1、藍圖地產(chǎn)中江項目定位報告,一、了 解 中 江 二、房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 三、項 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 議,目 錄,中江位于四川省中部，盆地西部，隸屬于中國重工業(yè)城市德陽市，東鄰綿陽市三臺縣、南達遂寧市蓬溪縣、資陽市樂至縣，西接成都市金堂縣、廣漢市，北鄰羅江縣、綿陽市涪城區(qū)?？h城距德陽35公里，距綿陽65公里，距成都64公里。幅面面積2200.0平方公里，總?cè)丝?45萬人，是四川省25個丘陵大縣之一。,中江概況,2014年中江縣經(jīng)濟社會發(fā)展主要指標,以上數(shù)據(jù)表明中江縣經(jīng)濟處于持續(xù)增長的階段，老百姓有商業(yè)消費和置業(yè)能力，城鎮(zhèn)化水平需要不斷提高，按現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化率水平，

2、要達到中等發(fā)達國家的85%，中江縣城市人口還將增加至少70萬人口，住房需求面積按到18來算，中江住房需求將超過1000萬。所以中江房地產(chǎn)市場的需求是存在的。,中江的交通：交通升級的提高，對城市化發(fā)展有著顯著的推動作用,成都中江成都成南高速（G42）入口成南高速（G42）成巴高速(S2)中江出口成都成綿高速(G5)德陽106省道中江二環(huán)路德陽中江德陽106省道中江二環(huán)路金堂中江成金快速通道,一、了 解 中 江 二、房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 三、項 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 議,目 錄,產(chǎn)品研判（住宅）,住宅區(qū)域戶型面積較為適中，屬于傳統(tǒng)的郊縣寬松型布局； 一房戶型面積55

3、-60平米，兩房戶型面積：75-90平米，三房戶型面積：100-130平米； 產(chǎn)品供應主要以三房為主：并開始出現(xiàn)85-95平米左右的緊湊型三房和115-130平米舒適型三房。 熱銷產(chǎn)品：約75-85平米兩房，90-110平米三房,戶型配比 暢銷戶型,產(chǎn)品研判（商業(yè)）,商業(yè)中江現(xiàn)存商業(yè)體量超過60萬，但仍以傳統(tǒng)的社區(qū)底商為主。 大型商業(yè)綜合體較少，比較有代表性的如金典凱信商業(yè)廣場、祥瑞國際等。 產(chǎn)品大多中規(guī)中矩，贈送面積小，小面積產(chǎn)品占比較大， 熱銷產(chǎn)品：約20-40,1、現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點體量較小，業(yè)態(tài)單一、品牌檔次較低 、不能滿足消費者的一站式消費需求。 2、商業(yè)網(wǎng)點比較分散，不集中，不便消費，

4、如餐飲，休閑娛樂等。 3、業(yè)態(tài)小而比較雜亂，留不住中江本土的高端客戶，使其這部分客戶去德陽和成都消費。 4、房地產(chǎn)在建項目較多，但純商業(yè)項目沒有，大部分項目都是底商形式的社區(qū)服務商業(yè)，這樣的商業(yè)不能成為縣域商業(yè)的中心的。,中江現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀,隨著城市房地產(chǎn)大力發(fā)展，城市化率必將增大，城市人口必將增加，城市現(xiàn)有的商業(yè)，不能滿足人們需求的矛盾就會凸顯出來。新的商業(yè)點就會應運而生。,房地產(chǎn)發(fā)展的發(fā)展階段 中江房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，樓市正處于成長階段向成熟階段過渡期，2008年前居住物業(yè)主要以自建房、單位房為主。 項目運營專業(yè)化初現(xiàn)端倪 注重售場包裝，辦公場地銷售場所分區(qū)辦公，銷售接待注重現(xiàn)場客戶服務，但僅停

5、留在基礎營銷水平。富麗濱江、藍灣半島、中凱一號在售場包裝、營銷推廣還是營銷物料都開始向德陽營銷水平靠近，能夠代表并帶動區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展。 中、大規(guī)模項目引領市場 從實地調(diào)研情況來看，目前中江已發(fā)布銷售信息項目超過20個，其中100畝以上項目5個，50-90畝項目8個，其余均為50畝以下小規(guī)模項目，且規(guī)模較大項目現(xiàn)目前多集中在中江大道兩側(cè)及南渡片區(qū)；現(xiàn)可供開發(fā)地塊多集中在白馬山區(qū)域、南渡中學區(qū)域和二環(huán)路段區(qū)域，獨立地塊面積60-100畝，可進行組合開發(fā)，但也存在投資風險點，地價相對較高，成交均價130-170萬/畝，外來投資隱形成本相對較高，新區(qū)域建設投資大，周期長，消費者觀望心態(tài)較重。,中江縣房地

