1、,太和椿櫻河畔營銷思路,【貳、觀項(xiàng)目】 項(xiàng)目解析，swot分析,2,項(xiàng)目解析- 區(qū)位概況,項(xiàng)目位于民安大道與椿櫻大道交口位置，連接太和與阜陽，地理位置優(yōu)越，為新城區(qū)核心區(qū)域,本案,阜陽潁泉區(qū),本案,潁泉區(qū),項(xiàng)目解析- 產(chǎn)品概況,項(xiàng)目建筑面積近3萬方，涵蓋聯(lián)排別墅、多層、小高層、沿街商業(yè)等諸多業(yè)態(tài)，滿足客戶多樣化需求。,項(xiàng)目解析- 交通概況,多元化交通 通達(dá)性優(yōu)越 項(xiàng)目周邊交通配套完善、通達(dá)四方，匯聚車流、人流，財(cái)富集聚,距寧洛高速入口10公里以內(nèi)，駕車10分鐘可達(dá)； 距太和汽車站5公里；駕車10分鐘之內(nèi)可達(dá)； 沙潁河緊靠項(xiàng)目，環(huán)境優(yōu)美； 通過三橋連接G105直達(dá)阜陽，離阜陽城區(qū)僅38公里 項(xiàng)目

2、周邊民安路與椿櫻大道為城市主干道，交通便捷。,項(xiàng)目位于新城區(qū)核心位置，盡享母親河的獨(dú)特風(fēng)景，眾攬沙潁河濕地公園3600風(fēng)光，公園里的城市,項(xiàng)目解析- 資源環(huán)境,解放路小學(xué)、民安路小學(xué)、太和三中新校區(qū)，檔案館、城南派出所（規(guī)劃）盡在咫尺，,項(xiàng)目解析- 生活配套,區(qū)域現(xiàn)有大量住宅、別墅項(xiàng)目在售或即將入市，其中不乏知名企業(yè)，競爭激烈,項(xiàng)目解析- 片區(qū)概況,項(xiàng)目周邊在售的有誠華中央城，金泰名都等，還有32萬方的同昇玫瑰莊園，即將入市，目前剛開始認(rèn)籌；國建紅郡正在規(guī)劃之中，預(yù)計(jì)今年年底或者明年年初即可入市，對于項(xiàng)目沖擊很大，本項(xiàng)目應(yīng)該抓住機(jī)遇，快速搶占市場,國建紅郡,本案,項(xiàng)目地處新城核心，是政治、文化

3、、商業(yè)中心，交通便捷，人氣旺，后續(xù)項(xiàng)目入市，前景看好！,項(xiàng)目解析- 區(qū)域小結(jié),區(qū)位價(jià)值：太和新城區(qū)核心位置，旅游之城、生態(tài)之城、人居之城； 資源價(jià)值：自然資源得天獨(dú)厚，尊享母親河獨(dú)特風(fēng)景，眾攬沙潁河國家濕地 公園怡人風(fēng)光，環(huán)擁絕版資源； 精英匯集：城市高質(zhì)客群集中，購買力強(qiáng)勁，具備市場引領(lǐng)效應(yīng)； 交通優(yōu)越：區(qū)域內(nèi)高速、105國道、城市主干道匯集，擁有多元化交 通網(wǎng)絡(luò)。,核心 絕版 領(lǐng)袖,項(xiàng)目解析- swot分析,項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，但周邊同類項(xiàng)目較多，后續(xù)項(xiàng)目入市，競爭不??；,優(yōu)勢S,地段優(yōu)勢：位于新城區(qū)核心位置，連接潁泉區(qū)，車流、人流量大； 環(huán)境優(yōu)勢：項(xiàng)目尊享擁有沙潁河國家濕地公園旖旎風(fēng)光，生

4、態(tài)宜居； 交通優(yōu)勢：項(xiàng)目緊鄰城市主干道民安大道、椿櫻大道，通過三橋連接阜陽，汽車站環(huán)伺周邊，交通便捷，帶來龐大的客流； 配套優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊民安路小學(xué)、解放路小學(xué)、三中新校區(qū)、城南派出所環(huán)繞周邊，教育資源雄厚，安居樂業(yè)；,項(xiàng)目解析- swot分析,項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，但周邊同類項(xiàng)目較多，后續(xù)項(xiàng)目入市，競爭不?。?劣勢W,1）、項(xiàng)目地塊較小，不利于項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升； 2）、項(xiàng)目緊鄰潁泉區(qū)，屬于太和西南邊，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量偏少，客戶來源數(shù)量少； 3）、周邊缺乏大型商業(yè)賣場、人氣不足；,項(xiàng)目解析- swot分析,項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，但周邊同類項(xiàng)目較多，后續(xù)項(xiàng)目入市，競爭不??；,機(jī)會0,1）、隨著沙潁河國家濕

