1、書名：小區(qū)綠化維護(hù)與管理 作者：佘遠(yuǎn)國，江建國 ISBN： 978-7-111-25119-4 出版社：機(jī)械工業(yè)出版社,第7章 小區(qū)綠化管理,學(xué)習(xí)目標(biāo) 主要內(nèi)容 知識(shí)小結(jié) 思考練習(xí),學(xué)習(xí)目標(biāo),了解小區(qū)綠化管理的基本運(yùn)作模式； 了解小區(qū)綠化管理的特點(diǎn)； 了解小區(qū)綠化內(nèi)部管理的內(nèi)容； 熟悉小區(qū)綠化管理的基本要求； 掌握小區(qū)綠化管理費(fèi)計(jì)算的方法； 掌握小區(qū)綠化管理質(zhì)量控制的基本方法。,主 要內(nèi)容,7.1 小區(qū)綠化管理基本運(yùn)作模式 7.2 小區(qū)綠化接管驗(yàn)收 7.3 小區(qū)綠化質(zhì)量管理 7.4 內(nèi)部管理,7.1 小區(qū)綠化管理基本運(yùn)作模式,7.1.1 小區(qū)綠化管理的內(nèi)容和特點(diǎn) 7.1.2 小區(qū)綠化管理模式

2、7.1.3 小區(qū)綠化管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算 7.1.4 小區(qū)綠化管理項(xiàng)目的發(fā)包 7.1.5 小區(qū)綠化管理的基本要求,1.小區(qū)綠化管理內(nèi)容 小區(qū)的綠化管理，是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所管轄的區(qū)域內(nèi)有關(guān)綠化活動(dòng)方面的管理。其內(nèi)容涉及到對(duì)物業(yè)管理企業(yè)自身的管理，綠化管理人員的管理，小區(qū)居民，即綠化管理受益人的管理，綠化質(zhì)量管理等。,7.1.1 小區(qū)綠化管理的內(nèi)容和特點(diǎn),（1）小區(qū)綠化管理的前期介入 （2）小區(qū)綠化的驗(yàn)收接管 （3）小區(qū)綠化管理規(guī)定 （4）小區(qū)環(huán)境綠化社區(qū)文化的建立,7.1.2 小區(qū)綠化管理模式,1.自行管理模式 所謂自行管理模式，是指物業(yè)管理公司具有專門的綠化隊(duì)伍，有較雄厚的技術(shù)力量及設(shè)備，自主完成公司

3、管轄范圍內(nèi)所有的綠化日常管理。物業(yè)綠化管理單獨(dú)成立一個(gè)綠化部或從屬于環(huán)境服務(wù)部。,服務(wù)組主要職責(zé)是管理好小區(qū)的綠化工作 花圃組主要職責(zé)是培育各種花卉苗木 養(yǎng)護(hù)組主要職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)工作,2.外包式管理模式 外包式管理模式就是物業(yè)管理公司不設(shè)專門的綠化管理隊(duì)伍，只設(shè)12名專職或兼職的管理人員，將物業(yè)管理公司管轄范圍內(nèi)的所有綠化項(xiàng)目發(fā)包給社會(huì)上的專業(yè)綠化公司進(jìn)行管理。,（1）機(jī)構(gòu)干練 （2）易于控制成本 （3）靈活性較差,7.1.3 小區(qū)綠化管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算,1.園林綠化管理費(fèi)的構(gòu)成 綠化管理費(fèi)包括綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草雜物清運(yùn)費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、擺設(shè)花卉費(fèi)等項(xiàng)。在實(shí)際測(cè)

4、算時(shí)，加一定稅率及利潤。,2.測(cè)算依據(jù)及方法 在管理費(fèi)測(cè)算中，要首先確定起算基數(shù)。將每年每m2的綠地所需水費(fèi)及人工費(fèi)作為綠化費(fèi)用測(cè)算的基數(shù)，并由基數(shù)推出成本費(fèi)，再由成本費(fèi)推出其它費(fèi)用，進(jìn)而推出整個(gè)費(fèi)用。另外一些經(jīng)驗(yàn)性的數(shù)字也是測(cè)算的依據(jù)之一。,（1）成本法 （2）簡單測(cè)算法 綠化面積用總建筑面積除以容積率再乘以綠化覆蓋率計(jì)算，也可按實(shí)際綠化面積計(jì)算。 綠化員工的定編人數(shù)可以根據(jù)各地實(shí)際情況確定，通常每40006000m2綠化面積設(shè)綠化工1人。,7.1.4 小區(qū)綠化管理項(xiàng)目的發(fā)包,1.發(fā)包準(zhǔn)備工作 發(fā)包之前的準(zhǔn)備工作主要包括綠化面積的測(cè)量、綠地類型、植物種類數(shù)量的統(tǒng)計(jì)，管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及操作頻度的制

