1、1,7.1 住宅專項維修資金概述 7.2 住宅專項維修資金的交存 7.3 住宅專項維修資金的使用 7.4 住宅專項維修資金的監(jiān)管 需熟悉和掌握的法規(guī)規(guī)章內(nèi)容： 住宅專項維修資金管理辦法。,7 住宅專項維修資金管理制度,2,7.1住宅專項維修資金概述 （1）住宅專項維修資金的定義 住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 （2）管理原則 住宅專項維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。 （3）監(jiān)督部門 建設(shè)主管部門和財政部門,3,什么是共用部位和共用設(shè)施設(shè)備？ 共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單

2、幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。,4,7.2住宅專項維修資金的交存 （1）住宅專項維修資金的交存主體 （2）住宅專項維修資金的交存金額 （3）住宅專項維修資金的交存方式 （4）住宅專項維修資金的管理,5,（1）住宅專項維修資金的交存主體 住宅專項維修資金的交

3、存主體主要包括以下三類： 住宅的業(yè)主，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。 住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。 涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當按照規(guī)定交存住宅專項維修資金。,6,（2）住宅專項維修資金的交存金額 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主 按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。 出售公有住房的 業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。 售房單位按照多層住

4、宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。,7,（3）住宅專項維修資金的交存方式 商品住宅的業(yè)主 應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。 出售公有住房的 業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。 公有住房售房單位應(yīng)當在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。,8,（3）住宅專項維修資金的交存方式 未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋

5、交付購買人。 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當及時續(xù)交。,9,（4）住宅專項維修資金的管理 業(yè)主大會成立前住宅專項維修資金的管理 業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。 通過委托當?shù)厣虡I(yè)銀行開立住宅專項維修資金專戶。 開立的住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。,10,（4）住宅專項維修資金的管理 業(yè)主大會成立后住宅專項維修資金的管理 業(yè)主大會應(yīng)當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

6、住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。（開戶） 業(yè)主委員會應(yīng)當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。（通知）,11,業(yè)主大會成立后住宅專項維修資金的管理 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委

7、員會。（劃轉(zhuǎn)） 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當建立住宅專項維修資金管理制度。（管理） 業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應(yīng)當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。（監(jiān)督）,12,課堂提問： 1、根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，（ ）的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。 A 住宅 B 住宅小區(qū)的非住宅 C 非住宅小區(qū) D 住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅 2、業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積首期交存額為（ ）,13,3、出售公有住房的，對于交存專項維修資金的說法正確的是：售房單位交存的住房專項

8、維修資金，（ ）從售房款中一次性提取 A 多層住宅，售房單位按照不低于售房款的20%交存 B 高層住宅，售房單位按照不低于售房款的30%交存 C 多層住宅，售房單位按照售房款的20%交存 D 高層住宅，售房單位按照售房款的30%交存,14,4、商品住宅的業(yè)主應(yīng)當在辦理（ ）手續(xù)前，將首期住房專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。 A 住房權(quán)屬登記 B 住房入住 C 住房裝修登記 D 住房保證金繳納 5、在售后公有住宅專項維修資金中，業(yè)主首次交存住房專項維修資金的標準為當?shù)胤扛某杀緝r的（ ）。 A 1% B 2% C 5% D 5-8%,15,6、出售公有住戶的維修資金，由（ ）交存。 A 業(yè)主

9、或售房單位 B 業(yè)主和售房單位 C 業(yè)主 D 售房單位 7、住宅專項維修資金管理實行（ ）原則 A 所有權(quán)人決策 B 專款專用 C 政府監(jiān)管 D 集體存儲,16,7.3住宅專項維修資金的使用 （1）使用范圍和原則 （2）分攤規(guī)定 （3）使用程序 （4）禁止使用規(guī)定 （5）其他規(guī)定,17,（1）使用范圍和原則 使用范圍 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。 使用原則 住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。,18,（2）住宅專項維修資金的分攤規(guī)定 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和

10、更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。 售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應(yīng)由業(yè)主承擔的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。,19,（2）住宅專項維修資金的分攤規(guī)定 售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分攤的費用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或

