1、房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅清算與鑒證操作實(shí)務(wù),1,目錄,2,清算審核人員應(yīng)具備的相關(guān)知識(shí),1.國家稅務(wù)總局、省國稅和省地稅局及其他相關(guān)部門的政策文件規(guī)定。 2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理知識(shí)。 3.土地管理知識(shí)。 4.工程造價(jià)知識(shí)。 5.會(huì)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)。 6.其它相關(guān)法律法規(guī),3,清算項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備,一、1、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的審批、備案程序，稅務(wù)采取依托網(wǎng)絡(luò)方式和要求企業(yè)提供涉稅信息 2、收集企業(yè)基本情況 3、收集開發(fā)項(xiàng)目的基本信息 4、收集項(xiàng)目工程及財(cái)務(wù)等資料 二、采集相關(guān)部門涉稅信息 1.發(fā)改部門： 該部門主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的立項(xiàng)和固定資產(chǎn)投資備案。海南省企業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案管理辦法 了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的單位、

2、名稱、地點(diǎn)、性質(zhì)、所屬行業(yè)、規(guī)模、總投資額、開工時(shí)間和建設(shè)期限等信息。,4,采集相關(guān)部門信息,2.土地管理部門。 主要負(fù)責(zé)土地出讓和土地轉(zhuǎn)讓，向土地使用者頒發(fā)土地使用權(quán)證， 3.規(guī)劃部門： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4、建設(shè)部門 拆遷許可證,5,采集相關(guān)部門信息,建設(shè)工程開工許可證 建筑工程竣工備案表 5.房產(chǎn)管理部門 商品房銷售（預(yù)售）許可證 商品房買賣合同 房屋測繪報(bào)告書 辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目初始產(chǎn)權(quán)登記 核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)有關(guān)證件,6,企業(yè)應(yīng)收集的基本資料,1.營業(yè)執(zhí)照、公司章程或協(xié)議、稅務(wù)登記證、資質(zhì)證書； 2.公司設(shè)立、歷次變更、登記; 3.單位組織結(jié)構(gòu)圖； 4.股東會(huì)、董事會(huì)重大

3、決議等文件 5.涉及收入、成本的合同 6.納稅鑒定文件、減免稅批復(fù)（國稅、地稅） 7.向稅務(wù)主管部門登記的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目情況登記表復(fù)印件 8.向稅務(wù)主管部門申報(bào)的土地增值稅項(xiàng)目登記表復(fù)印件 9.檢查項(xiàng)目有關(guān)稅種稅務(wù)檢查報(bào)告 10.其他基本資料,7,項(xiàng)目及財(cái)務(wù)等信息(一),1.土地使用權(quán)受讓合同（土地使用權(quán)證復(fù)印件）； 2.支付土地出讓金或轉(zhuǎn)讓價(jià)款憑證； 3.開發(fā)項(xiàng)目可研報(bào)告、申請(qǐng)立項(xiàng)、批準(zhǔn)有關(guān)文件； 4.規(guī)劃部門批準(zhǔn)項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn).設(shè)計(jì)任務(wù)書； 5.建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目建筑平面圖； 6.開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算、決算書； 7.建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 8.建設(shè)工程施工許可證； 9.工程項(xiàng)目招投標(biāo)文件；

4、 10.施工合同與結(jié)算單（表）； 11.工程竣工驗(yàn)收證明（或備案證）、房產(chǎn)證等完工證明資料； 12.項(xiàng)目竣工決算報(bào)表（書）；,8,項(xiàng)目及財(cái)務(wù)等信息(二),13.商品房預(yù)（銷）售許可證； 14.規(guī)劃局關(guān)于停緩建項(xiàng)目批復(fù)文件； 15.無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證； 16.經(jīng)房產(chǎn)局采信的房屋面積測繪報(bào)告及各棟各層房型套數(shù)、面積統(tǒng)計(jì)表； 17.商品房銷售合同與銷售收款明細(xì)情況統(tǒng)計(jì)表（包括電子表）； 18.清算項(xiàng)目開始預(yù)售至今的所有發(fā)票存根聯(lián)及發(fā)票報(bào)表； 19.預(yù)售至今的土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅年（季）納稅申報(bào)表； 20.繳納營業(yè)額、預(yù)交土地增值稅會(huì)計(jì)憑證及繳款書復(fù)印