5、定、檢查及糾正，處罰制度的制定，管理費(fèi)用測(cè)算，配套設(shè)施設(shè)備、工具房、水電接口的準(zhǔn)備等等。,2.供方評(píng)定與選擇 （1）組織供方評(píng)定小組 （2）制訂供方評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) （3）確定供方,3.合同簽訂 在選定管理單位后，經(jīng)雙方協(xié)商簽訂承包合同。合同內(nèi)容包括甲方（發(fā)包方）單位名、乙方（承包方）單位名、管理面積、單位面積管理費(fèi)用、總費(fèi)用、付款方式與時(shí)間、雙方責(zé)任與義務(wù)、管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約或管理不達(dá)標(biāo)處理辦法等。,7.1.5 小區(qū)綠化管理的基本要求,1.一般住宅小區(qū) 一般住宅小區(qū)指的是福利房、房改房或價(jià)格處于中低檔位的商品房居住小區(qū)， （1）一般住宅小區(qū)的特點(diǎn) 居住人員多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜。 小區(qū)管理費(fèi)較低。 綠化多數(shù)為

6、公共綠化。,（2）一般住宅區(qū)綠化管理的重點(diǎn) 加強(qiáng)對(duì)植物病蟲害、水肥的管理 保證小區(qū)環(huán)境整潔安全 及時(shí)對(duì)阻礙居民生活的綠化景點(diǎn)進(jìn)行改造 創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化,2.高尚住宅小區(qū) 在城市中定位較高、建筑及環(huán)境十分優(yōu)美的別墅、復(fù)式洋房等高價(jià)位商品房小區(qū) （1）高尚住宅小區(qū)的特點(diǎn) 環(huán)境優(yōu)美，注重綠化的觀賞效果 小區(qū)居民多為收入較高的人士 物業(yè)管理費(fèi)用高,（2）高尚住宅區(qū)綠化管理的重點(diǎn) 原則是高雅、精品、安全、美觀 加強(qiáng)植物的日常養(yǎng)護(hù)，保持植物生長健壯； 保證每天及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)的枯枝黃葉； 及時(shí)更換改造，始終保持園林景觀的完美； 經(jīng)常舉辦一些綠化活動(dòng),3.小區(qū)綠化管理方法 （1） 建立完善的管理機(jī)制 （2）建

7、立完善的質(zhì)量管理系統(tǒng) （3）制定科學(xué)合理的操作規(guī)程,7.2 小區(qū)綠化接管驗(yàn)收,7.2.1 新建小區(qū)綠化的接管驗(yàn)收 7.2.2 原有小區(qū)綠化的接管驗(yàn)收,小區(qū)綠化的接管驗(yàn)收是物業(yè)公司代表全體業(yè)主，根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從物業(yè)綠化日后使用與維護(hù)的角度出發(fā)，對(duì)物業(yè)委托方與承建商已建好的綠化工程進(jìn)行核對(duì)、檢查、確認(rèn)并辦理移交手續(xù)，從而接手管理的過程。,7.2.1 新建小區(qū)綠化的接管驗(yàn)收,1.新建小區(qū)綠化的特點(diǎn) 綠化工程與別的物業(yè)工程項(xiàng)目相比，施工及保養(yǎng)期長，接管驗(yàn)收往往滯后。 （1）容易受建筑廢料的影響 （2）受其它工程及水電因素的影響較大 （3）新建小區(qū)綠化未經(jīng)使用考驗(yàn) （4）新建小區(qū)綠化易于改造,2

