1、龍舟灣地塊可行性分析報(bào)告重慶市北大資源地2011年七月項(xiàng)目背景的第一部分一、巴南區(qū)概述巴南區(qū)寬1825平方公里，人口86萬。牙齒地區(qū)是西向輻射線的起點(diǎn)，在重慶市“李環(huán)八沙”中，“李環(huán)理事”(內(nèi)環(huán)、迂回、裕貴、乳香)貫穿地區(qū)。具有重慶市南部門戶樞紐、周邊集團(tuán)連接、市中心連接功能和優(yōu)點(diǎn)。牙齒地區(qū)的功能計(jì)劃將加工產(chǎn)業(yè)、旅游和農(nóng)業(yè)定義為適合居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、娛樂和旅游的城市生態(tài)鄭源地區(qū)，以制造支柱產(chǎn)業(yè)。這個(gè)，休閑，平穩(wěn)，生態(tài)是未來巴南發(fā)展的重要方向。在朱圣祎其他各地區(qū)快速發(fā)展的同時(shí)，巴南區(qū)終于以自己獨(dú)特的森林、溫泉、重慶市南大門等資源和地理優(yōu)勢(shì)提出了“巴南牙齒山水城市建設(shè)，伊萬南建設(shè)的發(fā)展口號(hào)，逐步進(jìn)

2、入朱圣祎核心。二、龍州灣概況政府僅200億個(gè)龍珠就建立了新城區(qū)，從2003年開始，巴南開始實(shí)施龐大的遷移計(jì)劃。龍舟灣新區(qū)位于長(zhǎng)江的濱河、津巫山下，是伊加圖集團(tuán)和魚洞組的連接部，是重慶市南部新城的核心地區(qū)。新區(qū)東望南溫泉旅游區(qū)，西鄰長(zhǎng)江，南臨巴南區(qū)部所在地魚洞，北與華系特色工業(yè)園區(qū)。據(jù)悉，整個(gè)龍州新區(qū)總占地面積約為10平方公里，分為A、B兩個(gè)區(qū)域，每個(gè)區(qū)域約7500畝。企劃區(qū)有500畝生態(tài)景觀公園、6公里親河岸和延江綠化景觀、1000米景觀藝術(shù)走廊、時(shí)尚文化休閑廣場(chǎng)等。規(guī)劃區(qū)功能定位為住宅、貿(mào)易、辦公室、休閑一體化、濱江山水特色豐富的綜合城市發(fā)展區(qū)，是重慶市南部新城。第二部分項(xiàng)目概述一、綜合區(qū)域

3、委員會(huì)地塊所屬的位置位于重慶市巴南區(qū)龍州灣新城規(guī)劃區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)用地面積為658畝，朝方為宜加圖華裔工業(yè)園區(qū)，南為龍州灣城市開發(fā)中心，西為長(zhǎng)江，對(duì)面為茄子系港，東為胡同入口，內(nèi)環(huán)附近快。項(xiàng)目土地是坡地，內(nèi)部高度差異大，緊靠濱江路，位于巴南新區(qū)規(guī)劃的核心地區(qū)，地理位置優(yōu)越。二、宗地狀態(tài)4到范圍北方：荒地，預(yù)定開發(fā)(遠(yuǎn)華系工業(yè)區(qū))南方：重慶市中港泰伯股份有限公司西：臨江，對(duì)面是茄子啟港東：附近是荒地，遠(yuǎn)處是建設(shè)集團(tuán)新區(qū)三、地塊周圍環(huán)境分析1、區(qū)域環(huán)境龍舟灣新區(qū)位于長(zhǎng)江的濱河、津巫山下，是伊加圖集團(tuán)和魚洞組的連接部，是重慶市南部新城的核心地區(qū)。新區(qū)東望南溫泉旅游區(qū)，西鄰長(zhǎng)江，南臨巴南區(qū)部所在地魚洞，北

4、與華系特色工業(yè)園區(qū)。2、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀巴南區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)一度比較落后。第一第二產(chǎn)業(yè)，主要支柱產(chǎn)業(yè)，地區(qū)建筑大部分陳舊，整體形象不好，市民評(píng)價(jià)低，但最近一兩年，牙齒地區(qū)發(fā)展迅速，目前留南大道兩側(cè)以家庭、拉絨、服裝三大形式為主，基恩加明、西部汽車城，以及3、區(qū)域鐵路運(yùn)輸計(jì)劃板塊內(nèi)現(xiàn)有市政道路設(shè)施比較好，多條城市主干道貫穿，重慶市南大門，未來計(jì)劃將巴賓路、輕軌2、3、8號(hào)線和“縱橫育種熱連接”牙齒本地區(qū)建成重慶市南部交通樞紐。因此，巴南區(qū)政府將投資60億韓元，使巴南成為南重慶市交通樞紐，巴南交通的優(yōu)勢(shì)將日益顯現(xiàn)。4、區(qū)域資源巴南計(jì)劃在2020年內(nèi)建設(shè)11個(gè)溫泉，成為溫泉療養(yǎng)地。牙齒11個(gè)溫泉鎮(zhèn)，南溫泉主題

