1、例1，1。2000年底建了一個房地產(chǎn)，之后的收入期是48年；2001年底至2004年底，凈收入分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元；預(yù)計2005年底至2007年底的凈收入分別為94萬元、93萬元和96萬元，2008年底的年凈收入將穩(wěn)定在95萬元；這種房地產(chǎn)的降價率是9。試著用上面的數(shù)據(jù)來計算這個房地產(chǎn)在2004年底的收入價格。從2000年6月開始，酒店的土地使用權(quán)已經(jīng)使用了40年。這家旅館有300張床。平均來說，每張床每天付給客人50元。年平均空置率為30%，月平均業(yè)務(wù)成本為14萬元。當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店的普通床位每天45元，年平均空置率為20%，月正常運營總費用平均占月收入的30%；這種房

2、地產(chǎn)的降價率是8%。試著估計一下這家酒店在2005年6月的市場價值。賦值2，a1=94(萬元)，a2=93(萬元)，a3=96(萬元)，a95(萬元)，r=9%，n=48-4=44(年)，t=3(年)，計算公式為，賦值解1，年總收入a=30040基本信息及項目修正待估房地產(chǎn)A為住宅房地產(chǎn)。在同一地區(qū)或相鄰地區(qū)收集了四個類似的房地產(chǎn)作為比較案例(B、C、D、E)。待評估房地產(chǎn)及四個對比案例中房地產(chǎn)的基本情況及相關(guān)項目的修訂見8-1。示例1，3。計算過程(1)項目修正所有交易案例均為正常交易，因此不進(jìn)行修正，所有比較案例的交易條件指數(shù)均為100。時差修正根據(jù)1999年10月以來的房地產(chǎn)價格指數(shù)，各

3、對比案例交易日的條件指數(shù)為：案例B:(11%)12=112.68；病例C:(11%)10=110.46；病例D:(11%)7=107.21；病例E:(11%)2=102.01；土地使用權(quán)期限修改不作修改，因為對比案例B、D、E與待評估房地產(chǎn)的土地使用權(quán)期限相同；丙類比較案例的修正系數(shù)計算如下(房地產(chǎn)資本化率為7.5%)。案例C:容積率修正可以通過表8-2中不同容積率下的條件指數(shù)直接修正容積率：案例B、E:1.8/1.8；案例c:1.8/2.0；案例d: 1.8/2.2。區(qū)域因素修正各對比案例的房地產(chǎn)區(qū)域因素和微觀因素條件指數(shù)可從表8-1中得到：案例B:100/(1003-22)=100/103

4、；案例C:100/(100232)=100/107；案例D:100/(100-122)=100/103；案例E: 100/(100 3-2-3)=100/98。微觀因素修正類似于區(qū)域因素修正。案例B:100/(10024-1)=100/105；案例C:100/(10002-1)=100/101；案例D:100/(100-1-10)=100/98；案例E: 100/(100-21-4)=100/95。(2)修正價格計算(見表8-3)，(3)價格計算經(jīng)分析，各對比案例中房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)的可替代性是一致的，且對比案例的修正價格接近，故試用價格采用算術(shù)平均法計算。v=(1250.26 1231.99

5、 1216.60 1205.28)/4=1226.03(元/平方米)，整數(shù)為1226元/平方米。根據(jù)以上計算，可以看出2000年10月待評估房地產(chǎn)的市場價值為1226元/平方米。為了評估2004年10月1日某辦公樓的正常市場價格，對類似辦公樓甲、乙、丙的三個交易實例進(jìn)行了調(diào)查，并選擇其作為可比實例。相關(guān)信息見下表：操作。在表中的交易情況下，正(負(fù))值表示可比實例的交易價格高于(低于)其正常價格；在房地產(chǎn)情況下，正(負(fù))值表示可比實例的房地產(chǎn)情況優(yōu)(劣)于估價對象的房地產(chǎn)情況所造成的差價。另外，假設(shè)2004年3月1日人民幣對美元的市場匯率為1:8.4，2004年10月1日為133608.3。從2

6、004年1月1日至2004年2月1日，此類辦公樓的人民幣市場價格基本保持不變，從2004年2月1日至2004年5月1日平均每月下降1，然后平均每月上升0.5。試?yán)蒙鲜鰯?shù)據(jù)計算出該辦公樓2004年10月1日的正常市場價格。該辦公樓2004年10月1日的正常市場價格估算如下：根據(jù)運營方案，征地、移民、拆遷和青苗補(bǔ)償費用為每畝10萬元，土地開發(fā)費用為每平方公里2.5億元。土地開發(fā)周期為2年，征地等費用為10萬元/畝，在開發(fā)初期投入；30%的土地開發(fā)費用將在第一年統(tǒng)一投資，其余的將在第二年統(tǒng)一投資。貸款年利率為6%，利息按半年計算。地方土地開發(fā)投資回報率一般為土地收購開發(fā)成本之和的10%，轉(zhuǎn)讓稅約為

