1、,課件提綱,二次裝修管理概況 二次裝修管理法規(guī) 二次裝修管理實務(wù),第一章 二次裝修管理概況,一、物業(yè)二次裝修管理適用條件 管理依據(jù)：法律授權(quán)及合同約定 管理時間起點：物業(yè)入伙后 管理對象：裝修施工行為 管理范圍：公共設(shè)施設(shè)備功能正常使用部分 消防安全部分 管理手段：咨詢、指導、規(guī)范、協(xié)助、監(jiān)督、驗收,二、二次裝修管理作用 保障物業(yè)全體業(yè)主及使用人的生命財產(chǎn)安全； 保障物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備正常運行； 為業(yè)主及使用人提供良好的生活工作環(huán)境； 延長物業(yè)使用壽命年限，確保物業(yè)的保值增值；,三 、二次裝修管理的主要工作內(nèi)容 成立專門的二次裝修管理機構(gòu)，配備專職裝修管 理工作人員 提供有關(guān)的裝修管理合約及裝修

2、法律文件 收取裝修押金及各項合約服務(wù)費用 履行告之義務(wù)，指導并協(xié)助業(yè)主辦理裝修進場手續(xù) 審驗裝修方案 裝修安全、秩序、消防巡查及驗收,四、二次裝修組織管理 1、裝修管理機構(gòu)形式（附圖1）： 成立二次裝修管理領(lǐng)導小組，作為二次裝修的組織領(lǐng)導及專門管理機構(gòu) 組長： 物業(yè)經(jīng)理 副組長：副經(jīng)理或工程部負責人 成員： 各部門負責人 領(lǐng)導小組下設(shè)客服受理組、工程技術(shù)審驗組、安全巡查組等辦事職能機構(gòu),附圖：1 裝修領(lǐng)導小組架構(gòu)圖,二次裝修領(lǐng)導小組及所屬各職能辦事組工作職責 領(lǐng)導小組組長：統(tǒng)籌物業(yè)項目裝修管理全面工作，批準業(yè)主裝修方案； 副組長：協(xié)助組長工作，受組長委托處理二次裝修管理工作； 客服受理組： A

3、.召集業(yè)主召開二次裝修說明會； B.受理業(yè)主裝修申請及裝修方案,接受業(yè)主咨詢； C. 與業(yè)主簽訂裝修管理文件，簽收相關(guān)法律文件； D.發(fā)放裝修施工許可文件及裝修人員臨時出入證件; E.收取裝修押金及各項相關(guān)費用；,工程技術(shù)組： A.審查業(yè)主裝修方案及圖紙，提出審圖意見（或建議）； B.審驗裝修公司、消防設(shè)施公司、機電改造公司、保險公司資質(zhì)； C.審驗政府主管部門有關(guān)改建的法律批復(fù)文件； D.驗收裝修隱蔽工程及完工后的整體裝修驗收; E.提供裝修工程技術(shù)指導，接受相關(guān)咨詢；,安全巡檢組： A.檢查裝修業(yè)戶裝修許可手續(xù)及施工人員證件； B.對戶內(nèi)裝修行為進行巡檢； C.對裝修現(xiàn)場秩序及消防進行管理

4、； D.現(xiàn)場建筑垃圾管理； 2.裝修管理人員配置 二次集中裝修期間的各職能組裝修管理人員應(yīng)從各職能部門進行臨時抽調(diào)： 客服受理組客服部 工程技術(shù)組工程維修部 安全巡檢組秩序維護部, 工程維修部,第二章 二次裝修管理法規(guī),中華人民共和國物業(yè)管理條例 立法單位：國務(wù)院 法律效力等級：行政法規(guī) 法條索引: 第46條第1款 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 第47條第1款 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告

5、，協(xié)助做好救助工作。 第53條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。,建設(shè)部第46號令建筑裝飾裝修管理規(guī)定 立法單位：中華人民共和國建設(shè)部 法律效力等級：部門規(guī)章 法條索引： 第4條 建筑裝飾裝修應(yīng)當做到安全適用、優(yōu)化環(huán)境、經(jīng)濟合理，并符合城市規(guī)劃、消防、供電、環(huán)保等有關(guān)規(guī)定和標準； 第8條 原有房屋裝飾裝修時，凡涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載的，應(yīng)當按照下列辦法辦理： （一）房屋所有權(quán)人、使用人必須向房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并由房屋安全鑒定單位對裝飾裝修方案的使用安全進行審定。 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當

6、自受理房屋裝飾裝修申請之日起日內(nèi)決定是否予以批準。 （二）房屋裝飾裝修申請人持批準書向建設(shè)行政主管部門辦理報建手續(xù)，并領(lǐng)取施工許可證。,第11條 凡從事建筑裝飾裝修的企業(yè)，必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門進行資質(zhì)審查，并取得資質(zhì)證書后，方可在資質(zhì)證書規(guī)定的范圍內(nèi)承包工程。 第18條 原有房屋裝飾裝修需要拆改結(jié)構(gòu)時，裝飾裝修設(shè)計必須保證房屋的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)的安全。 建設(shè)部（2002）110號令 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 立法單位：中華人民共和國建設(shè)部 法律效力等級：部門規(guī)章 法條索引： 第13條裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報登記。

7、非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內(nèi)進行裝飾裝修，應(yīng)當取得業(yè)主的書面同意。,第15條物業(yè)管理單位應(yīng)當將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。 裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應(yīng)當告知鄰里。 第16條裝修人或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議 第17條物業(yè)管理單位應(yīng)當按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準實施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當及時報告有關(guān)部門依法處理。對裝

