1、海狼體系基礎(chǔ)培訓(xùn)（規(guī)劃與發(fā)展） ,目錄 一、 南京概況 二、 南京規(guī)劃簡(jiǎn)史 三、 南京現(xiàn)行規(guī)劃 四、 三副城規(guī)劃 五、 南京房地產(chǎn)板塊分析,一、南京概況 1、區(qū)位 2、歷史 3、地形 4、氣候 5、行政區(qū)劃 6、交通,區(qū)位 南京，江蘇省省會(huì)，地處華東區(qū)域長(zhǎng)江下游，北臨淮安市，東接常州，南靠安徽和浙江，西連安徽。 南京是長(zhǎng)江下游地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)城市和經(jīng)濟(jì)中心，中國(guó)重要的文化教育中心之一，也是華東地區(qū)重要的交通樞紐。,歷史 南京歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，原始村落在6000年前就逐步形成； 有“十朝之都”的美譽(yù)； 與長(zhǎng)安、洛陽(yáng)、燕京合稱 “中國(guó)四大古都” 。,一、南京概況,地形：南京市平面位置南北長(zhǎng)、東西窄，成正

2、南北向；南北直線距離150公里，中部東西寬5070公里，南北兩端東西寬約30公里。南面是低山、崗地、河谷平原、濱湖平原和沿江河地等地形單元構(gòu)成的地貌綜合體。 氣候：南京屬亞熱帶季風(fēng)氣候，雨量充沛，四季分明，年平均溫度15.4C，春季風(fēng)和日麗；梅雨時(shí)節(jié)陰雨綿綿；夏季炎熱；秋天干燥涼爽；冬季寒冷、干燥。 行政區(qū)劃：共轄11個(gè)市轄區(qū)，2個(gè)縣鼓樓，白下，玄武，秦淮，建鄴，下關(guān)，雨花臺(tái)，棲霞、浦口、江寧、六合區(qū)、高淳縣、溧水縣。 面積：全市總面積6600k，其中市區(qū)面積4730.74k，江南八區(qū)總面積782.75K。 人口：,數(shù)據(jù)來(lái)自百度百科，為2009年末的數(shù)據(jù)。,一、南京概況,交通： 鐵路：京滬鐵路

3、、寧蕪鐵路（南京-蕪湖）、寧啟鐵路、寧西鐵路（南京-西安）以及寧合鐵路（南京-合肥）交匯于南京 ； 航空：祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)距南京市中心直線距離為35.8公里 ； 公路：有寧滬、寧滁、寧連、寧通、寧合、寧馬、寧高、寧靖鹽、寧淮、寧蚌、寧常、寧杭等高等級(jí)公路呈放射狀通往本省及周邊省市； 城市道路：南京快速路井字加外環(huán)系統(tǒng)中內(nèi)環(huán)線已閉合；主城“經(jīng)六緯九”主干路系統(tǒng)基本建成，次干路與支路系統(tǒng)逐步完善； 地鐵 ：南京地鐵1號(hào)線，1號(hào)線南延線 ，2號(hào)線、 2號(hào)線東延線 ； 跨江通道：南京現(xiàn)有四座跨江通道，分別為南京長(zhǎng)江大橋、長(zhǎng)江二橋、長(zhǎng)江三橋和南京長(zhǎng)江隧道，長(zhǎng)江四橋在建中。,南京市區(qū)道路規(guī)劃圖（2007-20

4、30）,一、南京概況,二、南京規(guī)劃簡(jiǎn)史 1、 “東吳建鄴城規(guī)劃格局” 2、 “明朝應(yīng)天府城”規(guī)劃格局 3、 民國(guó)時(shí)期首都計(jì)劃 4、 南京市城市總體規(guī)劃 （1981-2000） 5、 南京市城市總體規(guī)劃 （1991-2010）,古代六朝建康城、明代都城均有嚴(yán)格的城市建設(shè)規(guī)制； 近代南京曾編制過(guò)七輪總體規(guī)劃； 1949年后南京也曾編制過(guò)七輪規(guī)劃； 其中80年版、90年版總體規(guī)劃，2001年總體規(guī)劃調(diào)整，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)社 會(huì)和城市建設(shè)發(fā)展起到了科學(xué)的引領(lǐng)作用。,二、南京規(guī)劃簡(jiǎn)史,東吳建鄴城是南京都城規(guī)劃之源。 公元229年?yáng)|吳孫權(quán)在武昌稱帝，同年9月遷都建業(yè)，這是歷史上第一次在南京地區(qū)建都。 都城位于雞