5、公園，東海溫泉唐山別墅，鳳凰谷時(shí)尚溫泉村，魚龍橋生態(tài)溫泉度假區(qū)，回景灣生態(tài)溫泉度假區(qū)，金龍湖溫泉度假區(qū)，勝平巴溫泉度假區(qū)，風(fēng)巖溫泉度假區(qū)，龍州灣溫泉酒店，東宮科山溫泉度假區(qū)巴南區(qū)于2015年努力發(fā)展為國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，2020年發(fā)展為國(guó)際溫泉度假區(qū)。重慶市四大溫泉中排名第二的東溫泉、南溫泉被評(píng)為中國(guó)溫泉之鄉(xiāng)。四、區(qū)域規(guī)劃1、計(jì)劃范圍龍舟灣新區(qū)的所在地以前是森林和荒地，阻擋了巴南和朱圣祎“親密”。目前，牙齒新區(qū)面積為11平方公里，其中A、B區(qū)各約5.5平方公里。a區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已基本齊全，2級(jí)開發(fā)企業(yè)20多個(gè)，已開工建設(shè)房地產(chǎn)面積300萬平方米，已有160萬平方米，完成投資50多億韓元。B區(qū)已經(jīng)完成

6、了全體商人，世紀(jì)金元集團(tuán)確定入住，計(jì)劃在3 5年內(nèi)投資160億韓元，建設(shè)集龍舟灣B區(qū)、購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的重慶市南部最大復(fù)合住宅區(qū)?，F(xiàn)在，隨著巴南新行政事務(wù)中心的入住，龍舟灣首先成為該地區(qū)的政治中心。2、交通規(guī)劃計(jì)劃縱橫交錯(cuò)的公路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。渝南大道、龍舟臺(tái)、巴南濱江路縱貫新舊南北，緊密連接了龍舟灣和重慶市朱圣祎核心地區(qū)。計(jì)劃中的輕軌2號(hào)、3號(hào)、8號(hào)線也將到達(dá)新區(qū)。由于方便的交通，新區(qū)距朱圣祎任何區(qū)域20分鐘的距離內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)很明顯。3、功能市場(chǎng)定位龍州灣新的區(qū)域功能布局主要分為行政辦公室、商務(wù)地球、休閑娛樂區(qū)和住宅區(qū)。新區(qū)內(nèi)計(jì)劃有600畝生態(tài)景觀公園，6公里親河安，1600米景觀藝術(shù)走廊，

7、兩個(gè)時(shí)尚文化休閑廣場(chǎng)。4、未來發(fā)展龍州灣新區(qū)位于重慶市主要城市的核心地區(qū)，位于巴南區(qū)華東、李家陀兩個(gè)城市之間，東部為銅鑼山，西部為長(zhǎng)江，南部為鄂東西湖，北達(dá)抵銷高速公路，規(guī)劃面積為15平方公里。新區(qū)建成后，將成為可容納30萬人的濱江生態(tài)新城。l特色旅游開發(fā)新區(qū)周邊旅游資源豐富，周邊著名的旅游景點(diǎn)有南溫泉旅游地、樹坪山旅游地、駕山旅游地、橋科壩溫泉旅游地。整合它們，使牙齒城“適合旅行”。另外，巴南區(qū)土地資源是最大的，農(nóng)村資源也很豐富，可以有效地結(jié)合起來，特色農(nóng)村旅游開發(fā)，“五色”旅游開發(fā)分為四個(gè)季節(jié)，所以其他人喜歡。l重慶市第一個(gè)“低碳示范區(qū)”理科巴南區(qū)區(qū)委書記表示，現(xiàn)已與巴南區(qū)中野世迪、美國(guó)A

