環(huán)節(jié)，連接價值。,攜項目資料去拜訪關(guān)注地區(qū)招商局的時候，務(wù)必要把項目的中心思想說清楚。招商局會進(jìn)行初步的判斷，然后推薦給我們幾個區(qū)域或者具體適合地塊進(jìn)行參考。（之前對所訪問區(qū)域備課） 如果項目中心主題符合區(qū)域的發(fā)展，招商局會給我們引見區(qū)、市領(lǐng)導(dǎo)。這是非常重要關(guān)鍵點，我們的方案必須引起領(lǐng)導(dǎo)的注意，所以方

8、案必須和招商局多溝通，多修改。讓項目方案可以完全符合當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展或者是領(lǐng)導(dǎo)需要的項目，后期領(lǐng)導(dǎo)也會在項目的各個重要環(huán)節(jié)，支持項目落地。（營造眼緣） 招商局是最好的紐帶，他們可以幫助我們包括項目前期的指標(biāo)對接、土地掛牌、土地地價，還包括后期的項目各種事宜。,二、項目談判關(guān)鍵點招商局,市、區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)對于項目的態(tài)度和決心是項目成功摘牌的堅實基礎(chǔ)。,通過不斷的交流，市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)將會認(rèn)可的項目中心要素。這一點非常重要，領(lǐng)導(dǎo)對于項目的認(rèn)定，將會給我們項目的前期和后期各個環(huán)節(jié)提供強(qiáng)有力的支持和各個直屬部門直接對接。（一把手原理） 因此與市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)溝通是很重要的過程。與領(lǐng)導(dǎo)溝通的時候，應(yīng)該側(cè)重于讓領(lǐng)導(dǎo)了解項目的未

9、來發(fā)展，給市帶來的稅收和就業(yè)人數(shù)等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)比較關(guān)心問題；或者是彌補(bǔ)當(dāng)?shù)啬豁椀目瞻字?，增加?dāng)?shù)氐暮诵母偁幜?。讓他們感覺到做這個項目對于當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展和個人的仕途都是一件好事。（你來我往、鎖定目標(biāo)）,二、項目談判市區(qū)級主要領(lǐng)導(dǎo),項目前期指標(biāo)的確認(rèn)、后期的項目建設(shè)批準(zhǔn)，全部掌握在規(guī)劃部門。,規(guī)劃部門對于項目整體來說是一個重要的環(huán)節(jié)，也可以說規(guī)劃部門一直監(jiān)督項目直到整個項目竣工完成、正式開業(yè)。 項目前期的時候，我們必須經(jīng)常與設(shè)計院、規(guī)劃部門三方互動，來設(shè)置地塊的指標(biāo)：包括容積率、商辦住比例、持有比例等等。這些對于項目的測算和建設(shè)有著至關(guān)重要的作用也是項目團(tuán)隊進(jìn)入后的有效保障。 經(jīng)過多次接觸，當(dāng)我們與規(guī)

10、劃部門在土地指標(biāo)達(dá)成一致后。規(guī)劃部門會出具“選址意見書”，有了這個文件后，政府就可以具體開始土地價格測算、土地掛牌、條件設(shè)置等事宜。,二、項目談判關(guān)鍵點規(guī)劃局,土地摘牌至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)。（內(nèi)部：上會+多團(tuán)隊佐證+風(fēng)險分析）,土地掛牌條件設(shè)置,我們可以按照以前介紹的土地掛牌條件來設(shè)置。如果按照我們的條件來設(shè)置，目前我們可以確保鎖定地塊；我們以起拍價格拿到地塊。,土地價格,國土部門會通過規(guī)劃部門出具的地塊指標(biāo)，附近的商業(yè)、辦公、住宅的價格來測算地塊的價格，同時項目的商業(yè)、辦公的持有比例也是重要參考依據(jù)。,土地交易中心,土地交易中心是地塊摘牌的最后一個環(huán)節(jié)，也是最重要的環(huán)節(jié)。首先，土地交易中心的窗

11、口辦事人（發(fā)土地資料和土地情況咨詢），我們可以從他們這里第一時間了解到競爭人的情況，可以馬上開始防御措施。第二，審核土地報名資料權(quán)力，可以對競爭人的報名資料提出意見，盡量拖延時間和不讓競爭者報名。,二、項目談判關(guān)鍵點國土局,三、鎖定條件之參考要素,目前公司可以鎖定地塊設(shè)置條件： 一、公司為注冊資本1億元（含1億元）人民幣以上的法人； 二、凡中華人民共和國境內(nèi)正在經(jīng)營、在國內(nèi)(控股（50%以上）十家以 上專業(yè)數(shù)碼市場)具有十家以上專業(yè)數(shù)碼市場證。 三、在全國控股經(jīng)營20家以上或20萬平方米以上的專業(yè)數(shù)碼市場。 四、具備以上條件同時具有省級以上（含省級）科技企業(yè)孵化器資質(zhì)。 五、由XXX區(qū)管委會負(fù)

