1、市場部的主要工作,1、房地產(chǎn)信息資料的收集； 2、對區(qū)域市場的深入了解； 3、對項(xiàng)目進(jìn)行前期的市場調(diào)研，提出項(xiàng)目的可行依據(jù)； 4、負(fù)責(zé)對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、投資收益分析； 5、參與項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，參與項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告的撰寫； 6、負(fù)責(zé)對公司新入司員工的前期市場培訓(xùn)。,市場調(diào)研流程與操作技巧,第一部分 市場調(diào)研類型,1、項(xiàng)目發(fā)展調(diào)研 目的：針對項(xiàng)目的可行性、項(xiàng)目定位（產(chǎn)品、價(jià)格、物業(yè)類型）及業(yè)態(tài)規(guī) 劃的調(diào)研，為項(xiàng)目的前期策劃報(bào)告提供市場依據(jù) 對象：影響房地產(chǎn)決策的相關(guān)經(jīng)濟(jì)因素指標(biāo)的調(diào)研 區(qū)域房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢的調(diào)研 區(qū)域性特殊性質(zhì)的調(diào)研 競爭樓盤的調(diào)研（直接競爭樓盤與間接競爭樓盤） 對項(xiàng)目本

2、身進(jìn)行深入的調(diào)研（地塊性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、交通、 配套、優(yōu)劣勢等） 方法：實(shí)地考察法、文獻(xiàn)資料收集法,2、項(xiàng)目營銷調(diào)研 目的：針對項(xiàng)目的銷售策略及模式，對市場上競爭對象作深入的調(diào)研， 對項(xiàng)目的營銷策劃報(bào)告提供依據(jù) 對象：競爭樓盤的調(diào)研（直接競爭與間接競爭樓盤） 營銷模式的調(diào)研 營銷策劃的機(jī)構(gòu)調(diào)研 本項(xiàng)目優(yōu)劣勢的調(diào)研及適合的營銷模式 方法：實(shí)地考察法、人員訪談法,3、項(xiàng)目推廣調(diào)研 目的：針對競爭項(xiàng)目的推廣主題、廣告語及運(yùn)用媒體組合進(jìn)行的調(diào)研， 為推廣思路提供依據(jù) 對象：區(qū)域市場的戶外、廣告、燈箱的調(diào)研 區(qū)域樓盤的主題廣告語的調(diào)研 區(qū)域樓盤的形象包裝的調(diào)研 推廣的媒體運(yùn)用組合的調(diào)研 推廣機(jī)構(gòu)的調(diào)研 方

3、法：實(shí)地考察法、人員訪談法,第二部分 調(diào)研流程,一、市場調(diào)研的目的,1、明確市場調(diào)研的目的 2、了解調(diào)研對本項(xiàng)目運(yùn)作的影響 3、了解本次調(diào)研的范圍,二、市場調(diào)研的相關(guān)準(zhǔn)備工作,1、確定項(xiàng)目調(diào)研的對象 2、確定調(diào)研方法實(shí)地考察法、電話問詢法、觀察法、座談會(huì)、隨機(jī)調(diào)研等等 3、制定調(diào)研工具相關(guān)的表格、人員的安排等等 4、調(diào)研時(shí)間的確定及區(qū)域的確定,三、市場調(diào)研的主要內(nèi)容,宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析 相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的影響（金融政策、土地政策等） 房地產(chǎn)總體市場狀況分析 未來市場發(fā)展的預(yù)測,1、開發(fā)背景分析,2、對項(xiàng)目本身的市場調(diào)研,占地規(guī)模 項(xiàng)目四至 周邊配套 項(xiàng)目本身的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)分析、威脅分析，

4、對項(xiàng)目進(jìn)行綜合的分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的了解（容積率、綠化率、建筑密度等等）,3、競爭對手的調(diào)研,A、競爭性項(xiàng)目確定 競爭性項(xiàng)目確定的原則為 與項(xiàng)目處于同檔次、同區(qū)域，目標(biāo)客戶群基本相同，具有直接競爭威脅的市場上的同類項(xiàng)目。,B、確定調(diào)研的主要對象及主要內(nèi)容：住宅地產(chǎn),產(chǎn)品 同質(zhì)項(xiàng)目的產(chǎn)品特色，與本項(xiàng)目產(chǎn)品的差異及其經(jīng)營方向趨勢 價(jià)格 同質(zhì)項(xiàng)目常用的價(jià)格策略 渠道 同質(zhì)項(xiàng)目客源來歷情況，主要目標(biāo)市場 銷售，同質(zhì)項(xiàng)目目前的銷售狀況及成因 促銷，同質(zhì)項(xiàng)目促進(jìn)產(chǎn)品銷售與發(fā)展的手段和方式 服務(wù)，同質(zhì)項(xiàng)目的后續(xù)服務(wù)內(nèi)容、手段,商業(yè)地產(chǎn),（1）整體規(guī)模 （2）業(yè)態(tài)組織 （3）交通條件 （4）銷售手段 （5）經(jīng)

5、營特色 （6）銷售、租賃狀況,四、目標(biāo)消費(fèi)者的調(diào)研（包括自用者和投資者） 專項(xiàng)調(diào)研（須進(jìn)行數(shù)理型分析、數(shù)據(jù)的處理采用Excel、Spss等軟件）,（1）目標(biāo)消費(fèi)人群基本特征 （2）目標(biāo)消費(fèi)人群對商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇趨向 （3）目標(biāo)消費(fèi)人對商業(yè)環(huán)境的選擇趨向 （4）目標(biāo)消費(fèi)人對項(xiàng)目周邊的商業(yè)狀況選擇趨向 （5）目標(biāo)消費(fèi)人對商業(yè)消費(fèi)過程的要求 （6）目標(biāo)消費(fèi)人群購買力取向,五、根據(jù)以上市場調(diào)研結(jié)果作本項(xiàng)目的市場定位,（1）市場需求對比分析 （2）市場功能定位 （3）市場檔次定位 （4）市場客戶定位,六、綜合結(jié)論,（1）項(xiàng)目的市場、產(chǎn)品分析結(jié)論 （2）項(xiàng)目的市場運(yùn)作初步建議,七、撰寫項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告,第三部分 實(shí)操技巧,調(diào)研中常出現(xiàn)的問題 及解決辦法,1、調(diào)研結(jié)果不全面,解決辦法： 首先要熟悉調(diào)研表格上所有要了解的內(nèi)容，并且記住，才能有效的解決 。,2、調(diào)研結(jié)果不真實(shí),解決辦法： 換調(diào)研員從新調(diào)研，或采用電話進(jìn)行調(diào)研，以考察調(diào)研結(jié)果的真實(shí)性。,3、被對方識破