7、土地轉(zhuǎn)讓價格的6.5%，土地增值收益為10%。試著評估土地的單價。例1，地價V=征地及其他費用a，土地開發(fā)成本b，利息c，利潤d，稅金e，土地增值收益f，例2，一片荒地占地2平方公里，獲得荒地的價格為1.2億元。將其開發(fā)成地黃可轉(zhuǎn)移劑型的開發(fā)成本和管理成本為2.5億元。開發(fā)期為3年，貸款年利率為6%，開發(fā)初期荒地價格一次性投入；開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期間平均投資。營業(yè)稅為可轉(zhuǎn)讓耕地價格的5.5%；開發(fā)利潤為土地收購價格、土地開發(fā)成本和管理費之和的15%。開發(fā)后可轉(zhuǎn)讓土地面積比例為60%。試求荒地開發(fā)后可流轉(zhuǎn)耕地的平均單價。一、新開發(fā)土地總價格V總=取得荒地的價格a土地開發(fā)成本及管理費b投資利

8、息c銷售稅金d開發(fā)利潤e，a=1.2億元b=250億元c=a (16%) 3-1 b (16%) 1.5-1=4，600萬元d=V總5.5%=0.055V總e=(1.6%) V總=1.2 2.5 0.46總0.56，V總=44 一個房地產(chǎn)的總土地面積是1000，這是10年前通過征用農(nóng)業(yè)土地獲得的，當(dāng)時的成本是180，000袁牧。 目前，重新獲得這類土地需要620元；地上建筑總建筑面積為2000平方米，于八年前竣工并投入使用。當(dāng)時，建筑成本是600元平方米。目前，類似建筑的建設(shè)成本為1200元平方米。據(jù)估計，80%的建筑是新的。試著用給定的數(shù)據(jù)來計算當(dāng)前房地產(chǎn)的總價和單價。要解決這個問題，我們應(yīng)

9、該注意的是，回購價格應(yīng)該在估價時點。在澄清這一問題的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)價格計算如下：1。土地現(xiàn)值=6201000620000(人民幣)；2.建筑物現(xiàn)值=1200200801920000(人民幣)；3.估價對象當(dāng)前總價=620000 1920000=2540000(人民幣)；4例4，有一處房產(chǎn)，土地總面積1000平方米，10年前以有償轉(zhuǎn)讓方式取得。土地使用權(quán)出讓年限為50年，地上建筑面積比為3，土地出讓金為每平方米400元/平方米?，F(xiàn)在，這種土地出讓金已經(jīng)增加到600元/平方米；地上建筑是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于八年前竣工并投入使用?？偰途眯砸话銥?0年，殘值率為0。當(dāng)時，建筑成本是每平方米500元。目前

10、，類似建筑每平方米需要650元。試著用給定的數(shù)據(jù)估計房地產(chǎn)的當(dāng)前總價和單價。解決方案1。地價=6001000=60(萬元)2。房屋重置價格=65010003=195(萬元)3。建筑物折舊=195(848)=32.5(萬元)4。該房地產(chǎn)當(dāng)前總價=60 195-32.5=20平方米)，例5，一個開發(fā)區(qū)征地總面積為50000，已完成“七通一平”。開發(fā)區(qū)內(nèi)的道路、綠地、水面等公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地面積1.5平方公里。開發(fā)區(qū)計劃出讓一片工業(yè)用地，出讓期限為50年，土地面積為1萬平方米。根據(jù)計算，征地、安置、拆遷和青苗補(bǔ)償試估算工業(yè)用地的單位面積價格和總價。例6， 1計算征地費(4.5 11.5) 108 (

11、5108)=120(元)2計算土地開發(fā)費(2.0108)(1106)=200(元)3計算投資利息120(1 10.1) 2-1 20040 (1 0.1) 1.5-1 6(元)4計算投資利潤(120 200)20=64(元)5計算土地增值收益(120 200 6計算地價地價地價=征地費土地開發(fā)費投資利息投資利潤土地增值收益=120 200 43.36 64 85.47=50 7修改開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地比例=(開發(fā)區(qū)總面積-不可轉(zhuǎn)讓土地面積)如果開發(fā)區(qū)總土地面積為100=(5-1.5)5100=70，可轉(zhuǎn)讓土地平均單價為512.8370=732.61(元)。 8 .無限期修改土地使用權(quán)。50年土地使

