1、尋找屬于城市的中心，讓中心為我們贏得財(cái)富！ 中心=財(cái)富 城市，我們生活的大社區(qū) 在這個(gè)社區(qū)的中央生活意味著。,序：,目錄：,第一部分：項(xiàng)目定位找出市場的空白點(diǎn) 第二部分：項(xiàng)目SWOT分析趨利避害、尋求契機(jī) 第三部分：營銷推廣策略創(chuàng)造并滿足投資者的欲望 第四部分：推廣方式建議 第五部分：結(jié)束語,第一部分 項(xiàng)目定位找出市場的空白點(diǎn),項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱：xx廣場 二、項(xiàng)目規(guī)模：商鋪面積共計(jì)268621.80平方米 商鋪個(gè)數(shù)共計(jì)374個(gè) 三、項(xiàng)目地理位置：xx市xx鎮(zhèn)xx路 四、發(fā)展商：xx地產(chǎn),認(rèn)知商業(yè)地產(chǎn) 一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)模式的不同在于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還要加入商業(yè)運(yùn)營模式，必須進(jìn)行商

2、業(yè)評估和布局規(guī)劃。 二、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該說是利潤與風(fēng)險(xiǎn)并存。商業(yè)地產(chǎn)是典型的“三高”物業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)。 三、商業(yè)項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)群體的消費(fèi)能力是商業(yè)地產(chǎn)的命脈所在。 四、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)面積要有足夠的消費(fèi)力作為支撐。,小結(jié)：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)必須遵循經(jīng)營為重、招商先行的原則。市場營運(yùn)部門的建立與功能發(fā)揮對商業(yè)地產(chǎn)來說是及其重要的。,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位細(xì)分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的開始，統(tǒng)籌著后序諸多方面的工作，可以說，商業(yè)地產(chǎn)定位是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的靈魂。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位包括消費(fèi)市場定位、經(jīng)營特色定位與經(jīng)營規(guī)模定位。,消費(fèi)市場定位 對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，開

3、發(fā)產(chǎn)品至少要面對三種客戶：一是投資者，開發(fā)商需要通過銷售來贏利，而商鋪銷售離又不開投資者；二是經(jīng)營者，投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)要依賴經(jīng)營者；三是終端消費(fèi)者，沒有消費(fèi)者的購買，商鋪的利潤無從談起。 因此終端消費(fèi)者對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功與否有著非常重要的意義。,小結(jié)：對于海悅廣場來說我們的終端消費(fèi)者應(yīng)該主要定位為海悅新都會(huì)、海悅花園、三正世紀(jì)豪門等周邊近距離高檔樓盤的住戶。,經(jīng)營范圍定位 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要在經(jīng)營上取得成功，并非一定要走專業(yè)化經(jīng)營路線。綜合化的經(jīng)營定位與專業(yè)化的經(jīng)營定位本身并無孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎他所處的經(jīng)營環(huán)境來定。 經(jīng)營范圍定位的關(guān)鍵是要因地制宜的找到符合自身項(xiàng)目優(yōu)勢的經(jīng)營項(xiàng)目。,小結(jié)：對于x

4、x廣場來說由于我們的終端消費(fèi)者已經(jīng)定位在周邊高檔樓盤的住戶之中，所以我們的經(jīng)營項(xiàng)目應(yīng)該主要定位在周邊樓盤住戶的生活配套項(xiàng)目上，如：美容美發(fā)、干洗店、小超市、家政公司等等。,經(jīng)營規(guī)模定位 并非商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，所以商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到一些因素的制約。制約商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要因素是經(jīng)營特色及消費(fèi)群體。,小結(jié)：近幾年，東莞商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花分流了消費(fèi)力。商業(yè)地產(chǎn)空置率不斷攀升，因此就經(jīng)營規(guī)模來說東莞的商業(yè)地產(chǎn)并不是越大越好。只有項(xiàng)目定位準(zhǔn)確、項(xiàng)目招商及優(yōu)秀營運(yùn)管理才能夠脫穎而出。,中央生活區(qū)意味著可以得到什么？,先天決定著后天 血統(tǒng)影響日后的成長

5、軌跡 當(dāng)然不僅僅意味著等價(jià)交換 意味著造就它的人必須用心呵護(hù),從事實(shí)出發(fā)，尋找定位的立足點(diǎn) ,等價(jià)交換：位于xx鎮(zhèn)新中央生活區(qū)xx路的xx廣場因其優(yōu)越的地理位置使得其從出身時(shí)就向世人宣告其擁有高貴的血統(tǒng)。它作為總建筑面積近30000平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，內(nèi)部硬件配套設(shè)施齊全。占據(jù)寮步鎮(zhèn)最佳商業(yè)位置而使得其身價(jià)倍增。周邊未來消費(fèi)人群高達(dá)30余萬人。但他沒有驕傲，您只須萬余元就可以輕松擁有它（下文詳細(xì)闡述）。,關(guān)于數(shù)據(jù)背后的思考：,品牌知名度與忠誠度 營運(yùn)管理 產(chǎn)品的魅力 一流的營銷經(jīng)驗(yàn) ,城市發(fā)展提純 交通提純 環(huán)境提純 市政提純,瀏覽一下項(xiàng)目的財(cái)富,內(nèi)部 基因,外部 環(huán)境,城市發(fā)展提純,現(xiàn)代人