5、地公園的修建完畢，并對外開放，本區(qū)域必將成為太和宜居之地； 2）、項(xiàng)目的別墅、多層、小高層物業(yè)符合太和本地人的置業(yè)需求，項(xiàng)目屬于快消盤，市場前景看好； 3）、太和未來規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展西邊區(qū)域，給項(xiàng)目帶來機(jī)遇；,威脅T,1）、項(xiàng)目周邊大盤項(xiàng)目頗多，即將入市，競爭壓力大； 2）、宏觀政策的不穩(wěn)定，也影響項(xiàng)目的確定性；,項(xiàng)目解析- swot分析,項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，但周邊同類項(xiàng)目較多，后續(xù)項(xiàng)目入市，競爭不?。?【叁、定位篇】 項(xiàng)目定位，客群分析,3,項(xiàng)目定位- 項(xiàng)目總體概念,項(xiàng)目致力于打造太和縣標(biāo)桿之作，成為具備復(fù)合功能體系和新型城市居住模式的宜居之地,以聯(lián)排別墅為驅(qū)動力； 集多層、小高層、沿街商業(yè)等諸多

6、功能于一體； 承接生態(tài)宜居、體驗(yàn)消費(fèi)等的綜合性、現(xiàn)代化的 沙潁河畔首席濱水華宅,項(xiàng)目定位- 市場角色定位,作為新城區(qū)核心區(qū)域，本項(xiàng)目定位為中高端，同時(shí)也兼具大眾消費(fèi)的需求的功能,項(xiàng)目定位- 市場角色定位,項(xiàng)目建筑面積近3萬方，優(yōu)越的地理位置，緊依沙潁河國家濕地公園，必將成為新城宜居之地,本案,項(xiàng)目定位- 目標(biāo)客群定位,客群構(gòu)成：項(xiàng)目的多元物業(yè)形態(tài)，需要多層次的階層，構(gòu)建客群,核心階層,主要客戶（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）,以縣城客戶為核心階層（以別墅需求為主），項(xiàng)目的最主要客群還是來自底下鄉(xiāng)鎮(zhèn)，尤其是項(xiàng)目周邊的肖口、大新、胡口、趙集、舊城等,項(xiàng)目定位- 目標(biāo)客群定位,核心客群：縣城范圍內(nèi)中高收入“新都市主義家庭”

7、是本項(xiàng)目的核心客群,核心客群： 縣城范圍內(nèi)，中高收入階層、追求生活品味的新都市主義家庭,項(xiàng)目定位- 目標(biāo)客群定位,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，是本項(xiàng)目最主要客戶，也是解決本案去化速度的核心要素,【肆、謀略篇】 營銷推廣、策略思考,4,營銷推廣- 案名建議,一個(gè)好的案名不僅利于項(xiàng)目的品牌宣傳，也有利于項(xiàng)目的宣傳推廣，便于受眾接受,1） 椿櫻河畔 2） 麗景河畔 3 ) 御景灣 4) 麗景灣,營銷推廣- 主題推廣語建議,一個(gè)好的主題推廣語不僅利于項(xiàng)目的品牌宣傳，也有利于項(xiàng)目的宣傳推廣，便于受眾接受,1） 西城核心 大美溪地 2） 林語溪岸 藝墅華宅 3) 沙潁河畔 名仕領(lǐng)地 4）一座公園 犒賞人生,營銷推廣-

8、總體營銷策略,一個(gè)好的營銷策略不僅利于項(xiàng)目的品牌宣傳，也有利于項(xiàng)目被受眾接受，很好地促進(jìn)銷售,策略2,樹立區(qū)域市場標(biāo)桿地位，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模及未來前景，最終 達(dá)到引領(lǐng)市場的目標(biāo),策略3,“短、平、快”開發(fā)策略，首要的目標(biāo)在于聚集人氣，快 速搶占市場高點(diǎn)，短期內(nèi)整合項(xiàng)目核心賣點(diǎn)、集中兵力形 成壓倒性優(yōu)勢,營銷推廣- 拓客策略,一個(gè)好的營銷策略不僅利于項(xiàng)目的品牌宣傳，也有利于項(xiàng)目被受眾接受，很好地促進(jìn)銷售,策略2,本地客戶刺激、拉動外圍客戶，如城北、項(xiàng)目臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn) 等周邊區(qū)域的客戶,策略3,強(qiáng)化執(zhí)行，加強(qiáng)過程控制 通過線上線下的營銷推廣，建立客戶平臺，再以多種客戶 聯(lián)誼等活動形式保持客戶維護(hù)，并對客戶進(jìn)