8、新建小區(qū)綠化的接管驗(yàn)收程序 書面提請(qǐng)，提交資料； 簽發(fā)通知，約定時(shí)間； 按照標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行驗(yàn)收； 發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理； 簽發(fā)憑證，簽發(fā)文件。,3.新建小區(qū)綠化的接管驗(yàn)收內(nèi)容 （1）綠化苗木驗(yàn)收 苗木規(guī)格、數(shù)量； 苗木受損害程度； 病蟲害特別嚴(yán)重的； 苗木種植穴； 基肥含有有毒、有污染物質(zhì)。,（2）竣工初驗(yàn) 施工單位提交竣工報(bào)告及初驗(yàn)申請(qǐng) 施工單位遞交相關(guān)資料 現(xiàn)場核實(shí)工程竣工情況 注意事項(xiàng),（3）簽署初驗(yàn)意見 （4）養(yǎng)護(hù)期滿復(fù)驗(yàn) （5）驗(yàn)收后的工作,7.2.2 原有小區(qū)綠化的接管驗(yàn)收,1.原有小區(qū)綠化的特點(diǎn) 業(yè)主已經(jīng)入住，人員相對(duì)穩(wěn)定，受影響較少； 綠化帶基本定型，一些由于規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理或者施工不

9、合格造成的影響已經(jīng)體現(xiàn)出來； 綠化面積與設(shè)計(jì)資料已有出入； 綠化配套設(shè)施一般都已到位； 綠化項(xiàng)目資料一般不齊全。,2原有小區(qū)綠化的接管驗(yàn)收程序 書面提請(qǐng)，提交資料 驗(yàn)收通知，約定時(shí)間 按照內(nèi)容，進(jìn)行驗(yàn)收 發(fā)現(xiàn)問題，酌情處理 共同清點(diǎn)，核實(shí)狀況 簽發(fā)憑證，辦理登記,3原有小區(qū)綠化的接管驗(yàn)收辦法 （1）物業(yè)公司自檢 （2）綠化面積測(cè)量驗(yàn)收 （4）清點(diǎn)設(shè)備 （5）繪制移交現(xiàn)狀圖 （6）協(xié)商問題的解決方法 （7）原有的綠化評(píng)價(jià)及打分等級(jí) （8）撰寫備忘錄 （9）資料歸檔,7.3 小區(qū)綠化質(zhì)量管理,7.3.1 小區(qū)綠化物質(zhì)采購質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 7.3.2 小區(qū)綠化質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 7.3.3 小區(qū)綠化質(zhì)量控制,1.

10、花木購買質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （1）苗木 生長健壯，株形美觀 根系發(fā)育良好 莖根比小、高徑比適宜、植株無脫水現(xiàn)象 無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無壓黃現(xiàn)象 性價(jià)比合適,7.3.1 綠化物質(zhì)采購質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),（2）大樹 找好供應(yīng)商，進(jìn)行適應(yīng)性鍛煉 帶土球直徑合適 泥球用草繩包裹 無病蟲害 昂貴的大樹用草繩包裹好,（3）時(shí)花 品種、規(guī)格、花色符合要求 無病蟲害、株形整齊、無折損 花蕾多且勻稱整齊 性價(jià)比合適,（4）盆景 1）山水盆景 布景合理，觀賞效果好； 山石連接自然，附生植物生長良好，比例合適； 山石連接穩(wěn)固； 水盆清潔，盆景大小適宜。,2）樹樁盆景 植株生長健壯，比例合適，尚有發(fā)展?jié)摿Γ?植株無病蟲害，葉色自然健康

11、； 植株造型古樸自然，修剪精細(xì) 盆景大小與擺放地點(diǎn)相適應(yīng)。,（5）草坪 草種建坪補(bǔ)救面積誤差在15%以內(nèi)； 草坪塊基本完整，草坪覆蓋率達(dá)95%以上，且生長良好； 無惡性雜草，其它雜草在2%以下； 購回的草坪塊無干枯或漚黃現(xiàn)象。,2.綠化工具 工具類型、規(guī)格、型號(hào)符合請(qǐng)購單要求； 機(jī)械應(yīng)為新出廠兩年以內(nèi)，運(yùn)作正常； 有較好的售后服務(wù)； 機(jī)械各配件易于購買，性能價(jià)格比合適； 機(jī)械符合國家安全標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定； 購回的機(jī)械應(yīng)帶有保修單及零配件清單。,3.農(nóng)藥、化肥等購買質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 包裝良好，外觀整潔； 包裝上應(yīng)有出廠日期及保質(zhì)期； 農(nóng)藥應(yīng)高效低毒。,4.切花購買質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 應(yīng)在早上10：30之前送到； 品種、花