12、責(zé)資格審查。 六、競買人必須單獨(dú)申請。 七、土地款付款周期希望是六個月以上。,18,2011,第四部分：案例,一、未成功案例湖州、長興,長興案例,1、湖州從“軟”和“硬”方案來看都得到了西南分區(qū)政府的認(rèn)可，招商、規(guī)劃等均已通過；樓面價敲定370元/方 2、國土部門最后設(shè)定掛牌條件：土地受讓人須有數(shù)碼市場經(jīng)營業(yè)績；項目建成后總建筑面積的三分之一不得分割銷售,其中用于商業(yè)的建筑面積60%須由受讓人持有。未鎖死！ 地塊最終由億豐賽格數(shù)碼城名義成功報進(jìn)地塊，地塊以1030元/平方米成交，高出近3倍。 被程咬金拿走,1、長興從“軟”和“硬”方案來看都得到了開發(fā)區(qū)政府的認(rèn)可，招商、規(guī)劃等均已通過；樓面價敲

13、定約700元/方。 2、鎖定沒問題，縣域鎖定沒問題！ 但是，地塊位置有很大問題：位置較偏，商業(yè)無法做，數(shù)碼城開不起來。最終放棄！,湖州案例,二、成功案例衢州、紹興、鎮(zhèn)江,衢州案例,紹興案例,鎮(zhèn)江案例,1、項目位于西區(qū)核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，位置過關(guān)，預(yù)計商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?2、衢州政府認(rèn)可我方軟硬方案，能夠確保鎖定。 3、價格談定，樓面價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊市場價格。 獨(dú)自舉牌，很孤獨(dú)！,1、位于鏡湖新區(qū)（類似錢江新城定位）核心區(qū)域，商業(yè)沒問題。 2、紹興政府認(rèn)可我方軟硬方案，鏡湖新區(qū)非常需要生活配套設(shè)施！ 3、價格談定，樓面價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊市場價格。 單獨(dú)報價、好孤單,1、位于南徐新城核心區(qū)域，萬達(dá)廣場對面，現(xiàn)在

14、商業(yè)氛圍已經(jīng)形成。 2、鎮(zhèn)江市政府認(rèn)可我方軟硬方案，鎖定沒問題！ 3、價格談定，樓面價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊市場價格。 無人問津、沒競爭,第五部分：商業(yè)模式總結(jié),1、地塊選擇： 地級市的新城核心商務(wù)區(qū)、城市延伸帶、市中心的地塊，地塊周邊房價需在7000元以上為佳：（1）約30-50畝，標(biāo)準(zhǔn)IT綜合體（紹興為例）；（2）100-200畝，電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園（安丘為例）； 2、商業(yè)模式分析： IT綜合體模式 （1）50畝為例，容積率3.0，10萬方地上建面（商業(yè)3萬方，辦公3萬方。公寓住宅4萬方）； （2）銷售比例為60%-70%，公寓住宅部分100%全部銷售，商辦部分銷售40-50%； （3）銷售完畢，獲得部

15、分現(xiàn)金利潤，持有3萬方以上商辦，主力商業(yè)持有，辦公少部分持有； 電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園模式 （1）100畝為例，地上建面20萬方（商業(yè)8萬方，辦公6萬方，住宅6萬方）； （2）銷售70%，住宅全部銷售，辦公售50%（聯(lián)建給拿不到地的中小企業(yè)，成本價+20%利潤），商業(yè)售60%； （3）留下標(biāo)志性建筑和商場，標(biāo)志性建筑，可以做一部分酒店，商場可做超市、百貨、數(shù)碼城 （4）核心模式=電子商務(wù)和專業(yè)市場的融合 注：持有比例依據(jù)市場和政府談判情況定，但最終一定要保證現(xiàn)金回收沒有任何問題。 3、商業(yè)模式特點：三個關(guān)鍵詞 （1）所選地塊周邊未來可判有較好商業(yè)氛圍，發(fā)展?jié)摿薮?，未來持有商業(yè)將產(chǎn)生較大價值； （2）必須定向摘牌，以保證摘地者唯一性（用我們的條件去構(gòu)架）； （3）由于土地價格低，發(fā)展?jié)摿Υ?，出口沒有問題，故前期可售部分已經(jīng)可以平帳，并可獲得一定的現(xiàn)金利潤，后期運(yùn)營無壓力。,第五部分：商業(yè)模式總結(jié),軟資源的梳理與拿地后的節(jié)點分析： 1、與價格有關(guān)的左鄰右舍-溢價的處理、城市配套費(fèi)的處理； 2、稅收的處理，土地契稅、土地增值稅（國、地稅不同減免機(jī)會點）， 3、扶植政策：針對開發(fā)商、針對入園客戶（借鑒寧波鄞州區(qū)政策） 4、核心機(jī)構(gòu)長期紐帶的建立：規(guī)劃