6、對生活品質(zhì)要求越來越高，人們的消費(fèi)觀念也在改變，所以“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”應(yīng)運(yùn)而生。,交通提純,成熟的社區(qū)、筆直的大道，來去暢通無阻。,環(huán)境提純,極大且穩(wěn)定的消費(fèi)群體必然提升項(xiàng)目價(jià)值。,小結(jié)：我們有理由相信，可以用海悅廣場在寮步建立一個(gè)寮步從來沒有的大型一站式消費(fèi)場所！,完善市政配套必將出現(xiàn)在城市的中央， 城市的中央必將擁有完善的市政配套。,市政提純,市場定位+消費(fèi)者心理定位,及具潛力的商業(yè)地產(chǎn),項(xiàng)目定位：,有資本追求財(cái)富的一群,市場定位,消費(fèi)者定位,項(xiàng)目定位歸結(jié),東莞寮步唯一一站式的大型購物廣場,項(xiàng)目集成,項(xiàng)目集成,項(xiàng)目推廣,項(xiàng)目策劃,項(xiàng)目規(guī)劃,第二部分 項(xiàng)目SWOT分析趨利避害、尋求契機(jī),項(xiàng)目SWO

7、T分析,1.1優(yōu)勢分析（S） 交通優(yōu)勢 項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢 地理位置優(yōu)勢,1.2劣勢分析（W） 周邊人氣不旺 前期招商失敗 當(dāng)前周邊商業(yè)氣氛較淡 競爭對手的存在,1.3機(jī)會(huì)分析（O） 周邊高檔樓盤的開發(fā)銷售必然帶動(dòng)周邊的人氣攀升，拉動(dòng)高消費(fèi)。,1.4威脅分析（T） 市場供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項(xiàng)目局部有泡沫,優(yōu)劣勢分析總結(jié)：,優(yōu)勢利用： 交通優(yōu)勢方面的訴求可以擴(kuò)展本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，達(dá)到最大限度地深挖項(xiàng)目優(yōu)勢。 項(xiàng)目規(guī)模方面可以訴求為 “寮步鎮(zhèn)至大型、購物環(huán)境最舒適的廣場”。 地理位置發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c(diǎn)訴求可以樹立較有實(shí)力客戶的信心。 劣勢應(yīng)對： 周邊人氣不旺及當(dāng)前周邊商業(yè)氣氛較淡的應(yīng)對爭取主力商家進(jìn)駐，樹立

8、小商家信心。 前期招商失敗的應(yīng)對招商部周圍多做彩旗、氣球等烘托火爆氣氛的宣傳品。變更原有的招商策略，將品牌商家與投資客并重招商。 競爭對手存在的應(yīng)對變更招商策略，不與競爭對手發(fā)生正面沖突，避免惡性競爭。,機(jī)會(huì)利用： 強(qiáng)烈訴求周邊高檔住宅樓盤必將帶動(dòng)未來的人氣及消費(fèi)力，爭取住宅部分早日交樓、提高入住率以增加人氣。 威脅規(guī)避： 以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠條件引進(jìn)有號(hào)召力的主力商家，奠定寮步商業(yè)第一城的地位，帶動(dòng)小商家進(jìn)場經(jīng)營。成立營運(yùn)部門做好市場營運(yùn)管理，提高項(xiàng)目競爭力。,機(jī)會(huì)威脅分析總結(jié)：,第三部分 營銷推廣策略：創(chuàng)造并滿足投資者的欲望,我們深知，我們創(chuàng)造的是投資者欲望的依歸， 但如何讓投資者也從內(nèi)心產(chǎn)生共鳴

9、與認(rèn)同， 其間的紐帶便是我們的營銷與推廣,當(dāng)投資的欲望屬于一個(gè)人，滿足它只能導(dǎo)致一個(gè)人的投資， 當(dāng)投資的欲望屬于一群人，滿足它只能導(dǎo)致一群人的投資， 當(dāng)欲望屬于整個(gè)城市，滿足它必然將帶來整個(gè)城市的追隨。,推廣目的：,讓海悅廣場滿足整個(gè)城市投資者的投資欲望，,本項(xiàng)目推廣切入點(diǎn)之一：利用優(yōu)越的地理位置、大型的一站式消費(fèi)商業(yè)地產(chǎn)用穩(wěn)定而高額的投資回報(bào)刺激本案商戶群體。 目前東莞投資型物業(yè)銷售的推廣主題，往往圍繞三個(gè)方面：首先是位置，其次是風(fēng)險(xiǎn)，再則是投資回報(bào)率。 一般投資型物業(yè)投資者與使用者相分離，相信已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者共識(shí)。按照這條線索，剖析這三種營銷主題，會(huì)發(fā)現(xiàn)三種營銷主題全部是圍繞一個(gè)概念