9、行及時(shí)服務(wù)、 溝通、梳理、公關(guān)。,營銷推廣- 服務(wù)策略,一個(gè)好的營銷策略不僅利于項(xiàng)目的品牌宣傳，也有利于項(xiàng)目被受眾接受，很好地促進(jìn)銷售,策略1,配套先行、服務(wù)現(xiàn)有居民 第一步：合理規(guī)劃售樓部內(nèi)外部區(qū)域 （結(jié)合現(xiàn)有景觀建設(shè)框架，進(jìn)一步提升項(xiàng)目外在形象） 第二步：合理規(guī)劃項(xiàng)目周邊宣傳渠道； 第三部：建立項(xiàng)目樣板區(qū),策略3,服務(wù)三化 標(biāo)準(zhǔn)化：服務(wù)人員親和性、服務(wù)過程標(biāo)準(zhǔn)化； 差異化：針對大客戶（如團(tuán)購）提供特別人員服務(wù)； 個(gè)性化：針對特別要求客戶根據(jù)需求盡可能實(shí)施解決。,策略2,管理先行、服務(wù)現(xiàn)有居民、建立高標(biāo)準(zhǔn)形象 第一步：確定物管公司并辦理進(jìn)駐前的相關(guān)手續(xù) 第二步：準(zhǔn)備物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理

10、手冊等資料 第三部：利用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，通過體驗(yàn)式營銷拉升項(xiàng)目品質(zhì)， 為項(xiàng)目入市價(jià)格空間做預(yù)熱。,營銷推廣- 競爭策略,一個(gè)好的營銷策略不僅利于項(xiàng)目的品牌宣傳，也有利于項(xiàng)目被受眾接受，很好地促進(jìn)銷售,產(chǎn)品力,引進(jìn)物聯(lián)網(wǎng)和智能家居先進(jìn)理念，奠定項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢， 突破現(xiàn)有規(guī)劃、用材，打造部分太和第一 合理配置產(chǎn)品比例，推貨節(jié)奏控制適當(dāng),營銷力,推廣：全面覆蓋 推貨：搭配出貨，營造產(chǎn)品獨(dú)特賣點(diǎn)，提升產(chǎn)品附加值 價(jià)格：平開高走，搶占市場份額,品牌力,第一步：通過媒體整合操作，聯(lián)合前期開發(fā)項(xiàng)目，塑造一線品牌形象 第二步：細(xì)分市場，鎖定客群 第三步：推廣風(fēng)格著重表現(xiàn)區(qū)域市場首位形象 第四步：持續(xù)加固項(xiàng)目區(qū)域發(fā)言權(quán)

11、,營銷推廣- 價(jià)格策略,一個(gè)好的營銷策略不僅利于項(xiàng)目的品牌宣傳，也有利于項(xiàng)目被受眾接受，很好地促進(jìn)銷售,策略1,平開高走、適度進(jìn)取 先期入市，各方面配套、進(jìn)度不夠成熟，應(yīng)考慮去貨為主， 實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠,策略2,溢價(jià)策略 市場比準(zhǔn)價(jià)+品牌溢價(jià)+配套溢價(jià)+產(chǎn)品溢價(jià)+機(jī)會溢價(jià) 根據(jù)市場供需、適度溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)均價(jià)的攀升,策略3,產(chǎn)品細(xì)分 根據(jù)不同的產(chǎn)品形態(tài)，結(jié)合位置、朝向、樓層、景觀等因 素，合理制定細(xì)分價(jià)格。以利潤主力產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)最后高利潤。,具體價(jià)格制定應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)市場、客戶的實(shí)際情況 并結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)方為合理。,營銷推廣- 銷售周期,合理的推售進(jìn)度及銷售周期安排，有利于項(xiàng)目的資金回籠和項(xiàng)目的良性