5、件；,9,項(xiàng)目及財(cái)務(wù)等信息(三),21.預(yù)征土地增值稅分項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表； 22.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證； 23.相關(guān)年度報(bào)表、賬簿、憑證，并復(fù)印開發(fā)成本會(huì)計(jì)憑證和附件； 24.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本、費(fèi)用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)； 25.銀行貸款合同、利息結(jié)算通知單與支付憑證； 26.與土地增值稅檢查項(xiàng)目有關(guān)的其他鑒證資料。 27.交房記錄等其他資料, 這些是在土地增值清算時(shí)稅務(wù)要求企業(yè)提供的資料,10,整體測算分析一,例、某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)每平方米商品房:工程造價(jià)(包括取得土地所支付金額和投建成本：3,500元/（高層）；房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通住宅2萬平米，每平米銷售單價(jià)：5,818元，銷售收入：1

6、16,200,000元，扣除總成本:70,000,000元，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20，增值比：0.19%，按條例規(guī)定：普通住宅增值額不超過20%的免稅。 1、 銷售總收入： 5,818*20000=116,200,000元 2、應(yīng)納營業(yè)稅及附加：116,200,000*0.055=6,391,000元 3、土地增值稅稅負(fù)率：0 4、應(yīng)繳土地增值稅：0 5、企業(yè)綜合稅負(fù)率：每平方米：12.56% 增值額剛好不超過扣除項(xiàng)目金額20，,11,整體測算分析二,1、 銷售總收入： 148,200,000元 2、扣除總成本:70,000,000元 3、應(yīng)納營業(yè)稅及附加：8151000元 4、土地增值稅

7、稅負(fù)率：9.93% 5、應(yīng)繳土地增值稅：14,714,700元 6、綜合稅負(fù)率：23.58% 增值額剛好不超過扣除項(xiàng)目金額50%,12,整體測算分析三,1、 銷售總收入： 202,800,000元 2、應(yīng)納營業(yè)稅及附加： 11,154,000元 3、土地增值稅稅負(fù)率：17.33% 4、應(yīng)繳土地增值稅：35,150,700元 5、綜合稅負(fù)率：32.63% 增值額剛好不超過扣除項(xiàng)目金額100%，,13,整體測算分析四,1、 銷售總收入： 325,000,000元 2、應(yīng)納營業(yè)稅及附加：17875000元 3、土地增值稅稅負(fù)率：28.23% 4、應(yīng)繳土地增值稅：91,731,250 5、綜合稅負(fù)率：

8、44.37% 增值額剛好不超過扣除項(xiàng)目金額200%，,14,整體測算分析五,1、 銷售總收入： 465,600,000元 2、應(yīng)納營業(yè)稅及附加： 25,608,000元 3、土地增值稅稅負(fù)率：36.21% 4、應(yīng)繳土地增值稅：168582400 5、綜合稅負(fù)率：52.15% 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上.,15,土地增值稅清算基本規(guī)定,瓊地稅發(fā)2009102號(hào)規(guī)定: 一、土地增值稅清算以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位，實(shí)行一級(jí)清算、審管分離的模式。 二、各直屬地稅局可以委托工程造價(jià)事務(wù)所（甲級(jí)或乙級(jí)）和會(huì)計(jì)師（稅務(wù)師）事務(wù)所進(jìn)行清算項(xiàng)目的鑒證和審核，由中介機(jī)構(gòu)出具鑒證審計(jì)報(bào)告；也

9、可以聘請(qǐng)注冊(cè)造價(jià)師或注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師參與清算工作，由直屬地稅局作出清算結(jié)論。 三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比照國家稅務(wù)總局和海南省出臺(tái)的稅務(wù)師收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 清算項(xiàng)目鑒證和審核工作要對(duì)票據(jù)及其對(duì)應(yīng)業(yè)務(wù)的真實(shí)性予以認(rèn)定，有必要的可對(duì)企業(yè)進(jìn)行延伸檢查。各直屬地稅局對(duì)中介機(jī)構(gòu)的清算項(xiàng)目鑒證、審核工作進(jìn)行必要的督導(dǎo)和檢查，確保土地增值稅清算工作質(zhì)量。 土地增值稅清算管理規(guī)程國稅發(fā)200991號(hào)規(guī)定: 四、達(dá)到清算條件的:第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。,16,第十條 對(duì)

10、符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 （三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。,17,舊房處理的有關(guān)規(guī)定,一、關(guān)于清算單位的問題 土地增值稅以國家有關(guān)部門核發(fā)的“建設(shè)工程規(guī)劃（臨時(shí)）許可證”確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算 （摘自瓊地稅發(fā)2009187號(hào)） 二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題 1、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估

11、價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。 2、對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法（以下簡稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。（摘自財(cái)稅200621號(hào)）,18,舊房處理的有關(guān)規(guī)定,中華人民共和國稅收征收管理法 中華人民共和國主席令 第四十九號(hào) 第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)

