1、2013 December,萬全時(shí)代廣場(chǎng)策劃報(bào)告,前言,通過我司對(duì)萬全縣消費(fèi)水平，消費(fèi)檔次，商品品類，業(yè)態(tài)品牌，交通位置等相關(guān)因素的初步了解，制定出華凱時(shí)代廣場(chǎng)策劃案，具體可落地的，可實(shí)施的方案還需我司深入的調(diào)研得出可行性方案。,報(bào)告框架,2,項(xiàng)目定位,4,運(yùn)營(yíng)管理方式,5,1,業(yè)態(tài)定位,運(yùn)營(yíng)管理策略,1,項(xiàng)目定位,1,我們深入的考慮,以百貨為主，消費(fèi)線過于集中，生活水平的提高促使人們的消費(fèi)趨向集中化、家庭化、一站式、豐富型方向發(fā)展，除購(gòu)物外，家庭集約性玩、樂、消費(fèi)日趨明顯。,百貨必須有主題 才能保證成功經(jīng)營(yíng)！,綜述結(jié)論,在定位之前，我們需要考慮兩點(diǎn)： 1、市場(chǎng)缺少什么？ 區(qū)域內(nèi)商業(yè)多數(shù)為大型

2、專賣店和超市形態(tài)，缺少一條可以“逛”的街。 2、消費(fèi)者需要什么？ 占市場(chǎng)主導(dǎo)消費(fèi)的中端群體需要一個(gè)“吃、喝、玩樂”一站式消費(fèi)的“集結(jié)號(hào)”。,經(jīng)營(yíng)戶 品牌連鎖店，有 一定經(jīng)營(yíng)能力和 抗風(fēng)險(xiǎn)能力的商 戶,消費(fèi)者 項(xiàng)目周邊的企事 業(yè)單位、城市中端 消費(fèi)人群及年輕人士,我們服務(wù)于誰經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者,定位分析總體概念,空白，CBD整合重組、運(yùn)營(yíng)城市未來,功能定位,為顧客提供休閑購(gòu)物的全方位服,功能定位,單擊添加,為客戶提供散步、游玩和觀光場(chǎng)所,引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚,總體定位,打造，萬全縣高檔次首座集群式主題性購(gòu)物世界,除了業(yè)態(tài)定位，還必須達(dá)到：,多樣性,吸引顧客,留住顧客,使顧客消費(fèi),參與性,目的性,定位理由,為

3、什么定位這么高檔精品購(gòu)物中心 ?,位置最佳 環(huán)境最好 體量最大 功能齊全 業(yè)態(tài)最全 當(dāng)?shù)叵∪?理由,項(xiàng)目發(fā)展模式,當(dāng)大家在按統(tǒng)一固定模式行事時(shí)，你不妨獨(dú)辟蹊蹺，按另一種模式去做，這樣很可能取得成功。 沃爾瑪創(chuàng)始人 薩姆沃爾頓,以帶動(dòng)萬全縣商業(yè)市場(chǎng)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展為目標(biāo); 以中高檔百貨和多種相關(guān)時(shí)尚精品專賣為重點(diǎn); 以建立為萬全縣綜合型商業(yè)市場(chǎng)和完善服務(wù)的發(fā)展平臺(tái)為核心。,整體發(fā)展戰(zhàn)略思想,外部環(huán)境對(duì)項(xiàng)目成功開發(fā)利弊參半,自身?xiàng)l件優(yōu)劣明顯，如何突出與歸避,外,內(nèi),形成項(xiàng)目品牌，創(chuàng)新模式的搭建，完成招商，良性運(yùn)營(yíng),非期望結(jié)果,期望結(jié)果,進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，找到市場(chǎng)相對(duì)空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。 準(zhǔn)確鎖定目標(biāo)客