5、籠山之南，東憑鐘山，西連石頭城，北依后湖，南近秦淮，城周20里19步。 都城形制雖受周禮影響，但融合山丘環(huán)保，河湖縈繞散步的地形，表現(xiàn)出禮制規(guī)劃與因地筑城的巧妙結(jié)合。,東吳建業(yè)城圖,2.1 “東吳建鄴城規(guī)劃格局”,明朝的南京城初步奠定了今天南京城市的格局。明朝的南京城為四重環(huán)套配置形制，有宮城、皇城、都城及外郭四道城垣，可分為6大功能區(qū)； 都城以外3功能區(qū)，東部以孝陵衛(wèi)核心的陵墓區(qū)；南部為廄牧寺廟區(qū)；西部為商賈云集的繁華市區(qū)的外延區(qū)； 都城以內(nèi)三大綜合區(qū)，東部為政治活動(dòng)綜合區(qū)，南部為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)綜合區(qū)；北部為城防區(qū)，包括駐軍衛(wèi)所、教場(chǎng)、軍事倉(cāng)庫(kù)等分區(qū)。,明朝南京都城圖,2.2 “明朝應(yīng)天府城”規(guī)劃

6、格局,民國(guó)時(shí)期在南京建都共23年，在此期間，有關(guān)南京市的都市計(jì)劃有七次。1929年12月首都計(jì)劃正式由國(guó)民政府公布。1930年后，南京城市建設(shè)執(zhí)行的基本是首都計(jì)劃的調(diào)整計(jì)劃。該計(jì)劃將城市劃分為中央政治區(qū)、市行政區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化教育區(qū)共六個(gè)部分。,首都計(jì)劃城市總圖,首都城內(nèi)分區(qū)圖,該計(jì)劃功能分區(qū)規(guī)劃直接影響著南京城市的分區(qū)發(fā)展，特別是居住分區(qū)、大型公建設(shè)施布局仍然影響著今天城市的布局：所確定的中山北路、中山東路、中山路“Z”字形干道網(wǎng)體系成為南京主城的骨架，目前主城的主干路系統(tǒng)以此為基礎(chǔ)建設(shè)而成。,2.3 民國(guó)時(shí)期首都計(jì)劃,該規(guī)劃是建國(guó)后南京第一部得到國(guó)家正式批準(zhǔn)的具有法規(guī)性的城

7、市總體規(guī)劃文件。 規(guī)劃目標(biāo)：把南京建設(shè)成為文明、潔凈、美麗的園林化城市； 定位：兩個(gè)中心江蘇省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，在科技、文化上成為國(guó)際活動(dòng)中心之一； 三個(gè)基地以電子儀表、石油化工、汽車制造和建筑材料工業(yè)為主的現(xiàn)代化工業(yè)基地，科研教育基地及外貿(mào)出口基地。 以圈層式城鎮(zhèn)群體的布局構(gòu)架進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。以市區(qū)為主體，圍繞市區(qū)由內(nèi)向外，把市域分為各具功能又相互聯(lián)系的五個(gè)圈層，即中心圈層市區(qū)、蔬菜、副食品基地和風(fēng)景游覽區(qū)、沿江3個(gè)衛(wèi)星城、3個(gè)縣城和兩浦地區(qū)、大片農(nóng)田、山林和遠(yuǎn)郊小城鎮(zhèn)，這種布局被概括為”市-郊-城-鄉(xiāng)-鎮(zhèn)”。,市區(qū)總體規(guī)劃圖（1980版）,圈層式城鎮(zhèn)群體（1980版）,2.4 南京市城

8、市總體規(guī)劃 （1981-2000）,市域城鎮(zhèn)布局規(guī)劃圖（1991版）,主城總體規(guī)劃圖（1991版）,都市圈總體規(guī)劃圖（1991版）,1990年代以來(lái)，國(guó)家進(jìn)入深化改革加快發(fā)展時(shí)期，該規(guī)劃在1980版規(guī)劃基礎(chǔ)上，以區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的視野，在都市圈范圍內(nèi)，思考解決南京的保護(hù)（控制）與發(fā)展問(wèn)題。 規(guī)劃地域范圍分為3個(gè)層次： 城市規(guī)劃區(qū)市域范圍； 都市圈規(guī)劃修編的重點(diǎn)地域，構(gòu)筑形成“以長(zhǎng)江為依托，以主城及外圍城鎮(zhèn)為主體，以綠色生態(tài)空間相間隔，以便捷的交通相聯(lián)系的高度城市化地區(qū)”。 主城指長(zhǎng)江以南、繞城公路以內(nèi)的地域，要以內(nèi)涵發(fā)展為主，強(qiáng)化金融、貿(mào)易、科技、信息、服務(wù)職能，通過(guò)優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展第三