12、關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額： (一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的； (二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的； (三)擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的； (四)雖設(shè)置帳簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的； (五)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的； (六)納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定。,19,舊房處理的有關(guān)規(guī)定,舊房：不存在清算問題，舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目計(jì)算方法： 第一種方法：評(píng)估價(jià)格:重置成本價(jià) 成新率 成新率=(

13、設(shè)備總使用年限設(shè)備已使用年限)/設(shè)備總使用年限*100% 若房屋屬單門獨(dú)院的，其土地的扣除金額，以取得土地時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。 第二種方法： 舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目計(jì)算： 自購房發(fā)票所載月份起至售房發(fā)票開具當(dāng)月止，每滿12個(gè)月計(jì)一年，未滿一年的，不得給予加計(jì)5%的扣除；滿一年但未超過1年半的（含一年半），其加計(jì)扣除年限為一年；超過1年半但未滿兩年的，其加計(jì)扣除年限為兩年，如此類推計(jì)算。（瓊地稅函【2010】第250號(hào)） 第三種方法：在納稅人無法提供購進(jìn)發(fā)票的情況下，在銷售收入的50%至70% 內(nèi)核定，摘自據(jù)瓊地稅發(fā)【2004】122號(hào)文規(guī)定。,20,納稅人土地增值稅清算申報(bào)表*（表一）,21

14、,22,中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 財(cái)法字1995第6號(hào),十二、四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。 計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50 土地增值稅稅額=增值額30 （二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50，未超過100的 土地增值稅稅額增值額40扣除項(xiàng)目金額5 （三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100，未超過200的 土地增值稅稅額=增值額50扣除項(xiàng)目金額15 （四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200 土地增值稅稅額=增值額60扣除項(xiàng)目金額35 公式中的

15、5，15，35為速算扣除系數(shù)。,23,土地費(fèi)用申報(bào)表（表二）,24,一、聯(lián)營方式 二、投資入股方式 三、合作建房方式 存在問題：比如：轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)。在2005年1月8號(hào)以前，稅務(wù)是委托國土局代收稅款的，請(qǐng)問在繳納營業(yè)稅和契稅后，沒有取得有效憑證，其取得土地來源所支付的成本企業(yè)如何應(yīng)對(duì),25,土地取得的形式和成本問題,1、通過招拍或協(xié)議方式取得土地 2、土地房產(chǎn)投資聯(lián)營 3、股權(quán)方式取得土地或項(xiàng)目 4、司法或行政確權(quán) 一、聯(lián)營方式取得的土地：財(cái)稅200621號(hào)規(guī)定 五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題 1、 對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)

16、開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字199548號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 2、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題 （財(cái)稅字199548號(hào)） 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。,26,3、契稅暫行條例細(xì)則中規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以作價(jià)投資、入股方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅。 4、國家稅務(wù)總

17、局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號(hào)）和國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號(hào)）中都規(guī)定，將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資視同銷售確認(rèn)收入。還規(guī)定：企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。 由此可見，在契稅、企業(yè)所得稅中，均是將以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營按照視同銷售進(jìn)行納稅處理。 二、股權(quán)方式取得土地或項(xiàng)目： 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財(cái)稅2002191號(hào)）規(guī)定： （一） 以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投

18、資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。,27,（二）、 對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 三、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營和股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得土地的成本認(rèn)定： 以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營講市場公允值，企業(yè)財(cái)務(wù)以實(shí)際發(fā)生成本入賬，入賬憑證：繳納契稅的完稅憑證上記載的計(jì)稅金額和合同等，而稅務(wù)機(jī)關(guān)是以原始投建或取得土地的實(shí)際費(fèi)用的支出確認(rèn)成本。否則要補(bǔ)上一環(huán)節(jié)的應(yīng)納各稅，取得合法有效憑證，才能進(jìn)入成本。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓成本的認(rèn)定： 四、股權(quán)的性質(zhì): （一）股權(quán)方式取得的土地或項(xiàng)目：股權(quán)是指企業(yè)投資者的法律所有權(quán),以及由此而產(chǎn)生的投資者對(duì)企業(yè)擁有的各項(xiàng)權(quán)利，包括自益權(quán)和共益權(quán)。產(chǎn)權(quán)指所有者的

19、權(quán)益。,28,股權(quán)方式取得的土地或項(xiàng)目,（二）、股權(quán)則指資本金或?qū)嵤召Y本。 （ 三）、 國稅函2000687號(hào)規(guī)定：國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)，其中有這么一段：鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。 五、對(duì)沒有按規(guī)定繳納稅款的，其股權(quán)成本只能按甲方原來取得土地使用權(quán)所支付的實(shí)際價(jià)款作為成本，而不是以協(xié)議價(jià)或合同價(jià)款。 實(shí)際上，相當(dāng)與甲方轉(zhuǎn)讓股權(quán)按市場公允值作價(jià)應(yīng)納稅款，此時(shí)已轉(zhuǎn)嫁給

