1、.,1,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì),第七章 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算,.,2,本章要點(diǎn),1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成內(nèi)容與成本核算對(duì)象 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配 3、土地開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn) 4、配套設(shè)施開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn) 5、房屋開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn) 6、代建工程開發(fā)成本的核算,.,3,第一節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本概述,一、開發(fā)產(chǎn)品成本的分類 為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)過程

2、中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。,.,4,開發(fā)產(chǎn)品成本概述,成本與費(fèi)用,開發(fā)成本,期間費(fèi)用,土地開發(fā)成本,房屋開發(fā)成本,配套設(shè)施開發(fā)成本,代建工程開發(fā)成本,.,5,開發(fā)產(chǎn)品成本概述,二、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成 開發(fā)產(chǎn)品成本包括以下六個(gè)成本項(xiàng)目： （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)：是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。 （二）前期工程費(fèi)：是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。 （三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：是指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化

3、、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。,.,6,開發(fā)產(chǎn)品成本概述,（四）建筑安裝工程費(fèi)：是指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。 （五）配套設(shè)施費(fèi)： 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼兒園、托兒所、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 （六）開發(fā)間接費(fèi)：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。,.,7,開發(fā)產(chǎn)品成本概述,三、開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對(duì)象 開發(fā)產(chǎn)品的

4、成本核算對(duì)象，是指企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，為歸集和分配費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。合理確定成本核算對(duì)象，是正確組織開發(fā)產(chǎn)品成本核算的重要條件。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程規(guī)模的大小、工期長短及結(jié)構(gòu)類型等因素，確定成本核算的對(duì)象。,.,8,第二節(jié) 開發(fā)間接費(fèi)用的核算,一、開發(fā)間接費(fèi)用的構(gòu)成內(nèi)容 借方：登記開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。 貸方：登記期末分配轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的開發(fā)間接費(fèi)用。 月末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。,.,9,開發(fā)間接費(fèi)用的核算,為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開支，開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算： （一）職工薪酬 （六）

5、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) （二）折舊費(fèi) （七）利息支出 （三）修理費(fèi) （八）其他費(fèi)用 （四）辦公費(fèi) （五）水電費(fèi),.,10,開發(fā)間接費(fèi)用的核算,二、開發(fā)間接費(fèi)用的歸集和分配 （一）開發(fā)間接費(fèi)用的歸集 開發(fā)間接費(fèi)用的歸集，是在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶中進(jìn)行的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)借記“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，貸記“應(yīng)付職工薪酬”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”或“長期待攤費(fèi)用”、“銀行存款”等科目。 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理部門而由企業(yè)(即公司本部)定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的間接費(fèi)用，可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。 例7-1,.,11,開發(fā)間接費(fèi)用的核算,二、開發(fā)間接費(fèi)用的分

6、配 每月終了，應(yīng)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)自行確定。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。,.,12,開發(fā)間接費(fèi)用的核算,按采用的分配標(biāo)準(zhǔn)不同，開發(fā)間接費(fèi)用可按預(yù)算間接費(fèi)比例法和直接費(fèi)比例法進(jìn)行分配。 （1）預(yù)算間接費(fèi)比例法。這種分配方法是將實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，按各開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算開發(fā)間接費(fèi)用的比例

7、進(jìn)行分配的一種方法。其計(jì)算公式如下： 分配率=本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用/本月各開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算（計(jì)劃）開發(fā)間接費(fèi)用總和 某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用=該開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算（計(jì)劃）開發(fā)間接費(fèi)用*分配率 采用這種分配方法，要求開發(fā)企業(yè)有較為健全的開發(fā)成本預(yù)算。,.,13,開發(fā)間接費(fèi)用的核算,（2）直接費(fèi)比例法。這種分配方法是將實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，按各開發(fā)項(xiàng)目直接費(fèi)用的比例進(jìn)行分配的一種方法。其計(jì)算公式如下： 分配率=本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用/本月各開發(fā)項(xiàng)目直接費(fèi)用總和 某開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用=該開發(fā)項(xiàng)目直接費(fèi)用*分配率 例7-2,.,14,第三節(jié) 土地開發(fā)成本的核算,一、土地開發(fā)成本核算