4、戶，定制產(chǎn)品，產(chǎn)生強(qiáng)有力的客戶引導(dǎo)力，降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 有效的價(jià)格和貨量控制，創(chuàng)造后期較高的收益塑造品牌，通過品牌帶動(dòng)后期開發(fā)，通過項(xiàng)目品牌帶動(dòng)公司品牌，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式的搭建。,陷入于惡性競(jìng)爭(zhēng)的被動(dòng)。 定位出現(xiàn)偏差，陷入激烈的客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)中。 陷入后期貨量銷售乏力的局面。 品牌塑造度小，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)和項(xiàng)目銷售促進(jìn)作用小。,競(jìng)爭(zhēng),收益,客戶,品牌,本項(xiàng)目期望結(jié)果分析,業(yè)態(tài)定位,H-Eat,餐飲是主題的核心，務(wù)必做出良好環(huán)境、風(fēng)情、文化、品位、品牌，方能滿足現(xiàn)代人的食樂需求，引八方來客。,業(yè)態(tài)定位,童 趣 館,兒 童 玩 樂,從小孩子的湯姆Bear，到成人的KTV，適應(yīng)各年齡階層，充分體現(xiàn)商業(yè)的人性化。據(jù)

5、此可延伸至：兒童玩具、兒童書籍等,美容SPA 桑拿足浴,美容SPA,業(yè)態(tài)定位,Shopping,購(gòu)樂,Shopping 購(gòu)樂,業(yè)態(tài)定位,休閑茶吧 休閑咖啡吧,Business 商樂,休閑酒吧,休閑咖啡吧,休 閑 酒 吧,休 閑 茶館,休 閑 咖啡,業(yè)態(tài)定位,健康是21世紀(jì)人們追逐的潮 流，設(shè)置不同男女類別的運(yùn) 動(dòng)健身設(shè)施，以體現(xiàn)健康之 樂。,業(yè)態(tài)定位,2,業(yè)態(tài)落位,業(yè)態(tài)組合模塊,一層業(yè)態(tài)布局,二層業(yè)態(tài)布局,三層業(yè)態(tài)布局,四層業(yè)態(tài)布局,華凱項(xiàng)目擬招品牌,負(fù)一層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：購(gòu)物超市 擬招品牌：京客隆、人人樂、世紀(jì)華聯(lián)、寬廣超市及同級(jí)別超市,一層擬招品牌： 漢堡王、華萊士、建設(shè)、工行、海瀾之家、紅豆、

6、同仁堂、溫碧泉、富蘭克林、唯曼斯、伊莎美爾、植物醫(yī)生、雅詩蘭黛、倩碧、蘭芝、婷美、雅芳、膜法傳奇1853、韓后、美素、芝瑟、水焦點(diǎn)、美月坡、雅格麗白、菲詩小鋪、寶島眼鏡、大明眼鏡、詩普林、7銀飾，老銀匠、和田玉 、夢(mèng)金園 、七喜 、老廟、銀世匯、寶銀坊、百泰 、禧六福、琪美真玉、招金銀樓 、歐特爾珠寶 、金六福 、六福珠寶 、萃華金店、老銀匠、明牌、尚韻珠寶、數(shù)碼體驗(yàn)、名表廊等,二層擬招品牌： 華斯度、路易十三、波士、鯊魚、布克兄弟、阿仕頓、奧瑪、英伯利、杰克沃克、勁霸、柒牌、七匹狼、利郎、才子、太子龍；卡帝亞、意爾康、都彭、皇冠、保蘭德、愛思、威豹、稻草人、啄木鳥、七匹狼、蘋果、百利、古士旗

7、、鱷魚、老人頭；達(dá)芙妮、千百度ST&STA、舒丹妮、天美意、百思圖、真美詩、熱風(fēng)、東蒂、伊索、三葉草、尚達(dá)、珂卡芙；耐克、阿迪達(dá)斯、紐巴倫、彪馬、匡威、銳步、哥倫比亞、卡納斯、始祖鳥、樂斯菲斯、奧索卡、極星、阿尼瑪卿、森馬、唐詩、以純、美特斯邦威、快魚、佐丹奴、真維斯及同檔次品牌等.,華凱項(xiàng)目擬招品牌,華凱項(xiàng)目擬招品牌,三層擬招品牌： 艾唯都、K.A.K.O、卡秀、圣格瑞拉、斯琴、迪斯廷凱、巴瑞維莎、婧瑤、依丁可唯、蟲2、歐伊瑞詩、意奧、菀草壹、京姿、愛城市、子苞米、雅迪斯、因?yàn)?、索尼亞、阿達(dá)尼、瑪絲菲爾、衣索、依戀、自然元素、歌莉婭、千百惠、蟲蟲、圣迪奧、斯?fàn)桘?、阿依蓮；真而美、卡文、凡花?/p>