6、產(chǎn)現(xiàn)狀,經(jīng)濟型居家戶型受追捧 與川內(nèi)其他的三、四級城市類同，以自住為主要的目的75-85兩房，90-110平米三房的經(jīng)濟型居家戶型是當?shù)氐闹髁鲬粜?，客戶接受度較高。銷售價格區(qū)間在32003800元/平米，現(xiàn)售價在3500元/左右，房屋總價在35萬以內(nèi)市場接受度較高。 返鄉(xiāng)型經(jīng)濟，大假節(jié)點式銷售 受以勞務輸出為主的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)影響，在大假返鄉(xiāng)潮期間，房地產(chǎn)去化是其它時間的2倍以上。中江縣總?cè)丝诟哌_145萬，縣城人口外遷相對較少，多選擇當?shù)刂脴I(yè)安家，屬外出務工輸出大縣，潛在返鄉(xiāng)置業(yè)客群較多，房地產(chǎn)市場較德陽其他區(qū)縣活躍，2014年成交量約45萬方，2015年上半年成交量近20萬方，據(jù)不完全統(tǒng)計全年成交

7、量應該超過40萬方，市場庫存占比較少，預計超過30萬平方。,、,產(chǎn)品鏈供應豐富 區(qū)域市場產(chǎn)品供應鏈較為豐富，以多層、小高層、高層為主，部分項目嘗試多層電梯洋房；規(guī)模中大型項目主要引領市場，開始注重園林景觀打造，項目整體品質(zhì)相對較高。項目戶型設計出現(xiàn)贈送空間、陽臺、露臺等設計理念，從而提升項目賣點。,小面積商鋪受青睞 商業(yè)以小面積為主，二層三層商業(yè)贈送面積小，去化緩慢。中江現(xiàn)有商業(yè)存量約為60萬，一樓均價為 11000元/。總價在50萬以內(nèi)市場接受度較高。超過100萬元的大面積商鋪去化較為困難。 現(xiàn)有開發(fā)商整體實力不高 區(qū)域內(nèi)多以本地開發(fā)商為主，外來開發(fā)商較少，缺乏開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商進駐，因此營銷

8、水平相對較低。,一、了 解 中 江 二、房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 三、項 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 議,目 錄,區(qū)位優(yōu)勢明顯： 本案處于中江新的政務中心附近，又處于城市發(fā)展的潛力巨大的區(qū)域。 自然資源豐富： 本案緊靠市政玄武公園和小東河，其生態(tài)，低碳、有氧的居住環(huán)境是其它項目不可比擬的。 商業(yè)價值起點高： 區(qū)域商業(yè)配套不足，項目又緊靠小東河，其濱河商業(yè)較高。 開發(fā)商實力雄厚： 藍圖地產(chǎn)來自成都其產(chǎn)品和園林景觀設計要高于本土開發(fā)商。 區(qū)域配套不足： 目前本案所在的區(qū)域基礎設施配套不足，如公共交通等。,項目分析,目前中江縣內(nèi)開發(fā)項目較多，未來供應體量巨大，如果我們動作不快，

9、一旦大規(guī)模項目入市，很可能造成項目滯銷。 建議項目在2017年春節(jié)正式入市。在項目現(xiàn)場示范區(qū)打造的同時，中江縣老城區(qū)設置市內(nèi)接待點，并配備看房班車，以保證市內(nèi)客戶便利看房需求。 前期在核心城區(qū)擺展咨詢，為加快項目進度，現(xiàn)場無法實現(xiàn)客戶展示的情況下，以市區(qū)接待中心為核心，現(xiàn)場重點進行外部奢華現(xiàn)場實景，形成口碑效應。,1、快：快速開發(fā)、快速入市、快速銷售,2、準：突出企業(yè)的品牌價值，提升區(qū)域價值，使其物業(yè)的增值空間放大,政府聯(lián)動：利用與政府的良好關(guān)系，實行政企聯(lián)動，傳播企業(yè)品牌價值，同而拉動項目知名度擴散。 政策引導：政府對區(qū)域未來的規(guī)劃進行政策性宣傳，給客戶以置業(yè)信心。,建筑與園林：經(jīng)典超前的A