8、對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定 土地開發(fā)也稱建設(shè)場(chǎng)地開發(fā)，是指對(duì)土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，包括供水、供電、供熱、排水、排污等地下管線的鋪設(shè)以及地面道路的平整等。 企業(yè)在確定土地開發(fā)成本核算對(duì)象時(shí)，除了應(yīng)遵照開發(fā)成本核算對(duì)象的一般原則外，還應(yīng)結(jié)合本企業(yè)土地開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，以有利于成本費(fèi)用的歸集和有利于土地開發(fā)成本的及時(shí)核算為原則來確定。 1對(duì)于一般的土地開發(fā)，可以每一獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目即“地塊”作為成本核算對(duì)象。 2對(duì)于開發(fā)面積較大，工期較長，分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為成本核算對(duì)象。,.,15,土地開發(fā)成本的核算,(二) 土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置 企業(yè)開發(fā)

9、的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個(gè)具體的土地開發(fā)項(xiàng)目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。 一般來說，企業(yè)對(duì)土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；(2)前期工程費(fèi)；(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；(4)開發(fā)間接費(fèi)。,.,16,土地開發(fā)成本的核算,二、土地開發(fā)成本的劃分和歸集的原則 （一）土地開發(fā)成本的歸集 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其經(jīng)濟(jì)用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地(也叫

10、商品性建設(shè)場(chǎng)地)；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。,.,17,土地開發(fā)成本的核算,企業(yè)對(duì)于兩種不同類型的建設(shè)場(chǎng)地的成本歸集，應(yīng)采用不同的方法。 1.企業(yè)開發(fā)商品性建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的費(fèi)用，直接記入“開發(fā)成本-土地開發(fā)成本”明細(xì)賬的成本項(xiàng)目中。 2.企業(yè)開發(fā)自用建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的費(fèi)用，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，直接記入該對(duì)象的“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”明細(xì)賬的成本項(xiàng)目中，不需單獨(dú)核算土地開發(fā)成本。 3.企業(yè)開發(fā)自用建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的費(fèi)用，如果涉及兩個(gè)或兩

11、個(gè)以上成本核算對(duì)象的，應(yīng)先歸集其發(fā)生的費(fèi)用，記入“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”明細(xì)賬的成本項(xiàng)目中。待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋建筑物等開發(fā)產(chǎn)品成本。,.,18,土地開發(fā)成本的核算,（二）土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 在“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶核算的土地開發(fā)成本，應(yīng)按月結(jié)賬。完工后結(jié)轉(zhuǎn)成本。對(duì)于已完工的土地開發(fā)項(xiàng)目的成本，應(yīng)根據(jù)用途采用不同的方法加以結(jié)轉(zhuǎn)。 1.企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性土地，開發(fā)完成后，將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，借記“開發(fā)產(chǎn)品商品性土地”賬戶，貸記“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶。 2.企業(yè)自用的建設(shè)場(chǎng)地，應(yīng)在開發(fā)完工投入使用時(shí)，將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)

12、計(jì)入有關(guān)商品房、出租房等開發(fā)產(chǎn)品的成本中.結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，借記“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，貸記“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶。,.,19,土地開發(fā)成本的核算,3.企業(yè)自用的建設(shè)場(chǎng)地，開發(fā)完成后近期暫不使用的，應(yīng)將其實(shí)際成本先轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶，貸記“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶。當(dāng)企業(yè)再進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)時(shí)，再將其土地開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶，即借記“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”賬戶。 【例73】,.,20,第四節(jié) 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算,一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則,公共配套設(shè)施,能有償轉(zhuǎn)讓,不能有償轉(zhuǎn)讓,商店、銀行