8、卡斯蒂、約布、播、艾梅尼詩、魔凡、路伊妮、意奧、紅袖坊、衣臣、歐迪芬、曼妮芬、蘭卓麗北極絨、三槍、南極人、婷美、貓人、古今、仙戴爾、巴拉巴拉、媽咪之星、小豬班納、博士蛙、派克蘭帝、紅黃藍(lán)、水孩兒、MQD、巴布豆、碼米瑪卡、嗒嘀嗒、叮當(dāng)貓、ABC、安奈爾、娃哈哈、哈尼小孩、酷貝拉、佳貝愛、反斗樂及同檔次品牌.,咖啡品牌：上島、兩岸咖啡、漢麗軒、呷哺呷哺、麻辣誘惑、小尾羊、漢釜宮、拿渡、大娘水餃、杏記甜品、麥樂基、好倫哥、小南國(guó)、避鳳塘、味千拉面、樂果坊等；克麗緹娜、秦風(fēng)軒、迪朵、麥樂迪及同檔次品牌等.,四層擬招品牌：,華凱項(xiàng)目擬招品牌,3,招商策略,招商政策,一般情況下付款方式（半年付、年付）大

9、商家：根據(jù)談判情況，由公司另行確定； 保證金基本在10000-20000元左右，面積大或大型商家另行商定； 遞增比例以及時(shí)間（遞增不超過5-8%從第三年開始遞增）； 放水養(yǎng)魚，裝修免租期政策，免租期（3個(gè)月-6個(gè)月），特殊牌商家另行確定。,招商政策,大型主力商家建議聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)形式，目的主力商家?guī)?dòng)小型商戶。 散戶或者小型主力店，采取租金形式，原因散戶承受風(fēng)險(xiǎn)小，租金能實(shí)現(xiàn)快速回款。,與商戶合作方式 租金/聯(lián)營(yíng),招商政策,針對(duì)商場(chǎng)尾盤商鋪，我司建議有2種形式操作模式： 第一種模式：一次性返租五年，租金回報(bào)每年返一次，回報(bào)率甲乙雙方另行協(xié)商。 第二種模式： 業(yè)主自營(yíng)性投資客，需商管公司簽定后期運(yùn)營(yíng)管

10、理協(xié)議，接受統(tǒng)一管理。,與小業(yè)主合作方式 售后返租+自營(yíng)性投資,物業(yè)費(fèi)免收政策,商業(yè)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，為使更多的優(yōu)商入住，前期給與商家一 定的優(yōu)惠政策，冷場(chǎng)到旺場(chǎng)。 針對(duì)商戶免收一年物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠政策，給與商家前期投入減小壓力。,招商時(shí)間,招商時(shí)間 由于招商任務(wù)較重，我們對(duì)招商時(shí)間提前安排，其中商家招商要事先做好相關(guān)工作，在項(xiàng)目策劃方案出來后正式按業(yè)態(tài)分布確定商家主力店，根據(jù)商家的具體要求進(jìn)行方案策劃的修改與完善，避免方案被迫修改所造成的損失。,招商目標(biāo) 1、總體目標(biāo)：時(shí)間：2013年12月份2014年5月份，共計(jì)時(shí)間5個(gè)月。 項(xiàng)目自招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)之日起至個(gè)3月內(nèi)招商率達(dá)50%（含首期推廣）； 4

11、個(gè)月內(nèi)招商率達(dá) 70%； 5個(gè)月內(nèi)招商達(dá) 95%。,招商進(jìn)度安排,招商方式,招商為王，商業(yè)地產(chǎn)的生命線,我們所做的不是招商，而是選商：不是被動(dòng)的接受客戶租賃商鋪，而是要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)管理、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面進(jìn)行全方位考察，優(yōu)秀者才能如駐。,先大后小 先招主力店后招非主流店 理由 :大型主力商家的招商成功是項(xiàng)目成功營(yíng)銷的前提，務(wù)必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然聞風(fēng)而來。,招商策略,招商策略,聯(lián)動(dòng)我司資源,整合北京市場(chǎng)資源，實(shí)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)對(duì)接； 調(diào)動(dòng)我司浙江商會(huì)、山西商會(huì)、溫州商會(huì)等資源庫，使其恰接成功； 利用我司長(zhǎng)期商業(yè)市場(chǎng)戰(zhàn)略合作關(guān)系，發(fā)動(dòng)群帶效應(yīng)，使其客戶簽約。,招