10、RT DECO品質(zhì)立面，打造地中海風情園林或新古典建筑風格和園林風格也可），樹立項目在區(qū)域的標桿性。 高溢價灰空間：盡可能增加灰空間面積，以提高得房率，能夠促進銷售。 高品質(zhì)賣點：酒店式入戶大堂，運用綠色環(huán)保材料，以增加項目賣點，便于做主題推廣。,3、穩(wěn)：產(chǎn)品策略：高端形象占位、主打中端市場，主推高性價比產(chǎn)品,項目開發(fā)思路,產(chǎn)品定位,中江全域、目的性商業(yè)中心,濱河墅質(zhì)社區(qū),濱河商業(yè)風情街,MINI商業(yè)綜合體,中江新城市中心,集居住、商業(yè)、娛樂、教育為一體，城市中產(chǎn)階級享受高品質(zhì)居住氛圍的高尚社區(qū)。 關(guān)鍵詞：新中心、便捷的、高尚的、綜合的、潛力的、是一種標準，一種生活氛圍的體現(xiàn)。,項目總平圖建議

11、,洋 房,高層住宅,獨 棟 商 業(yè),住宅 （12 層商業(yè)）,該區(qū)域作為純住宅區(qū)域，全面保證住宅品質(zhì)，正對公園第一排作為洋房，量不要太多，使整個項目的檔次提高，拉開和后面高層住宅的價格差，高層住宅也可以正對公園做樓層遞增的設計，保證最大限度的利用景觀差異，來獲得價值最大化,以2棟三層或4層獨棟，結(jié)合住宅下的底商，形成濱河商業(yè)街，其業(yè)態(tài)為兒童職業(yè)體驗樂園、母嬰體驗、兒童早教、輕奢侈品牌、快時尚品牌集合店、主題三國文化江湖特色美食群、青年娛樂區(qū)、SPA、主題KTV、商務休閑區(qū),銀 杏 景 觀 大 道,古典主義建筑風格（一）,歐式的建筑風格（二）,濱河商業(yè)街示意圖（僅供參考）,商業(yè)建筑風格示意圖（僅供

12、參考）,南亞風情園林,景觀風格定位,以全配套來彌補項目目前配套不足,景觀泳池； 中庭花園以及一些點綴的小品。 會所、健身房、網(wǎng)球場、羽毛球場 下沉式采光地下停車場,盡可能最大化灰空間，以實得面積拉開戶型面積差異，提高購房客戶的得房率，使實得單價較低。最終達到總價控制，功能完備。 陽臺贈送、結(jié)構(gòu)連板，可拆卸的內(nèi)飄窗，入戶花園、空中庭院、室內(nèi)分割，并可考慮用錯挑房間 備注：上表中的戶型面積，包含了贈送面積的，具體的戶型套數(shù)和占比，可以根據(jù)設計院的設計方案出來重新配比，次表僅供設計參考，后面的總價控制在一定程度上拉開價差，突出單一戶型的優(yōu)勢，以吸引不同的購房客戶。,戶型灰空間建議,戶型面積配比,產(chǎn)品

13、設計建議（住宅）,產(chǎn)品設計原則： 錯開市場同類型產(chǎn)品的平均產(chǎn)品面積段的競爭，通過控制單套戶型銷售面積（仍保證戶型使用面積），從而創(chuàng)造產(chǎn)品總價的競爭 優(yōu)勢及單價溢價優(yōu)勢； 注入私家入戶、休閑陽臺等前衛(wèi)生活理念型空間，增加產(chǎn)品價值力； 進行平面戶型的立體化或者新空間設計創(chuàng)新并對居住主題感和生活性進行創(chuàng)新引領,戶型方正,合理控制面積,高附贈空間,120平米以上,考慮多層洋房、更針對“宜商宜居型”客戶,通過贈送入戶花園露臺錯位空間，均可以讓單個戶型的使用面積增加15%以上，因此，在控制總價的同時，還滿足了其功能屬性。,現(xiàn)市場上賣的最好的洋房類產(chǎn)品（三室以上）市場面積區(qū)間為100161平米別墅類產(chǎn)品市場