13、、郵局、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、文化站等,給排水、供水、供電、供暖、供氣的增容、增壓設(shè)施、交通道路等,.,21,配套設(shè)施開發(fā)成本的核算,為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開發(fā)成本和各種大型配套設(shè)施的開發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： （一）對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目中歸集其發(fā)生的支出； （二）對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本； （三）對(duì)

14、能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集。,.,22,配套設(shè)施開發(fā)成本的核算,二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目的設(shè)置 成本核算對(duì)象：各配套設(shè)施項(xiàng)目。 對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以把各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。 如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象,.,23,六個(gè)成本項(xiàng)目： (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)； (2)前期工程費(fèi)； (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； (4)建筑安裝工程費(fèi)； (5)配套設(shè)施費(fèi)； (6)開發(fā)間

15、接費(fèi)。,.,24,配套設(shè)施開發(fā)成本的核算,對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目： (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)； (2)前期工程費(fèi)； (3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； (4)建筑安裝工程費(fèi)。,.,25,三、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 在“開發(fā)成本明細(xì)賬”賬簿內(nèi)設(shè)置“配套設(shè)施開發(fā)”二級(jí)賬戶。 借方：登記配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 貸方：登記完工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶或分配結(jié)轉(zhuǎn)到“房屋開發(fā)成本”等賬戶的配套設(shè)施成本。 期末借方余額反映的是尚未完工的配套設(shè)施已發(fā)生的成本。 還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬”（三級(jí)賬），賬內(nèi)按每一開發(fā)項(xiàng)目開設(shè)賬戶，以記錄和反映不同開

16、發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)成本。 如：“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)某設(shè)施”,.,26,配套設(shè)施開發(fā)成本的核算,對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大型配套設(shè)施分配的支出，記入“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”。 開發(fā)間接費(fèi)用，先歸集再分配。,.,27,配套設(shè)施開發(fā)成本的核算,對(duì)配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)。,.,28,配套設(shè)施開發(fā)成本的核算,開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行： 某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開

17、發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大型配套設(shè)施,.,29,【例7-4】某企業(yè)2008年4月開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃需建設(shè)A、B、C三幢住宅樓，一個(gè)商店，一座鍋爐房和一座水塔，其中商店建成后轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門，鍋爐房和水塔不能有償轉(zhuǎn)讓，鍋爐房與商品房同步建設(shè)，而水塔與商品房不同步建設(shè)。上月末結(jié)轉(zhuǎn)自行開發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地開發(fā)總成本80萬元，其中：土地征用及拆遷費(fèi)40萬元，前期工程費(fèi)15萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)25萬元，按各建筑物實(shí)際占地面積進(jìn)行分配。,.,30,建設(shè)場(chǎng)地成本分配表,.,31,根據(jù)上述分配表編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A）200 000開發(fā)成本房屋開發(fā)（B）240 000開發(fā)

18、成本房屋開發(fā)（C）224 000開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)（商店）104000配套設(shè)施開發(fā)（鍋爐房） 24000配套設(shè)施開發(fā)（水塔）8000貸：開發(fā)成本土地開發(fā) 800000,.,32,根據(jù)上月末建設(shè)場(chǎng)地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)情況，本月初配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬的余額情況如下,配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 成本計(jì)算對(duì)象：商店,.,33,根據(jù)上月末建設(shè)場(chǎng)地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)情況，本月初配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬的余額情況如下,配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 成本計(jì)算對(duì)象：鍋爐房,.,34,根據(jù)上月末建設(shè)場(chǎng)地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)情況，本月初配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬的余額情況如下,配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 成本計(jì)算對(duì)象：水塔,.,35,本月份發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：1、4月3