9、產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)改善道路交通、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高環(huán)境質(zhì)量，保護(hù)古都特色。,該規(guī)劃成為九十年代全國(guó)城市總體規(guī)劃的范例,2.5 南京市城市總體規(guī)劃 （1991-2010）,城市性質(zhì)：著名古都，江蘇省省會(huì)，長(zhǎng)江下游重要的中心城市； 規(guī)劃范圍：市域都市發(fā)展區(qū)主城三個(gè)層次。 市域城鎮(zhèn)體系：市域空間發(fā)展格局強(qiáng)調(diào)了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的指導(dǎo)思想，提出了“+”字型發(fā)展軸的構(gòu)想，即長(zhǎng)江兩岸沿江束狀交通走廊是市域城鎮(zhèn)的主發(fā)展軸，市域南北向德交通干線為城鎮(zhèn)的次發(fā)展軸。 市域城鎮(zhèn)形成主城新市區(qū)（3個(gè)）新城（7個(gè)）重點(diǎn)鎮(zhèn)（13個(gè)）一般鎮(zhèn)（41個(gè)）五個(gè)等級(jí)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮各級(jí)城鎮(zhèn)不同區(qū)域服務(wù)中心的作用。,市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)

10、示意圖,2.6 南京市城市總體規(guī)劃調(diào)整 （1991-2010）,都市發(fā)展區(qū)布局： 規(guī)劃提出構(gòu)筑“以長(zhǎng)江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開(kāi)敞式的都市發(fā)展區(qū)空間格局”。 除主城外，在3個(gè)新市區(qū)要加快培育次區(qū)域中心，形成多中心格局，共同承擔(dān)南京區(qū)域中心職能。,一城三區(qū)擴(kuò)張示意圖,都市發(fā)展區(qū)2010年規(guī)劃圖,2.6 南京市城市總體規(guī)劃調(diào)整 （1991-2010）,主城用地功能優(yōu)化： 通過(guò)優(yōu)化用地功能結(jié)構(gòu)，提升主城整體品質(zhì)，進(jìn)一步保持和發(fā)揚(yáng)主城山、水、城、林融為一體的空間特色。 老城強(qiáng)調(diào)環(huán)境品質(zhì)的提升和歷史文化特色體現(xiàn)； 新區(qū)強(qiáng)調(diào)城市功能的完善和多元化就業(yè)機(jī)會(huì)提供。,主城空間結(jié)構(gòu)圖,2

11、.6 南京市城市總體規(guī)劃調(diào)整 （1991-2010）,三、南京現(xiàn)行規(guī)劃 1、南京都市圈 2、構(gòu)筑一日生活圈和一小時(shí)通勤圈 3、城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu) 4、市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu) 5、市域城鎮(zhèn)發(fā)展策略 6、規(guī)劃空間結(jié)構(gòu) 7、,城市性質(zhì) :由“著名古都、江蘇省省會(huì)、長(zhǎng)江下游重要的中心城市”調(diào)整為“著名古都、江蘇省省會(huì)、國(guó)家重要的區(qū)域中心城市”。(基于南京的歷史文化、科技教育、綜合交通等方面在全國(guó)的現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)期以來(lái)表現(xiàn)出來(lái)的在全國(guó)較高的綜合競(jìng)爭(zhēng)力 。) 規(guī)劃區(qū)范圍：南京市行政區(qū)域 規(guī)劃層次： 市域：南京市全部行政區(qū)域范圍； 都市區(qū)：包括六城區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)、棲霞區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)全部和六合區(qū)大部，以及溧水拓塘地區(qū)，是南京