8、修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責任。 第20條裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)管理單位依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定，對住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查。,第三章 裝修管理實務(wù),一、裝修管理流程 程序1 組建二次裝修管理機構(gòu)，配置專責人員 ； 程序2 召集業(yè)主召開裝修工程技術(shù)說明會； 與會人員：業(yè)主、裝修公司、設(shè)計公司 會議內(nèi)容： 業(yè)主簽收裝修手冊（光盤）； 簽署裝修管理協(xié)議及相關(guān)法律文件； 提供建筑結(jié)構(gòu)圖，講解二次裝修設(shè)計規(guī)范及原則 程序3 受理裝修申請資料： （1）入伙通知書；（2）裝修管理協(xié)議； （3）裝修單位資質(zhì)； （4）裝修授權(quán)委托書；,程序4 審核裝

9、修方案裝修圖紙 審核要素：消防安全 電氣控制 結(jié)構(gòu)滲漏 信息通訊 功能使用 審核圖紙： 裝修平面圖 裝修立面圖 裝修天花平面圖 空調(diào)專業(yè)圖 電氣專業(yè)圖 消防系統(tǒng)圖 弱電系統(tǒng)圖 給排水系統(tǒng)圖 程序5：呈報消防報批文件 ： 裝修藍圖裝訂冊 施工計劃書、安全保衛(wèi)措施、消防安全管理協(xié)議、用火用電制度 消防設(shè)計專篇、樓層平面圖 建筑消防驗收合格證（復(fù)印件） 報審人員身份證 消防設(shè)施設(shè)計防火審核申報表（一式兩份）,程序6：收取裝修押金及各項服務(wù)費用 簽署部分裝修承諾文件 簽發(fā)二次裝修許可證 辦理裝修人員臨時出入證 程序7 施工管理 做好成品防護； 公示張貼裝修許可證、裝修圖紙、承諾文件等； 進場巡視； 程

10、序8 隱檢與竣工驗收 隱蔽工程在封閉前需提前24小時通知物業(yè)客服中心進行檢驗； 整體工程完成后需由專業(yè)公司分項驗收并提供檢測報告； 消防驗收合格后，需持合格證，提前三天向物業(yè)客服中心申請整體驗收； 驗收合格后，客服中心需出具驗收單；,二、二次裝修管理系統(tǒng) 年度裝修管理方案 年度裝修管理培訓方案 收費項目、標準及業(yè)主裝修收費明細 裝修管理協(xié)議文本 裝修管理手冊文本（光盤） 裝修文件（圖紙）檔案系統(tǒng)目錄 物業(yè)裝修管理制度（內(nèi)部管理規(guī)程） 年度二次裝修管理工作會議文件 裝修巡查記錄管理文件及驗收管理文件 裝修管理證件,三、裝修現(xiàn)場管理 1. 做好公共重點區(qū)域的成品保護工作 物業(yè)各出入口設(shè)施 廳堂石材

11、墻面及地面 電梯轎廂 各層轉(zhuǎn)彎處墻體 各層防盜門 2.做好裝修現(xiàn)場管理的準備工作 啟用各出入口門崗設(shè)施 確定運送裝修建材路線 規(guī)劃臨時停車場地 張貼裝修管理制度及提示宣傳品 明確現(xiàn)場物業(yè)服務(wù)管理人員崗位及職責 設(shè)置現(xiàn)場物業(yè)服務(wù)點 檢查物業(yè)公共區(qū)域消防、電路、水路設(shè)施 設(shè)置裝修建筑垃圾收集點 設(shè)置可回收物資服務(wù)點 檢查應(yīng)急出入通道,3.維護裝修現(xiàn)場正常作業(yè)秩序 監(jiān)督執(zhí)行裝修作業(yè)時間； 核實門崗進出人員及車輛身份，并檢查裝修手續(xù)； 制作裝修現(xiàn)場公示標準層： （1）在防盜門中間位置懸掛裝修許可證； （2）裝修許可證下方要公示裝修單位、裝修負責人、裝修施工人員、聯(lián)系電話； （3）在指定位置公示相關(guān)重要

12、圖紙； （4）在指定位置公示業(yè)主簽字認可的承諾文件； （5）在指定位置公示專責物業(yè)服務(wù)人員； 做好公共區(qū)域的日常保潔工作； 監(jiān)督檢查樓內(nèi)動火作業(yè)等涉及消防安全的裝修行為； 消除物業(yè)安全隱患； 制止樓內(nèi)違規(guī)作業(yè)及影響公眾利益的行為；,4.裝修技術(shù)檢查驗收要點 核對圖紙，檢查裝修作業(yè)范圍 施工環(huán)境 施工材料 裝修現(xiàn)場消防安全 電氣線路接駁及改動 衛(wèi)生間、廚房防水作業(yè) 墻體改動 吊頂作業(yè) 空調(diào)系統(tǒng)改動 給排水系統(tǒng)改造,5.裝修施工基本注意事項 施工作業(yè)時要及時關(guān)門 施工要先安裝衛(wèi)生間潔具或臨時潔具 準備消防器材 施工材料要環(huán)保、安全 動火作業(yè)要符合消防規(guī)定 原始承重結(jié)構(gòu)墻體嚴禁改動 吊頂要使用吊桿和卡子進行固定，嚴禁固定在管線上 窗臺鋪裝嚴禁破壞窗體內(nèi)膠 嚴禁封閉、包裹、改動燃氣管線 嚴禁在地面地暖管線 上鉆孔、打釘、放置熱熔器 嚴禁將涂料、膠體傾倒入地下排水管道 戶內(nèi)攪拌砂漿要采取防滲漏