12、商策略,招商進(jìn)度比例規(guī)劃,成功進(jìn)行主力店招商是商業(yè)招商的關(guān)鍵,主力商家的選取,選取租金承受較高的主力 商家,主力店的選取必須迎合區(qū) 域目標(biāo)不能脫離市場(chǎng),在主力店面積應(yīng)控制在 商業(yè)積的30%左右,主力商家的談判,采用背靠背招標(biāo)形式,充分利用招商資料與區(qū)域 優(yōu)勢(shì),切勿一味進(jìn)行價(jià)格優(yōu)惠或 者免租政策,主力商家合作模 式 項(xiàng)目前期：養(yǎng)商 期合作經(jīng)營(yíng)；少 租金+分成 項(xiàng)目中期：純租 賃模式,中心思想 定位精確 以客為主 統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一管理 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng) 價(jià)值平均,散戶如何利用主力店帶動(dòng)進(jìn)行招商,先進(jìn)帶后進(jìn)，多點(diǎn)開花,散戶招商原則 根據(jù)樓層盡量選取租金承受力較高的品牌 對(duì)于品牌直營(yíng)商家和加盟商家要分配均衡 通

13、過空間和業(yè)態(tài)布局的規(guī)劃，將主力商家和散戶，或者特色散戶和一般大眾散戶穿插擺布，互相帶動(dòng)形成多個(gè)中心開花局面,主力商家合作模式 散戶抗風(fēng)險(xiǎn)能力較小，前期必須要有對(duì)應(yīng)的養(yǎng)商策略。 經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)該及時(shí)對(duì)散戶進(jìn)行培訓(xùn)及活動(dòng)的開展以保證其營(yíng)業(yè)額。 采用優(yōu)勝劣汰原則進(jìn)行末位淘汰制更新散戶，以保證經(jīng)營(yíng)順暢。,中心思想 打造品牌效應(yīng) 統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理 借勢(shì)主力店,4,后期運(yùn)營(yíng)管理,經(jīng)營(yíng)管理,整體定位、統(tǒng)一管理 統(tǒng)一營(yíng)銷、分段培育,經(jīng)營(yíng)原則,經(jīng)營(yíng)理念,統(tǒng)一銷售,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),統(tǒng)一營(yíng)銷,統(tǒng)一形象,統(tǒng)一招商,運(yùn)營(yíng)模式,運(yùn)營(yíng)管理模式,后期運(yùn)營(yíng)一卡式消費(fèi),消費(fèi)人群: 面向整個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者，辦理一站式消費(fèi)會(huì)員卡 服

14、務(wù)內(nèi)容：消費(fèi)者持會(huì)員卡可在本商場(chǎng)進(jìn)行消費(fèi)，并享有規(guī)定優(yōu)惠 會(huì)員優(yōu)勢(shì)：一、前期購(gòu)卡充值時(shí)享有現(xiàn)金優(yōu)惠 二、會(huì)員消費(fèi)時(shí)享有折扣優(yōu)惠 三、會(huì)員卡消費(fèi)可享有積分回饋優(yōu)惠 注：根據(jù)甲乙雙方協(xié)商決定 后期一卡式消費(fèi)，范圍可增至整個(gè)項(xiàng)目地區(qū)所有商業(yè)消費(fèi), 專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),第四章 項(xiàng)目定位分析,可行性論斷,參考定位,確定開發(fā)模式,選擇管理團(tuán)隊(duì),主力招商,規(guī)劃設(shè)計(jì),整體設(shè)計(jì) 調(diào)整布局,運(yùn)營(yíng),結(jié)合懷來城市特色，調(diào)整開發(fā)運(yùn)營(yíng),為您量身打造的貴族享受,成功團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng),新興商圈,5,運(yùn)營(yíng)管理方式,后期運(yùn)營(yíng)管理方式,全程顧問式+定指標(biāo)：我司作為貴司的委托人代為管理華凱代商業(yè)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，在運(yùn)營(yíng)管理過程中所涉及的員工工資