12、高度城市化地區(qū)。 中心城區(qū)：由主城和東山、仙林、江北三個(gè)副城共同組成。,規(guī)劃層次,三、南京市城市總體規(guī)劃（2007-2030）,徐州市,宿遷市,淮北市,宿州市,揚(yáng)州市,鎮(zhèn)江市,黃山市,九江市,南昌市,六安市,安慶市,景德鎮(zhèn)市,阜陽(yáng)市,毫州市,蚌埠市,合肥市,池州市,宜城市,滁州市,馬鞍山市,淮南市,淮安市,銅陵市,蕪湖市,巢湖市,3.1 構(gòu)建南京都市圈,南京與周邊城市聯(lián)系的軌道交通規(guī)劃圖,南京機(jī)場(chǎng)到周邊城市高快速交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃圖,加強(qiáng)軌道交通向都市圈城市的延伸：規(guī)劃新增六條南京都市區(qū)通往南部?jī)煽h以及周圍城鎮(zhèn)的都市圈快速軌道交通線。分別是：寧高線，祿口-高淳；寧馬線，銅井-馬鞍山；寧和線，橋林-和

13、縣；寧滁縣，林場(chǎng)-滁州；寧儀線，仙林-儀征；寧句線，湯山-句容。 加強(qiáng)南京機(jī)場(chǎng)、鐵路樞紐與周邊城市高快速路網(wǎng)的銜接：揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、句容方向：S243高速/城際軌道Z1線；滁州、天長(zhǎng)方向：寧滁、寧連-高速三環(huán)；都市圈快速軌道交通線/城際軌道+城市軌道；合肥、巢湖方向：寧合、寧巢+聯(lián)三高速；都市圈快速軌道交通線/城際軌道+城市軌道；蕪湖、馬鞍山、宣城、溧陽(yáng)方向：寧馬、寧宣+聯(lián)三高速、寧杭；快軌/城際軌道+城市軌道。,3.2 構(gòu)筑一日生活圈和一小時(shí)通勤圈,構(gòu)建“兩帶一軸”的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu) 沿江兩帶-沿江發(fā)展的江北城鎮(zhèn)發(fā)展帶和江南城鎮(zhèn)發(fā)展帶； 沿路一軸-沿寧連-寧高高速公路走廊形成的南北向城鎮(zhèn)發(fā)展軸。

14、 南京今后的城鎮(zhèn)、工廠、園區(qū)等將主要在這“兩帶一軸”上建設(shè)。,3.3 城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu),市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)圖,與上輪規(guī)劃相比，該輪規(guī)劃將河西“新城區(qū)”提升為“主城”，將南站地區(qū)納入主城，將東山、仙林、江北三個(gè)“新市區(qū)”調(diào)整為“副城”。,3.4 市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu),城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)：“中心城-新城-新市鎮(zhèn)”三級(jí)城鎮(zhèn)體系。,“一城三區(qū)”布局示意圖（2001年）,中心城區(qū)“一主三副”布局示意圖（2001年）,3.4 市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu),城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)：“中心城-新城-新市鎮(zhèn)”三級(jí)城鎮(zhèn)體系。 中心城：由主城、東山副城、仙林副城和浦口副城構(gòu)成。 新城：8個(gè)，分別是湯山、板橋、祿口、濱江、橋林、永陽(yáng)、淳溪、龍?zhí)丁?新市鎮(zhèn)：34個(gè)，包括竹

15、鎮(zhèn)、馬集、冶山、程橋、八百橋、橫梁、馬鞍、龍袍、葛塘；湯泉、永寧、星甸、石橋、烏江；江心洲；八卦洲；谷里、橫溪、湖熟、淳化、秣陵；拓塘、和鳳、石湫、洪藍(lán)、白馬、東屏、晶橋；漆橋、陽(yáng)江、磚城、固城、東壩、椏溪。,湖熟和龍袍遠(yuǎn)景將發(fā)展成為新城，拓塘遠(yuǎn)景納入永陽(yáng)新城發(fā)展。,3.4 市域城鎮(zhèn)發(fā)展策略,主城規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖,北部：主城內(nèi)京滬鐵路以北的部分，該地區(qū)結(jié)合下關(guān)車站搬遷和緯一路以北土地功能調(diào)整，提升下關(guān)幕燕濱江城市形象,老城：位于明城墻范圍內(nèi)的部分，實(shí)施以優(yōu)化功能和提升品質(zhì)為主的控制人口和控制建設(shè)強(qiáng)度的“雙控”策略。,東部：主城內(nèi)明城墻以東、京滬鐵路以南的部分，該地區(qū)以鐘山風(fēng)景區(qū)為主體，文化教育、高品