8、ECOM建設(shè)技術(shù)集團(tuán)、英國(guó)威爾士低碳能源研究院等8個(gè)房地產(chǎn)商及城市建設(shè)能源節(jié)約協(xié)會(huì)等簽訂低碳城市建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議，在南川、溪石、南豐和惠民鎮(zhèn)環(huán)楚平經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)低碳產(chǎn)業(yè)園，將提供巴南區(qū)第一個(gè)低碳排放層。2010年巴南區(qū)正式開始建設(shè)綠色低碳城市，到2012年，龍舟灣、漁洞、伊加圖、華溪等核心地區(qū)將成為巴南區(qū)第一個(gè)“低碳示范區(qū)”。五、土地收購(gòu)方法和規(guī)劃控制要點(diǎn)1、土地收購(gòu)方法通過分營(yíng)拍賣方式從政府取得土地，預(yù)計(jì)在一年內(nèi)可以進(jìn)行全部土地摘錄。2、計(jì)劃和控制點(diǎn)建設(shè)用地面積658畝平均容積率2.0第三部分市場(chǎng)分析一、土地分析1、巴南區(qū)年土地供應(yīng)分析資料來源：重慶市國(guó)土局巴南區(qū)土地供應(yīng)在09年短暫低迷后迅速反

9、彈，10年來大量土地供應(yīng)達(dá)到歷史最高。2、巴南區(qū)年土地交易分析資料來源：重慶市國(guó)土局巴南區(qū)最近3年土地交易量繼續(xù)下降，但交易價(jià)錢，特別是2010年的暴漲，牙齒地區(qū)的房?jī)r(jià)也受到影響，開始暴漲。二、供給和需求分析1、巴南區(qū)日歷年度供應(yīng)分析來源：區(qū)域機(jī)構(gòu)巴南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)逐年穩(wěn)步上升，市場(chǎng)整體環(huán)境良好。2、巴南區(qū)年度交易分析來源：區(qū)域機(jī)構(gòu)來源：區(qū)域機(jī)構(gòu)巴南區(qū)交易市場(chǎng)也保持著逐年上升的趨勢(shì)，并保持著較高的轉(zhuǎn)化率。交易價(jià)錢也在10年內(nèi)出現(xiàn)了劇增的跡象，一方面受到市場(chǎng)環(huán)境的影響，另一方面受到地面地價(jià)上漲的影響。二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品的特點(diǎn)1、區(qū)域產(chǎn)品分布2，2011年預(yù)計(jì)供應(yīng)項(xiàng)目板塊占用面積(萬國(guó))建筑面積

10、(萬邦)房地產(chǎn)類型剩馀量體(萬邦)2011年估計(jì)秋收(滿邦)折疊前蓋面平均價(jià)錢(圓/m2)南城國(guó)際語(yǔ)洞5.420高層10106000(建筑)東原鄉(xiāng)郡5.826高層266未定凱川大港東海岸1.45.4高層5.44.65300東京跳城5.120高層2076300科萊爾風(fēng)水龍舟灣6.222高層2275650明和龍洲半島4期1037高層37105500優(yōu)雅的中央廣場(chǎng)4.116高層447700安龍山水星1033高層1785800只護(hù)壁14.630高層15.987500重慶市世紀(jì)城市18.646高層468未定隆化半島埃德公館伊加圖4.414小高層，高層6.77.16000帕維亞班山14.640高層、洋房、

11、公寓4010高層5346曼哈頓1547小高層，高層2210高層5417抗大性66118小高層，高層3410高層6250西原柳真63120小高層，洋房5010低層5250總計(jì)275119.7巴南區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目大部分集中在伊加圖板塊，富有財(cái)產(chǎn)形態(tài)的洋房、小高層、高層。龍舟灣目前項(xiàng)目銷售較多，房地產(chǎn)形態(tài)都是高層。語(yǔ)洞項(xiàng)目體積小，新入學(xué)考試的項(xiàng)目大部分集中在全年的開場(chǎng)會(huì)上。龍舟灣及魚洞板塊銷售普遍采用建設(shè)面價(jià)錢。3、區(qū)域供應(yīng)家具率來源：區(qū)域機(jī)構(gòu)從本地區(qū)市場(chǎng)戶型供應(yīng)中可以看出，50 80平方米的兩間占最大比重，其次是70 100平方米的3間?？梢钥闯?，牙齒地區(qū)戶型基本上是以江需求為主。4、區(qū)域市場(chǎng)交易來源

12、：域機(jī)構(gòu)，以上數(shù)據(jù)為內(nèi)嵌價(jià)錢從本項(xiàng)目主要輻射地區(qū)近3年的交易情況可以看出，高層市場(chǎng)比重高達(dá)85%。牙齒地區(qū)自2009年以來沒有別墅房地產(chǎn)供應(yīng)，別墅價(jià)錢也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。近兩年高層價(jià)錢漲幅較高，高于洋房漲幅。三、區(qū)域銷售項(xiàng)目分析1、雁蕩山水城項(xiàng)目位置基本信息總占用面積100，000平方總建筑面積34萬平方容積率3停車位數(shù)1802個(gè)工程進(jìn)度15樓弦推單位12號(hào)樓弧形面積(建構(gòu)面)43.76-128米弧形比率1室30% 2室45% 3室25%折疊前價(jià)錢(曲面)起始價(jià)錢5950元/平方米，最大價(jià)錢6625元/平方米，平均價(jià)錢6190元/平方米優(yōu)惠情況一次性9.70%打折，抵押9.80%客群描寫巴南區(qū)經(jīng)常