20、了乙方，其差額只能掛往來科目，沒有合法有效憑證進(jìn)成本。,29,六、取得土地使用權(quán)所支付的金額認(rèn)定： （第一）、對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計(jì)扣除項(xiàng)目。 （第二）、對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人

21、注意的是，這種情況雖然可以加計(jì)扣除，但在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí)，僅是對(duì)開發(fā)成本加計(jì)扣除，對(duì)土地成本價(jià)款不加計(jì)扣除。 摘自國稅函發(fā)1995110號(hào)）規(guī)定，,30,以聯(lián)營的形式取得土地使用權(quán),聯(lián)營方式取得的土地：財(cái)稅200621號(hào)規(guī)定關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題 （第一）、 對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知。,31,以股權(quán)的形式取得土地使用權(quán),（第二）、企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企

22、業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。國稅發(fā)200931號(hào)第三十一條 （第二款） 存在問題：那么對(duì)于在2005年1月8號(hào)以前轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè)，已取得營業(yè)稅和契稅完稅憑證的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完工后進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，成本將如何認(rèn)定 1、現(xiàn)省局也沒有明確規(guī)定 2、土地增值稅納稅對(duì)像不同,應(yīng)分別核算 3、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)追繳轉(zhuǎn)讓方的土地增值稅和企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅,32,拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)申報(bào)表 （三）,33,拆遷補(bǔ)償費(fèi)的確認(rèn),問

23、題 一、拆遷的收據(jù)和白條能否作為憑證 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶成本的如何處理 三、異地安置問題 四、具有拆遷資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行拆遷在沒有取得合法有效憑證的情況下應(yīng)如何應(yīng)對(duì) 五、委托拆遷企業(yè)要不要取得合法有效憑證 六、貨幣安置拆遷安置問題如何處理,34,拆遷補(bǔ)償費(fèi)的確認(rèn),海南省地方稅務(wù)局 關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知 瓊地稅函2007356號(hào) 第七條規(guī)定、關(guān)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)的確認(rèn)問題 納稅人在征地過程中支付了拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如青苗補(bǔ)償費(fèi)、遷墳補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等，但由于拆遷補(bǔ)償費(fèi)的憑據(jù)不屬于發(fā)票管理范圍，因此，對(duì)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)確實(shí)支付了拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，其扣除金額，根據(jù)雙方簽訂的補(bǔ)

24、償協(xié)議、收付款憑據(jù)等相關(guān)資料確定。 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)、出讓金、市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。國稅發(fā)200931號(hào)第二十七條 第一款的規(guī)定。,35,拆遷補(bǔ)償費(fèi)的確認(rèn),七、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確

25、認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （二）異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 摘自國稅函2010220號(hào),36,拆遷補(bǔ)償費(fèi)的確認(rèn),1、具有拆遷資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行拆遷，其發(fā)生的補(bǔ)償費(fèi)用不屬于生產(chǎn)經(jīng)營性活動(dòng)，不能開具發(fā)票 2、委托有拆遷資格的單位進(jìn)行拆遷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向?qū)Ψ街Ц恫疬w費(fèi)用時(shí)，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“建安發(fā)票” 3、?？谑嘘P(guān)于拆遷方面的規(guī)定有（1）海口市房

26、屋拆遷管理?xiàng)l例；（2）海口市舊城區(qū)（城中村）改造拆遷補(bǔ)償安置若干意見（海府20072號(hào)）；（3）海口市舊城區(qū)（城中村）改造拆遷補(bǔ)償安置若干意見（試行）的補(bǔ)充規(guī)定（一）（海府辦2008246號(hào)）。,37,前期工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表 （四）,38,前期工程費(fèi),（一）設(shè)計(jì)費(fèi)用方面問題的處理 （二）財(cái)政性資金問題的處理 （三）關(guān)于政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)問題的處理 （四）專項(xiàng)資金、市政配套設(shè)施費(fèi)和人防易地建設(shè)費(fèi)和土價(jià)款的區(qū)別問題,39,前期工程費(fèi),一、前期工程費(fèi)：1、“入帳憑據(jù)”欄填寫入帳所憑據(jù)的票據(jù)，如“建安發(fā)票”、“服務(wù)發(fā)票”、“銷售發(fā)票”等。2、項(xiàng)目與發(fā)票要對(duì)應(yīng),若是一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)多張發(fā)票,要按每張發(fā)