16、質(zhì)住區(qū)和風(fēng)景名勝去協(xié)調(diào)發(fā)展的社區(qū)。,南部：主城內(nèi)寧蕪公路以東、外秦淮河與新秦淮河之間的部分，該地區(qū)加快推進(jìn)南站周邊地區(qū)土地在開(kāi)發(fā)，提升南部地區(qū)綜合服務(wù)功能。,河西：規(guī)劃河西新城區(qū)部分，該片區(qū)加快中部功能的完善和中心功能提升，有序推進(jìn)南部地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。,3.4 市域城鎮(zhèn)發(fā)展策略,上坊地區(qū)納入到東山副城，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，重點(diǎn)打造形成長(zhǎng)三角重要的先進(jìn)制造業(yè)基地；南京市重要的科教研發(fā)、高新產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)基地。近期重點(diǎn)加快南站和祿口機(jī)場(chǎng)之間城鎮(zhèn)發(fā)展軸的建設(shè)。,新堯、棲霞鎮(zhèn)、棲霞開(kāi)發(fā)區(qū)和麒麟地區(qū)納入到仙林副城，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，重點(diǎn)打造形成長(zhǎng)三角重要的先進(jìn)制造業(yè)基地；南京市重要的科教研發(fā)、高新產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)基

17、地。近期重點(diǎn)加快南站和祿口機(jī)場(chǎng)之間城鎮(zhèn)發(fā)展軸的建設(shè)。,大廠、雄州納入到江北副城，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，重點(diǎn)打造形成國(guó)家級(jí)石化產(chǎn)業(yè)基地，長(zhǎng)三角重要的先進(jìn)制造業(yè)基地；南京市重要的科教研發(fā)、高新產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)基地。,3.4 市域城鎮(zhèn)發(fā)展策略,新市鎮(zhèn)是帶動(dòng)鄉(xiāng)村加快城市化進(jìn)程的基地,未來(lái)南京將構(gòu)建以主城為核心，以放射性交通走廊為發(fā)展軸，以生態(tài)空間為綠楔，“多心開(kāi)敞、軸向組團(tuán)、擁江發(fā)展”的現(xiàn)代都市區(qū)空間格局。 也就是說(shuō)，未來(lái)的南京將呈現(xiàn)綠地與交通通道相嵌、更加適宜人居的狀態(tài)。,3.5 規(guī)劃空間結(jié)構(gòu),都市區(qū)總體空間結(jié)構(gòu)圖,3.5 規(guī)劃空間結(jié)構(gòu),中心體系：新街口河西南站地區(qū),新街口中心區(qū),河西中心區(qū),鐵路南站地區(qū),南

18、京將會(huì)有多個(gè)城市中心或者副中心，每個(gè)城市中心將會(huì)有多條交通通道呈放射狀通向城市外圍，各條交通通道之間，將會(huì)根據(jù)具體的生態(tài)及地理情況打造生態(tài)綠地。,“一帶五軸”城鎮(zhèn)布局 “一帶”指江北沿江城鎮(zhèn)發(fā)展帶，主要布局有江北副城、橋林新城和預(yù)留龍寶新城。 “五軸”是指江南以主城為核心形成的五個(gè)放射性的城鎮(zhèn)發(fā)展軸： 沿江東部發(fā)展軸主要布局有仙林副城和龍?zhí)缎鲁牵?滬寧城鎮(zhèn)發(fā)展軸布局有仙林副城和湯山新城； 寧杭城鎮(zhèn)發(fā)展軸布局有東山副城預(yù)留湖熟新城和淳化新市鎮(zhèn)； 寧高城鎮(zhèn)發(fā)展軸布局有東山副城、祿口新城； 寧蕪城鎮(zhèn)發(fā)展軸不具有板橋新城、濱江新城。,都市區(qū)軸向布局示意圖,橋林,浦口,雄州,仙林,東山,龍?zhí)?湯山,湖熟

19、,祿口,板橋,3.5 規(guī)劃空間結(jié)構(gòu),四、三副城規(guī)劃 1、仙林副城規(guī)劃 2、東山副城規(guī)劃 3、江北副城規(guī)劃,4.1 仙林副城規(guī)劃 規(guī)劃范圍、功能、人口 空間布局結(jié)構(gòu) 各組團(tuán)功能定位 綜合交通規(guī)劃,仙林副城范圍：北到長(zhǎng)江，南到滬寧高速和京滬高鐵，西至繞城高速，東到市界、312國(guó)道和七鄉(xiāng)河，總用地面積約166平方千米。 功能定位：長(zhǎng)三角重要的科技創(chuàng)新中心；南京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；南京都市圈東部區(qū)域服務(wù)中心；南京都市區(qū)高品質(zhì)宜居新城。 規(guī)劃人口： 2015年總?cè)丝?2萬(wàn)左右 2020年總?cè)丝?0萬(wàn)左右 2030年總?cè)丝?00萬(wàn)左右,4.1.1 規(guī)劃范圍、功能、人口,仙林副城空間布局結(jié)構(gòu)一核、三軸；一環(huán)