13、以客戶為主，外地客戶，還有一些強(qiáng)震和實(shí)施客戶，主要是周邊企業(yè)事業(yè)單位職員、醫(yī)生、教師和私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目最新發(fā)展12號(hào)樓在持續(xù)銷售中關(guān)鍵賣點(diǎn)分析就在濱江路旁邊，生活完備，交通便利營(yíng)銷搜查室，工地圍墻，野外，短信項(xiàng)目評(píng)論優(yōu)點(diǎn)：輕軌站旁邊的交通干線，龍州灣生態(tài)公園附近，小區(qū)齊全，戶型精巧實(shí)用缺點(diǎn)：周圍的套裝不完美，生活購(gòu)物不方便2、科利爾風(fēng)化水項(xiàng)目位置基本信息總占用面積6萬平方總建筑面積22萬平方容積率3停車位數(shù)1047個(gè)工程進(jìn)度12樓弦推單位5，7號(hào)樓弧形面積56-127弧形比率1室20% 2室45% 3室35%干面平均價(jià)錢5650韓元/優(yōu)惠情況一次性97%打折，抵押99%打折客群描寫以華東家庭客戶為

14、主，以板塊客戶、周邊實(shí)施客戶購(gòu)買率明顯高于其他項(xiàng)目項(xiàng)目最新發(fā)展四月16日正式對(duì)外開放，5.15日開放，用卡號(hào)參加小號(hào)，建設(shè)面將推出共254個(gè)座位的集結(jié)員。VIP卡可以享受1%的開放打折優(yōu)惠。折臉前的單價(jià)為5100-6300韓元/平方米。關(guān)鍵賣點(diǎn)分析硬臥，生活完備，交通便利公共關(guān)系專題城南中央河邊20萬訪大愛大生活營(yíng)銷車身、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、文字項(xiàng)目評(píng)論優(yōu)勢(shì)：在輕軌站旁邊的交通干線道、中國(guó)式園林景觀、龍州灣生態(tài)公園利用缺點(diǎn)：周圍套裝不足，生活購(gòu)物不便3、郝莉只有墻壁項(xiàng)目位置基本信息總占用面積9萬平方總建筑面積30萬平方容積率3.3停車位數(shù)1200個(gè)工程進(jìn)度12樓弦推單位6，7號(hào)樓弧形面積43-170弧

15、形比率1室15% 2室30% 3室35% 4室20%折疊前價(jià)錢(曲面)7300韓元/(平均價(jià)錢)優(yōu)惠情況抵押98%的打折，98%的總體打折和99%的打折客群描寫看好龍州灣板塊巴南周邊客戶，周邊地區(qū)渡輪和九龍坡客戶更多。項(xiàng)目最新發(fā)展6，7號(hào)大樓即將上市，以5萬韓元存款證明開VIP卡可以享受2萬韓元購(gòu)買折扣關(guān)鍵賣點(diǎn)分析強(qiáng)硬室，項(xiàng)目本身配套完善，交通便利營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信項(xiàng)目評(píng)論優(yōu)勢(shì)：陽(yáng)江4渡邊杏，強(qiáng)硬，3萬房間中庭園林，自我調(diào)配豐富缺點(diǎn)：周圍套裝不足，生活購(gòu)物不便4、隆化半島項(xiàng)目位置基本信息總占用面積200萬平方總建筑面積300萬平方容積率1.8停車位比例1: 0.75工程進(jìn)度12樓房地產(chǎn)類型洋房的小高層弧形面積兩房58-160高層66-127平均價(jià)錢(干面)洋房是9000韓元/平方米高層7300韓元/客群描寫以巴南及南平家居顧客為主，第二周邊改善外區(qū)居住客戶項(xiàng)目最新發(fā)展洋房建筑面起始價(jià)格為6420韓元，終點(diǎn)銷售高層七月二十三日推進(jìn)增加高層強(qiáng)硬集結(jié)員關(guān)鍵賣點(diǎn)分析教育、公園、更寬敞的盤子套裝營(yíng)銷報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、巡回賽、項(xiàng)目評(píng)論優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)質(zhì)教育市場(chǎng)，公園，完美的生活支持缺點(diǎn)：周圍