27、票一行進(jìn)行分列。 3、項(xiàng)目內(nèi)容按規(guī)劃費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、水文地質(zhì)費(fèi)用、勘探費(fèi)用、測繪費(fèi)用、場地平整費(fèi)等支出內(nèi)容分別填列 。 （一）設(shè)計(jì)費(fèi)用方面問題：營業(yè)稅暫行條例第十一條規(guī)定：“營業(yè)稅扣繳義務(wù)人：中華人民共和國境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人。從上述可見，提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)取得收入，均應(yīng)該繳納營業(yè)稅。 （二）財(cái)政性資金 (1)、企業(yè)取得的各類財(cái)政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。,40,政府專

28、項(xiàng)基金和代收費(fèi)用的扣除問題,(2)、對(duì)企業(yè)取得的由國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。 (3)、納入預(yù)算管理的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等組織按照核定的預(yù)算和經(jīng)費(fèi)報(bào)領(lǐng)關(guān)系收到的由財(cái)政部門或上級(jí)單位撥入的財(cái)政補(bǔ)助收入，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除，但國務(wù)院和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。 （4）所稱財(cái)政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類財(cái)政專項(xiàng)資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得

29、的出口退稅款。,41,（5）、所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)： （一）由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； （二）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)； （三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。摘自營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定第十三條 。 二、關(guān)于政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi) (一)企業(yè)按照規(guī)定繳納的、由國務(wù)院或財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金以及由

30、國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。,42,(2)、企業(yè)收取的各種基金、收費(fèi)，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。 (3)、對(duì)企業(yè)依照法律、法規(guī)及國務(wù)院有關(guān)規(guī)定收取并上繳財(cái)政的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，準(zhǔn)予作為不征稅收入，對(duì)于上繳財(cái)政的當(dāng)年在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除；未上繳財(cái)政的部分，不得從收入總額中減除。 三、企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。摘自財(cái)稅2008151號(hào) 四、專項(xiàng)資金、人防易地建設(shè)費(fèi)和

31、土價(jià)款的區(qū)別： （ 一）、第四十九條 防空地下室易地建設(shè)費(fèi)，全額上繳同級(jí)財(cái)政預(yù)算外專戶，實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于人民防空建設(shè)，任何單位和個(gè)人不得平調(diào)、截留和挪用。摘自國家人防辦字200318號(hào)文,43,（二）、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是人民政府強(qiáng)制征收的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)專項(xiàng)資金。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)應(yīng)當(dāng)用于城市道路、橋涵、給排水、路燈照明、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、園林綠化、消防、城市防洪等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理。摘自三亞市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收管理辦法三府辦201090號(hào)第二條 規(guī)定。 （三）、土地價(jià)款和出讓金：根據(jù)土地管理法、土地登記辦法的相關(guān)規(guī)定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。 1、劃撥土地使

32、用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)。 2、出讓土地使用權(quán)是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金后取得的土地使用權(quán)。 （1）取得的土地使用權(quán)是有償?shù)?。?）取得的土地使用權(quán)是有期限的。 （3）取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。由此可見地價(jià)款和繳納土地出讓金是企業(yè)取得土地使用權(quán)成本的一部份。 它不同與代收基金和代收費(fèi)用。,44,建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表（五）,45,建筑安裝工程費(fèi) 一、包工不包料的建安工程問題的處理 二

33、、廣告工程能不能進(jìn)成本 三、應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工所得稅如何處理 四、在沒有收入情況下發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何處理為好,46,建筑安裝工程費(fèi),填寫表格基本要求 （一）、1、“入帳憑據(jù)”欄填寫入帳所憑據(jù)的票據(jù)，如“建安發(fā)票”、“服務(wù)發(fā)票”、“銷售發(fā)票”等。2、項(xiàng)目與發(fā)票要對(duì)應(yīng),若是一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)多張發(fā)票,要按每一張發(fā)票一行進(jìn)行分列。 （二）、建筑安裝工程：建筑工程的發(fā)包單位與承包單位應(yīng)當(dāng)依法訂立書面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。 發(fā)包單位和承包單位應(yīng)當(dāng)全面履行合同約定的義務(wù)。不按照合同約定履行義務(wù)的，依法承擔(dān)違約責(zé)任。 摘自中華人民共和國建筑法。 （三）、第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷

34、售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： 可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立書合同和對(duì)應(yīng)的有效入賬憑證。摘自國稅發(fā)國稅發(fā)200931號(hào),47,建筑安裝工程費(fèi),關(guān)于扣除項(xiàng)目憑證的確認(rèn)問題 一、對(duì)于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料價(jià)款）開具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，施工費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)，材料和設(shè)備費(fèi)用的扣除憑證以銷售發(fā)票為準(zhǔn)。 第十六條 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)