14、面積區(qū)間為165平米以上。（市場調(diào)研）,產(chǎn)品建議,商業(yè)設計原則,產(chǎn)品劃分： 1、商鋪進深不宜過深，控制在15m以內(nèi) 2、商鋪開間是臉面，開間越大越好,建議面寬進深比控制在1:3，不超過1:4。柱網(wǎng)一般為88.4m， 面寬為44.2m,當商鋪面寬進深比超過1:4時， 即進深過長，從有利于銷售的角度， 可劃分為小商鋪和“寶瓶鋪”。,上下水位（衛(wèi) 生間）的位置 應相對隱蔽,商業(yè)設計原則,產(chǎn)品規(guī)劃： 1、設計商業(yè)樓梯時，盡量將樓梯貼墻，靠近內(nèi)部設計，不影響商鋪的價值和經(jīng)營空間。同時，應設置上下水位點（衛(wèi)生間）。,連體樓梯,商業(yè)設計原則,產(chǎn)品設計： 柱網(wǎng)設計時在安全可靠的前提下，最大限度實現(xiàn)柱子數(shù)量最少

15、化及降低梁高。在設計過程中還需考慮水、電、氣、煙道、排污（化油池）等配套。,溢價策略：預裝煙道（450*450）和預留天然氣接口，通過增加商鋪 的使用業(yè)態(tài)，提升商鋪的價值。,一、了 解 中 江 二、房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 三、項 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 議,目 錄,結(jié)合項目定位，項目客戶定位于剛需首購、首次改善型客戶， 以品質(zhì)首置需求及功能改善品質(zhì)型家庭等剛需目標客戶作為本案的主流客源。,功能改善,功能緊湊、品質(zhì)型,城郊改善,功能緊湊、性價比、總價低,產(chǎn)品占有、生活夢想型向生態(tài)資源區(qū)域遷移,舒適性及尺度升級,普通首購&青年置業(yè)型需求,功能滿足,目標客群分析（住宅）,

16、根據(jù)目標客戶的判定，本案主要面對城市中端客戶和高端客戶,支付能力,中低端客戶,職業(yè)：小型個體業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理者、政府官員 經(jīng)濟實力：投資預算在80萬元左右,職業(yè)：企事業(yè)單位教職工、泛公務員、在外務工人員 經(jīng)濟實力：投資預算在30萬元以下,職業(yè)： 餐飲、IT等行業(yè)的小型個體業(yè)主、企事業(yè)單位中高層管理者、 政府公務人員、在外務工高收入人員 經(jīng)濟實力：投資預算在50萬元以內(nèi),職業(yè)：商貿(mào)物流、加工制造業(yè)等行業(yè)的私營企業(yè)主、外企職業(yè)經(jīng)理 人、小型個體業(yè)主、企事業(yè)單位高管、高級政府官員 經(jīng)濟實力：投資預算在100萬元以上 投資特點：多次投資經(jīng)歷，對價格不敏感，追求地段及升職前景， 注重身份感,中

17、高端客戶,中端客戶,30萬元,80萬元,100萬元,目標客群分析（商業(yè)）,我們遵循消化本地客戶，吸引周邊客戶為主。 在營銷策略上，突破核心客戶和重點客戶、牽引游離客戶、滲透偶得客戶的策略。,住宅：剛需客戶 商業(yè)：本地商業(yè)客戶,住宅：剛需改善客戶 商業(yè)：本地投資客戶,住宅：投資購房客戶 商業(yè)：周邊投資客戶,住宅：其他置業(yè)客戶 商業(yè)：外地投資客戶,客群定位,目標客戶的置業(yè)特征：,目標客戶多有二個子女，有的甚至是三代同堂，只有及少量的三口之家，對產(chǎn)品的臥室的數(shù)量有著極強的要求。,置業(yè)心理,置業(yè)興趣,產(chǎn)品需求,對常年在外打工，就是為了能夠在城市里有一個家，能夠滿足子女和老人能夠享受城市的教育和醫(yī)療配套，同時改善家人的居住環(huán)境,大部分購房者在沿?；蚱渌?jīng)濟發(fā)達地區(qū)務工，對商品房的外立面以及園林等都比較了解，對自己購買的房屋有自己的期望值，往往會參照自己心目中曾經(jīng)看到過的一個項目購房,價格接受度,對單價的敏感度較高，對購房的總價有自己的期望值，超出自己的期望值，就會左右對項目購買行為的發(fā)生。,以首次置業(yè)為主，少量的二次置業(yè)