12、用價格為732.611-1(1 0.07)50707.74(元)9?？偟貎r為707.7410000=707.7400(元)。該工業(yè)用地按成本法估算的價格為每平方米707.74元，707.74萬元。一個開發(fā)區(qū)計劃轉(zhuǎn)讓一塊土地，轉(zhuǎn)讓期為50年。征地、移民、拆遷、青苗補(bǔ)償費為每畝6萬元，其他征地費用平均每畝2萬元，土地開發(fā)費平均每平方公里2億元，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率一般為10%，每畝征地完成后土地開發(fā)周期平均為兩年。 第一年的開發(fā)投資一般占所有開發(fā)費用的40%，總投資回報率為20%，當(dāng)?shù)赝恋卦鲋德蕿?0%，盡量用成本法估算土地的單價。 (1)計算土地開發(fā)費土地開發(fā)費=(6 2)萬元/畝=120(元/m

13、2) (2)計算土地開發(fā)費土地開發(fā)費=200萬元/km2=200元/m2) (3)計算投資利息。征地費為期初投資，計息期為2年，投資利息=征地費(1利率)利息期-1土地開發(fā)費(1利率)利息期/2-1=120(1 10%)2-1 20040(1 10%)1.5-1 20060(1 10%)0.5-1=43.36(M2)(5)計算土地增值收益=(120 200 43.36 64)20 土地增值收益=120 200 43.36 64 85.47=512.83(元/平方米)M2(7)如果土地價格是無限期取得的，50年的土地使用權(quán)價格為：土地使用權(quán)價格=512.831-1/(1.7%)50=495.42

14、(元/平方米)。 操作方案，例1，1房地產(chǎn)估價時，揭示其價格形成的內(nèi)涵，確定估價的技術(shù)路線是準(zhǔn)確的。估價對象規(guī)劃設(shè)計清晰，同類房地產(chǎn)市場市場信息豐富。假設(shè)開發(fā)的技術(shù)路線能更好地反映估價對象的市場價格水平，操作難度較小。因此，評估人員最終選擇了剩余法的技術(shù)路線進(jìn)行評估。2、在用剩余法對在建工程進(jìn)行評估時，對相關(guān)評估數(shù)據(jù)進(jìn)行檢索和整理是非常重要的。3.現(xiàn)金流貼現(xiàn)法準(zhǔn)確、復(fù)雜、操作困難；傳統(tǒng)方法粗糙、簡單、易操作。實際估價盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，但當(dāng)估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不完整時，傳統(tǒng)方法的準(zhǔn)確性較高。4在估算續(xù)建項目投資利潤時，應(yīng)注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)關(guān)系。從理論上講，無論使用哪一個計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤

15、率，結(jié)論都應(yīng)該是一樣的。一座舊廠房的建筑面積為5000平方米。根據(jù)它的位置和周圍環(huán)境，它適合裝修和改造，使商店出售，這可以得到政府的批準(zhǔn)。但需繳納土地使用權(quán)出讓金等400元/平方米(按建筑面積計算)，并取得土地使用權(quán)40年。預(yù)計裝修期為1年，裝修費用為每平方米建筑面積1000元；裝修完成后，可按每平方米建筑面積4000元的價格出售；銷售稅是售價的8%；買方為購買舊廠房而支付的稅是其價格的4%。嘗試使用以上數(shù)據(jù)，通過現(xiàn)金流量折現(xiàn)法(折現(xiàn)率為12%)估算舊廠房的正常購買價格和單價。舊廠房的購買價格V=商場裝修后的銷售價格A-補(bǔ)充過戶費用B-裝修費用C-銷售稅D-購置稅E，b400500200(萬元)，D1785.718142.86(萬元)，EV4=0.04X(萬元)，va-b-c-。V=933.07(萬元)，V=1，866.13元/，在建工程于2003年3月1日開工，總用地面積3000，規(guī)劃總建筑面積12400，為辦公樓。土地使用年限為50年，從工作之日起計算；當(dāng)時，獲得土地的成本是底價800元。項目正常開發(fā)周期為2.5年，建設(shè)費用(包括前期建設(shè)費用、建筑安裝費用、管理費等)。)是每平方米建筑面積2300元。到2004年9月1日，主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成，建設(shè)費用的50%已經(jīng)投入。然而，據(jù)估計，這將需要1.5年完成