35、（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。摘自營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定,48,二、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。按以下規(guī)定進(jìn)行處理： （1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。 （2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個(gè)納稅年度。(國稅發(fā)200631號(hào) 三、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

36、開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知國稅函【2010】201號(hào) 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號(hào)）規(guī)定精神和國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。,49,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)明細(xì)申報(bào)表 （

37、六）,50,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)明細(xì)申報(bào)表,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)有哪些： 1、項(xiàng)目內(nèi)容按道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等具體支出內(nèi)容填列。 2、項(xiàng)目與發(fā)票要對(duì)應(yīng),若是一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)多張發(fā)票,要按每一張發(fā)票一行進(jìn)行分列。 3、“入帳憑據(jù)”欄填寫入帳所憑據(jù)的票據(jù)，如“建安發(fā)票”、“服務(wù)發(fā)票”、“銷售發(fā)票”、“行政收據(jù)”等。 4、納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 但在包工不包料、綠化工程中：企業(yè)為保證工程質(zhì)量，往往自購建材和園藝的樹種、花草等，工程實(shí)行清包的。瓊地稅發(fā)2009104號(hào)文

38、有規(guī)定，銷售發(fā)票可以入賬，可沒說不按規(guī)定繳納建筑工程營業(yè)稅。,51,公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表 （七）,52,公共配套設(shè)施費(fèi),公共配套設(shè)施費(fèi)存在問題企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì) 一、產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)如何處理與業(yè)主的關(guān)系問題？ 二、人防工程、架空層、夾層如何扣除問題 三、企業(yè)未放異產(chǎn)權(quán)如何處理,53,公共配套設(shè)施費(fèi),審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： 第二十四條 （一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 （二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。 （三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)傉試惏l(fā)200991號(hào)。 公共配套設(shè)施費(fèi)有哪

39、些： 1、項(xiàng)目內(nèi)容按物業(yè)管理用房、變電站、熱力站、居委會(huì)、派出所、幼兒園、學(xué)校、托兒所用房、公共廁所、郵電通訊用房等具體支出內(nèi)容填列。2、“入帳憑據(jù)”欄填寫入帳所憑據(jù)的票據(jù)，如“建安發(fā)票”、“服務(wù)發(fā)票”、“銷售發(fā)票”等。 3、項(xiàng)目與發(fā)票要對(duì)應(yīng),若是一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)多張發(fā)票,要按每一張發(fā)票一行進(jìn)行分列。 2、關(guān)于國家國防動(dòng)員委員會(huì)、國家發(fā)展計(jì)劃、委員會(huì)、建設(shè)部、財(cái)政部，國家人防辦字200318號(hào)文規(guī)定：城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建防空地下室。,54,公共配套設(shè)施費(fèi),民用建筑包括除工業(yè)生產(chǎn)廠房及其配套設(shè)施以外的所有非生產(chǎn)性建筑。 居民住宅以外的其他民用建筑，地面總建筑面積在2000平方米以上

40、的，按照地面建筑面積的2-5%修建6級(jí)（含）以上防空地下室；開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)和重要性經(jīng)濟(jì)目標(biāo)區(qū)除一款規(guī)定和居民住宅以外的新建民用建筑，按照一次性規(guī)劃地面總建筑面積的2-5%集中修建6級(jí)（含）以上防空地下室； 一類人民防空重點(diǎn)城市按照4-5%修建；二類人民防空重點(diǎn)城市按照3-4%修建；三類人民防空重點(diǎn)城市和其他城市（含縣城）按照2-3%修建。新建除一款規(guī)定以外的人民防空重點(diǎn)城市的居民住宅樓，按照地面首層建筑面積修建6B級(jí)防空地下室； 按照規(guī)定應(yīng)修建防空地下室的民用建筑，因地質(zhì)、地形等原因不宜修建的，或者規(guī)定應(yīng)建面積小于民用建筑地面首層建筑面積的，經(jīng)人民防空主管部門批準(zhǔn)，可以不修建，但必須

41、按照應(yīng)修建防空地下室面積所需造價(jià)繳納易地建設(shè)費(fèi)，由人民防空主管部門統(tǒng)一就近易地修建。摘自人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定 200318號(hào)文,55,公共配套設(shè)施費(fèi),一、人民防空重點(diǎn)城市按照4-5%修建6級(jí)（含）以上防空地下室，房地產(chǎn)企業(yè)自愿多建，是人防辦和政府鼓勵(lì)的，不可能不報(bào)批。 二、人防工程超面積建筑，其用途和性質(zhì)不一樣，分戰(zhàn)時(shí)與和平共處時(shí)期；戰(zhàn)時(shí)按規(guī)定國家無償使用，但超面積的不一定是無償使用。 三、超面積地下人防建筑物屬企業(yè)產(chǎn)權(quán)，可以銷售和經(jīng)營。 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理。 (一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或