12、運(yùn)營,1、項(xiàng)目于2016年1月30日開盤，半年內(nèi)去化80%； 2、首次開盤去化推售量70%； 3、2016年2-3月加推，累計(jì)去化50%； 4、2016年4-5月加推，累計(jì)去化65 %； 5、2016年6-7月加推，累計(jì)去化80%。,營銷推廣- 價(jià)格建議,銷售價(jià)格是王道，合理的定價(jià)策略有利于項(xiàng)目的市場占位、口碑宣傳和銷售,參考周邊競品的銷售價(jià)格，建議別墅價(jià)格均價(jià)9180-10580元/，多層洋房4600-5000元/，小高層4300-4500元/，沿街商業(yè)一拖二銷售，均價(jià)9000-11000元/,營銷推廣- 節(jié)點(diǎn)安排,節(jié)點(diǎn)安排不僅關(guān)乎項(xiàng)目的宣傳，也有利于項(xiàng)目的市場占位與品牌塑造,2016年1月

13、30日開售,在此之前，需完成售樓部開放，媒體宣傳，活動營銷等相關(guān)工作,營銷推廣- 推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn),推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排不僅關(guān)乎項(xiàng)目的宣傳，也有利于項(xiàng)目的市場占位與品牌塑造,形象出街,認(rèn)籌信息出街,認(rèn)籌加強(qiáng)推廣,開盤信息出街,活動密集開盤信息， 優(yōu)惠信息出街,單頁廣告 戶外廣告牌 墻體廣告 售樓部形象包裝 農(nóng)班車廣告 跨街廣告 電視游字 道旗,11.29認(rèn)籌活動（售樓部同時(shí)開放） 小蜜蜂單頁集中轟炸（人民路、太和大道、長征路等商業(yè)集中區(qū)，如仆人大廈、大潤發(fā)、華潤蘇果、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)重點(diǎn)拓客）， 電話營銷 全民經(jīng)紀(jì)人招募,“椿櫻河畔，禮送全城”主題活動2016.1.30開盤活動 宣傳開展到訪既有禮活動 電話、

14、單頁、電視游字等釋放產(chǎn)品信息,樣板間開放活動 更換開盤廣告信息 周末暖場活動 老業(yè)主集中攻關(guān)，加強(qiáng)老帶新,意見領(lǐng)袖招募 更換活動信息畫面 鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演 周末暖場,形象推廣期,認(rèn)籌期,持續(xù)熱銷期,開盤強(qiáng)銷期,營銷推廣- 宣傳思路,正確的宣傳思路不僅利于項(xiàng)目的品牌宣傳，也有利于項(xiàng)目的宣傳推廣，便于受眾接受,營銷推廣- 活動宣傳,定期的營銷活動，不僅提高了項(xiàng)目的知名度，也帶來了項(xiàng)目的現(xiàn)場人氣，促進(jìn)了銷售,房地產(chǎn)項(xiàng)目，活動營銷是一大支撐，根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)及市場需要適時(shí)開展?fàn)I銷活動，招攬人氣，聚集財(cái)富。 在此，作為營銷公司，建議加強(qiáng)對項(xiàng)目的宣傳推廣，提升項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度，有利于項(xiàng)目的長期發(fā)展。,營銷推廣-

15、活動宣傳一,太和首席濱水華宅強(qiáng)勢來襲 椿櫻河畔營銷中心盛大開放暨認(rèn)籌啟動,活動主題： 西城核心 大美溪地 活動時(shí)間： 2015年11月（暫定） 活動目的：一舉奠定項(xiàng)目形象，烘托現(xiàn)場氛圍 活動形式： 售樓部開放 精彩文藝演出； 現(xiàn)場認(rèn)籌； 來訪送禮； 嘉賓演講； 互動抽獎。,營銷推廣- 活動宣傳二,椿櫻河畔*月*日盛大開盤,活動主題： 雙星聯(lián)動 心動太和 活動時(shí)間： 2016年1月（暫定） 活動目的：再次擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升項(xiàng)目形象 活動形式： 開盤慶典； 來訪送禮； 安徽電視套著名主持人（暫定）； 公開選房； 互動抽獎； 美味的點(diǎn)心、飲料。,營銷推廣- 活動宣傳三,椿櫻河畔鄉(xiāng)鎮(zhèn)大型巡演活動,活動主題： 溫情回饋 感謝有你 活動時(shí)間： 2016年2月起（暫定） 活動目的：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升項(xiàng)目形象，充分挖掘鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 活動形式： 文藝演出 車體宣傳； 互動抽獎； 單頁派發(fā)。,營銷推廣- 活動宣傳四,椿櫻河畔杯“首屆”最美太和婚紗攝影大賽,活動主題： 最美太和 醉美生活 活動時(shí)間： 2016年3月（暫定） 活動目的：擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升項(xiàng)