19、日，鍋爐房領(lǐng)用一臺(tái)鍋爐進(jìn)行安裝，鍋爐的實(shí)際成本80000元，支付安裝費(fèi)5000元，做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)（鍋爐房） 85000貸：原材料設(shè)備 80000銀行存款 5000 2、4月15日，企業(yè)承付某施工企業(yè)工程進(jìn)度款共計(jì)630000元，其中商店530000元，鍋爐房100000元。做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)（商店） 530000 （鍋爐房）100000貸：應(yīng)付賬款某施工單位630000,.,36,3、4月20日，鍋爐房已竣工，將其實(shí)際成本209000元按受益對(duì)象計(jì)劃成本進(jìn)行分配 。,鍋爐房成本分配表,.,37,編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A）52

20、250房屋開發(fā)（B）62700房屋開發(fā)（C）57475配套設(shè)施開發(fā)（商店）36575貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)（鍋爐房） 209000,.,38,4、4月22日商品房A、B已竣工，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本，但水塔尚未開工建設(shè)，報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)按水塔的預(yù)算成本100000元分配計(jì)入各受益對(duì)象。,預(yù)提水塔工程費(fèi)用分配表,.,39,編制如下會(huì)計(jì)分錄：,借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A） 25000房屋開發(fā)（B） 30000房屋開發(fā)（C） 27500配套設(shè)施開發(fā)（商店） 17500貸：預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔） 100 000,.,40,預(yù)提費(fèi)用明細(xì)賬,預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔）,.,41,5、4月28日，用銀行存款支付水塔建

21、筑安裝工程費(fèi)110000元。做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)（水塔） 110 000貸：銀行存款110 000 6、4月30日分配開發(fā)間接費(fèi)用，商店應(yīng)負(fù)擔(dān)1000元，做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)（商店）1000貸：開發(fā)間接費(fèi)用1000,.,42,7、4月30日，水塔已完工，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本118000元。做如下會(huì)計(jì)分錄； 借：預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔）118 000貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)（水塔） 118 000,.,43,結(jié)轉(zhuǎn)水塔實(shí)際成本后，預(yù)提費(fèi)用（水塔）明細(xì)賬記錄如下,預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔）,.,44,8、4月30日將水塔實(shí)際成本大于預(yù)提建設(shè)費(fèi)用的差額分配計(jì)入有

22、關(guān)在建項(xiàng)目成本（未完工的在建項(xiàng)目有商品房C和商店）。,預(yù)提水塔成本差額分配表,.,45,根據(jù)上述分配表編制如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（C）11 000開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)（商店）7 000 貸：預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔） 18 000,.,46,預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔）明細(xì)賬戶記錄如下表,預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（水塔）,.,47,9、4月30日商店已竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本696075元。做如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施 （商店） 696075貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)（商店） 696075,.,48,配套設(shè)施商店、鍋爐房、水塔三個(gè)明細(xì)賬戶的登記結(jié)果,配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 （見“配套設(shè)施開發(fā)明

23、細(xì)賬”）,.,49,第五節(jié) 房屋開發(fā)成本的核算,一、開發(fā)房屋的種類及其核算對(duì)象和成本項(xiàng)目 房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。,房屋 開發(fā) 用途,出租,周轉(zhuǎn)房,代建房,銷售,.,50,房屋開發(fā)成本的核算,房屋的成本核算對(duì)象： （一）一般房屋開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概(預(yù))算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。 （二）同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，于開發(fā)完成算得實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開發(fā)成本。 （三）對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)

24、濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。,.,51,二、房屋開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置,土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),前期工程費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),公共配套設(shè)施費(fèi),開發(fā)間接費(fèi)用,成本項(xiàng)目,公共配套設(shè)施費(fèi),.,52,(一)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目的借方和“銀行存款”等科目的貸方。 (二)前期工程費(fèi) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋

25、開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目的借方和“銀行存款”等科目的貸方。,.,53,房屋開發(fā)成本的核算,(三)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目的借方和“銀行存款”等科目的貸方。 (四)建筑安裝工程費(fèi) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定

26、，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等科目的貸方。 例7-6,.,54,房屋開發(fā)成本的核算,(五)配套設(shè)施費(fèi) 房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。 1、配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等科目的貸方。,.,55,房屋開發(fā)成本的核算,2、配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，可采取預(yù)提的辦法。 (六)開