12、色、規(guī)格符合要求； 保鮮良好，無殘損、萎蔫、腐爛變色、干枯； 質(zhì)量數(shù)量應(yīng)符合定購的要求； 價(jià)格應(yīng)符合季節(jié)批發(fā)價(jià)。,7.3.2 小區(qū)綠化質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),1.小區(qū)綠化的質(zhì)量要求 樹木生長茂盛無枯枝 樹形美觀完整無傾斜 綠籬修剪整齊無缺枝 花壇土壤疏松無垃圾 草坪平整清潔無雜草 小品保持完好無缺損,2.小區(qū)綠化管理的考核指標(biāo) （1）居住小區(qū)綠化指標(biāo) 根據(jù)國家頒布的全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)實(shí)施細(xì)則規(guī)定，住宅小區(qū)人均公用綠地應(yīng)達(dá)到每個(gè)居民平均占有2m2以上，綠地率要達(dá)到30%，綠化覆蓋率達(dá)到25%以上。,（2）綠化養(yǎng)護(hù)指標(biāo) 樹木成活率，應(yīng)達(dá)到100%； 樹木傾斜程度，不超過樹木總數(shù)的2%； 遭蟲害的樹

13、木不超過總數(shù)的2%； 無枯枝敗葉，枯枝不超過總數(shù)的2； 圍護(hù)設(shè)施無缺損，建筑小品無損壞； 整潔無雜物； 檔案齊全、完整，有動(dòng)態(tài)記錄。,7.3.3 小區(qū)綠化質(zhì)量控制,質(zhì)量控制是指在管理的過程中，及時(shí)掌握各環(huán)節(jié)的實(shí)際情況，采取一切有效手段，確保管理達(dá)到預(yù)定的要求。良好的管理質(zhì)量必須建立在良好的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上，而良好的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)又依靠完善的質(zhì)量控制手段實(shí)現(xiàn)。,1.質(zhì)量監(jiān)督檢查法 質(zhì)量監(jiān)督檢查法就是由上而下，對(duì)各個(gè)崗位、各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督檢查，并針對(duì)監(jiān)督檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)采取糾正措施。監(jiān)督檢查是物業(yè)管理公司采用最多的一種控制方法。,2.匯報(bào)控制法 匯報(bào)與監(jiān)督檢查是同一控制性質(zhì)的兩種方法。監(jiān)督檢查是由

14、上而下信息反饋與控制，匯報(bào)是自下而上的信息反饋與控制。匯報(bào)是上下級(jí)組織中不可缺少的活動(dòng)方式，本質(zhì)上就是上級(jí)對(duì)下級(jí)的一種控制，通過對(duì)匯報(bào)者的控制轉(zhuǎn)化成對(duì)管理質(zhì)量的控制。,3.統(tǒng)計(jì)分析法 統(tǒng)計(jì)分析法就是利用數(shù)字統(tǒng)計(jì)的方法，分析管理質(zhì)量變化的情況，尋找存在的問題，采取措施解決問題，使管理質(zhì)量控制在合理的水平上。統(tǒng)計(jì)分析法的前提是必須建立定期的有價(jià)值的統(tǒng)計(jì)報(bào)表。,4.競爭激勵(lì)法 競爭是一種比較，在比較中找出差距，在比較中明確方向。在小區(qū)綠化質(zhì)量管理中，實(shí)行比較競爭，讓好的管理與服務(wù)、差的管理與服務(wù)同時(shí)展現(xiàn)在大家面前。競爭產(chǎn)生了壓力，在壓力下形成相互促進(jìn)，這就是競爭帶來對(duì)管理質(zhì)量的控制與促進(jìn)。,5.信息

15、監(jiān)控法 信息技術(shù)控制法是利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，對(duì)管理質(zhì)量進(jìn)行控制的一種方法。信息技術(shù)進(jìn)入管理領(lǐng)域是最近20年管理革命的重大成果。智能化樓宇的誕生使管理發(fā)生了翻天覆地的變化。人們可以在一個(gè)地方方便地掌握其他地方發(fā)生的變化。,7.4 內(nèi)部管理,7.4.1 綠化員工服務(wù)管理 7.4.2 員工操作安全管理 7.4.3 綠化員工培訓(xùn) 7.4.4 績效考評(píng)管理,7.4.1 綠化員工服務(wù)管理,作為物業(yè)管理的一部分，綠化管理靠專業(yè)的知識(shí)、規(guī)范的程序、嚴(yán)格的語言行動(dòng)等的高要求。綠化員工必須樹立“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的理念，具有規(guī)范的言行、良好的儀容儀表和良好的服務(wù)意識(shí)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。,1.員工的儀容儀表

