1、第七節(jié) 土地增值稅法律制度,主講人：孫文靜 ,土地增值稅法律制度,土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。,土地增值稅法律制度,納稅人土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人；不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人；不論部門。【小結(jié)】土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中：轉(zhuǎn)讓方繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；承受方繳納契稅、印花稅。,土地增值稅法律制度,下列各項(xiàng)中,不屬于土地增值稅納稅人的是（）。A.

2、以房抵債的某工業(yè)企業(yè) B.出租寫字樓的某外資房地產(chǎn)開發(fā)公司C.轉(zhuǎn)讓住房的某個(gè)人 D.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的某高等學(xué)校,正確答案B,土地增值稅法律制度,征稅范圍,（1）轉(zhuǎn)讓國有土地的行為（2）凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的（3）對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅（4）以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換（單位之間）（5）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓（6）以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（7）土地使用者處置土地使用權(quán),（易出單選題、多選題）,土地增值稅法律制度,（2007年多選）張某于2005年以每套80萬元的價(jià)格購入兩套高檔公寓作為投

3、資。2006年將其中一套公寓以100萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給謝某，從中獲利20萬元，根據(jù)我國稅收法律制度的規(guī)定，張某出售公寓的行為應(yīng)繳納的稅種有（）。A.個(gè)人所得稅B.營業(yè)稅C.契稅 D.土地增值稅,正確答案ABD,土地增值稅法律制度,下列各項(xiàng)中,應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（）。A.公司與公司之間互換房產(chǎn) B.房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn) D.雙方合作建房按比例分配房產(chǎn)后自用,正確答案A,土地增值稅法律制度,土地增值稅的計(jì)稅依據(jù) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額,增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目,新建項(xiàng)目 存量（舊）項(xiàng)目,房企 非房企,房屋 土地,（扣5項(xiàng) 扣4項(xiàng)）,（扣3項(xiàng)

4、扣2項(xiàng)）,土地增值稅法律制度,【注意：開發(fā)費(fèi)用】,開發(fā)費(fèi)用：（銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用） 不得據(jù)實(shí)扣除,1.利息財(cái)務(wù)費(fèi)用 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但是最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 開發(fā)費(fèi)用=利息+（地+開發(fā)成本）* 5%,2.利息不能分?jǐn)?凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)計(jì)算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 開發(fā)費(fèi)用=（地+開發(fā)成本）* 10%,土地增值稅法律制度,土地增值稅法律制度,【注意：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金】,轉(zhuǎn)讓中稅金：營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅（教育費(fèi)附加）印花稅，土地增值稅，所得稅,房地產(chǎn) 企業(yè) 非房地產(chǎn) 企業(yè),內(nèi)資

5、外資,營業(yè)稅，城建稅（教育費(fèi)附加） 2稅1費(fèi),營業(yè)稅，1稅,營業(yè)稅，城建稅（教育費(fèi)附加） 印花稅 3稅1費(fèi),房，車，印 管理費(fèi)用,土地增值稅法律制度,根據(jù)我國土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，在計(jì)算土地增值稅額時(shí)可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入中扣除的項(xiàng)目有（）。A.取得土地使用權(quán)所支付的金額B.房地產(chǎn)開發(fā)成本C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營業(yè)稅D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的企業(yè)所得稅,正確答案ABC,土地增值稅法律制度,（多選題）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，在計(jì)算土地增值額時(shí)，允許扣除的項(xiàng)目有（）。A.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納給國家的各項(xiàng)稅費(fèi) B.經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格C.當(dāng)期發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)

6、用 D.取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi),正確答案ABD,土地增值稅法律制度,幾種特殊事項(xiàng)的稅務(wù)規(guī)定1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的4.非直接銷售和自用房地產(chǎn)即：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。,土地增值稅法律制度,土地增值稅的稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,土地增值稅法律制度,（2007年單選）根據(jù)稅收法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于超率累進(jìn)稅率的是（）。A.資源稅 B.城鎮(zhèn)土

7、地使用稅 C.車輛購置稅D.土地增值稅,正確答案D,土地增值稅法律制度,土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額 增值額適用稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù),計(jì)算步驟：,1.確定應(yīng)稅收入 2.扣除項(xiàng)目合計(jì) 3.計(jì)算增值額（計(jì)稅依據(jù)） 4.計(jì)算增值率，確定稅率 5.計(jì)算應(yīng)納稅額,土地增值稅法律制度,某外商投資房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年12月將一座寫字樓整體轉(zhuǎn)讓給某單位，合同約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)為20 000萬元，公司按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅1 000萬元，印花稅10萬元。公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金為3 000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4 000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

8、中的利息支出為1 200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。,土地增值稅法律制度,（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為20000萬元（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（30004000）10%700（萬元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為1000（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為：（30004000）20% 1400（萬元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3000400070010001

9、40010100（萬元）（3）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：20000-101009900（萬元）（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：99001010098%（5）計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：應(yīng)納土地增值稅稅額990040%-101005%3455（萬元）,土地增值稅法律制度,土地增值稅的減免稅（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅；超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。（三）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅

10、。（四）自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。,土地增值稅法律制度,（多選）下列各項(xiàng)中，可以不征或免征土地增值稅的有（）。A.國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn) B.工業(yè)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資C.房地產(chǎn)公司以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資 D.某商場因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn),正確答案BD,土地增值稅法律制度,土地增值稅納稅清算重點(diǎn)是清算條件【要點(diǎn)】區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”。,符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。,土地增值稅法律制度,符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清