27、發(fā)間接費(fèi) 企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行核算。 每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開發(fā)間接費(fèi)用”科目的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。,.,56,房屋開發(fā)明細(xì)賬 成本核算對(duì)象：甲房屋,.,57,房屋開發(fā)成本的核算,三、己完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”科目。會(huì)計(jì)入員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，記入“

28、開發(fā)產(chǎn)品”科目的借方和“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”科目的貸方?！伴_發(fā)產(chǎn)品”科目應(yīng)按房屋類別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房等二級(jí)科目，并按各成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)分類核算。,.,58,將土地開發(fā)成本計(jì)入房屋開發(fā)成本有兩種情況：第一種情況是：已單獨(dú)核算了土地的開發(fā)成本。會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（某房屋）貸：開發(fā)成本土地開發(fā)（某土地） 如果已將土地的開發(fā)成本轉(zhuǎn)入了開發(fā)產(chǎn)品，在開始建設(shè)房屋的時(shí)候，會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（某房屋）貸：開發(fā)產(chǎn)品土地（某土地）,.,59,第二種情況是：開發(fā)完土地，準(zhǔn)備直接開始建房。,【例7-5】某企業(yè)2008年3月份，開始開發(fā)經(jīng)營出租房A公寓，本月發(fā)生的

29、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下：1、3月2日，用銀行存款支付A公寓拆遷補(bǔ)償費(fèi)25萬元，設(shè)計(jì)費(fèi)5萬元（前期工程費(fèi)）。 會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A公寓）300 000貸：銀行存款300 000,.,60,2、3月8日，A公寓領(lǐng)用需要安裝設(shè)備一臺(tái)進(jìn)行安裝，實(shí)際成本為12萬元。分錄如下： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A 公寓） 120000貸：原材料設(shè)備 120000 3、3月12日，企業(yè)收到乙承包單位工程價(jià)款結(jié)算單，應(yīng)付A公寓工程進(jìn)度款30萬元（建筑安裝費(fèi)）。做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A 公寓） 300 000貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款（乙單位） 300 000,.,61,4、月末分配開發(fā)間接費(fèi)用，

30、A公寓應(yīng)分配8000元，1號(hào)樓分配12000元。 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A公寓）8000 （1號(hào)樓） 12000貸：開發(fā)間接費(fèi)用 20000 5、月末，A公寓已完工，但配套設(shè)施尚未完工，報(bào)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，同意用其預(yù)算成本9萬元，預(yù)提計(jì)入成本。 做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A公寓）90000貸：預(yù)提費(fèi)用 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)90000,.,62,6、A公寓完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本。 借：投資性房地產(chǎn)A 公寓818 000貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A公寓） 818 000,A公寓開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)的明細(xì)賬登記結(jié)果見電子表格“土地房屋開發(fā)明細(xì)賬”,.,63,第六節(jié)

31、代建工程開發(fā)成本的核算,一、代建工程的種類及其成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目 代建工程是指企業(yè)接受有關(guān)單位的委托，代為建設(shè)的工程，或參加委托單位招標(biāo)，中標(biāo)后承建的開發(fā)建設(shè)工程。 成本核算對(duì)象：一般可按工程合同或委托單位的要求，以施工圖預(yù)算所列的單位工程作為成本核算對(duì)象。,.,64,代建工程開發(fā)成本的核算,成本項(xiàng)目： (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；(2)前期工程費(fèi)；(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；(4)建筑安裝工程費(fèi)；(5)開發(fā)間接費(fèi)。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。 二、代建工程開發(fā)成本的核算 設(shè)置“開發(fā)成本代建工程開發(fā)（某工程）”明細(xì)賬戶。借方：登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用。 貸方：登記代建工程竣