15、、福利、獎(jiǎng)金、公共設(shè)施維修及經(jīng)營(yíng)盈利、虧損有貴司自行承擔(dān)。我司只作為運(yùn)營(yíng)管理公司對(duì)華凱時(shí)代管理商業(yè)廣場(chǎng)統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，維護(hù)華凱時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)正常運(yùn)行以達(dá)到貴司預(yù)期的旺場(chǎng)。 收費(fèi)方式： 在每年整個(gè)賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理租金收入總額中按1.5%計(jì)提。 指標(biāo)部分收取費(fèi)：招商滿鋪達(dá)到80%以上，年利潤(rùn)超出指標(biāo)額，給與額外分成即50%計(jì)提。 每月綜合服務(wù)費(fèi)：8萬（月費(fèi)）+3萬（賣場(chǎng)促銷文案+廣告設(shè)計(jì)）。,全程顧問式+定指標(biāo),后期運(yùn)營(yíng)管理方式,全程承包式,承包方式：承包即是所謂的“承包經(jīng)營(yíng)管理”，是指貴司與我司之間訂立承包經(jīng)營(yíng)合同，將貴司的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)全部在一

16、定期限內(nèi)交給我司承包，由我司對(duì)貴司商場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理、使用，在此期間我司在法律上和財(cái)務(wù)上均為自負(fù)盈虧，獨(dú)立核算，并自行承擔(dān)經(jīng)營(yíng)過程中所出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題及獲取經(jīng)營(yíng)管理收益的行為。最后由我司為其所獲得的收益向貴司支付一定的費(fèi)用(租金)。,收費(fèi)方式：甲乙另行協(xié)商,我司信息數(shù)據(jù)庫,永聯(lián)商家?guī)焓俏覀儭褒嫶笊虡I(yè)資源網(wǎng)絡(luò)”的資源庫，我們分二十個(gè)業(yè)態(tài)大類，追蹤近五百家品牌商家，通過定期舉辦商家創(chuàng)富聚會(huì)，重點(diǎn)商家定期拜訪的方式，了解他們的年度開店計(jì)劃，熟知品牌商家的標(biāo)準(zhǔn)店類型及面積，開店地理位置及周邊環(huán)境要求、層數(shù)門面層高柱間水電消防等物業(yè)要求、加盟裝修設(shè)備投入等投資要求以及日常營(yíng)運(yùn)費(fèi)用、投資回報(bào)年限、租金承受能力

17、等等信息。,我司信息數(shù)據(jù)庫,永聯(lián)商鋪庫基于所在城市若干商業(yè)區(qū)域，我們將每一商業(yè)區(qū)域按一平方公里的單位劃為若干板塊，項(xiàng)目所在城市共計(jì)若干個(gè)板塊，每個(gè)板塊的各業(yè)態(tài)商鋪戶數(shù)及比例，品牌與品牌商鋪戶數(shù)及比例都在商鋪庫予以統(tǒng)計(jì)，同時(shí)我們?cè)诿恳话鍓K確定二三家有影響的商鋪?zhàn)鳛槲覀兊男畔⒉杉c(diǎn)，這樣項(xiàng)目所在城市共有若干個(gè)信息點(diǎn)，作為我們商鋪庫的基石，我們定期的業(yè)內(nèi)聚會(huì)將從中了解各業(yè)態(tài)的基本開店物業(yè)要求及投資回報(bào)情況，租金承受能力以及現(xiàn)時(shí)經(jīng)營(yíng)平效變化。,國(guó)內(nèi)二三線品牌資源,我司資源,北京永聯(lián)恒泰商業(yè)管理機(jī)構(gòu) 聯(lián)系電話：（010）56201389 網(wǎng) 址：.bjylht. 地 址：北京市朝陽區(qū)永安里長(zhǎng)安驛大廈7層 郵政編碼：100101,Sincerely Willing to Provide Servic