1、物業(yè)服務關系以及利益糾紛,委托人,業(yè)主聯合體或者業(yè)主大會，不是單個業(yè)主,合同標的,對業(yè)主共有的建筑物、共有部分、共有場所、共有設施進行管理與維護。,物業(yè)服務合同關系解析,不同性質的合同權利義務不同 有合同約定的按照約定確認合同關系,沒有約定的按照合同性質確定權利義務關系.,承攬關系,業(yè)主大會的權利義務設置,業(yè)主大會權利1、對物業(yè)公司的工作進行監(jiān)督； 2、對物業(yè)公司完成的工作成果進行驗收；3、業(yè)主大會可以隨時解除服務承攬合同（法定權利）；4、物業(yè)公司交付的工作成果不符合質量要求的，業(yè)主大會可以要求物業(yè)公司承擔修理、重作（需要以及時驗收為前提并通過訴訟救濟）。業(yè)主大會義務1、服務工作需要業(yè)主大會協(xié)

2、助的，業(yè)主大會有協(xié)助的義務。2、業(yè)主大會不得因監(jiān)督、檢查妨礙物業(yè)公司的正常工作。3、業(yè)主大會應當按照約定的期限支付報酬。 4、及時驗收工作成果。,物業(yè)公司的權利和義務,物業(yè)公司的權利1、要求業(yè)主大會協(xié)助的權利；2、要求業(yè)主大會更正不合理技術要求的權利；3、請求支付報酬的權利4、因變更要求的損失賠償請求（追加物業(yè)費）權利。物業(yè)公司義務：1、物業(yè)公司應當以自己的設備、技術和勞力，完成主要工作，但當事人另有約定的除外。2、物業(yè)公司將其承攬的工作交由第三人完成的，應當就該第三人完成的工作成果向業(yè)主大會負責。3、物業(yè)公司在工作期間，應當接受業(yè)主大會必要的監(jiān)督。4、物業(yè)公司完成工作的，應當向業(yè)主大會交付工

3、作成果，并提交必要的技術資料和有關質量證明。,委托關系,委托合同權利義務設置 委托人的權利指示物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議進行物業(yè)管理請求受托人返還因處理受托事務取得的財產（公共財產收益）。委托人的義務（歸集物業(yè)管理費用）以支付費用和支付服務報酬重大事項和業(yè)主大會、業(yè)主委員會決議的通知委托人的職權制定小區(qū)管理規(guī)約并保證其有效；及時批準物業(yè)管理費用預算并按照預算歸集物業(yè)費；對服務標準和服務方案作出決議；對物業(yè)管理中涉及業(yè)主共有、共同管理等事務及時作出決議并保證其有效并通知物業(yè)服務企業(yè)；,物業(yè)公司的權利與義務 受托人權利取得服務報酬請求查償還墊付費用及利息經委托人同意的轉委托 受托人

4、義務自己完成受托事務按照小區(qū)管理規(guī)約和業(yè)主大會、業(yè)主委員會決議實施物業(yè)管理轉交處理受托事務取得的財產給委托人向委托人披露以自己的名義與第三人訂立的合同按照委托人要求報告物業(yè)管理情況（管理情況、財務開支），合同終止時，報告執(zhí)行結果。,物業(yè)公司的責任,受托人的職責制定物業(yè)管理服務方案，報業(yè)主大會或者業(yè)主委員會通過后執(zhí)行；制定物業(yè)管理費用預算，報業(yè)主大會批準后執(zhí)行；提出物業(yè)管理相關制度、規(guī)則草案 ，建議委托人通過業(yè)主大會表決或者業(yè)主委員會決議；按照小區(qū)管理規(guī)約和物業(yè)管理合同的授權，制定具體的物業(yè)管理程序和規(guī)則。,信托關系,信托關系,委托人的權利指示物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議進行物業(yè)管

5、理請求受托人返還因處理受托事務取得的財產（公共財產收益）。 委托人的義務 （歸集物業(yè)管理費用）以支付費用和支付服務報酬重大事項和業(yè)主大會、業(yè)主委員會決議的通知,信托關系,委托人的職權制定小區(qū)管理規(guī)約并保證其有效；及時批準物業(yè)管理費用預算并按照預算歸集物業(yè)費；對服務標準和服務方案作出決議；對物業(yè)管理中涉及業(yè)主共有、共同管理等事務及時作出決議并保證其有效并通知物業(yè)服務企業(yè)；,信托關系,受托人(物業(yè)公司)的權利 取得信托報酬 按照信托文件管理信托財產行使管理權,信托關系,受托人義務按照約定管理財產并做好記錄 將信托財產獨立于自有財產進行管理和核算 未經委托人或者受益人同意不得自己交易,不得為自己牟利

6、,信托關系,受托人的職責制定物業(yè)管理服務方案，報業(yè)主大會或者業(yè)主委員會通過后執(zhí)行；制定物業(yè)管理費用預算，報業(yè)主大會批準后執(zhí)行；提出物業(yè)管理相關制度、規(guī)則草案 ，建議委托人通過業(yè)主大會表決或者業(yè)主委員會決議；按照小區(qū)管理規(guī)約和物業(yè)管理信托契約的授權，制定具體的物業(yè)管理程序和規(guī)則。,受益人的權利,按照信托文件約定取得財產利益 請求撤銷受托人的不當處分行為,受益人的義務,按時歸集管理費用,物業(yè)費構成與預算,設備運營成本 管理成本 人員成本 服務者報酬,物業(yè)費的追繳,追繳主體：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會,服務質量糾紛結果評價過程評價評價體系,侵權糾紛,管理物造成侵權發(fā)生的糾紛 施工發(fā)生的侵權糾紛,管理人的侵權責任,共有物造成的侵權以及責任 建筑物 擱置物 堆放物 構筑物 免責:證明自己無過錯,施工者的施工責任,對物權的侵權 物權人同意為前提 對人及物的責任 設置明顯標志,第三人人身侵權與物業(yè)公司的責任,選任責任 選任的分包公司不當應當分擔責任 重大過失責任 屬于采取相應措施(救助報告),第三人侵犯物權與物業(yè)公司責任,業(yè)主的違章搭建或者其它侵犯共有權的行為,物業(yè)公司的責任