20、、五心、六組團(tuán),4.1.2 空間布局結(jié)構(gòu),各組團(tuán)功能定位及發(fā)展引導(dǎo),4.1.3 各組團(tuán)功能定位,1、鐵路:“五主三次”京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路、仙西聯(lián)絡(luò)線、京滬鐵路和寧蕪鐵路。城北環(huán)線、中國(guó)水泥廠鐵路專用線、小野田鐵路專用線。 2、公路：“兩橫一縱”高速公路網(wǎng)，312國(guó)道（寧鎮(zhèn)高速）、滬寧高速公路、繞越高速公路。 3、水運(yùn)：新生圩港區(qū)、棲霞港區(qū)。 4、過(guò)江通道：5處，4條過(guò)江道路南京長(zhǎng)江二橋、仙新路、南京長(zhǎng)江四橋、七鄉(xiāng)河過(guò)江通道，1條過(guò)江城市軌道軌道14號(hào)線過(guò)江通道。,綜合交通規(guī)劃圖,4.1.4 綜合交通規(guī)劃,4.2 東山副城規(guī)劃 規(guī)劃范圍、人口 空間布局結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 綜合交通規(guī)劃,東山副

21、城在南京市的位置,東山副城在江寧區(qū)的位置,規(guī)劃范圍：位于南京主城區(qū)以南。北到秦淮新河和外秦淮河，東到寧杭高速和上坊地區(qū)，南到繞越高速，西到寧丹路及江寧區(qū)行政界線。 規(guī)劃人口： 2015年總?cè)丝?4萬(wàn)左右 2020年總?cè)丝?9萬(wàn)左右 2030年總?cè)丝?07萬(wàn)左右,東山副城,4.1.1 規(guī)劃范圍、功能、人口,4.2.1 規(guī)劃范圍、人口,空間布局結(jié)構(gòu)1核2區(qū)3園4帶8片 1核鳳凰港-楊家圩地區(qū)； 2區(qū)河定橋城市中央商務(wù)區(qū)、府前城市政務(wù)區(qū)； 3園土山國(guó)際商務(wù)園、上坊研發(fā)及主題商務(wù)園、九龍湖研發(fā)商務(wù)園； 4帶秦淮河城市公共生活景觀帶、南百九城市開(kāi)敞空間景觀帶、牛首山河生態(tài)休閑景觀帶、新秦淮文化休閑景觀帶

22、； 8片上坊片區(qū)、土山機(jī)場(chǎng)片區(qū)、老城片區(qū)、中心片區(qū)、三山片區(qū)、科學(xué)園片區(qū)、九龍湖片區(qū)、康后片區(qū)。 。,4.1.2 空間布局結(jié)構(gòu),產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局規(guī)劃6區(qū)4片1帶,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類型,4.2.3 產(chǎn)業(yè)發(fā)展,綜合交通規(guī)劃 軌道：經(jīng)過(guò)東山副城的軌道有5條：1號(hào)、3號(hào)、5號(hào)、6號(hào)、17號(hào)。 高速公路：“一環(huán)三射”寧丹、機(jī)場(chǎng)、寧杭、繞越高速。 快速路網(wǎng)：“三橫五縱”：“三橫”宏運(yùn)大道、天元路、誠(chéng)信大道；“五縱”寧丹高速、機(jī)場(chǎng)高速、雙龍大道、天印大道、寧杭高速。 主干路網(wǎng)：“五橫五縱”：“五橫”站前路-滄麟路、文靖路、秦淮路-金箔路、清水亭路、吉印大道；“五縱”將軍路、利源路、土山路-竹山路、高上路、緯七路。 對(duì)

23、外綜合客運(yùn)樞紐：規(guī)劃2出上坊站和江寧公路客運(yùn)站。,道路交通規(guī)劃圖,繞越高速,寧丹高速,機(jī)場(chǎng)高速,寧杭高速,誠(chéng)信大道,天元路,宏運(yùn)大道,天印大道,雙龍大道,4.2.4 綜合交通規(guī)劃,4.3 浦口副城規(guī)劃 規(guī)劃范圍、功能、人口 空間布局結(jié)構(gòu) 綜合交通規(guī)劃,江北副城,規(guī)劃范圍：江北副城在長(zhǎng)江北岸，東北至金江公路和寧啟鐵路，西南到長(zhǎng)江三橋連接線，西北到寧連高速公路，和寧啟鐵路，總面積約357平方公里。 功能地位：全國(guó)重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地；長(zhǎng)三角輻射中西部地區(qū)的先導(dǎo)區(qū)和綜合服務(wù)中心；南京市相對(duì)獨(dú)立、功能完善、濱江特色鮮明的江北中心城區(qū)。 規(guī)劃人口： 2015年總?cè)丝?10萬(wàn)左右，其中浦口片