42、無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 (二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。摘自國稅發(fā)200931號(hào),56,公共配套設(shè)施費(fèi),1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居

43、委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 （摘自國稅發(fā)2006187號(hào)文 存在問題：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店的地下室、架空層、夾層、停車位等，產(chǎn)權(quán)放沒放異的，產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用不可以扣除,57,開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)申報(bào)表 （八）,公共配套設(shè)施費(fèi),58,開發(fā)間接費(fèi)用

44、明細(xì)申報(bào)表,一、項(xiàng)目內(nèi)容包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)等具體支出內(nèi)容分別填列。 二、哪些開發(fā)間接費(fèi)用可以加計(jì)20%扣除： （1）凡與工程相關(guān)的費(fèi)用支出可加計(jì)20%；（2）關(guān)于開發(fā)間接費(fèi)用里列支：通訊費(fèi)（移動(dòng)電話）、差旅費(fèi)等稅務(wù)機(jī)關(guān)采取謹(jǐn)慎的原則準(zhǔn)與列支，由企業(yè)提供有效憑據(jù)決定。 三、企業(yè)為職工提供的交通、住房、通訊待遇，已經(jīng)實(shí)行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼或者車改補(bǔ)貼、通訊補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，不再納入職工福利費(fèi)管理；尚未實(shí)行貨幣化改革的，企業(yè)發(fā)生的相關(guān)支出作為職工福利費(fèi)管理，但根據(jù)國家有關(guān)企業(yè)住房制度改革

45、政策的統(tǒng)一規(guī)定，不得再為職工購建住房。 企業(yè)給職工發(fā)放的節(jié)日補(bǔ)助、未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費(fèi)補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理。摘自財(cái)企2009242號(hào) 四、職工福利費(fèi)的稅務(wù)處理 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第四十條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)支出，不超過工資、薪金總額14%的部分，準(zhǔn)予扣除。 超過部份與于剃除。凡是與工程無關(guān)的福利，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)請(qǐng)企業(yè)在管理費(fèi)用核算。,公共配套設(shè)施費(fèi),59,企業(yè)職工報(bào)銷私家車燃油費(fèi)的企業(yè)所得稅問題。 一、.2008年1月1日（不含）以前，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于企事業(yè)單位公務(wù)用車制度改革后相關(guān)費(fèi)用稅前扣除問題的批復(fù)（國稅函2007305號(hào)）規(guī)定，企事業(yè)單位公務(wù)用車制度改革后，在規(guī)

46、定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，為員工報(bào)銷的燃油費(fèi)，均屬于企事業(yè)單位的工資薪金支出，應(yīng)一律計(jì)入企事業(yè)單位的工資總額，按照計(jì)稅工資或工效掛鉤工資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行稅前扣除。 二、.2008年1月1日（含）以后，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知（國稅函20093號(hào)）規(guī)定，企業(yè)為員工報(bào)銷的燃油費(fèi)，應(yīng)作為職工交通補(bǔ)貼在職工福利費(fèi)中扣除。 四、關(guān)于職工福利費(fèi)核算問題 企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)，應(yīng)該單獨(dú)設(shè)置賬冊(cè)，進(jìn)行準(zhǔn)確核算。沒有單獨(dú)設(shè)置賬冊(cè)準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)責(zé)令企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行改正。逾期仍未改正的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)進(jìn)行合理的核定。,60,開發(fā)間接費(fèi)用,九、 按會(huì)計(jì)核算有關(guān)規(guī)定：貨幣性職

47、工福利費(fèi)會(huì)計(jì)核算 對(duì)于貨幣性福利，如企業(yè)發(fā)放給職工的醫(yī)藥費(fèi)補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼等，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和當(dāng)期福利計(jì)劃，預(yù)計(jì)當(dāng)期應(yīng)計(jì)入職工薪酬的福利費(fèi)金額；資產(chǎn)負(fù)債表，對(duì)實(shí)際發(fā)生的福利費(fèi)金額和預(yù)計(jì)金額進(jìn)行調(diào)整。按所屬的部門，借記“生產(chǎn)成本”、“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付福利費(fèi)”科目。發(fā)放時(shí)，借記“應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付福利費(fèi)”，貸記“庫存現(xiàn)金”等科目。 （1） 凡是與工程無關(guān)的福利，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)請(qǐng)企業(yè)在管理費(fèi)用核算。 （2）職工福利費(fèi)的稅務(wù)處理 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第四十條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)支出，不超過工資、薪金總額14%的部分，準(zhǔn)予扣除。,61,金融機(jī)構(gòu)借款利息明細(xì)申報(bào)表1