16、儀容儀表是體現(xiàn)一個(gè)公司的形象以及工作紀(jì)律、管理制度是否完善的重要標(biāo)志，也是物業(yè)公司對(duì)外的形象窗口。 （1）員工的服飾著裝要求 （2）須發(fā) （3）個(gè)人衛(wèi)生,2.行為舉止 員工的行為舉止是指員工在日常工作、服務(wù)和日常生活中的動(dòng)作行為。在綠化服務(wù)中員工的行為舉止直接影響公司的聲譽(yù)。恰當(dāng)合理的行為舉止不但可以維護(hù)公司利益，同時(shí)也給業(yè)主和客戶留下較深的印象。,（1）服務(wù)態(tài)度 （2）行走 （3）就座 （4）其他行為,3語氣 （1）與業(yè)主交談 （2）幾種語言方法 詢問式 請(qǐng)示式 商量式 道歉式 解釋式,7.4.2 員工操作安全管理,1.綠化員工安全操作 “安全生產(chǎn)，人人有責(zé)”所有職工必須認(rèn)真貫徹執(zhí)行“安全第

17、一，預(yù)防為主”的方針，嚴(yán)格遵守安全技術(shù)規(guī)程和各項(xiàng)安全生產(chǎn)規(guī)章制度。,2.綠化員工職責(zé) 綠化員的職責(zé)主要負(fù)責(zé)公司所管轄的園林綠化，花木基地等植物的日常養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)管理和培育花木盆景，以及節(jié)日、會(huì)議、接待環(huán)境的擺花布置等工作。,3.綠化員工的紀(jì)律 嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度 服從安排，完成工作任務(wù) 按時(shí)上、下班 嚴(yán)格遵守園林機(jī)械以及其它工具的操作方法 嚴(yán)格遵守農(nóng)藥及肥料的使用方法 愛護(hù)所有勞保、使用工具,7.4.3 綠化員工培訓(xùn),培訓(xùn)是工作質(zhì)量得以保證的基本條件之一，也是一個(gè)企業(yè)得以發(fā)展的動(dòng)力。只有通過良好的培訓(xùn)，才能提高員工的技術(shù)技能和基本素質(zhì)、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，并能保證公司的質(zhì)量管理措施、規(guī)定的正確

18、執(zhí)行，確保綠化的質(zhì)量。物業(yè)綠化員工的培訓(xùn)包括：入職培訓(xùn)、綠化專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)、物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)以及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)等。,1.培訓(xùn)計(jì)劃的制定 符合國家和公司的規(guī)章制度； 有具體實(shí)施時(shí)間； 有明確的培訓(xùn)范圍； 有考核的標(biāo)準(zhǔn)； 有培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)的預(yù)算。,7.4.4 績效考評(píng)管理,2.新員工的培訓(xùn) 為了確保公司管理質(zhì)量規(guī)范統(tǒng)一，使員工盡快熟悉自己的工作崗位及公司的情況，物業(yè)公司均對(duì)新員工進(jìn)行入職培訓(xùn)。培訓(xùn)的內(nèi)容包括公司情況介紹、公司規(guī)章制度、公司及部門運(yùn)作方式、崗位工作內(nèi)容及工作方法等。,3.物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn) 全體綠化管理員工應(yīng)參加公司統(tǒng)一安排的專項(xiàng)物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)及物業(yè)管理質(zhì)量管理體系知識(shí)培訓(xùn)，確保公司的質(zhì)量管理體系在綠化管理部門得以落實(shí)。物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)每半年至少安排一次，每次培訓(xùn)時(shí)間不少于兩個(gè)h，員工經(jīng)培訓(xùn)后參加由公司統(tǒng)一舉辦的考核，參加省市有關(guān)的物業(yè)管理職業(yè)技能鑒定并持證上崗。,3.考評(píng)操作 （1）日檢 （2）周檢 （3）月檢 （4）抽檢 （5）內(nèi)審 （6）管理評(píng)審,4.考