24、區(qū)60萬(wàn)人，六合片區(qū)50萬(wàn)人； 2020年總?cè)丝?45萬(wàn)左右，其中浦口片區(qū)105萬(wàn)人，六合片區(qū)84萬(wàn)人； 2030年總?cè)丝?87萬(wàn)左右，其中浦口片區(qū)128萬(wàn)人，六合片區(qū)113萬(wàn)人。,江北副城在南京市域的位置,江北副城在南京都市圈的位置,江北副城,江北副城,4.3.1 規(guī)劃范圍、功能、人口,空間布局規(guī)劃“兩心、兩片、一軸、八廊、七組團(tuán)” “兩心”浦口中心和雄州中心； “兩片”分別為浦口片區(qū)和六合片區(qū)； “一軸”復(fù)合功能軸，主要由浦珠路和江北大道共同組成的復(fù)合軸； “八廊”八條城市綠廊，高旺河隔離廊道、城南河景觀廊道、七里河景觀廊道、中央綠道、龍王山隔離廊道、 大廠隔離廊道、滁河景觀廊道和靈巖山生

25、態(tài)廊道； “七組團(tuán)”浦口中心組團(tuán)、雄州組團(tuán)、長(zhǎng)蘆組團(tuán)、大廠組團(tuán)、高新組團(tuán)、江浦組團(tuán)、三橋組團(tuán)七個(gè)城市功能組團(tuán)。,4.3.2 空間布局結(jié)構(gòu),對(duì)外交通規(guī)劃 鐵路：“一橫兩縱”寧連城際鐵路、寧通城際鐵路、寧啟鐵路、京滬鐵路。 高速路：“一環(huán)五射”， “一環(huán)”南京繞越東北段-寧連高速副城段，“五射”寧巢、寧合、寧洛、寧通、寧連高速公路。 水運(yùn)：規(guī)劃6條內(nèi)河航道，2條旅游航道。,寧洛高速公路,寧合高速公路,4.3.3 綜合交通規(guī)劃,規(guī)劃中的10條過(guò)江線路： 過(guò)江道路6條南京長(zhǎng)江大橋、南京長(zhǎng)江二橋、南京長(zhǎng)江三橋、南京長(zhǎng)江五橋、應(yīng)天大街過(guò)江通道、模范西路過(guò)江通道 過(guò)江鐵路與城市軌道4條地鐵3號(hào)線、地鐵4號(hào)線

26、、地鐵10號(hào)線、南京長(zhǎng)江大橋鐵路過(guò)江通道。 遠(yuǎn)景預(yù)留控制過(guò)江通道6條：過(guò)江道路4條漢中西路、建寧西路、和燕路、仙新路；過(guò)江鐵路與城市軌道2條上元門鐵路過(guò)江通道和軌道14號(hào)線過(guò)江通道。,4.3.3 綜合交通規(guī)劃,快速路網(wǎng)“三橫十一縱”； 主干路網(wǎng)“十六橫二十九縱”； 公共交通規(guī)劃：規(guī)劃“一橫五縱”的公交快線。 “一橫”雍六高速-江北大道-浦珠路；“五縱”長(zhǎng)江五橋連接線-主城、定向河路-主城、橋北路-主城、萬(wàn)家壩路-主城、寧連高速-外環(huán)路。 綜合客運(yùn)樞紐規(guī)劃：規(guī)劃3個(gè)城際公共客運(yùn)樞紐林場(chǎng)站、雄州站、葛塘站； 規(guī)劃一個(gè)區(qū)域停車換乘中心城西路停車換乘中心。,4.3.3 綜合交通規(guī)劃,五、南京房地產(chǎn)板塊