10、來操作，就是給消費(fèi)者信心“投資本項(xiàng)目必定有穩(wěn)定、高額回報(bào)”。 以位置作為推廣主題，無非表達(dá)這樣的意思：這么好的位置，你以后必將有較好的回報(bào)。,推廣切入點(diǎn),推廣切入點(diǎn),本項(xiàng)目推廣切入點(diǎn)之二：利用未來必將出現(xiàn)的大量、穩(wěn)定的消費(fèi)者刺激本案商戶，巨大的消費(fèi)潛力必將帶來無限的商機(jī)。 本項(xiàng)目周邊大量的高素質(zhì)住宅項(xiàng)目均以開盤銷售，業(yè)績不菲。意味著本項(xiàng)目周邊未來的消費(fèi)群體的現(xiàn)實(shí)存在。作為商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資源的主前提我們已完全具備。 現(xiàn)階段我們要面對的問題是如何增強(qiáng)投資客的信心,媒介投放策略,形象樹立期,強(qiáng)銷期,2007年2月2007年5月,2007年5月11月,2007年11月,一、廣告,第一階段：形象建立期（

11、2007年2月2007年5月）,傳播思路 前期推廣的作用是為吸引大眾對項(xiàng)目的注意，同樣有效的區(qū)分市場，形成獨(dú)立的、個(gè)性化的形象支持。形象必須符合項(xiàng)目定位，告之海悅廣場強(qiáng)式出臺(tái)。 實(shí)施 1、從2月中旬開始逐步建立海悅廣場之形象。主要選擇傳播通道為報(bào)紙。數(shù)量為四期，間隔基本為一星期一款。 2、現(xiàn)場包裝基本實(shí)施，導(dǎo)示、路牌、道旗等全部完工。 3、開盤前，將有一款開盤告之廣告，結(jié)合部分相關(guān)報(bào)道、軟文。 4、開盤前選用電視媒體發(fā)布該項(xiàng)目形象廣告。 5、開盤，采用整本廣告進(jìn)行渲染，聚集人氣。 采用媒體以夾東莞日報(bào)南方都市報(bào)派送報(bào)紙單張為主。,廣告推廣階段策略,第二階段：強(qiáng)銷期（ 2007年5月2007年1

12、1月）,傳播思路,目的：鞏固品牌形象，引發(fā)偏好，刺激購買。 實(shí)施 廣告形式以報(bào)紙、DM直郵、戶外、電視等。 另在國家法定大型節(jié)假日期間發(fā)布促銷廣告,廣告推廣階段策略,第三階段：收尾期（ 2007年11月 ）,傳播思路 目的：完成銷售計(jì)劃，提升業(yè)界口碑。 實(shí)施 1、推出全景廣告，進(jìn)一步提升樓盤美譽(yù)度 2、典型客戶口碑效應(yīng) 3、完善的售后服務(wù)效應(yīng) 培養(yǎng)典型客戶，為部分商家的入住感受進(jìn)行宣傳報(bào)道。講述他們投資的故事，講述他們?yōu)槭裁催x擇海悅廣場，可以充分闡述海悅廣場的新優(yōu)勢。啟動(dòng)客戶營銷就是要將利益返還給客戶，讓客戶告訴客戶項(xiàng)目的口碑。,廣告推廣階段策略,廣告1,主標(biāo)題：新資本論第一章 當(dāng)一個(gè)投資地點(diǎn)

13、已為世人所矚目時(shí)，決斷是第一法則。 副標(biāo)題：海悅廣場值得看一看 正文：沒有一個(gè)人能斷言什么樣的地產(chǎn)真正值得投資，不過聰明的投資者,總會(huì)對比20年前的東莞、20年后的東莞。 （圖）海悅廣場：中央生活社區(qū)，巨大的消費(fèi)潛力，必將使您的投資獲得穩(wěn)定、高額的回報(bào)。,廣告主題,主標(biāo)題：新資本論第二章 永遠(yuǎn)沒有完美的投資切入點(diǎn)，我們需要的是準(zhǔn)確的投資區(qū)間。 副標(biāo)題：發(fā)現(xiàn)投資黃金通道！ （圖）無從選擇發(fā)現(xiàn)海悅廣場完善的配套較高回報(bào)率 投資零風(fēng)險(xiǎn)盡享完善物業(yè)服務(wù)輕松獲取投資回報(bào),廣告2,廣告主題,主標(biāo)題：新資本論第三章千萬不要藐視無形資產(chǎn)的存在價(jià)值。 副標(biāo)題：沒有虛空，一切都是實(shí)實(shí)在在的資本。 正文：真正的無形資產(chǎn)不是虛無的概念，它雖然不具備獨(dú)立的實(shí)體，但可依助有形資產(chǎn)創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，有時(shí)候，這才是致勝的關(guān)鍵。 （圖）海悅廣場未來中央生活社區(qū)，你還猶豫什么？,廣告3,廣告主題,主標(biāo)題：新