32、工后，轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品代建工程”賬戶的代建工程的實(shí)際成本。,.,65,【例7-6】某企業(yè)2008年5月份接受委托興建風(fēng)景區(qū)，發(fā)生如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。1、5月2日，企業(yè)用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)30萬元，設(shè)計(jì)勘察等費(fèi)用4萬元，做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)（風(fēng)景區(qū)） 340 000貸：銀行存款340 000,.,66,2、5月15日，企業(yè)承付甲施工企業(yè)工程進(jìn)度款40萬元。做如下會(huì)計(jì)分錄： 承付工程款時(shí)：借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)（風(fēng)景區(qū)） 400 000貸：應(yīng)付賬款甲施工企業(yè) 400 000 支付工程進(jìn)度款時(shí)： 借：應(yīng)付賬款甲施工企業(yè) 400 000貸：銀行存款 400 000,.,67,3、5

33、月20日，支付風(fēng)景區(qū)綠化費(fèi)2萬元，做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)（風(fēng)景區(qū)） 20 000貸：銀行存款 20 000 4、5月31日，企業(yè)分配風(fēng)景區(qū)應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用3萬元。做如下分錄： 借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)（風(fēng)景區(qū)）30 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用 30 000,.,68,5、5月31日，風(fēng)景區(qū)竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本790 000元，做如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)產(chǎn)品代建工程（風(fēng)景區(qū)） 790 000貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)（風(fēng)景區(qū)） 790 000,.,69,根據(jù)上述分錄，登記“開發(fā)成本代建工程（風(fēng)景區(qū)）”明細(xì)賬,代建工程開發(fā)明細(xì)賬 （見“代建工程開發(fā)明細(xì)賬 ”）,.,70,本 章

34、小 結(jié),在本章里，主要探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成內(nèi)容與成本核算對(duì)象，講述了賬戶設(shè)置和核算原則。重點(diǎn)敘述了開發(fā)間接費(fèi)用、土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本以及代建工程開發(fā)成本的核算。,.,71,第七章,完,.,72,例7-1宏坤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下設(shè)開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理部門，該部門2006年5月發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)65408元，其中：職工薪酬19250元，折舊費(fèi)21000元，修理費(fèi)7350元，辦公費(fèi)4410元，水電費(fèi)2478元，勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)5250元。修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)和勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)已用銀行存款支付。另為開發(fā)房地產(chǎn)專項(xiàng)借款本月利息支出4200元，及發(fā)生的其他間接費(fèi)用合計(jì)1470元，已用銀行

35、存款支付。 該企業(yè)本月開發(fā)間接費(fèi)用歸集的會(huì)計(jì)分錄如下： 借：開發(fā)間接費(fèi)用 65 408 貸：應(yīng)付職工薪酬 19 250 累計(jì)折舊 21 000 銀行存款 25 158 登記明細(xì)分類賬,.,73,例7-2宏坤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2006年10月共發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)用87360元。應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用的各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)用共計(jì)1 040 000元，其中：A商品房100 000元，B商品房240 000元，A出租房150 000元，B出租房140 000元，大型配套設(shè)施（商店）160 000元以及商品性土地250 000元。 按直接費(fèi)比例法分配開發(fā)間接費(fèi)如下： 分配率87 360/1 040 000=

36、 0.084 A商品房應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)100 0000.0848400(元) B商品房應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)240 0000.08420160(元) A出租房應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)150 0000.08412600(元) B出租房應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)140 0000.08411760(元) 商店應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)160 0000.08413440(元) 商品性土地應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)250 0000.084=21000(元),.,74,根據(jù)資料，可以編制開發(fā)間接費(fèi)用分配表，如書上表7-2所示。 根據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)用記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，并將它記入“開發(fā)成本”科目的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”科目的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本房屋生產(chǎn)成本（A商品房） 8 400 房屋生產(chǎn)成本（B商品房） 20 160 房屋生產(chǎn)成本（A出租房） 12 600 房屋生產(chǎn)成本（B出租房） 11 760 配套設(shè)施生產(chǎn)成本（商店） 13 440 土地生產(chǎn)成本(商品性土