27、分析 1、南京房地產(chǎn)板塊簡(jiǎn)介 2、各板塊土地市場(chǎng) 3、各板塊商品房市場(chǎng) 4、各板塊分析 5、小結(jié),根據(jù)目前南京建設(shè)的狀況與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，將南京城區(qū)分為城東、城南、城中、城北、仙西、河西、江寧、江北八個(gè)板塊。,5.1 南京房地產(chǎn)板塊簡(jiǎn)介,2010年城東、城中板塊均無(wú)住宅用地出讓，城南板塊成交3宗，建設(shè)用地面積31.6萬(wàn)；城北片區(qū)成交6宗，建設(shè)用地面積79.5萬(wàn)；河西成交2宗，建設(shè)用地面積16.8萬(wàn)；仙西片區(qū)成交5宗，建設(shè)用地面積42.2萬(wàn)；江北片區(qū)成交15宗，建設(shè)用地面積66.2萬(wàn)；江寧片區(qū)成交9宗，建設(shè)用地面積136.6萬(wàn)。 2011年上半年城東、城南、城中、仙西板塊均無(wú)住宅用地出讓，河西成

28、交2宗，建設(shè)用地面積57.9萬(wàn)，主要河西南片一塊商住用地34萬(wàn)方；江北片區(qū)成交3宗，建設(shè)用地面積27.9萬(wàn)；城北片區(qū)成交2宗，建設(shè)用地面積10.3萬(wàn)；江寧片區(qū)成交2宗，建設(shè)用地面積4.0萬(wàn)。,5.2 各板塊土地市場(chǎng),2011年上半年各板塊住宅用地成交情況,2010年各板塊住宅用地成交情況,2011年上半年從成交區(qū)域來(lái)看， 江北板塊銷售量領(lǐng)跑南京商品房市場(chǎng)，銷售量占去全市33%；城北銷量位于第二，占比19%；江寧緊隨其后，占17%。 河西的成交比例最高，為99.8%；其次為江寧、江北；城北的成交比例較低，為51.4。,5.3 各板塊商品房市場(chǎng),2011年上半年各板塊商品房供應(yīng)情況,2011年上半

29、年各板塊商品房供應(yīng)成交情況,仙林板塊該片區(qū)市場(chǎng)認(rèn)可度較高。仙林副城仙鶴組團(tuán)、白象組團(tuán)以及青龍組團(tuán)規(guī)劃作為高檔住宅的集聚區(qū) 。地鐵4號(hào)線一期工程（中保站仙林東站）計(jì)劃于今年下半年開(kāi)工，將提升該片區(qū)的品質(zhì)。保利、招商、高科、恒基、朗詩(shī)地產(chǎn)等房企已進(jìn)入該片區(qū)。熱銷樓盤朗詩(shī)鐘山綠郡、保利紫晶山、紫金東郡等。 河西板塊納入主城范圍，河西CBD作為城市三中心之一，和新街口地位相當(dāng)。2004-09年河西住宅用地供應(yīng)比較密集，2010年供應(yīng)3地塊，2011年未推地。目前河西多數(shù)樓盤已接近尾聲，剩余存量有限。該片區(qū)市場(chǎng)認(rèn)可度較高。保利、中海、招商、華潤(rùn)、金地、和記黃埔、朗詩(shī)地產(chǎn)等房企已進(jìn)入該片區(qū)。熱銷樓盤保利香

30、檳國(guó)際、仁恒江灣城、鳳凰熙岸等。發(fā)展趨勢(shì)：未來(lái)向河西南片發(fā)展。 江寧板塊江寧商品房銷售量?jī)H次于江北、城北，位居第三。南站地區(qū)在現(xiàn)行規(guī)劃中調(diào)整為城市中心，地位和新街口和河西CBD地位相等，隨著南京南站的正式開(kāi)通和京滬高鐵的全線運(yùn)行，必定會(huì)對(duì)周邊的就業(yè)增長(zhǎng)推動(dòng)及人口吸引有著很大的積極作用，而人口的增長(zhǎng)和就業(yè)的增加，從某種程度上來(lái)說(shuō)，是對(duì)房地產(chǎn)需求和購(gòu)買能力的增加，進(jìn)而會(huì)推動(dòng)周邊房地產(chǎn)及土地價(jià)值的升值，也給江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好，規(guī)劃中與新街口、河西“三足鼎立”的南部新城自這一刻起有了質(zhì)的突破。,5.4 各板塊分析,城中板塊土地及商品房供應(yīng)稀缺，2009年以后無(wú)住宅用地供應(yīng)。主要是提供商辦、金融、文化娛樂(lè)等綜合服務(wù)的功能。 城東板塊以鐘山風(fēng)景區(qū)為主體，屬