48、 （九）,62,金融機(jī)構(gòu)借款利息明細(xì)申報(bào)表2,63,借款利息的扣除問題,一、企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。 企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：（一）金融企業(yè)，為5：1； （二）其他企業(yè)，為2：1。 二、所稱關(guān)聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個(gè)人：納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本的的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。摘自國稅發(fā)200631號(hào)11條第三款。 (一)在資金、經(jīng)營、購銷等方面存

49、在直接或者間接的控制關(guān)系； (二)直接或者間接地同為第三者控制； (三)在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。,64,國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）的通知 國稅20092號(hào) 第二章 關(guān)聯(lián)申報(bào)第九條 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的利息支出，應(yīng)按規(guī)定計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用”中扣除，不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 （二）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其它房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費(fèi)用”兩項(xiàng)之和的5%計(jì)算扣除。摘自瓊地稅發(fā)2009104

50、號(hào) 三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題 （一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。,65,其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)

51、定的比例執(zhí)行。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。 （四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。摘自國稅函2010220號(hào),66,房地產(chǎn)銷售收入申報(bào)明細(xì)表1 （十）,67,房地產(chǎn)銷售收入申報(bào)明細(xì)表（十一）,68,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取違約金問題的處理,某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)，先行收取了消費(fèi)者一定金額（10萬或20萬）的定金，后因消費(fèi)者取消購買該房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以消費(fèi)者違約不再退回該筆定金， 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的該筆訂金收入應(yīng)按什么稅目征收營業(yè)稅？

52、 答：根據(jù)穗地稅發(fā)2003141號(hào)文的規(guī)定：納稅人當(dāng)期沒有發(fā)生營業(yè)額，其取得的賠償金按原約定的行為征收營業(yè)稅；因受讓方違約而從受讓方取得的違約金和沒收的定金收入比照本規(guī)定執(zhí)行。據(jù)此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的該筆定金收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。對(duì)于該筆定金收入如果賬面上清楚反映，則不需繳納土地增值稅；若與房屋銷售收入劃分不清的，則要繳納土地增值稅。 有房地產(chǎn)企業(yè)提出： 稅務(wù)機(jī)關(guān)將沒有發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)銷售行為產(chǎn)生的定金沒收收入征收營業(yè)稅違背了營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定。這個(gè)問題的焦點(diǎn)是：應(yīng)稅行為發(fā)生沒發(fā)生的取得收入的問題。,69,土地增值稅清算有關(guān)問題的通知,一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題 土地增

53、值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付工程承攬方的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。摘自國稅函

54、2010220號(hào),70,房地產(chǎn)收入的確定,銷售收入的確定原則 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于

55、出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。,71,營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則,第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為： （一）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人； （二）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （三）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 銷售收入的確定： 條例第十二條:取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。 第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方

56、式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 第二十條 納稅人有條例第七條所稱:價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額： （一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定； （二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定； （三）按下列公式核定： 營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本（1成本利潤率）（1-營業(yè)稅稅率）,72,收入總額,一、企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：銷售貨物收入、提供勞務(wù)收入、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入、股息、紅利等權(quán)益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、接受捐贈(zèng)收入、其他收入

57、。 企業(yè)所得稅法第六條 二、企業(yè)取得的各類財(cái)政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。 三、企業(yè)收取的各種基金、收費(fèi)，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。 財(cái)政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類財(cái)政專項(xiàng)資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收。所稱國家投資，是指國家以投資者身份投入企業(yè)、并按有關(guān)規(guī)定相應(yīng)增加企業(yè)實(shí)收資本（股本）的直接投資。財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金 行政事業(yè)性收費(fèi) 政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知（財(cái)稅2008151號(hào)）,73,收入總額的具體規(guī)定,四、企業(yè)銷售收入

58、的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。 (一)企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 1.商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 2.企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制； 3.收入的金額能夠可靠地計(jì)量； 4.已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。 (二)符合上款收入確認(rèn)條件，采取下列商品銷售方式的，應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間： 1.銷售商品采用托收承付方式的，在辦妥托收手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。 2.銷售商品采取預(yù)收款方式的，在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入。,74,房地產(chǎn)銷售收入,3、銷售商品需要安裝和檢驗(yàn)的，在購買方接受商品以及安裝和檢驗(yàn)完畢時(shí)確認(rèn)收入。如果安裝程序比較簡單，可在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入。 4.銷售商品采用支付手續(xù)費(fèi)方式委托代銷的，在收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。 5、企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價(jià)格上給予的價(jià)格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。 6、債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除屬于現(xiàn)金折扣，銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應(yīng)當(dāng)按扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除。 7、企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給的減讓屬于銷售折讓；企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的售