11、者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。,20,（3）住宅專項維修資金的使用程序 劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前使用程序 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；（提出使用建議） 住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；（審議使用建議） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；（組織實施使用方案）,21,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中

12、，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； （申請列支） 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；（發(fā)出劃轉(zhuǎn)通知） 專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。 （住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)）,22,劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的使用程序 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；（提出使用方案） 業(yè)主大會依法通過使用方案；（通過使用方

13、案） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案；（實施使用方案） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； （申請列支）,23,業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當責令改正；（備案審核） 業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門

14、向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；（發(fā)出劃轉(zhuǎn)通知） 專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位（住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)）,24,住宅專項維修資金的緊急使用程序 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后,25,（4）住宅專項維修資金的禁止使用規(guī)定 依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用； 依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用 應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復費用； 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用

15、部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。,26,（5）住宅專項維修資金使用的其他規(guī)定 利用住宅專項維修資金購買國債 必須在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下。 應(yīng)當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。 應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。 利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。 禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。,27,下列資金應(yīng)當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金

16、滾存使用： 住宅專項維修資金的存儲利息； 利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益； 利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外； 住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。,28,課堂提問： 1、住房專項維修資金的使用，應(yīng)當遵循（ ）的原則，任何單位和個人不得挪作它用。 A 公開透明 B 方便快捷 C 受益人和負擔人相一致 D 資金使用最少,29,2、以下哪些費用屬于不得從住宅專項維修資金中列支的： A 依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用 B 依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費

17、用 C 物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造 D 人為損壞住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復費用,30,3、商品住房共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造使用，按（ ）種方式從住房專項維修資金中列支。 A 由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住房專項維修資金的比例分攤 B 由相關(guān)業(yè)主按照各自所交存住房專項維修資金的比例分攤 C 由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤 D 由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤,31,4、關(guān)于住宅專項維修資金的使用，下列說法不正確的是：（ ） A 住房專項維修資金的使用，應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負責人相一致

18、的原則 B 開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新和改造費用 C 在保證住房專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會的決定，將住房專項維修資金用于購買股票 D 代收代管單位可以將住房專項維修資金用于購買公司債券和從事理財業(yè)務(wù),32,5、代收代管單位在保證住房專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會的決定，將住房專項維修資金用于購買（ ）。 A 一級市場國債 B A股股票 C 國有企業(yè)債券 D 基金 6、在使用維修資金時，如已實施物業(yè)管理的，由（ ）提出資金使用計劃。 A 物業(yè)服務(wù)企業(yè) B 房屋管理單

19、位 C 建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門 D 業(yè)主大會,33,7.4住宅專項維修資金的監(jiān)督管理 （1）房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項維修資金的處理 （2）相關(guān)主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務(wù) （3）法律責任,34,（1）房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時住宅專項維修資金的處理 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時 業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。 受讓人需要持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。 房屋滅失的 房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主； 售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房

20、單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。,35,（2）相關(guān)主體對住宅專項維修資金的監(jiān)管義務(wù) 管理單位的法律義務(wù) 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況： 住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額； 發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況； 業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額 其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。,36,專戶管理銀行的法律義務(wù) 專戶管理銀行應(yīng)當每年至少一次向直轄市、市、

21、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。 直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，專戶管理銀行應(yīng)根據(jù)要求進行復核。 專戶管理銀行應(yīng)當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。,37,審計、財政部門的監(jiān)督管理 住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。 住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定。財政部門負責對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會

22、計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。 住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。,38,（3）法律責任 交存主體的法律責任 公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的；或?qū)⒎课萁桓段窗匆?guī)定交存首期住宅專項維修資金的買受人的；以及未按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正。 開發(fā)建設(shè)單位在業(yè)主按照規(guī)定交存首期住宅專項維修資金前，將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下

23、的罰款。 開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。,39,挪用專項維修資金的法律責任 挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按上述規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。 建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。,40,違規(guī)使用住宅專項維修資金購買國債的法律責任 建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門違反住宅專項維修資金投資規(guī)定的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期